青岛锐智智能装备科技有限公司、青岛某某教育科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁02民终2597号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛锐智智能装备科技有限公司，住所地：山东省莱西市珠海南路69号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，山东海桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东海桥律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛**教育科技发展有限公司，住所地：山东省青岛市市南区香港中路77号香岛大厦301。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东国人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东国人律师事务所律师。 上诉人青岛锐智智能装备科技有限公司（以下简称锐智公司）因与上诉人青岛**教育科技发展有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 锐智公司上诉请求：一、撤销原审第二项，依法改判**公司支付房屋租金339999元以及339999元为基数自2019年12月1日起至339999元实际付清之日，以日千分之二支付逾期违约金。二、撤销原审判决第三项，依法改判**公司支付解除合同违约金人民币67999.8元。三、撤销原判决第四项依法改判**公司支付至2020年1月1日起至将房屋腾出之日止，按日租金996.7元计算租赁房屋占用费。四、撤销原审判决第五项，改判**公司支付租赁房屋物业费人民币71300元。事实与理由：2018年10月22日双方签订的房屋租赁合同合法有效，应当作为本案判决的基本事实依据。双方签订的租赁合同对双方的权利义务作出了明确约定，应当作为**公司违约的基本事实依据。原判决结果和适用法律存在严重错误，有违公平正义，以及原判决第二项违反了租赁合同第三条规定，第二年度租金为339999元，第二年度租***公司应于2020年12月1日付清，每逾期一天付款，应按逾期付款额的千分之五收取滞纳金，而原判决第二项计算标准错误。原判决第三项将**公司单方将违约金变更为3063元，没有任何事实依据和法律依据，违反了租赁合同第10条规定，按照租赁合同第10条规定，**公司单方解除合同应当按年租金的20%偿付违约金，应当支付租金67999.8元，且已付的押金不予退还。原审判决认定解决违约金为606333元，并减去押金30000元是错误的。原审判决第四项判令房屋占用费计算至2021年5月17日，无事实依据，损害锐智公司的权益。**公司于2021年12月31日将解除合同通知书邮寄给锐智公司，于2021年3月26日将房屋钥匙邮寄给锐智公司，已将房屋腾出，锐智公司于2021年10月3日通过快递和微信的方式向**公司发出腾房通知，但**公司至今未将房屋腾出，尽管期间锐智公司在租赁房屋上张贴过出租房屋广告，但因**公司未将房屋腾出，致使锐智公司至今无法出租。因此，房屋占用金应计算至**公司实际腾出房屋之日止。原审判决对锐智公司的物业费不予支持是错误的。双方签订的房屋租赁合同第10条约定签订合同之日起房屋内的水费、电费、物业费均由**公司负担。 **公司辩称，锐智公司的上诉请求第一条、第四条系对原审诉讼请求进行了实质性的改变，属增加诉讼请求的行为，依法应予驳回，锐智公司在原审诉讼中提出的诉讼请求为“判令被告支付339999元租金自2020.12.2日起至被告实际支付之日，每日按租金千分之五计算的。针对锐智公司在原审中提出的第二项诉讼请求，**公司已在庭审中明确提出过该滞纳金计算标准过高的事宜。疫情属于不可抗力因素，因此疫情期间应对**公司减免租金和违约金。 **公司上诉请求：1.撤销青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初3014号民事判决书第三、四项判决，依法改判驳回锐智公司诉讼请求或发回重审。（上诉金额为167182.27元）；2.本案一审、二审诉讼费、保全费***公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判或发回重审。一、一审法院事实认定错误，**公司不应承担本案违约金。根据双方签订的《房屋租赁合同》以及一审庭审中**公司提交的通话录音、微信聊天记录等证据完全可以证明锐智公司明知其自身不具备购房资质、无法办理房产证，且对**公司租赁房屋的目的是用于办理培训班已在合同中明确，需要房产证来办理资质的情况在合同存续期间多次告知了锐智公司，***公司一直恶意欺骗，一审判决明显违反公平原则，**公司不应承担违约责任。第一，根据**公司与锐智公司在《房屋租赁合同》中第十条第（一）款第3条的约定“乙方（**公司）未经甲方（锐智公司）同意，中途擅自退租，除租房押金不退外，乙方还应承按合同年租金总额20%的额度向甲方支付违约金。”**公司并不存在擅自退租的情形，而是在涉案房屋一直未能办理产权证致使涉案合同目的落空以及锐智公司拒绝维修房屋的前提下提出的解除，符合涉案合同约定的解除情形。基于合同不能履行的正当原因，**公司才撤出房屋并发函通知了锐智公司解除事宜，**公司解除合同符合法律和合同的约定，属于合法合约的退租并解除合同，不存在违约条款中约定的“擅自退租”情形。一审法院判决**公司承担违约责任，没有事实和法律依据。第二，锐智公司根本违约在先，致使**公司的合同目的完全落空、损失巨大，其应当承担合同瑕疵履行产生扩大损失的全部责任。根据一审中**公司提交的青岛高新区技术产业开发区管理委员会科技创新部的调查令回函及青岛高新技术产业开发区管理委员会和青岛高新区管委科创部红头文件以及相关通话录音、微信聊天记录等证据，完全可以证明锐智公司明知**公司签订合同的目的且自身并不符合办理房产证的资质，却一直欺瞒**公司称涉案房屋已经在办理房产证件并能立即取得。事实是锐智公司至今仍未取得房产证，其欺瞒行为导致**公司一直不具备办学资质的必要条件，且丧失办理资质的时机导致**公司再也无法取得该资质，对该合同而言基于锐智公司的欺瞒行为最终致使合同目的未能实现。锐智公司违反诚实信用原则，造成**公司无法具备办学资质，无法正常开业经营，前期投入的装修款全部付诸东流，并且在此之前，**公司也对涉案房屋培训班进行了**，投入大量**费用和师资培训费用，这不仅给**公司人力、物力方面带来了巨大的经济损失，同时也给**公司的商业口碑上带来极其恶劣的影响。因此，一审法院判决的违约金没有事实和法律的依据，**公司不应承担。二、一审法院对**公司真正腾房时间认定有误，导致本案判决显失公平。**公司本案中已经提交相关证据证明**公司腾房的事实及主张，但一审法院却并未查清，造成判决错误。2020年12月30日**公司撤出案涉房屋，并于当日***公司发函，通知其解除租赁合同，并告知**公司已撤出房屋的事实，要求锐智公司三日内与**公司进行交接，逾期将视为锐智公司对屋内装修和设施进行了接收，在此期间***公司并没有与**公司交接、甚至未曾联系，**公司在2020年12月30日撤场腾房后对该房屋一切事宜也不再过问，屋内剩余物品也不再主张或索要。并且一审法院对锐智公司接收解除函的时间及事实已经确认，并据此确认了双方解除合同的时间为2020年12月31日。后在一审庭审时经锐智公司多次要求，**公司才分别于2021年5月17日和2021年8月13日与锐智公司进行了涉案房屋内物品的交接，这与**公司要求锐智公司首次进行交接的日期又过了8个多月的时间，自2021年12月31日后这段期间造成的任何房屋费用都应***公司承担，是其自身逃避、拖延造成，一审法院仅凭2021年5月17***公司自认其在当日张贴租赁广告就判定计算**公司的房屋占用时间要以此为准，完全背离了本案事实。该部分占用费用不应由**公司承担，锐智公司自身拖延、消极应对是产生该费用的根本原因，应由其自身承担所谓的占用费用。2021年3月26日**公司钥匙已交。综上所述，一审法院对于本案事实没有查清，导致案件判决错误。故，请求二审法院能查明案件事实，依法撤销一审判决第三、四项，并依法改判驳回锐智公司全部诉讼请求或发回重审。 锐智公司答辩称，本案租赁合同不存在法定或约定的解除条件，**公司单方解除合同构成违约，应当承担违约责任。根据**公司提交的青岛王谷物业服务中心出具的调查令回函，2019年8月**公司以所租赁房屋二楼阳台渗水问题请求物业公司维修，物业公司联系报修单位，及时进行了维修。2020年8月**公司又报修。经青岛王谷物业服务中心查验，根本不存在锐智公司拒绝履行保修义务的事实。双方在合同中也没有关于办理房产证的约定。租赁合同只约定**公司承租房屋用于办学，至于**公司是否申请办理办学资质，以及有关部门是否配合，均与锐智公司无关。青岛王谷物业服务中心出具的租赁期间营业明细证明**公司租赁期间一直正常使用房屋。 锐智公司向一审法院起诉请求：1.**公司支付所欠第二年度租金339999元；2.**公司支付339999元租金，自2020年12月2日起，至**公司实际支付之日，每日按该租金千分之五计算的滞纳金；3.**公司支付违约金67999.8元；4.**公司支付物业费71300元；5.本案诉讼费用全部由**公司负担。诉讼过程中，锐智公司增加诉讼请求，要求**公司支付从2021年1月1日起至2021年4月28日，按日租金996.71元计算的租赁房屋占用费117611.78元：从2021年4月29日起至**公司实际腾出租赁房屋之日，按日租金996.71元计算的租赁房屋占用费。 **公司向一审法院提出反诉请求：1.双方合同关系已于2020年12月30日解除；2.锐智公司向**公司赔偿房屋装修款暂计50万元，具体数额待评估鉴定后再行变更；3.返还房租押金3万元；4.本案诉讼费、鉴定费等***公司承担。 一审法院认定事实：一、2017年2月3日，青岛锐智精敏称量设备科技有限公司与招商局青岛蓝湾网谷有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定招商局青岛蓝湾网谷有限公司通过土地使用权出让方式取得高新区370214005030ＧＢ00108地块土地使用权，土地用途为工业用地，青岛锐智精敏称量设备科技有限公司向其购买位于青岛市高新区《招商蛇口青岛网谷基金谷》2号楼1层101户房屋，面积为720.22平方米，并支付价款，涉案房屋并取得建设规划许可证。青岛锐智精敏称量设备科技有限公司于2018年2月28日名称变更为锐智公司。二、2018年9月30日，锐智公司与招商局物业管理有限公司青岛分公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定上述房屋的物业费标准为每月每平方米5.5元。三、2018年10月22日，锐智公司（甲方）与**公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于青岛市高新区《招商蛇口青岛网谷基金谷》2号楼1层101户房屋出租给乙方使用，乙方承诺租赁房屋的用途为办理培训班。该房屋建筑面积为720平方米，房屋用途为写字楼，土地用途为工业。房屋权属情况：甲方持有房屋预售合同。该合同约定的租赁期限自2018年10月1日起至2023年12月31日止，由乙方对租赁房屋进行装修，2018年10月1日起至2018年12月31日止共计3个月为装修免租期，甲方免收租金。租金自2019年1月1日起计收，第一、二租赁年度租金均为339999元，第三年租金为363800元。第一租赁年度租金乙方应于签订合同后3日内付清，从第二租赁年度开始，租金应于每年的12月1日付清。合同同时约定，如租金逾期支付则按照日租金的千分之五收取滞纳金，物业费、水电费等全部由**公司承担。如擅自退租，应按年租金的20%向乙方支付违约金。合同另约定，在租赁期届满或合同解除后，因乙方装修房屋所增加的装修成果归甲方所有，甲方不再另行要求乙方对租赁房屋恢复原状。乙方添置的其他物品设施归乙方所有，乙方应在租赁期届满或合同解除后七日内搬走其他物品设施，超过七日未搬走物品设施，其损毁灭失的风险由乙方负责，如甲方代为清理，费用由乙方承担。双方对合同解除和违约责任约定如下，合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1.延迟交付房屋达10日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定维修义务，导致乙方无法正常使用房屋的。4.欠缴各项费用金额相当于一个月房租且影响乙方使用的。5.签署本合同后未到起租日期，甲方拒绝出租该房屋的。6.隐瞒房屋抵押状况、产权转移情况或其他权利瑕疵，影响乙方使用的。7.如房屋因消防未达到市消防部门审核标准，影响乙方使用的（乙方重新装修使用，不符合消防验收标准的，不在此范围内）。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1.不按规定支付租金超过30日的。2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作生活的。7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。8.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。（五）其他法定的合同解除情形。违约责任，（一）乙方违约的处理规定1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同年租金10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租，转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损害房屋，且经***知，在规定期限内仍纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计三个月以上的。2.在租赁期内，乙方逾期缴纳水、电、煤气（天然气）及其他相关使用费用，给甲方造成损失的应予以赔偿，逾期达六个月以上或金额超过一个月房租的，甲方有权收回房屋，因此造成的一切后果由乙方自行承担。3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，除租房押金不退外，乙方还应按合同年租金总额20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足甲方的损失的，乙方还应负责赔偿。4.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。（二）甲方违约处理规定1、甲方未按本合同规定时间，交付房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按日租金的两倍向乙方赔付违约金，逾期七天，则视甲方不履行本合同，乙方有权终止履行该合同。甲方除应按规定支付违约金外，还应对违约金以外的实际经济损失进行赔偿。2.在租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还剩余租金及未使用费用，同时按合同年租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的。甲方还应负责赔偿。3.因甲方房屋权属瑕疵及非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应对乙方的实际经济损失进行赔偿。2018年11月2日，**公司支付锐智公司房屋押金30000元。承租后，**公司对涉案房屋进行了装修。2019年3月21日，锐智公司（甲方）与**公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定因乙方违约拖欠甲方房租至今未付，已达到甲方单方有权解除合同的情形，同时给甲方造成一定的经济损失，按合同约定乙方应支付甲方违约金，双方经协商约定乙方于协议签订当日向甲方支付第一租赁年度租金339999元及违约金80000元，双方继续履行合同。四、2020年12月31日，**公司***公司邮寄解除合同通知，内容为：“2018年10月我方与贵方签订了青岛市高新区《招商蛇口青岛网谷基金谷》2号楼1层101房屋之房屋租赁合同，用于开设培训学校使用。但贵方一直未能提供该处房屋的房屋产权证书，导致我方至今无法办理办学资质，造成我方不能开展正常的**招生和教育教学活动，致使我方租赁该处房屋的合同目的无法实现，并已经给我方带来在此期间诸如房租、员工工资福利、教师培训、物业费及水电费等费用和成本支出的巨大经济损失。鉴于此，现我方决定即日起与贵方解除该房屋租赁合同，同时我方已经缴纳的叁万元房租押金及已经实际投入的装修和相关设备设施等物品共计玖拾伍万元，折价抵缴未付房租和其他所有相关费用，双方互不追究。我方于2020年12月30日搬出该房屋。如贵方同意上述方案，请于2021年1月3日前与我方办理解除合同及房屋装修和设施交接手续，逾期视为贵方已经接收。”2020年3月5日，**公司法定代表人**与锐智公司法定代表人***通话，通话中**称：“......那个咱年前11月份的时候，11月初，咱俩不是当天晚上通了电话那时候。咱俩不是因为这个房产证这个事我跟你说了，我们这边就是说损失特别大。这一年下来，一年多下来，一直没有办法，正常的营业、招生什么，然后我当时跟您协商过了这个事......”，***答：“......这个问题关键年前我们跟你说的，那个存在一些办证的问题啊。”**：“咱签合同时候我也没瞒您，就是我们需要这个东西我们去办相关的手续，我们才能正常合理合法的招生、开始**。你也都知道的情况啊。”***答：“你听我说啊，签合同的时候有我们就提供的那个合同跟那个房地产，那个招商那边提供的合同啊，没有说必须保证给你什么时间给你提供房产证。”**：“咱俩当时说了，我说我这个行业比较特殊啊，你记不记得我在你办公室里那一次我补你违约金的时候。”***答：“你这个问题吧，这个问题你看合同就行了，其实是按照合同来。其实我也不知道当初，都是以事实为依据，我们当时也没有房产证，签合同的时候也没有房产证”。五、锐智公司于2021年4月3日向**公司邮寄腾房通知书，内容为：“我公司于2021年3月26日上午收到贵公司寄来的贵公司承租我公司位于青岛市高新区（招商蛇口青岛网谷基金谷）2号楼1层101户房屋钥匙。2021年3月26日下午我公司安排工作人员到青岛市高新区查验该房屋，经查验贵公司没有将该房屋内的空调、隔断、底板拆除，也没有将该房屋内原教学使用的桌、椅、凳子等物品搬走，即至2021年3月26日下午贵公司仍没有将房屋腾出，致使我公司无法出租该房屋。我公司现通知贵公司于收到本通知之日起5日内，将上述房屋内的空调、隔断、底板拆除并搬走，并将上述房屋内的桌、椅、凳子等属于贵公司的物品搬走（贵公司腾房时请微信方式提前1天联系我公司***经理）。否则，我公司从贵公司收到本腾房通知书之日起至贵公司实际腾出房屋之日，按原租金标准的1.5倍，向贵公司收取房屋占用费。”六、**公司的经营范围包含教育信息咨询（不含盈利性民办学校及培训机构经营）。七、**公司向一审法院申请律师调查令，调取涉案房屋无法办理产权证的原因及购买涉案房屋所需符合的政策，2021年6月4日、7月19日，青岛高新技术产业开发区管理委员会科技创新部回复，未收到涉案房产受让方的资格审查材料。依据青岛高新技术产业开发区管理委员会专业产业园区管理的相关规定，产业载体入驻项目必须为高新区办理工商注册和税务登记的法人公司；须符合国家法律法规及其他各项规章制度要求；原则上须符合高新区主导产业（新一代信息技术、医疗医药、人工智能＋高端装备制造和现代服务业）发展方向及产业布局。经查询锐智公司至今尚未在青岛高新区办理工商注册和税务登记，不符合科技地产购买条件，无法通过办理不动产证书之前的受让人资格审查程序。**公司同时向一审法院申请律师调查令，调取关于租赁房地产办理民办非企业单位教学及培训资质时，是否必须提供该房地产产权证的相关文件。2021年6月3日，青岛市城阳区行政审批服务局出具回复，根据《中华人民共和国民办教育促进法》第十一条规定，申请筹设民办学校，举办者应向审批机关提供“资金来源、资金金额及有效证明文件，并载明产权。”《民办非企业单位登记管理暂行条例》第九条规定，申请民办非企业单位登记，举办者应向登记管理机关提供场所使用权证明。《民办非企业单位登记暂行办法》第六条规定，民办非企业单位的活动场所须有产权证明或者一年期以上的使用权证明。《青岛市民办教育培训机构设置标准》第十条规定，以租用场所办学的，应当提供具有法律效力的租赁合同，租赁期限自申请办学之日起不少于两年。**公司向一审法院申请律师调查令，调取涉案房屋交付时的装修状况（视频、照片等）；***公司交付钥匙的具体时间；该房地产漏水原因、维修时间及维修状况；**在物业公司担任职务及其电话号码。2021年6月1日，招商局物业管理有限公司青岛分公司青岛网谷物业服务中心出具回函：涉案房屋交付时为毛坯，交付钥匙为2018年9月30日。2019年8月基金客服管家**接到客户报修，青岛网谷项目经业主及租户（**公司）同意后进行了现场查看，判定渗漏原因为二层阳台屋面地漏处渗水，并联系第三方维修公司进场维修，已于2019年8月完成渗漏维修。2020年8月份，**再次接到报修后联系租户**公司进行现场查看并沟通维修方案，但租户以和业主（锐智公司）存在争议为由，拒绝配合现场查看及配合维修。八、2021年5月17日，**公司将涉案房屋内的写字台、书架、折叠椅、折叠桌、睡椅、茶几、**、圆桌、长方桌等搬走，双方确认尚有空调、隔断、地板没有拆除。2021年5月17日，锐智公司对外张贴出租涉案房屋的广告。2021年8月13日，双方就第一次清点后剩余的空调、地板、隔断再次进行清点，**公司从涉案房屋拆走十台壁挂式空调，并与锐智公司再次制作了清点物品明细单，双方确认涉案房屋中尚有属于**公司的七台吸顶空调、强化地板633.92平方米、玻璃隔断232.48平方米、实体墙隔断357.62平方米未拆除，尚有桌凳、柜子等物品。**公司主张重新清点出的桌凳、柜子等物品**公司不主***。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、锐智公司提交2021年3月26日下午对租赁房屋内外拍摄的照片24张及视频光盘1份。证明2021年3月26日下午，锐智公司与物业一起验房时**公司仍占有租赁房屋，未将租赁房屋腾出。**公司认可上述证据的真实性，但是主张已经于2020年12月31日搬离涉案房屋。因**公司认可上述证据的真实性，一审法院对上述证据的真实性予以确认，对2021年3月26日涉案房屋内尚有空调、桌椅等物品的事实予以认定。二、锐智公司提交招商局物业管理有限公司青岛分公司2021年4月5日出具的物业收费通知单、4月26日出具的**公司购用电明细。通知单证明**公司没有缴纳2019年10月1日至2021年3月31日承租的房屋物业费71301元（720.22平方米）。购用电明细证明**公司一直在正常使用承租房屋。因**公司虽不认可上述证据的真实性，但未提交相反证据，故一审法院对上述证据的真实性予以确认。三、**公司提交其公司员工与红岛教体局工作人员微信聊天记录打印件1份、与城阳审批局通话录音1份、《民办非学历培训学校审批和填表要点》及《民办非企业单位成立登记办事指南》1份。证明办理经营培训学校资质，必须向行政审批部门提供房产证才可以办理，但涉案房屋直至**公司腾房之日仍未办理下房产证，致使租赁合同目的根本无法实现。因锐智公司虽不认可上述证据的真实性但未提交相反证据，且上述证据之间能够相互印证，故一审法院对上述证据的真实性予以确认。四、**公司提交其工作人员与锐智公司工作人员***微信聊天记录、双方法定代表人之间的微信聊天记录、青岛**语言培训学校2003年民办非企业单位登记证书、2019年青岛市市南区**文化艺术培训学校民办非企业单位登记证书。证明**公司多次***索要房产证用于办理教学资质，***公司一直无法提供且一直敷衍，谎称排队轮候办理。证明涉案合同租赁前**公司已明确告知锐智公司承租涉案房屋的目的及需要房产证件，***公司不符合购房资格及办证条件一直未成功办理房产证件致使合同目的无法实现。**公司有近二十年的办学经验，明确知晓经营民办非企业即涉案房屋所经营的培训学校需要房产证用来办理手续，所以一定会在签订合同前***公司询问其是否具有房产证等重要问题，锐智公司当时给的答复是他们已经在办理中了，很快证就能办下来，不会影响**公司开业经营。**公司基于对锐智公司的信任，与其签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，并在签订合同三日内给付了押金三万元。之后**公司多次、长时间的与锐智公司沟通，锐智公司一直没有将其不具备办证资格的事情告诉**公司，而是一再欺瞒说还在轮候排队中，很快就能办理。后**公司经多方打听才得知锐智公司系莱西市企业，根本不具备高新区产业布局、招商引资资质，自始不具备买房资格及条件、无法办理房产证。锐智公司根本违约欺瞒**公司在先，致使**公司租房目的完全落空。锐智公司不认可上述证据的真实性，因***本人认可其聊天记录的真实性，锐智公司不对双方法定代表人之间的微信聊天记录的真实性进行鉴定，也未针对上述其他证据提交相反证据，故一审法院对上述证据的真实性予以确认。对**公司承租期间多次督促锐智公司办理产权证，并告知其无房产证无法办理办学资质手续，将导致合同目的无法实现的事实，予以认定。四、**公司提交视频、照片、**公司员工与锐智公司法定代表人***短信聊天记录各一份。证明涉案房屋存在先天漏水问题无法根治--将落水管置于屋内，其多次爆裂、漏水，导致涉案房屋受损严重，影响正常使用，装修不到一年的房屋还未正常使用便需要重新翻修，给**公司造成了严重经济损失。锐智公司理应按照《房屋租赁合同》中第五条第（四）项第1条的约定对房屋进行维修，***公司对**教育的诉求置之不理，导致涉案房屋不具备承租的使用条件。并且，锐智公司法定代表人早在2020年3月5日时就给**教育方发短信，让**教育不要支付物业费。锐智公司对上述证据均不予认可，但未提交相反证据，认可上述短信记录涉及的电话号码系锐智公司法定代表人所用，经一审法院释明不对该短信记录的真实性申请鉴定，故一审法院确认上述证据的真实性，对涉案房屋在**公司承租期间存在漏水现象的事实予以认定，对锐智公司法定代表人***曾向**公司出主意：不给办房产证不交物业费的事实予以认定。五、**公司提交《施工合同》及《设计合同》、涉案房屋内部装修照片。证明：2019年3月份，**公司与青岛三漫游空间设计事务所签订了涉案房屋《施工合同》和《设计合同》，《施工合同》约定装修造价为63万元，《设计合同》价款为24500元，共计654500元，此外还支付了大量装修人工费及补充装修材料费用等。**教育在涉案房屋的前期装修上投入了大量资金（约100万元）。锐智公司对上述证据的真实性不予认可。因**公司未提交证明上述合同实际履行，故一审法院对上述证据不予审查，对**公司主张的装修花费金额不予认定。六、**公司提交照片打印件、**公司员工**与物业工作人员**的微信聊天记录、**与**的微信聊天记录。证明：照片拍摄时间为2018年10月22日即合同签订当日，可以证明租赁房屋交付时为毛坯状态。再结合之前提交的与装修公司的装修合同以及物业装修备案，也足以看出涉案房屋交付给**公司时为毛坯状态，后续的装修均为**公司进行和附着。同时证明涉案房屋存在多次漏水情况，并将吊顶与地板损坏，**公司与物业协商过赔偿事宜，但因锐智公司拒绝有效沟通导致物业未能对**公司进行财产损失赔偿。锐智公司在本次诉讼前几日擅自缴纳案涉房屋的物业费，侵害了**公司的合法权利。另外，结合青岛网谷物业服务中心对案涉调查令的回函足以证明涉案房屋主体存在排水问题，多次修复仍存在漏水情况，不符合双方《房屋租赁合同》第九条第（三）项第三款的约定，涉案房屋符合解除合同的约定。锐智公司对上述证据不予认可，经一审法院释明不对**与**微信聊天记录的真实性申请鉴定，一审法院结合招商局物业管理有限公司青岛分公司青岛网谷物业服务中心出具的调查令回函，对上述证据的真实性予以确认。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋租赁合同不违反法律法规禁止性规定，一审法院对合同的合法性予以认定。本案的争议焦点为：在锐智公司暂不符合办理涉案房地产产权证、涉案房屋曾存在漏水的情况下，**公司是否有权单方解除合同。 **公司主张以租赁房屋办理民办非企业教学及培训资质时，必须提交房产证，但根据2021年6月3日青岛市城阳区行政审批服务局出具的律师调查令回复意见，举办人在城阳辖区申请办理民办非企业教学及培训资质时，暂无租赁房产必须取得房产证的强制性规定，**公司提交的其他证据亦不能证明该项主张，故一审法院对**公司的该项主张不予采纳。**公司主张涉案房屋存在漏水问题，导致涉案房屋无法使用，合同目的无法实现。根据2021年6月1日招商局物业管理有限公司青岛分公司青岛网谷物业服务中心出具的律师调查令回函，2019年8月涉案房屋确实有过漏雨的事实，但已于当月维修完毕。2020年8月份，该物业公司再次接到报修后**公司拒绝配合现场查看及维修。**公司提交的其他证据亦不能证明涉案房屋漏水导致其无法实际经营，不能证明因漏水原因导致租赁合同目的不能实现，故一审法院对**公司的该项主张不予采纳。**公司另主张签订租赁合同时，已***公司告知**公司开展教学及培训资质业务，必须持涉案房屋的房产证方能申请办理，锐智公司承诺能够办理房产证，但**公司提交的证据不能证明签订合同前已***公司明确告知涉案房屋必须办理房产证及取得房产证迫切性，否则将导致租赁合同目的不能实现，亦不能证明锐智公司对此作出过承诺，故一审法院对**公司的该项主张亦不予采纳。综上，一审法院认为，**公司无权单方依据锐智公司不能取得涉案房地产产权证、涉案房屋曾存在漏水问题解除涉案房屋租赁合同。 **公司主张涉案合同已经于2020年12月30日解除，锐智公司虽主张合同应当继续履行，但诉请自2021年1月1日起计算房屋占用费，故一审法院根据**公司的主张及锐智公司的诉请，及双方均认可锐智公司实际于2020年12月31日收到**公司的解除合同通知书的事实，认定涉案租赁合同已实际于2020年12月31日解除。**公司要求锐智公司赔偿装修款并申请对装修损失进行鉴定，因无证据证明锐智公司存在违约行为，合同实际解除的原因在**公司，且双方合同约定合同解除后涉案房屋的装修***公司所有，故一审法院对**公司的该项诉讼请求不予支持。 因双方合同于2020年12月31日方解除，按照合同约定**公司应于2020年12月1日前支付锐智公司房屋租赁费339999元，故锐智公司要求**公司支付2020年租赁费339999元的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，一审法院予以支持。锐智公司要求**公司支付以339999元为基数，自2020年12月2日起至欠款实际付清之日止，按照合同约定的日千分之五计算的滞纳金，该滞纳金应视为双方对逾期支付房屋租赁费的违约金约定，但该约定明显过高，一审法院酌情支持按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金，超出部分不予支持。锐智公司根据合同约定要求**公司支付单方退租的违约金67999.8元，一审法院根据双方租赁合同的履行情况及月租金约定情况，酌情支持**公司支付锐智公司两个月的租金作为违约金，即60633元。**公司要求锐智公司返还押金30000元，锐智公司主张按照合同约定中途退租的押金不予退还，因押金的性质属合同违约保证金，故该30000元押金应予以抵扣**公司应***公司支付的违约金60633元，抵扣后**公司应***公司支付违约金30633元。根据合同约定，2021年的租赁费为363800元，平均日租金为996.71元，锐智公司据此要求**公司支付自2021年1月1日起至2021年4月28日止的房屋占用费117611.78元，并支付自2021年4月29日起至房屋实际腾出之日止，按照日租金996.71元的标准计算的房屋占用费。锐智公司主张的房屋占用费标准符合合同约定，一审法院予以支持。根据双方提交的证据，涉案合同虽于2020年12月31日实际解除，但**公司未***公司交付房屋，**公司在2021年3月26日***公司交付涉案房屋的钥匙后，双方于2021年5月17日办理过一次物品交接，锐智公司自认2021年5月17日下午对外张贴涉案房屋的出租公告，涉案房屋内部虽仍有**公司的物品，但均不影响房屋的对外出租，故一审法院认定2021年5月17日**公司将涉案房屋***公司交付，对锐智公司主张的房屋占用费计算至2021年5月17日，共计136549.27元（996.71元×137天），锐智公司超出部分诉讼请求，一审法院不予支持。锐智公司要求**公司支付物业费71300元，***公司并未实际向物业公司交纳该物业费，且根据**公司提交的证据，物业公司愿意就物业费问题与**公司进行协商，该物业费的金额具有变动的可能，故本案中不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认青岛锐智智能装备科技有限公司与青岛**教育科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日解除；二、青岛**教育科技发展有限公司于判决生效后十日内支付青岛锐智智能装备科技有限公司房屋租金339999元，并以剩余欠款本金为基数，支付自2020年12月2日起至欠款实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金；三、青岛**教育科技发展有限公司于判决生效后十日内支付青岛锐智智能装备科技有限公司解除合同违约金30633元；四、青岛**教育科技发展有限公司于判决生效后十日内支付青岛锐智智能装备科技有限公司自2021年1月1日起至2021年5月17日止的房屋占用费136549.27元；五、驳回青岛锐智智能装备科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回青岛**教育科技发展有限公司的其他反诉请求。案件受理费9769元，由青岛锐智智能装备科技有限公司负担897元，由青岛**教育科技发展有限公司负担8872元。反诉费4550元，由青岛锐智智能装备科技有限公司负担550元，由青岛**教育科技发展有限公司负担4000元。保全费3020元，由青岛**教育科技发展有限公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 **公司提交证据1-1（2021年12月30日）锐智公司《通知书》一份；证据1-2（2021年12月31日）**公司对该通知书的《回复函》一份、**公司***公司邮寄《回复函》的物流记录以及**公司员工**与锐智公司会计***的微信聊天记录及***的微信主页截图。通知书主要内容：锐智公司要求**公司将存在涉案房屋内的部分空调以及隔断在收到通知后3日内搬走。通知书的落款时间为2021年12月30日。回复函主要内容：**公司放弃该房屋内安装的隔断和部分空调所有权，而且不负责拆除。微信聊天记录显示双方亦通过微信发送了上述通知书及回复函。证明：**公司于2020年12月30日搬离案涉房屋，并通知在3日内交接手续。2021年3月26日**公司已与锐智公司已经进行了钥匙交接，在此之后的损失应当依法被认定为锐智公司自己扩大的损失。锐智公司对证据的真实性认可，但对证明的问题不认可。 本院对上述证据的真实性予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，锐智公司与**公司于2018年10月22日签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定依法行使权利并全面履行自己义务。本案争议的焦点一是房屋交接的时间；二是涉案房屋未办理房产证是否属于违约；三是**公司应否承担违约责任，一审违约金计算是否适当。 关于焦点一，房屋交接的时间。虽然**公司于2020年12月30日搬出涉案租赁房屋，但其并未将屋内物品搬出，且直到2021年3月26日才将房屋的钥匙邮寄给锐智公司。根据物业管理公司2021年4月26日出具的**公司购用电明细，**公司在此之前一直还在使用涉案租赁房屋。而**公司与锐智公司在2021年5月17日还办理过涉案租赁房屋物品的交接。一审法院以锐智公司于2021年5月17日下午对外张贴涉案房屋出租公告的时间认定房屋交接时间为2021年5月17日并无不当。 关于焦点二，本案双方签订租赁合同时涉案房屋并无房产证，对该事实双方都明确。一审法院根据2021年6月3日青岛市城阳区行政审批服务局出具的律师调查令回复意见，举办人在城阳辖区申请办理民办非企业教学及培训资质时，暂无租赁房产必须取得房产证的强制性规定。**公司上诉称因无房产证影响办学资质的办理进而不能实现合同目的上诉请求无事实依据，一审法院对此未予支持，并无不当。 关于焦点三。**公司未按合同约定及时足额支付租金构成违约，应当承担违约责任，一审法院对锐智公司关于**公司支付租金及违约金的诉请予以支持，并无不当。一审法院综合考虑损失情况、合同履行情况、当事人过错及预期利益等因素，认定双方合同约定的逾期支付租金的违约金过高，并酌情予以调整，具有事实和法律依据，并无不当。 综上所述，锐智公司、**公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6117元，其中青岛**教育科技发展有限公司预交3644元，由青岛**教育科技发展有限公司负担；青岛锐智智能装备科技有限公司预交2473元，由青岛锐智智能装备科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　于　梦 二〇二二年三月二十二日 法官助理　**收 书 记 员　张　燕 书 记 员　***