合肥黄山大厦酒店管理集团有限公司、合肥一路同行商旅酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020)皖01民终3910号

上诉人（原审原告）：合肥黄山大厦酒店管理集团有限公司，住所地安徽省合肥市长江路111号黄山大厦4楼。

法定代表人：王健，董事长。

委托诉讼代理人：孙斌，安徽天禾律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：合肥一路同行商旅酒店有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路468号易居时代公寓1幢1508-1510室。

法定代表人：王健，董事长。

委托诉讼代理人：孙斌，安徽天禾律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安徽省特种设备检测院，住所地合肥市包河经济开发区大连路45号。

法定代表人：王恩和，院长。

委托诉讼代理人：夏红伟，男，该院保障部主任。

委托诉讼代理人：蔡远忠，安徽安泰达律师事务所律师。

上诉人合肥黄山大厦酒店管理集团有限公司（以下简称黄山大厦公司）、合肥一路同行商旅酒店有限公司（以下简称一路同行公司）因与被上诉人安徽省特种设备检测院（以下简称安徽省特检院）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初9924号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

黄山大厦公司、一路同行公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持黄山大厦公司、一路同行公司一审的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由安徽省特检院承担。

事实和理由：一、原审判决认定事实错误。黄山大厦公司、一路同行公司认为，双方不定期租关系成立，原租赁合同续有效，只是租期变为不定期。《合同法》第230条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效但租赁期限为不定期。就本案来说，双方合同约定的租赁期间于2016年12月31日届满，黄山大厦公司、一路同行公司继续使用租赁房屋经营一路同行商旅酒店，安徽省特检院也没有提出异议。租期届满后，安徽省特检院进行了竞标招租程序，黄山大厦公司、一路同行公司中标，但因轨道交通5号线征迁，安徽省特检院未与黄山大厦公司、一路同行公司签订新的租赁合同，双方并未建立新的租赁关系，原租赁合同依法继续有效。因此，原审判决否认不定期租赁关系成立实属错误。一审证据证明，2017年5月11日，合肥市包河区芜湖路街道办事处向其下发了《关于合肥市轨道交通5号线征迁工作的函》，函告安徽省特检院给予征迁工作支持。2017年5月18日，合肥市包河区人民政府正式作出《合肥市包河区房屋征收决定》，发布了《合肥市包河区房屋征收决定公告》、《轨道交通5号线项目国有土地上房屋征收与补偿方案》。2017年6月5日，安徽省特检院向黄山大厦公司、一路同行公司送达了《房屋收回通知书》，2017年6月6日，安徽省特检院向其上级单位安徽省财政厅报送了情况说明，该通知书与情况说明均表明收回租赁房屋的主要原因是轨道交通5号线征迁需要，安徽省特检院对黄山大厦公司、一路同行公司租赁行为本身始终未提出异议。黄山大厦公司、一路同行公司认为，双方这种不定期租赁关系因轨道交通5号线建设征迁的需要而解除，符合租赁合同第九条第(一)项第2小条约定。因此，一审判决认定黄山大厦公司、一路同行公司“已丧失对案涉租赁房屋及相关租赁设备拥有的各项权利”是错误的。一审判决认定“黄山大厦公司、一路同行公司行为构成非法占用”与事实不符。2017年12月31日租赁期限届满前，安徽省特检院通知黄山大厦公司、一路同行公司参加公开竞租，如果未能成功竞得，则租赁期满后10日内无条件返还房屋。2017年1月16日安徽省特检院在安徽省产权交易网发布招租公告，公告第4条“各标的均现有租赁，各标的原承租人在同等条件下享有优先承租权。”2017年2月17日，黄山大厦公司、一路同行公司中标被确定为承租人。其后，安徽省特检院因轨道交通5号线征迁，未与黄山大厦公司、一路同行公司签订新的租赁合同，并向省财政厅报送了《关于招租程序终止的情况说明》。黄山大厦公司、一路同行公司认为，双方之间的不定期租赁关系成立，12月31日租赁期限届满，安徽省特检院未提出异议，后来的招租程序因征迁而由安徽省特检院单方终止且不与黄山大厦公司、一路同行公司签订新的租赁合同，双方也未形成新的租赁关系，原不定期租赁关系延续，因此原审判决认定黄山大厦公司、一路同行公司“非法占用”错误。黄山大厦公司、一路同行公司主张附属物补偿费、停产停业损失有充分合同及法律依据。根据租赁合同第九条第(一)项第2小条约定及《物权法》第39条规定，2018年1月4日，合肥市包河区房屋征收办公室委托房地产评估机构对租赁房屋征收货币补偿价值进行了评估，评估报告记录租赁房屋“用于一路同行酒店使用”，报告最后页评估汇总表“资产占有单位为合肥一路同行商旅酒店装饰工程(南七店)，审定价格总价与构筑物及附属物征收补偿价值为1178101元”。后安徽省特检院与征收单位签订的征收补偿协议中附属物补偿费也按此评估价格进行补偿。停产停业损失也是基于黄山大厦公司、一路同行公司酒店停产停业所给予的补偿。因此，黄山大厦公司、一路同行公司主张的附属物补偿费、停产停业损失费不仅有合同依据、法律依据，更有事实依据。原审判决中“提前奖、过渡费、搬家费是征收主体对被拆迁人搬迁行为的奖励和补偿，黄山大厦公司、一路同行公司不是被拆迁人，不能享有该权利”，该认定错误。征收主体与被拆迁人不是民法意义的主体概念，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》基于效率考虑，规定对房屋产权人进行补偿。但是作为民事判决，不能剥夺承租人作为实际利益受损方根据民事法律取得合法补偿利益的权利。本案中，黄山大厦公司、一路同行公司近12年连续不断租赁房屋经营一路同行商旅酒店，安徽省特检院除为产权人为外，没有实际的投入，搬家也是黄山大厦公司、一路同行公司将酒店搬家，搬家后的过渡以及提前搬离交还房屋的奖励都是基于黄山大厦公司、一路同行公司的实际搬家行为。因此，原审判决拿被拆迁人的概念，否认黄山大厦公司、一路同行公司应该享有的权利，有违公平原则。

二、原审判决存在认定事实不清、证据不足情况。原审判决查明黄山大厦公司、一路同行公司于“2017年2月20日中标竞得涉案房屋租赁权”与事实不符，根据竞价结果通知单黄山大厦公司、一路同行公司是2017年2月17日竞租成功，2月20日是签收通知单时间。原判决查明部分中，黄山大厦公司、一路同行公司竞标保障金15万元在中标后转入安徽省特检院账户，“但双方均未明确该款性质”与事实不符。根据安徽省特检院发布的招租公告，黄山大厦公司、一路同行公司向安徽省产权交易中心交纳的15万元保证金，如未能确定为承租人的，由安徽省产权交易中心在5个工作日内原渠道退还全额保证金，如果黄山大厦公司、一路同行公司被确定为承租人，则保证金扣除服务费后的剩余款项，由安徽省产权交易中心转入安徽省特检院指定账户，作为“房屋装修和诚信保证金”。另查明部分“合肥市包河区政府即于2017年2月8日下发的拆迁通知，安徽省特检院在2017年2月20日接到拆迁通知，告知黄山大厦公司、一路同行公司因合肥轨道交通5号线建设，不能按中标合同与黄山大厦公司、一路同行公司续签租赁合同”与事实不符。第一、合肥市包河区政府是2018年5月18日正式下发的拆迁通知，不是2017年2月8日。第二、没有证据显示2017年2月8日安徽省特检院收到了拆迁通知，并告知了黄山大厦公司、一路同行公司不能按中标合同继续签订租赁合同。此外，判决查明有两处笔误。一是把“2014年6月18日”签订租赁合同的日期写成了“2014年6月8日”;二是黄山大厦公司、一路同行公司交纳的15万元“保证金”写成竞标“保障金”。

三、原审判决法律适用错误。黄山大厦公司、一路同行公司认为，双方在租赁期间届满后形成了不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原租赁合同应继续有效。黄山大厦公司、一路同行公司后来竞得租赁房屋，但安徽省特检院未与黄山大厦公司、一路同行公司签订新的租赁合同，双方还是履行原租赁合同。租赁房屋因城市建设需要被政府依法征用是导致租赁合同需要解除的原因，依照租赁合同第九条的约定，该房屋的装修、装饰所获得的拆迁补偿由黄山大厦公司、一路同行公司享有。另一方面，从权利与公平角度，用于经营的租赁房屋被征收时，该房屋自身价值补偿被征收房屋的所有人，但搬家费、过度费、停产停业损失、附属物补偿费以及提前奖励等，应当补偿给黄山大厦公司、一路同行公司。

安徽省特检院辩称，双方的租赁合同因期满终止，双方不存在租赁合同关系。房屋租赁合同到期前，安徽省特检院依据安徽省政府、安徽省财政厅的相关规定对房屋公开招租，由于案涉标的物因5号轨道建设被征收，在此情况下，安徽省特检院向相关部门提交报告，对房屋招租程序予以终止，安徽省特检院对招投标后未签房屋租赁合同不存在主观过错。依据房屋征收条例的规定，安徽省特检院是被征收的主体和补偿主体。黄山大厦公司、一路同行公司就房屋拆迁补偿的要求无法律依据，请求法院驳回上诉。

黄山大厦公司、一路同行公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求安徽省特检院支付征收补偿款2723772元(包括附属物补偿费1248855元，停产停业损失717897元，提前奖666000元，过渡费79920元，搬家费11100元)；2、本案诉讼费用由安徽省特检院承担。

一审法院认定事实：2006年8月25日，黄山大厦公司与安徽省特检院签订《房屋租赁合同》，约定黄山大厦公司租赁安徽省特检院坐落于合肥市望江东路139号综合楼，租赁期限十年，从2006年9月1日起至2016年8月31日止，租金一至三年年租金24万元、四至六年年租金26.4万元、七至十年年租金29万元，租赁期满或合同解除、终止后，黄山大厦公司、一路同行公司应在安徽省特检院指定的期限内交还房屋。合同签订后，黄山大厦公司将案涉租赁房屋交由一路同行公司经营餐饮及住宿服务。2014年6月8日，黄山大厦公司又与安徽省特检院签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，并合同约定：黄山大厦公司、一路同行公司将租赁特检院案涉房屋经营酒店、招待所，租期从2014年1月1日延至2016年12月31日。合同还约定：合同到期前，黄山大厦公司、一路同行公司若愿意继续承租的，应按照相关规定参加新一轮房屋招租竞标，在同等条件享有优先承租权；若黄山大厦公司、一路同行公司未能中标，应按约定及时清场搬离，归还特检院房屋。房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，合同自动解除，双方互不承担责任，租金按照实际租赁时间计息，不足整月的，按天计息，多退少补。该房屋的装修、装饰所获得的拆迀补偿由黄山大厦公司、一路同行公司享有。合同还另行约定：租赁期满或合同解除后，黄山大厦公司、一路同行公司方应于租赁期满或合同解除之日起10内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于黄山大厦公司、一路同行公司的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向安徽省特检院提出任何补偿要求。逾期末搬离的，安徽省特检院有权自行处理，涉及相关费用在履约保证金中扣除，不足部分由黄山大厦公司、一路同行公司承担。黄山大厦公司、一路同行公司对房屋的装修装饰无偿归安徽省特检院所有。该合同签订生效后，并原安徽省特检院在租赁期间内双方各自履行了合同义务。

2016年11月22日，安徽省特检院向黄山大厦公司、一路同行公司发出书面通知，涉案房屋将于2016年12月31日租赁期届满，该房产将于近期在安徽省产权交易中心公开招租，如果黄山大厦公司、一路同行公司未参加此次公开招租或参加此次公开招租未能成功竞得，黄山大厦公司、一路同行公司在租赁期满后10日内按原租赁合同约定向安徽省特检院无条件返还房屋。2017年1月16日，安徽省特检院通过安徽省产权交易网发布招租公告，黄山大厦公司、一路同行公司报名参加了网络竞价并于2017年2月20日中标竞得涉案房屋租赁权。并有竞标保障金15万元由投标中心在中标后转入安徽省特检院账户，但双方均未明确该款性质。

另查明，因合肥市建设轨道交通5号线项目需要，合肥市包河区政府即于2017年2月8日下发的拆迁通知，安徽省特检院在2017年2月20日接到拆迁通知后，告知黄山大厦公司、一路同行公司因合肥轨道交通5号线建设，不能按中标合同与黄山大厦公司、一路同行公司续签租赁合同。

再查明：2017年5月18日，合肥市包河区人民政府作出合（包）房征收【2017】第号《合肥市包河区房屋征收决定》，并于同日作出合（包）房征告【2017】第（3）号《合肥市包河区房屋征收决定公告》，涉案房屋即在征收范围内。2018年4月4日，安徽省特检院签订了《国有土地上房屋征收补偿协议书》，获得征收补偿款2723772元。其中：附属物补偿费1248855元、停产停业损失717897元、提前奖666000元、过渡费79920元，搬家费11100元。黄山大厦公司、一路同行公司与安徽省特检院就征迁的各项补偿、租赁合同解除、租金支付时间等发生争议协商未果，其于2018年5月18日向合肥市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销合肥市包河区房屋征收办与安徽省特检院签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》，经合肥市中级人民法院审理，黄山大厦公司、一路同行公司的诉请被驳回。现黄山大厦公司、一路同行公司于2019年6月3日向一审法院提起以上诉请。

一审法院认为，2006年8月25日及2014年6月8日，黄山大厦公司与安徽省特检院签订的《房屋租赁合同》、《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定黄山大厦公司租赁安徽省特检院坐落于合肥市望江东路139号综合楼，租赁期限从2006年9月1日起至2016年12月31日止，以及双方对租金、租赁期满或合同解除、终止后房屋交还的约定，系双方真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效，应法律保护，双方有义务按照合同约定履行各自的义务。本案在合同约定的租赁期间内，双方无争议。现黄山大厦公司、一路同行公司只对合同期满后，中标续租期间，因案涉房屋安徽省特检院政府征迁，就征迁补偿发生争议。对此，因双方在合同中约定：租赁期满或合同解除后，黄山大厦公司、一路同行公司方应于租赁期满或合同解除之日起10内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于黄山大厦公司、一路同行公司的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向安徽省特检院提出任何补偿要求。因此，在本合同期满，黄山大厦公司、一路同行公司方已丧失对案涉租赁房屋及相关设施设备拥有的各项权利，且即便黄山大厦公司、一路同行公司占用房屋期间，双方因未对相关物品作出约定，黄山大厦公司、一路同行公司也不享有对房屋及相关设施设备的权利。况且，在黄山大厦公司、一路同行公司中标之后，因安徽省特检院已告知因合肥轨道交通5号线建设不能与其签订续租合同，且未收取安徽省特检院占用期间租赁费用，双方不能形成不定期租赁合同，且黄山大厦公司、一路同行公司的行为已经构成非法占用。因此，本案黄山大厦公司、一路同行公司诉请一审法院要求判令安徽省特检院向其支付附属物补偿费、停产停业损失无法律依据。对于黄山大厦公司、一路同行公司诉请的提前奖、过渡费、搬家费，因该费用是征收主体对被拆迁人搬迁行为的奖励和补偿，黄山大厦公司、一路同行公司不为被拆迁人，更不能享有该权利。据此，黄山大厦公司、一路同行公司的诉请无事实和法律依据能以证明，一审法院对黄山大厦公司、一路同行公司的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄山大厦公司、一路同行公司请求判令安徽省特检院向其支付征收补偿款（包括附属物补偿费、停产停业损失、提前奖、过渡费、搬家费）的诉讼请求。案件受理费28590元，减半收取14295元，由黄山大厦公司、一路同行公司负担。

二审期间，黄山大厦公司、一路同行公司向法院提交了招租公告所附《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》文本。证明安徽省特检院发布招租公告时所附的租赁合同文本与双方在2014年6月28日签订的租赁合同内容完全一致，租赁合同第9条约定房屋因社会公共利益或城市建设需要被征用的，房屋的装修装饰所获得的拆迁补偿由黄山大厦公司、一路同行公司所有。法院在双方已经形成并履行租赁关系的情况下，应参照该条约支持黄山大厦公司、一路同行公司的请求。安徽省特检院质证意见：对真实性无异议，但该合同并未签订，黄山大厦公司、一路同行公司所谓依据第9条的约定享受拆迁补偿没有依据，该证据达不到黄山大厦公司、一路同行公司的证明目的。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。

二审另查明，案涉被征收房屋面积共2492.7平方米，黄山大厦公司租赁其中的2220平方米用于经营一路同行商旅酒店，一路同行公司系黄山大厦公司成立的子公司。安徽省特检院提供的《合肥市包河区国有土地上房屋征收补偿协议书》载明，包河区房屋征收办公室向安徽省特检院支付的各项补偿费用包括被征收房屋货币化补偿（住宅按应安置面积补偿）、搬家费、提前奖、过渡费、附属物补偿费、其他费用（停产停业费）及补偿标准，并附《轨道交通5号线项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（以下简称《征收与补偿方案》）。

本院认为，关于案涉《房屋租赁合同》期满后，黄山大厦公司与安徽省特检院之间是否存在租赁合同关系。依据合同法和招标法规定，安徽省特检院发布的招租公告属于要约邀请，黄山大厦公司参与竞标并按公告要求投标属于要约，安徽省特检院向黄山大厦公司发放《竞价结果通知单》属于承诺，且黄山大厦公司已按招租公告要求缴纳了投标保证金，故安徽省特检院、黄山大厦公司双方已达成租赁合意，双方的租赁合同成立，租赁关系生效。黄山大厦公司作为合同的相对方，一路同行公司作为案涉房屋的实际承租人，在案涉房屋被政府征收的情况下，现其向安徽省特检院主张相关权利符合法律规定，本院予以支持。

关于附属物补偿费，《竞价结果通知单》载明“成交价款”为430000元/年，与双方签订的《房屋租赁合同》中约定的290000元/年租金数额并不相同，据此可以认定黄山大厦公司与安徽省特检院在安徽省特检院中标后双方成立了新的租赁合同，原《房屋租赁合同》因租赁期满自动终止。黄山大厦公司与安徽省特检院在原《房屋租赁合同》第五条第2小条约定：“租赁期满或合同解除后……乙方对房屋的装修装饰无偿归甲方所有”，故案涉房屋被征迁因装修装饰获得的附属物补偿费应归安徽省特检院所有，黄山大厦公司、一路同行公司依据原《房屋租赁合同》第九条主张附属物补偿费归其所有没有事实与法律依据，本院不予支持。

关于过渡费用，《合肥市国有土地上房屋征收搬迁费临时安置费附属补偿费标准》（合政办﹝2015﹞9号）第五条规定，非住宅房屋临时安置补偿费的1/2支付给房屋所有权人，1/2支付给房屋承租人。《征收与补偿方案》第九条规定临时安置补助费的计算标准为征收房屋面积×补偿标准×时间（月），安徽省特检院收取案涉房屋拆迁过渡费用2220m2×12元/月.m2×3个月＝79920元，安徽省特检院应当将其中的一半39960元支付给承租人黄山大厦公司、一路同行公司。

关于搬家费及停产停业损失，案涉房屋由承租人用来从事经营活动，安徽省特检院并未参与黄山大厦公司、一路同行公司搬家过程，相应的搬家费、停产停业损失应为黄山大厦公司、一路同行公司的实际损失，《征收与补偿方案》第八条规定搬迁补助费的计算标准为被征收房屋面积×5元/m2，《征收与补偿方案》第十条规定停产停业损失的计算标准为被征收房屋面积货币补偿基准价的5‰×6个月，安徽特检院应当将收取的搬家费2220m2×5元/m2＝11100元、停产停业损失2220m2×9600元/m2×5‰×6个月＝639360元支付给黄山大厦公司、一路同行公司。

关于提前奖，《轨道交通5号线项目国有土地上房屋征收与补偿方案》第十二项“奖励政策和措施”第1条规定，“在前10天内签订补偿协议并按时搬迁的，按300元/m2对该户进行奖励”，因提前搬迁需要黄山大厦公司、一路同行公司及安徽省特检院均予以配合方能完成提前搬迁，本院酌定案涉房屋的提前奖1/2支付给房屋所有权人安徽省特检院，1/2支付给黄山大厦公司、一路同行公司，故安徽省特检院支付黄山大厦公司、一路同行公司提前奖2220m2×300元/m2÷2＝333000元。

综上所述，安徽省特检院应支付黄山大厦公司、一路同行公司相关费用合计1023420元（过渡费39960元+搬家费11100元+停产停业损失639360元+提前奖333000元）。黄山大厦公司、一路同行公司主张的其他费用，依据不足，不予支持。

综上，黄山大厦公司、一路同行公司的上诉请求部分成立，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初9924号民事判决；

二、安徽省特种设备检测院于本判决生效之日起十日内支付合肥黄山大厦酒店管理集团有限公司、合肥一路同行商旅酒店有限公司费用1023420元；

三、驳回合肥黄山大厦酒店管理集团有限公司、合肥一路同行商旅酒店有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费28590元，减半收取14295元，由合肥黄山大厦酒店管理集团有限公司、合肥一路同行商旅酒店有限公司负担8922.5元，由安徽省特种设备检测院负担5372.5元；二审案件受理费28590元，由合肥黄山大厦酒店管理集团有限公司、合肥一路同行商旅酒店有限公司负担17845元，由安徽省特种设备检测院负担10745元。

本判决为终审判决。

审判长　张　怡

审判员　董江宁

审判员　余海兰

二〇二〇年七月九日

法官助理陈思

书记员陈晓妹

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。