郑某某、某某建设集团有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民事判决书 （2025）新21民终197号 上诉人（原审被告）：郑某某，男，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区七泉湖镇车站社区。 委托诉讼代理人：***，新疆阿迪力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：某某建设集团有限公司，住所地江苏省常州市。 法定代表人：宋某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨某某，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，甘肃可庆律师事务所律师。 原审第三人：帕某某，男，住新疆维吾尔自治区老城街道老城路。 委托诉讼代理人：***，新疆阿迪力律师事务所律师。 上诉人郑某某因与被上诉人某某建设集团有限公司（某某公司）、原审第三人帕某某租赁合同纠纷一案，不服吐鲁番市高昌区人民法院（2024）新2101民初3060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月23日立案后，于2025年5月13日依法适用二审独任制，公开开庭进行了审理。上诉人郑某某的委托诉讼代理人***、被上诉人某某公司的委托诉讼代理人杨某某、***、原审第三人帕某某及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑某某上诉请求：依法撤销吐鲁番市高昌区人民法院（2024）新2101民初3060号民事判决，驳回某某公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误、证据不足、判决结果不公正。2009年1月13日郑某某与某某农用化工股份有限公司签订一份土地及房屋使用权租赁合同，合同约定：租赁期限为五年，租赁期间届满可以续租，但应当提前30日通知对方。合同签订后郑某某履行自己的义务，按时缴纳租赁费。2014年1月13日合同到期后，没有人联系郑某某，案涉土地也无人管理。之后，郑某某继续管理和保护场地，并大量投资，买设备、建立化肥厂，某某公司要求返还场地的诉求不符合法律规定。原审法院虽然判令郑某某返还场地，但没有处理郑某某大量的投资问题。为了完整保管厂子，2019年6月20日郑某某与本案第三人帕某某签订一份《转让协议》，约定棉麻仓库西侧场地整体设备转让费28万元。帕某某经手后投资180万元建立某某有机肥厂，帕某某在一审中举证证明上述事实，但是一审法院没有考虑到第三人的利益，判令郑某某返还土地及地上付着物。根据法律规定，不动产的物权没有过户之前不能取得使用权，某某公司不是适格的诉讼主体，某某公司还没有得到土地使用权证就判令返还场地不符合法律规定。综上所述，请求二审法院公正判决。 某某公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回郑某某的上诉请求，维持一审判决。一、一审判决郑某某返还租赁场地合法、有依据。郑某某在返还租赁场地时，因其自身在租赁场地上进行的投资建设的附着物应当由其自行处理。依据《土地及房屋使用权租赁合同》第六条约定，乙方负责对土地上的房屋进行使用和维修，并保证土地及房屋的完整，并不得在租赁土地上修建违章建筑和非法建筑。第八条约定，乙方（郑某某）在租赁期间对租赁房屋进行修理或增建的，必须以书面方式通知甲方，经甲方同意后方可进行，其扩建的固定设施归甲方所有或者合同届满后由乙方自行拆除。依据以上约定，首先，本案租赁范围包括土地及厂房设备房屋围墙等，郑某某有义务对原有的房屋、围墙、设备等土地上的附着物进行维护，不得修建违章建筑和非法建筑。其次，郑某某在租赁土地上进行维修增建，必须以书面方式告知甲方，经甲方同意后方可进行，郑某某在租赁土地上进行的修建厂房，未经某某公司同意，其私自建设厂房属违约行为，由此造成的责任由其自行承担；第三，合同约定其扩建的固定设施归甲方所有或者合同届满后由乙方自行拆除。故，某某公司有权要求郑某某支付租赁费及土地占有使用费并随时解除合同，要求郑某某腾空场地，其扩建的固定设施归某某公司所有或者由郑某某自行拆除并返还租赁物。二、郑某某在租赁期间，私自将租赁的土地上的房屋设备（租赁合同上所有的，不包括郑某某自己增加的设备）转让给帕某某，其行为已经违约。郑某某在占有使用租赁物期间非法将无权处分的涉案厂房设备转让给第三人，其非法处分他人财产的行为无效，第三人属无权占有，其与第三人之间的转让行为所造成的损失应由郑某某承担。某某公司已经实际取得涉案土地及房屋的使用权。虽然不动产物权以登记为要件，但是所有权的取得有原始取得、买卖、继承等法律行为取得，本案涉案土地及房屋的使用权为案外人金化公司合法取得，某某公司与案外人对以上土地及房屋已经签订转让协议，某某公司合法受让取得涉案土地及房屋的使用权是基于他人既存的权利合法取得，是合法有效的取得。故，某某公司合法取得涉案土地房屋的使用权，有权要求解除合同，要求郑某某返还土地及房屋。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回郑某某的上诉请求，维持一审判决。 帕某某述称，同意郑某某的上诉请求，一审判决有些事实认定不清，帕某某对厂子的所有权不知情，一直以为厂子是郑某某的，国有土地使用权证没有提供原件。 某某公司向一审法院起诉请求：1．依法解除某某公司与郑某某之间的场地租赁合同，郑某某立即向某某公司交付租赁场地及房屋设施设备；2．判令郑某某支付场地占有期间的占有使用费60,000元（按15,000元／年，计算自2020年6月5日至2024年6月4日，并承担自2024年6月5日至实际交付期间的占有使用费）；3．判令郑某某承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1998年甘肃某某（集团）有限责任公司（甲方）与新疆吐鲁番地区某某建材有限公司（原吐鲁番地区某某建材公司、乙方）签订了一份《抵帐协议》，主要约定：“1．乙方自愿将座落于吐鲁番市七泉湖镇火车站的仓库等建筑物所有权和土地使用权转让给甲方…2．该宗土地上原设立的‘吐鲁番地区复合肥厂’的厂名、生产许可证等有关手续，由乙方全部移交给甲方；3．由乙方负责办理一切转让移交手续，并承担全部费用等。” 1998年12月16日原吐鲁番市人民政府向甘肃某某（集团）有限责任公司发放了《国有土地使用证》（吐鲁番市国用土字第xxxxx号，新号：xxxxx），上载明：“土地使用者：甘肃金昌化工有限责任公司；地址：七泉湖镇；地号：xxxxx；用途：仓库；四至：东棉麻仓库、西空地、南公路、北空地；用地面积：13,334㎡等。” 2015年5月21日金昌市人民政府国有资产监督管理委员会出具《证明》，载明：“金昌市人民政府印发的《关于成立甘肃某某工业集团有限责任公司的批复》（金政发【2006】56号）文件中所称‘金化集团公司’为‘甘肃某某（集团）有限责任公司’2006年甘肃某某（集团）有限责任公司实施政策性破产时分离设立了甘肃某某工业集团有限责任公司，其甘肃某某（集团）有限责任公司的资产全部转入甘肃某某工业集团有限责任公司名下。” 2020年6月20日甘肃某某工业集团有限责任公司（甲方）与某某公司（乙方）签订了一份《抵账协议书》，主要约定：“双方同意以甲方拥有的三处土地及房产予以抵顶乙方拥有某某农用化工股份有限公司的债权，抵顶金额以甲方土地及房产评估价等额抵顶乙方债权…转让土地及房产概况：1．宗家庄库房。2．新疆吐鲁番七泉湖库房，有土地证，占地20亩（以实际测绘为准）。3．天水南河川火车站库房等。” 期间，2009年1月13日刘某某与吐鲁番兴隆菌肥厂签订了一份《土地及房屋使用权租赁合同》，约定：“甲方：某某农用化工股份有限公司（以下简称‘某某公司’），乙方吐鲁番兴隆菌肥厂，双方就甲方将其位于吐鲁番七泉湖镇的土地13,334平方米及地上附着物的房屋等的使用权租赁给乙方。1．甲方将以上土地及房屋的使用权租赁给乙方使用，租赁期限伍年，自合同签订生效之日起至期限届满。2．租赁费用壹万伍仟元／年，共计柒万伍仟元。由乙方向甲方自合同签订之日起分次以现款方式付清。3．乙方不得对租赁物再进行转租或挪作他用。4．乙方负责对土地上的房屋进行使用和维修，并保证土地及房屋的完整，不得在租赁土地上修建违章建筑和非法建筑。5．乙方在租赁期间对租赁物进行妥善保管和修理，因租赁物损失或者造成乙方或其他任何人身安全、健康或财产损失一切责任均由乙方承担。6．乙方在租赁期间对租赁的房屋进行修理或增建的，必须以书面形式通知甲方，经甲方同意后方可进行，其扩建的固定设施归甲方所有或合同届满后由乙方自行拆除。7．合同届满后乙方应保证租赁物的完好，及时向甲方移交。8．乙方因违反合同第四、五、六、七、八、九项内容，除应当承担相应的法律责任外，还应当承担10万元的违约金。9．租赁期限届满可以续租，但应提前三十日通知对方。10．因国家政策或当地政府对租赁的土地进行规划、征用或收回等，甲方提前三十日通知乙方可以解除合同等。”落款处有“刘某某”、郑某某签名及吐鲁番兴隆菌肥厂销售部印章。合同签订后，郑某某以银行转账的方式将租金转至刘某某账户：2013年7月30日转款30,000元、2015年8月18日转款30,000元、2016年6月1日转款14,800元、2018年2月1日转款30,000元、2018年12月12日转款30,000元。还提交2014年8月25日《收条》一张，上载明：“今收到郑某某交来库房租金28,000元（2014年6月-2015年6月）。”收款人处有“刘某某”签名。某某公司认可刘某某系某某公司员工，而该公司系甘肃某某有限公司的子公司，亦认可刘某某代表公司签订《土地及房屋使用权租赁合同》并代收取租金的事实。 2019年6月20日郑某某（甲方）与第三人帕某某（乙方）签订《转让协议》一份，约定：“双方经协商，甲方决定将位于七泉湖镇车站社区棉麻仓库西侧肥料厂设备整体转让给乙方，商定转让价格为人民币28万元…。甲方现有生产场地是从房东处租用的，现每年租金3万元，租金结算时间为当年6月30日之前，租期为7月1日至第二年的6月30日，一年结算一次租金。2019年7月至8月房租由甲方按月承担，9月1日至2020年6月30日房租由乙方承担等。” 2020年7月7日郑某某向第三人出具《证明》一份，上载明：“本人郑某某于2019年8月将某某肥业有限责任公司转让给帕某某。厂内所有设备、厂方（房）及大约1200吨原料全部转让。”落款处有郑某某签名捺印及身份证号、联系电话。现某某公司要求郑某某返还租赁场地及房屋等，双方协商未果，遂诉至法院。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。 本案中，某某公司认可刘某某系某某公司员工，该公司也系甘肃某某有限公司的子公司，亦认可刘某某代表公司签订《土地及房屋使用权租赁合同》并代收取租金的事实。郑某某亦认可与刘某某签订的《土地及房屋使用权租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。根据该合同约定“租赁期限伍年，自合同签订生效之日起至期限届满。”则2014年1月12日租赁期限已届满，后郑某某继续使用案涉土地及地上附着物的房屋。某某公司也于2020年6月20日获得案涉土地房屋的所有权，双方未签订租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”的规定，在某某公司提出解除租赁合同关系前，双方形成不定期租赁合同关系。该关系当事人可以随时解除，但应根据某某公司是否享有解除权及是否按法定程序行使了解除权判断。根据现有证据事实，某某公司确实取得了案涉土地及房屋等的所有权，郑某某未续签合同并占有使用案涉土地及房屋等至今，某某公司对其提起诉讼，要求解除租赁关系，并腾退返还案涉土地及房屋，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，本案起诉状副本送达时间为2024年12月12日，已尽到合理通知义务，故双方因案涉土地及房屋等发生的租赁合同关系应自本案起诉状副本送达之日即2024年12月12日解除。某某公司要求解除与被告郑某某之间的租赁合同关系，并返还租赁土地房屋的诉请，一审法院予以支持。 关于占有使用费。某某公司主张依照《土地及房屋使用权租赁合同》约定的每年15,000元租金标准计算自2020年6月5日至2024年6月4日的占有使用费，不违反法律规定，但因某某公司2020年6月20日才与甘肃某某工业集团有限责任公司签订《抵账协议书》，获得案涉土地房屋的所有权，故一审法院调整占有使用费自2020年6月20日起至其主张的2024年6月4日，应为59,383.5元（即15,000元／年÷365天×1445天），一审法院予以支持。同理，对某某公司主张按照年租金15,000元计算自2024年6月5日至实际返还之日止的占有使用费，一审法院亦予以支持。对郑某某以某某公司从未向其主张过权益的抗辩意见，一审法院不予采信。关于某某公司诉请中的“设施设备”，庭审中，其并未向法庭提交该项内容清单，故该部分主张，一审法院无法确认。至于帕某某与郑某某之间就案涉土地房屋等转让协议问题，某某公司诉请亦未向帕某某主张，一审法院不予处理，双方可另行依法主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、某某公司与郑某某之间的租赁合同关系于2024年12月12日解除，郑某某于本判决生效后十五日内将位于吐鲁番七泉湖镇的土地13,334平方米及地上附着物的房屋腾退后返还给原告某某建设集团有限公司；二、郑某某于本判决生效后十五日内一次性向某某公司支付自2020年6月20日至2024年6月4日止的占有使用费59,383.5元，并按照每年15,000元计算标准支付自2024年6月5日起至房屋腾退返还之日止的占有使用费；三、驳回某某公司其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为：某某公司主张解除租赁合同，并要求郑某某交付租赁场地及房屋设施、设备，支付占有使用费59,383.5元、按照每年15,000元计算自2024年6月5日起至房屋腾退返还之日止的占有使用费有没有事实和法律依据。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷的法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。 本案中，2009年1月13日，刘某某与吐鲁番兴隆菌肥厂签订《土地及房屋使用权租赁合同》，取得某某农用化工股份有限公司的案涉土地及地上附着物房屋等的使用权，落款处有刘某某，郑某某签名及吐鲁番兴隆菌肥厂印章。合同签订后，郑某某支付租金至2018年。2019年6月20日，郑某某将案涉土地及房屋以280,000元转租给帕某某。2020年6月20日，某某公司经抵账取得甘肃某某工业集团有限责任公司的案涉土地及房屋。现某某公司认可刘某某系某某农用化工股份有限公司员工，而该公司系甘肃某某（集团）有限责任公司的子公司（该公司在2006年破产时，全部资产转入甘肃某某工业集团有限责任公司），亦认可刘某某与郑某某签订的《土地及房屋使用权租赁合同》。本院认为，刘某某与郑某某签订的《土地及房屋使用权租赁合同》到期后，双方没有续签合同，郑某某继续占有并使用案涉土地及房屋，而某某公司于2020年6月20日继受取得案涉土地及房屋的所有权。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”，第七百三十四条第一款“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”的规定，某某公司与郑某某在解除合同之前，形成不定期租赁关系，某某公司随时可以解除合同。某某公司起诉主张相关权利后起诉状副本于2024年12月12日送达，故租赁关系于2024年12月12日解除，郑某某应腾退案涉土地及房屋，一审法院对此认定并无不当。郑某某应承担自2020年6月20日至2020年6月2024年6月24日的占有使用费、2024年6月24日至案涉土地、房屋腾退返还之日至的占有使用费。一审法院计算自2020年6月20日至2020年6月2024年6月24日占有使用费为59,383.5元（15,000元／年÷365天×1445天）并无不当，本院予以确认。因刘某某与郑某某签订的《土地及房屋使用权租赁合同》中明确约定，案涉土地及房屋不能转租，在租赁期间对租赁物进行修理或增减，通知甲方并同意后方可进行，郑某某扩建的固定设施归甲方所有或郑某某自行拆除。而郑某某违反合同约定私自转租，其亦应当预见大量投资后可能产生的经营风险，故本院对其上诉称，对案涉土地投入大量资金，投资问题应解决的意见，不予支持。至于帕某某因与郑某某之间因租赁合同产生的相关损失可另行主张。 综上所述，郑某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,285.00元，由郑某某负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年七月十七日 法官助理*** 书记员***孜