某某、安庆新华书店有限公司民事二审民事判决书

安徽省安庆市中级人民法院 民事判决书 （2024）皖08民终595号 上诉人（原审被告）：***，男，1993年4月27日出生，汉族，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：***，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽天禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安庆新华书店有限公司，住所地安徽省安庆市集贤南路2号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽中天人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽中天人律师事务所律师。 上诉人***与被上诉人安庆新华书店有限公司（以下简称安庆新华书店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2023）皖0828民初1945号民事判决，向本院提起上诉，本院于2024年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销原判第三、第四项，依法改判***向安庆新华书店支付租金40078.5元，无需支付违约金及房屋占用费，一、二审诉讼费用由安庆新华书店负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.案外人***代***支付了租金157546.5元，一审未予认定；2.根据双方租赁合同约定，因政策需要要求拆除租赁房屋的，双方互不承担责任，本案中岳西县人民政府对包括案涉租赁房屋在内的老城区房屋实施征收，***无需支付违约金及房屋占用费；3.一审法院对于***已经支付的履约保证金20000元未予明确，请求二审法院明确该笔款项性质，避免对***重复惩罚。二、一审法院适用法律错误。对于上诉状中所提一审法院适用法律错误的上诉理由，***在二审中予以放弃。 安庆新华书店辩称：1.案外人***支付的157546.5元，并非代储召其支付房租，系支付其与安庆新华书店下属公司新华书店岳西公司解除房屋租赁合同的租金；2.安庆新华书店没有接到任何关于房屋征收的通知，且根据房屋征收通知上显示的截止日期是2021年9月20日，而本案拖欠的租金是在征收日之后，故达不到其主张的免除租金的目的；3.***一审中未提出履约保证金的抗辩事由，也没有提交证据证明交付履约保证金，安庆新华书店也没有收取其20000元履约保证金，即使其缴纳了20000元履约保证金，根据合同约定也无需返还。 新华书店向一审法院起诉请求：1.判决确认安庆新华书店与***签订的《房屋租赁合同》于2023年7月11日解除；2.判令***立即腾空房屋并将承租房屋及附属设施、设备恢复原状还给安庆新华书店；3.判令***立即支付安庆新华书店拖欠的租金200863.98元及违约金46400元；4.判令***按日租金的一倍向安庆新华书店支付逾期支付租金的滞纳金（自逾期之日起至款清之日止）；5.判令***自2023年7月11日起至租赁房屋实际交还之日止向安庆新华书店支付房屋占用费（占用费参照房屋日租金标准计取）；6.案件诉讼费用由***承担。 一审法院经审理查明：2020年7月16日，出租方安庆新华书店（甲方）与承租方***（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定安庆新华书店将位于岳西县××镇××路××号房屋出租给***作为酒店餐饮用房使用，建筑面积约480平米，租期自2020年7月16日起至2024年7月15日止，共计48个月，月租金0.9667万元，年租金11.60万元，合同期租金总额46.40万元。租金支付方式为先付租后使用，安庆新华书店收款账户为“安庆新华书店有限公司岳西县分公司”，收款账号为“×××96”，租赁房屋交付使用前，***预先支付1个月租金，以后每月预先收取，安庆新华书店收款后应提供给***有效的收款凭证。乙方违约责任约定，租赁期间，乙方有任何违约行为导致合同解除或终止的，甲方有权收回房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金，每逾期一日，按日租金一倍支付滞纳金，累计超15天，甲方有权解除合同。另约定，因政策需要或甲方上级公司规划要求拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。合同履行中，***多次向安庆新华书店指定账户打款，因为疫情影响，新华书店主动减免29000元租金，截止2021年9月9日支付房屋租金共计119763.5元。2021年6月23日，岳西县人民政府出台岳政秘﹝2021﹞78号文件，对2021年岳西县老城区进行改造，征收范围为四个片区，其中第三片区为前进南路（含 解放路老电影院区域、老汽车站区域），案涉租赁房屋包含在该征收范围内，公告征收截止日期为2021年9月20日。但至征收截止日止，征收行为尚未实施。因***未按合同约定支付租金，安庆新华书店于2023年6月19日向***发出《租金催收告知函》，要求其在2023年6月28日前支付拖欠租金及滞纳金。2023年7月4日，新华书店再次向***发出《解除租赁合同告知函》，要求自2023年7月11日起解除合同，并要求***于2023年7月13日前支付拖欠租金及违约金，同时将承租门面房腾空交付给安庆新华书店。***在收到相应函件后，未提出异议，亦未将案涉房屋腾空并交付安庆新华书店。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承 担继续履行的违约责任。本案中，***与安庆新华书店签订了房屋租赁合同，安庆新华书店向***提供了房屋，完成了交付租赁房屋的合同义务，***应当按约定履行支付租金的合同义务。***自2021年10月即未按合同约定支付租金，经安庆新华书店催告，仍未履行，已构成根本违约。安庆新华书店向***发送《解除租赁合同告知函》，***未予回应。根据合同约定及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除 合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”及第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，现安庆新华书店请求确认双方自2023年7月11日解除《房屋租赁合同》，理由成立，应予支持。合同解除后，***应将房屋腾空并返还安庆新华书店，故安庆新华书店要求***腾空房屋并交付，理由成立，亦应予支持。但其要求***将附属设施、设备恢复原状，因安庆新华书店未举证证明附属设施、设备的原状，故此请求碍难支持，应以现状为准进行交付。***以案涉租赁房屋被政府征收为由要求免除房屋征收期的房屋租金，但因征收行为未实际实施，***所提免责事由的抗辩不成立。应不予采纳。关于应支付租金数额，安庆新华书店与***均对已支付的119763.5元无异议，一审法院依法予以确认。对于***提出的安庆新华书店漏算的已支付租金157546.5元，***以案外人***与安庆新华书店工作人员的微信、支付宝、银行卡转账记录来证明***代其支付了租金合计157546.5元，故***仅欠房屋租金40078.88元。根据双方合同中约定，租金支付方式为打款至指定账户，***前期租金支付也均为打款到该账户，对于***抗辩的案外人***支付的款项系代***支付租金，因安庆新华书店不予认可，故一审法院对***所提出的已支付的157546.5元租金不予认定。故一审法院确认***拖欠租金金额为197625元【自2020年7月16日至2023年6月15日应支付338333元，自2023年6月16日至2023年7月10日为8055元（9667元÷30天*25天），合计346388元，扣除疫情减免的29000元和已支付的119763.5元】，安庆新华书店请求***立即支付拖欠租金197625元，理由成立，依法应予以支持。即使案外人***实际支付相应款项至新华书店相关人员，因***与安庆新华书店可能存在其他经济往来，其支付款项是否为涉案房屋租金在本案中无法查明。就该部分金额，***（***）可另行与安庆新华书店协商，如经安庆新华书店追认，可冲减相应租金。关于违约金和滞纳金，涉案合同约定：租赁期间，乙方有任何违约行为导致合同解除或终止的，甲方有权收回房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。因***未按约支付租金致使安庆新华书店要求解除房屋租赁合同，***在收到《新华书店租金催收函》后仍不支付拖欠租金，消极应对，致使安庆新华书店发送《解除合同告知函》，解除租赁合同。按照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担责任，但是当事人另有约定的除外。”的规定，安庆新华书店在合同解除后仍可向***主张违约责任。本案中，***虽拖欠租金时间较长，但考虑到其停止经营的实际情况，而安庆新华书店在***2021年9月支付租金后到2023年6月才发出催收函，接近两年的时间任由***拖欠租金，未积极采取相应措施阻止损失的扩大，也应对其损失承担一定责任。违约金的性质主要是补偿性，兼有一定惩罚性，安庆新华书店因***违约造成的损失应为欠付租金的相应利息损失，鉴于该部分损失的扩大安庆新华书店也有一定过错，而庭审中，***也提出双方合同约定的违约金标准过高。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“……，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，一审法院酌定违约金为合同总租金的5%，即23200元【464000元×5%】。关于安庆新华书店提出的要求***支付2021年10月至2023年7月逾期支付的滞纳金，虽然双方在租赁合同中对逾期支付租金进行了约定，但一审法院已酌定违约金按合同总租金的5%标准计算以弥补新华书店的合理损失，对***的违约行为的惩罚性有所体现。现安庆新华书店再主张***支付逾期支付的滞纳金，缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。关于房屋占用费，***长时间拖欠房屋租金，构成根本违约，安庆新华书店要求解除合同，***虽未明确表示同意，但其消极应对的态度已表明其默认双方于2020年7月16日签订的房屋租赁合同已于2023年7月11日实际解除，且***已停业未经营，为确保空置资源的有效利用，***应按约于合同解除之日起2日内将承租房屋交还新华书店。合同约定“……合同解除，乙方应如期交还租赁房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金壹倍的滞纳金……”，故对安庆新华书店要求***自2023年7月13日起按房屋原日租金即322元/日的标准支付房屋占用费至租赁房屋实际交还之日止的诉讼请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，一审法院遂判决如下： 一、安庆新华书店有限公司与***2020年7月16日签订的《房屋租赁合同》于2023年7月11日解除；二、***应于本判决生效后三日内腾空租赁房屋并将承租房屋以现状交还安庆新华书店有限公司；三、***于本判决生效后十日内向安庆新华书店有限公司支付租金197625元和违约金23200元；四、***自2023年7月13日起按322元/日支付房屋占用费至租赁房屋交还之日止；五、驳回安庆新华书店有限公司其他诉讼请求。案件受理费5010元，减半收取2505元，由***负担2300元，安庆新华书店有限公司负担205元。 二审中，***向本院提交两组证据，第一组证据为案涉租赁房屋现场勘查记录复印件，证明案涉租赁房屋因需拆迁，评估公司对房屋内***投入的装修、设施、设备登记进行勘查并记录。第二组证据为岳西县老城区改造项目房屋征收评估业务协议书复印件，证明岳西县征地搬迁安置和棚户区改造办公室委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司岳西分公司对包括案涉租赁房屋在内需拆迁房屋进行评估，作为确定被征收房屋价值的补偿依据，案涉租赁房屋存在被拆迁的事实。安庆新华书店质证认为，两组证据均不属于新证据，均为复印件，无法核实真实性，勘查记录并没有安庆新华书店签字或盖章，达不到其证明目的。本院经审查，***二审提交的两组证据，未提交原件真实性无法确认，且即使该两组证据为真，也仅仅只能证明对案涉租赁房屋进行了拆迁评估，显然拆迁评估只是拆迁前的程序之一，并不等同于案涉房屋必然会拆迁，且截至二审，案涉房屋并未拆迁，故该两组证据达不到其证明目的。 安庆新华书店二审中向本院提交***的房屋租赁情况表、解除合同的协议，证明***转款的金额系***本人归还新华书店的租金。***质证认为，不属于新证据，达不到其证明目的，反而证明一审法院可能遗漏了必要诉讼当事人***。本院经审查，上述证据为复印件，涉及到案外人***，双方可能存在合同往来，但真实性无法核实。***在本案中提交***转账记录的目的是证明***代其缴纳租金，但未提交其他证据证明，在***未完成初步举证的情况下，本院认为无需再核实安庆新华书店与***之间的合同情况。 对一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。 本院认为，根据法庭查明的事实、双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、***应支付安庆新华书店的租金数额是多少，即***支付的157546.5元是否应当计算入***缴纳给安庆新华书店的租金数额；二、***是否应当承担违约金23200元及自2023年7月13日起的房屋占用费；三、***是否缴纳履约保证金，如缴纳应当如何处理。 关于争议焦点一，***主张其已支付租金277310元，其中包含***代为缴纳的157546.5元，但***一、二审中仅提交了***转账的交易记录，未提供证据证明***上述转账系代***缴纳租金，***也未到庭作出说明，且安庆新华书店也提供相关证据证明***与安庆新华书店下属岳西公司可能存在合同往来，故无法认定***转账给安庆新华书店的157546.5元系代***支付租金。 关于争议焦点二，双方租赁合同约定，因政策需要或安庆新华书店上级公司规划要求拆除或改造已租赁的房屋，造成双方损失的，互不承担责任。***主张案涉租赁房屋属于政府征收范围，故其不应承担违约金及房屋占用费。该条约定的内容针对的是因房屋拆除或改造造成的损失，双方互不承担，根据本案查明的事实，案涉房屋至今仍未征迁或改造，本案中***因违反合同约定承担的违约金及房屋占用费不属于因征迁或改造而造成的损失，***以合同该约定为由主张不承担违约金及房屋占用费的理由不能成立。 关于争议焦点三履约保证金，***主张其支付了履约保证金20000元，一、二审中未提供任何证据证明，安庆新华书店亦予否认，***应承担举证不能的责任，对其诉求不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3914元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年四月八日 法官助理*** 书记员*** 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。