某某1、庆阳市利通电子有限责任公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省庆阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘10民终126号 上诉人（原审被告）：**1，男，甘肃省庆阳市西峰区人，农民，住庆阳市西峰区。 上诉人（原审被告）：庆阳市利通电子有限责任公司，住所地庆阳市西峰区炮台巷1号。 法定代表人：**，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：**2，甘肃凌东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司庆阳分公司，住所地庆阳市西峰区岐***5号。 负责人：脱某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 上诉人**1、庆阳市利通电子有限责任公司（以下简称利通公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司庆阳分公司（以下简称电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2021）甘1002民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 电信公司向一审法院提出诉讼请求：1．依法解除终止**1、利通公司租赁电信公司位于西峰区中街门面房的租赁合同；2．依法判令**1、利通公司支付电信公司2018年1月1日到2020年12月1日的租赁费175000元；3．依法判令**1、利通公司腾退返还电信公司6号门面房，并支付被其实际占用的50平方米门面房从2020年12月2日至腾退之日止的占用费，占用费标准每月5000元计算；4．依法判令**1、利通公司支付电信公司代付2017年到2021年取暖费8250元、电费5076元；5．本案诉讼费由**1、利通公司承担。 一审法院判决：一、解除中国电信股份有限公司庆阳分公司与**1、庆阳市利通电子有限责任公司之间的不定期租赁合同；二、**1、庆阳市利通电子有限责任公司于判决生效后十日内腾退中国电信股份有限公司庆阳分公司租赁物；并按照每平方米每月100元的标准承担48.3平方米自2018年1月1日至实际腾退之日止的租金；三、**1、庆阳市利通电子有限责任公司于判决生效后十日内支付中国电信股份有限公司庆阳分公司取暖费6375.6元；四、驳回中国电信股份有限公司庆阳分公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4117元，由中国电信股份有限公司庆阳分公司负担110元，**1、庆阳市利通电子有限责任公司负担4007元。 **1、利通公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回电信公司诉请；2．一、二审诉讼费用由电信公司负担。事实和理由：一、原审事实认定错误。1．**1与电信公司之间没有房屋租赁法律关系。一审判决认定“2003年被告**1与原告电信公司签订房屋租赁合同双方每年签订一次合同……直至2008年”不是事实，没有证据证实**1与电信公司自2003年建立了租赁合同关系。2．利通公司与电信公司2008年建立的是业务合作经营关系，不是房屋租赁合同关系。2008年利通公司承接了华为公司在西峰区的售后服务，电信公司欲借利通公司拓展其电信业务，经沟通双方达成一致意见。2008年4月28日，双方签订《物业管理协议》约定，由电信公司免费提供案涉房屋归利通公司使用，利通公司在承接售后服务业务时，代办电信公司业务（主要是：代为销售手机、手机卡、座机电话等通信设备以及手机售后服务和维修工作）。因双方合作经营顺利，一直按此模式合作经营。2013年，电信公司为进一步拓展业务，要求利通公司开办“店外店”（由利通公司负责租房、人员工资、设备购置等全部费用）与其他公司争夺市场，并承诺利通公司开设的“店外店”每年补贴72000元。店外店一直处于亏损状态。2017年经电信公司同意，利通公司关闭了店外店。截止2019年底，电信公司尚欠利通公司店外店补贴360000元，代办费92746元。2020年7月，因电信业务萎缩，加之疫情缘故，电信公司要求与利通公司解除合作关系，腾退案涉房屋。因电信公司未支付补贴、代办费，双方未达成一致意见。3．电信公司没有举证证明其与利通公司或**1建立了房屋租赁合同关系。相反，利通公司举证证明双方之间形成合作经营关系。原审判决认定自2018年1月1日起按照每平方米每月100元的标准支付租金没有事实和法律依据，没有证据证实2018年1月利通公司与电信公司对原来的合作经营关系进行变更，也没有证据证实利通公司同意按每平方米每月100元的标准支付租赁费。西峰区较高的商铺租赁费每平方米每月30元-40元，与本案案涉房屋相邻的隔壁租赁费每平方米每月22.5元。原审认定案涉租金每平方米每月100元，没有事实依据。二、原审法律适用，证据采信错误。1．电信公司提交的证据4收款收据、证据5电信公司会议纪要，由电信公司自行制作，本质上属于当事人**，不应采信；上诉人提交的证据3物业管理协议、证据4房屋租赁合同应予采信。3．原审判决将双方合作经营关系撕裂为租赁合同与代办合同两个法律关系是主观臆断。近两年来电信业务收入下滑，电信公司欲解除双方的合作经营关系，但没有给利通公司付清“店外店”的代办费及补贴。三、2020年9月，电信公司与利通公司关于合作经营发生纠纷，电信公司擅自断电至今，致利通公司无法正常经营。 电信公司辩称，一审判决认定事实，适用法律正确，应当予以维持。一、案涉房屋早由**1出面承租，2008年成立的利通公司由**1妻子成立，故该房屋一直由***一家控制使用，上诉人关于房屋同两个上诉人都无关系的理由是狡辩。利通公司以电信公司签订的《物业管理协议》为据主张其免费使用房屋的理由和一审查明的事实完全不符。上诉人称电信公司对2020年疫情未予补贴、欠付代办费等理由虚假。二、上诉人诉称的证据采信问题毫无证据支持，且和一审庭审过程中上诉人**的理由不符。会议纪要中载明的价格是针对所有在中街承租电信公司房屋的商户议定的价格，比市场价格低。上诉人若认为价格高，就应在价格出台后腾退房屋，但是其却一直坚持使用到现在，再提出租金高的理由显然不能成立。另外，上诉人既坚持免费使用，同时又提出所谓的价格过高的理由显然相互矛盾，充分反映了上诉人失信是客观事实。三、上诉人所谓的断电导致利通公司无法经营的说法虚假。利通公司几年来未支付过电费，其无视自己的违约失信行为，反而以电信公司所谓的断电提出抗辩毫无道理，何况利通公司一直正常经营至今。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点问题为：双方当事人之间是否存在房屋租赁合同关系。上诉人主张双方之间是合作经营关系，上诉人为电信公司代办电信业务，电信公司免费提供房屋由上诉人使用；电信公司则主张上诉人提供代办业务收取了代办费，不存在免费使用房屋的问题。电信公司为证明其主张，提交了其留存于财务部门作账的收款收据。上诉人所称其免费使用房屋的主张既与电信公司提交的证据不符，又与常理相悖。上诉人欲否认电信公司提交的证据的真实性和证明效力，不能仅凭个人**，应当提交充分的证据证实。上诉人提交的《物业管理协议》仅能证明2008年双方约定由上诉人免费使用房屋一年，以发展村村通、***等业务，不能证明该房屋一直由上诉人免费使用至今。且从电信公司提交的收款收据来看，从代办费中扣除房租、水电费等是双方之后的固定做法。另外从上诉人以其所占用房屋同市场行情及周边房租进行比较亦可看出，上诉人只是认为案涉房屋的房租过高，并不是认为该房屋不应当收取房租。结合双方当事人的**及提交的证据，可确认2003年以来电信公司就上诉人代办的电信业务支付代办费，上诉人亦就其承租的房屋向电信公司支付租金；电信公司在向上诉人支付代办费时，将上诉人应当交纳的房租、水电费进行了抵扣。就上事实来看，双方当事人之间的代办业务合同关系和房屋租赁合同关系彼此独立，可分别主张权利。如上诉人认为电信公司尚欠其代办费未付，自可由双方进行账务核算，并向电信公司予以主张。 综上所述，**1、利通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4117元，由上诉人**1、庆阳市利通电子有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　卢　　小　　栋 审判员　   　 ** 审判员　    *** 二〇二二年三月三十日 书记员　    赵娟砻