深圳市南洋鸿星岛广场投资管理有限公司公司、江油川一精机有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终1491号 上诉人（原审原告）：深圳市南洋鸿星岛广场投资管理有限公司公司，住所地深圳市宝安区新安街道熙龙湾花园3栋902号，统一社会信用代码91440300589189407D。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江油川一精机有限公司，住所地四川省江油市工业园区大鹏路以北创元路以西京基2号厂房，统一社会信用代码91510781MA677KTQ4A。 法定代表人：***，该公司财务总监。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，四川太白律师事务所律师。 上诉人深圳市南洋鸿星岛广场投资管理有限公司（以下简称深圳南洋公司）因与被上诉人江油川一精机有限公司（以下简称川一精机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人深圳南洋公司的委托诉讼代理人**，被上诉人川一精机公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深圳南洋公司上诉请求：1.撤销（2019）川0781民初117号民事判决，改判支持上诉人的全部诉求；2.本案一、二审诉讼费、保全费等因诉讼支出的相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，适用法律错误。一审法院没有审查实际支付情况和交易习惯，直接适用了合同法第226条，而通过双方《厂房租赁合同》的约定和被上诉人实际支付租金的情形，可以明确案涉租金为一年一付，是先付后使用，适用合同法第61条即可以明确租金支付期限，轮不到适用合同法第226条；二、《厂房租赁合同》中对物业费的约定非常明确，上诉人也实际提供了物业服务，被上诉人应当支付物业费；三、被上诉人未按照合同约定的时间支付2018年10月1日至2019年9月30日的年度租金，明显构成违约，应当向上诉人支付滞纳金496108.80元。 川一精机公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持，本案上诉人的上诉事实与理由均不成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求。另外，案涉房屋未取得竣工验收进行出租，根据最高人民法院相关司法解释，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同应属于无效合同，目前也没有证据证明案涉房屋已经验收合格。 深圳南洋公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金633600元及滞纳金197683.20元(计算标准：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三)，共计831283.20元；2.判令被告向原告支付物业管理费23850元（暂从2017年10月1日计算至2018年12月17日）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费等因诉讼支出的相关费用。 一审法院认定事实：2016年5月20日，原告深圳南洋公司（乙方）与江油市京基建材有限公司（甲方）签订《江油京基建材公司厂房及场地租赁合同书》，双方约定江油市京基建材有限公司将其位于江油市工业园区的厂房及场地租赁给原告使用，双方又于2017年6月签订《补充协议》，针对已签订的《江油京基建材公司厂房及场地租赁合同书》进行补充：1、租赁期限自《江油京基建材公司厂房及场地租赁合同书》签订之日起计算20年；2、甲方已取得规划许可证但尚未修建的其他厂房及附属设施等，自修建完成后，自动纳入《江油京基建材公司厂房及场地租赁合同书》的出租范围。2017年8月29日，原告（甲方）与被告川一精机公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：原告将位于工业园区内大鹏路京基建材有限公司2号标准厂房及场内附属设备租赁给被告使用，总计面积为6600平方米，租赁期限为5年，从2017年10月1日起至2022年9月30日，厂房租金为8元/平方米/月，每年租金共计633600元，每年租金根据市场价格调整，被告从签订协议之日起5个工作日向原告支付租金，若被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰，被告对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患，租赁物采取统一物业管理，物业管理费用0.5元/月/平方米（每年物业管理费根据市场价格调整）费用由被告自行向原告支付。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，2017年9月19日江油工业园区管理委员会代被告向原告转账支付了第一年的厂房租金633600元，被告于2018年11月13日向原告支付了厂房物管费24000元。 另查明：江油市京基建材有限公司于2014年6月9日取得了上述厂房的建设工程规划许可。 一审法院认为，原告与被告自愿签订租赁合同，原告依约向被告交付了租赁场地，被告也实际使用该租赁场地至今，双方之间的租赁关系成立。被告辩称原告交付被告使用的标的物属于非法建筑，双方签订的租赁合同无效，与查明的事实及法律规定不相符，不予支持。原、被告约定被告从签订协议之日起5个工作日向原告支付租金，同时根据双方合同约定，厂房每年租金根据市场价格调整，可知该租金应为按年支付，而被告也实际只向原告支付了一年的租金，对第二年租金的支付时间等，双方并未进行约定。根据法律规定，对租金支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故原告在第二年的租赁期限尚未届满时主张被告向其支付该年的全部租金并承担滞纳金，没有事实和法律依据，不予支持。原告主张被告向其支付物业管理费，因原告未举证证明双方对物管费支付时间进行了约定，同时也未举证证明在其主张被告支付物管费的期间内，实际向被告提供了物业管理服务，故对其该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：驳回原告深圳市南洋鸿星岛广场投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取6175.50元、诉讼保全费4795.67元，由原告深圳市南洋鸿星岛广场投资管理有限公司负担。 二审中,上诉人向本院提交如下证据：1.租金催收函，拟证明2018年10月23日，上诉人根据约定向被上诉人催收2018年10月1日至2019年9月30日的年度租金，被上诉人同意按约定支付租金；2.微信截图，拟证明上诉人就租赁厂区所产生的物业费用向被上诉人催收，被上诉人同意缴纳。川一精机公司质证称，对于上诉人所提交证据的真实性不持异议，但达不到上诉人的证明目的。被上诉人向本院提交《精密模具设备研发制造项目投资建设协议》，拟证明川一精机公司与上诉人签订的合同来源于投资协议第三条，如果符合条件应当由江油管委会来承担租金。深圳南洋公司质证称，对该证据的关联性有异议，真实性和合法性请求法院核实。本院认为，租金催收函与本案具有一定关联性，且被上诉人对其真实性没有异议，予以采信；微信截图载明的内容是关于电费的支付，与本案无关，不予采信；关于川一精机公司所提交协议，因投资协议与租赁合同系不同的法律关系，且上诉人并非签订投资协议的主体，故该协议与本案缺乏关联性，不予采信。 经二审审理查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案首要争议焦点为上诉人深圳南洋公司与被上诉人川一精机公司签订的《厂房租赁合同》是否无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，未取得建设工程规划许可证的房屋所涉租赁合同无效，但该条并未规定未经竣工验收的房屋所涉租赁合同无效。《解释》中限定了无效合同的范围，且从《解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”之规定亦可知，违反法律关于房屋使用条件强制性规定的租赁合同并不必然无效，故川一精机公司以案涉房屋未经竣工验收导致租赁合同无效的理由不能成立，本院不予支持。 因川一精机公司主张合同无效的理由不能成立，在租赁合同有效的情形下，本院归纳争议焦点如下：一、被上诉人川一精机公司向上诉人深圳南洋公司支付租金的方式是否为先付租金后使用厂房；二、被上诉人川一精机公司是否应当向上诉人深圳南洋公司支付滞纳金；三、被上诉人川一精机公司是否应当向上诉人深圳南洋公司支付物业费。 关于争议焦点一，深圳南洋公司与川一精机公司签订的《厂房租赁合同》第三条第二款约定：“乙方从签订协议之日起5个工作日内向甲方支付租金……”，合同签订后，园区管委会代为转账支付了第一年（即2017年10月1日至2018年9月30日）厂房租金633600元，虽然川一精机公司认为该条款不能推定出第二年及以后的租金支付方式也为先支付后使用，但深圳南洋公司提交的催收函显示在2018年10月23日，深圳南洋公司向川一精机公司催收2018年10月1日至2019年9月30日的年度租金，当时川一精机公司并未抗辩支付租金还未到期限，上有川一精机公司相关人员签字，川一精机公司对催收函的真实性不持异议，结合房屋租赁合同在实际生活中的普遍履行情形、租赁市场交易习惯以及双方在第一年度的履约方式，可以认定双方的交易习惯为先交租后使用厂房。川一精机公司在庭审中称由于双方在合同中约定每年租金根据市场价格调整，应由双方协商确定租金金额，故不存在深圳南洋公司所称的先付费后使用的事实，本院认为，川一精机公司作为负有给付租金义务的一方，在深圳南洋公司以催收函向其主张第二年度的租金时，川一精机公司并未表达出就应付租金金额与深圳南洋公司有协商的意愿，且深圳南洋公司在本案中的诉请是以第一年度的租金为标准，故川一精机公司该项辩称不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，在明确了争议焦点一的前提下，结合川一精机公司在庭审中称合同所约定滞纳金过高的陈述，一方面，可以认定双方达成了在**支付租金情况下应予支付滞纳金的合意；另一方面，依据深圳南洋公司向川一精机公司送达的催收函上的限期支付日期，可以认定2018年10月27日为川一精机公司应予支付第二年度租金的日期。因川一精机公司逾期支付租金，应当按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率承担自2018年10月27日起至租金付清之日止的滞纳金。 关于争议焦点三，由于深圳南洋公司并未举证证明双方对物业费的支付时间有约定，也未有证据证明其确实向川一精机公司提供了物业服务，故对于深圳南洋公司要求川一精机公司支付物业费的请求，本院不予支持。 综上所述，深圳南洋公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省江油市人民法院（2019）川0781民初117号民事判决； 二、由被上诉人江油川一精机有限公司在本判决生效之日起三十日内向上诉人深圳市南洋鸿星岛广场投资管理有限公司支付欠缴的2018年10月1日至2019年9月30日的租金633600元，并承担自2018年10月27日起至款项还清之日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算的滞纳金； 三、驳回上诉人深圳市南洋鸿星岛广场投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付**履行期间的债务利息。 一审案件受理费6175.50元、诉讼保全费4795.67元，共计10971.17元，由深圳市南洋鸿星岛广场投资管理有限公司负担3291.35元，江油川一精机有限公司负担7679.82元。二审案件受理费12351元，由深圳市南洋鸿星岛广场投资管理有限公司负担3705.30元，江油川一精机有限公司负担8645.70元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　田　苑 审 判 员　　赵　志 审 判 员　　*** 二〇一九年七月二十五日 法官助理　　*** 书 记 员　　***