广东某有限公司、中山某有限公司房屋租赁合同纠纷一审裁定书

广东省中山市第一人民法院 民事裁定书 （2025）粤2071民初964号 原告：广某公司，住所地广东省中山港口镇，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 被告：中某公司，住所地广东省中山市港口镇，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东道高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东道高律师事务所律师。 原告广某公司与被告中某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年1月7日立案。 原告广某公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告退还房屋租赁保证金19000元；2.被告立即向原告退还自2024年11月18日起当月13天的厂房租金、物业管理费预付款合计73000元/30天*13天＝31633元；3.被告向原告支付赔偿逾期付款利息损失（逾期付款利息损失以250633元为基数，自从原告2024年12月3日函催告仍未履行的，自催告届满之次日起即2024年12月6日起到实际退还之日止,按照中国人民银行同期同类人民币贷款年利率3.1％的百分之一百五十即4.65％的年利率标准计算）。事实与理由：2021年4月6日原告与被告签订了中山市港口镇工业大道XXX号厂房（以下简称为“租赁厂房”）的房屋租赁合同，被告当天收取原告2021年5月20日至6月19日30天相当于一个月的厂房租金、物业管理费合计73000元（以下简称厂租）和厂房租赁保证金219000元。2024年5月30日合同到期后，原告继续使用该租赁厂房至2024年11月中旬。因原告发展需要不再续租该租赁厂房并提前两个月书面通知了被告。2024年11月5日厂租付款日因双方厂租问题未能协商一致，原告没有按要求付款。11月6日双方于原告5楼办公室经过充分沟通和协商，口头协议约定：1.2024年11月份迁离当月以预付一整个月厂租，退租时按实结算，相关费用清算后多退少补的清算方法。2.对不能移动的装修，由原告作恢复原状的拆除和修复，必要时由被告向原告收取恢复工程实际发生的费用作为修复损失的赔偿。原告于2024年11月10日至11日两天完成了搬迁，并于11月12日至11月17日对不能移动的装修进行拆除和修复，双方于11月17日进行了初次退租验收，并于11月18日完成最终退租验收交接。对退租验收提到的几点修复要求，双方口头协议约定：维持现状验收交接，以赔偿损失的方式处理，不管是当面沟通还是电话沟通，被告都是没有反对的（光盘证据1）。被告无正当理由一直拖着不予办理结算，直到2024年11月29日才通知原告结算并提出了修复赔偿损失的标准：9块玻璃修复如果整块要换的话，师傅报价每块200元左右；地面再修复可能要两三百元；其他损失就没有了。告知结算单已通知原告员工取走了。目前就是按11月份的水电结算单结算，多交的厂租没有通知说可以退（光盘证据2、光盘证据3）。2024年11月29日收到被告派其员工送达的11月份水电结算单，原告当即表示厂租和水电结算有争议，被告明确表示厂租和水电的结算目前就是这样的结算方案（光盘证据4）。2024年11月29日赔偿损失标准问题双方经过进一步沟通，被告明确表示：如果双方没法面谈厂租争议问题，赔偿损失标准问题“按您刚才说的，折算一笔费用，这个费用哪怕您不做您也可以询个价也OK的”意思表达。对原告提出的“进来现场会不会造成不方便，必竟我们已离厂了”，被告明确作出“目前没客户没啥影响”的意思表达。以上证明双方就厂租和相关费用的结算问题存在争议的情况下，被告仍就赔偿损失标准问题已建议由原告找人询价，可以以折算一笔费用的方法处理，双方已谈妥由原告找人报价以最后确认具体费用问题。证明赔偿损失标准问题的进一步沟通并不会影响双方2024年11月18日已验收交接的事实（光盘证据5）。2024年12月2日原告维修费用1000元报价单微信发被告，被告主动要了维修师傅的电话表示要和师傅对接（证据6）。从被告2024年11月29日提出初步的修复赔偿标准，期间双方进一步沟通，直到12月2日原告提出维修报价参考，被告主动要维修师傅的电话对接，此种种行为都一一在证实对退租验收交接提到的几点修复的要求，双方就是按口头协议：维持现状验收交接，以赔偿损失的方式处理的，并且双方确认最后以折算费用1000元的方式完成修复赔偿的结算问题。随后双方就厂租和相关费用结算问题进行了多次协商并催告未果。基于以上事实，原告提出的诉讼请求合理合法：1.原告迁离验收交接后多次跟催结算事宜，但自从2024年11月18日至11月29日多次跟催，期间被告谎话连篇，无正当理由一直拖着不予办理。通知清算时被告更是拒不履行双方约定，被告明显已违约在先。2.原告迁离租赁厂房后双方已于11月17日进行了初次验收，并于11月18日完成最终退租验收交接。原告要求被告履行双方约定，退还厂房租赁保证金和预交多交的厂租合理合法。3.被告不讲诚信，拒不不履行双方约定已造成违约，原告要求赔偿逾期付款的利息损失合理合法。4.预付一整个月租金并非原告真实意思表示。被告要求一定要先按时预付，否则就要收滞纳金并停水停电。11月6日双方于原告5楼办公室当面沟通时被告也明确表示，一定要按要求先预交，不然可能对搬迁造成影响。不得已，原告才预付了一整个月厂租（证据7）。综上所述，就双方验收交接后退还厂房租赁保证金和退还预付多付的厂租事宜，被告先是无正当理由一直拖着不予办理，拖到月底通知清算时更是不讲诚信，违约在先，拒不不履行双方约定。经原告多次协商并催告未果，不得以原告只能向法院提起诉讼以维护自身合法利益。 被告中某公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，对管辖权提出异议认为，应驳回原告广某公司的起诉。原被告于2021年4月6日签署的房屋租赁合同第十一条明确约定：“甲、乙双方就本合同发生争议，应通过协商解决，协商不成的，可向中山仲裁委员会申请仲裁。”《中华人民共和国仲裁法》第六条规定“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构”，而中山市仅有一家仲裁机构即“广州仲裁委员会中山分会”，故该仲裁条款应属有效。根据《中华人民共和国仲裁法》第五条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项：“依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁”的规定，原被告之间存在书面仲裁协议，原告应当向广州仲裁委员会中山分会申请仲裁，故法院对本案无管辖权，请求依法驳回原告的起诉。 针对被告中某公司提出的管辖权异议，原告回应如下：1.原告未聘请律师等专业人士，对相关流程不懂，并非故意在可以仲裁的情况下向法院提起诉讼，立案的相关操作都是按法院要求和指引执行。2.在法院未能回复是否立案的情况下，为快速解决纠纷，在中山法院诉讼服务中心的建议，原告尝试向合同约定的中山仲裁委员会申请仲裁，经了解并没有中山仲裁委员会这一机构，只有广州仲裁委中山分会这个机构，与约定名称不相符，应属于约定不明确的情况，所以原告认为向法院提起诉讼也是合理的。3.提起诉讼过程中是否还有调解这个流程，在可以调解的情况下原告认为并不是一定要开庭审理。4.提出诉讼开庭或仲裁开庭都不是原告的最终目的，原告是寄希望于被告能本着诚实守信，实事求是的态度解决问题及时退回欠款，并非是一定要仲裁解决的意思表示。5.被告出尔反尔是造成不能按时申请仲裁而成为诉讼受理的重要原因，对于由此造成的变更仲裁申请的诉求广州仲裁委并没有任何回复可以受理，原告提请诉讼并得到受理合情合理。6.原告2025年2月6日收到法院电话通知被告提出管辖权问题，在得知可能会取消诉讼请求后，原告再次联系广州仲裁委咨询变更仲裁申请事宜，直到2025年2月13日才收到回复初步确认可以再次受理原告之前的仲裁的变更申请。 本院经审查认为，案涉甲方中某公司与乙方广某公司于2021年4月6日签订的房屋租赁合同的第十一条第八款：“8、甲、乙双方就本合同发生纠纷，应通过协商解决。协商解决不成的，可提请房屋租赁主管机关调解。调解不成的，可向中山仲裁委员会申请仲裁”，即广某公司、中某公司已约定了争议的解决方式为申请仲裁，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条第一款“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。”规定，上述房屋租赁合同约定的仲裁机构应为广东省中山市仅有的仲裁机构广州仲裁委员会中山分会，该仲裁约定合法有效。中某公司在答辩期间对管辖权提起异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，法院对本案不享有管辖权，故应驳回广某公司的起诉。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条、第一百五十七条第一款第三项，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百一十六条之规定，裁定如下： 驳回原告广某公司的起诉。 案件受理费5060元，减半收取2530元，诉讼保全申请费371元，合计2901元（原告广某公司已预交），由本院退回原告广某公司案件受理费2530元。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年二月十九日 书记员***