四川省隆昌某房地产开发有限公司、四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司等建设工程合同纠纷执行异议裁定书

四川省兴文县人民法院 执行裁定书 （2024）川1528执异58号 异议人（申请执行人）:四川省某建筑工程有限公司，住所地四川省宜宾市三江新区。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：***，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川丰宜律师事务所律师。 被执行人：四川省隆昌某房地产开发有限公司，住所地四川省隆昌县。 法定代表人：林某。 被执行人：四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司，住所地四川省兴文县。 负责人：蔡某。 被执行人：谢某，男，汉族，1965年8月24日出生，住重庆市渝北区。 被申请人（案外人）：梁某，男，汉族，1966年2月1日出生，住四川省兴文县。 本院在执行四川省某建筑工程有限公司与四川省隆昌某房地产开发有限公司、四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司、谢某建设工程合同纠纷一案中，异议人（申请执行人）四川省某建筑工程有限公司对本院作出（2024）川1528执恢16号之二执行裁定，裁定解除对被执行人四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司名下坐落于兴文县××镇××号楼××层××号房××号为：川（2023）兴文县不动产权第0××2号，不动产单元号为：511528001041ＧＢ00020Ｆ00010101］的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 四川省某建筑工程有限公司书面异议称，兴文县人民法院作出的（2024）川1528执恢16号之二执行裁定违法，理由是：一、案外人梁某对被执行人四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司享有的是债权而非物权，梁某在诉讼过程中并未主张交付房屋，其对案涉房屋不能交付时再主张价款返还优先权的条件已经丧失。本案中，兴文县人民法院在梁某不享有优先权主张，人民法院也未处置资产的情形下，径行认定梁某的优先权，显然是程序严重违法。二、被执行人四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司在执行阶段未经法院依法处置其财产的情形下，与个别债权人即梁某达成的以物抵债协议显然无效，兴文县人民法院根据无效协议作出解除案涉房屋查封的裁定系程序严重违法，且该错误裁定严重损害了本案申请人的合法权益。 本院查明，四川省某建筑工程有限公司与四川省隆昌某房地产开发有限公司、四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司、谢某建设工程合同纠纷一案，本院于2021年12月9日根据四川省某建筑工程有限公司的申请，作出（2021）川1528民初3001号民事裁定，裁定对包括半岛和居水岸1-1号楼25层25-1号、2号楼19-4号、2号楼20-1号在内的42套房屋进行了查封。该案经本院一审、四川省宜宾市中级人民法院二审后，由四川省宜宾市中级人民法院作出（2022）川15民终1339号民事判决，判决“一、撤销兴文县人民法院（2021）川1528民初3001号民事判决；二、四川省隆昌某房地产开发有限公司、四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司于本判决生效之日起十日内支付四川省某建筑工程有限公司工程款3328798.75元以及利息；三、谢某对前述第二项确定的工程款本金以及利息承担连带清偿责任；四、四川省某建筑工程有限公司在工程款3328798.75元范围内对四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司开发的半岛和居水岸项目1-1号楼、1-2号楼、2号楼和剩余部分车库桩基础工程折价或者拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权。” 因四川省隆昌某房地产开发有限公司、四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司、谢某未履行生效判决确定的义务，四川省某建筑工程有限公司向本院申请强制执行，本院于2022年10月13日依法立案执行，首次执行案号为（2022）川1528执1461号，该案尚未执行到位。 另查明，本案案外人梁某因购买四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文分公司开发的半岛和居水岸1-1号楼25层25-1号房屋，于2020年5月11日签订了一份认购协议，并于当日至2021年2月4日先后分五次向四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文分公司支付购房款541000元。双方签订认购协议后，一直未签订书面商品房买卖合同。2022年，四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文分公司在开发“半岛和居水岸”楼盘过程中因资金链断裂停工，该楼盘未能按时竣工交付使用。2022年11月，梁某因案涉楼盘项目停工、房屋不能按时交付，且其自身认购的房屋已被四川省某建筑工程有限公司申请查封等原因，遂将四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文分公司、四川省隆昌某房地产开发有限公司、谢某诉至本院，诉讼请求为“返还购房款”。 本院经审理后作出（2022）川1528民初2985号民事判决，判决认定“2020年5月11日，被告隆昌某房地产公司兴文分公司作为出卖方甲方，与原告梁某作为认购方乙方签订了《半岛水岸商品房认购协议》......协议签订后，梁某于2020年5月11日向隆昌某房地产公司兴文分公司缴纳定金20000元；于2021年1月10日缴纳房款100000元；于2021年1月20日缴纳房款200000元；于2021年2月4日缴纳房款191000元、30000元；五笔合计缴纳541000元......梁某缴纳上述购房款后，被告隆昌某房地产公司兴文分公司一直未通知原告签订购房合同......”。后本院依据上述事实，判决“被告四川隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司、四川隆昌某房地产开发有限公司限于本判决生效之日起七日内向原告梁某返还购房款541000元及其资金占用利息，资金占用利息的计算方式为：以541000元为基数，自2021年2月5日起按照年利率14.6%计算至本金清偿之日止，利随本清”。 此外，在该案诉讼过程中，梁某申请保全了四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司开发的“半岛和居水岸”2号楼19-4号、2号楼20-1号两套房产，但该两套房屋已被四川省某建筑工程有限公司在2021年申请查封。 该判决发生法律效力后，梁某于2023年6月2日向本院申请强制执行，首次执行案号为（2023）川1528执761号，但四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司、四川省隆昌某房地产开发有限公司暂无现金、银行存款等财产可供执行，该案暂未执行到位。 还查明，2022年四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司开发的“半岛和居水岸”楼盘停工后，经行政主管部门多方努力、协调、争取，于2023年成功将该楼盘纳入“保交楼”项目。后在“保交楼”资金扶持下，项目成功复工并于2023年7月竣工交付。 2024年8月1日，梁某与四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司自行达成以房抵债的和解协议，约定四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司仍以梁某原购买的半岛和居水岸1-1号楼25层25-1号房屋抵偿所欠梁某的债务。 本院认为，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》“......三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”之规定，梁某作为商品房消费者在购买房屋的楼盘停工、且自身购买的房屋已被他人查封的情况下，向房地产开发企业四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司主张返还价款，其主张价款返还请求权应优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。本案在执行过程中，被执行人四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司暂无现金、银行存款等财产可供执行，梁某与四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司自行达成了以房抵债的和解协议，且用以抵偿返还房屋价款债务的房屋就是梁某原购买的房屋。 现四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司向本院申请解除对案涉房屋的查封措施，便于双方履行前述以房抵债协议，其请求符合前述司法解释关于保护商品房消费者权利规定的精神。同时，因其与四川省隆昌某房地产开发有限公司兴文县分公司自行协商用以抵债的房屋并未超出原购买房屋的范围，故并未损害本案其他债权人的利益。因此，本院裁定解除对由四川省某建筑工程有限公司申请查封的、坐落于兴文县××号楼××层××号房屋的查封措施并无不当。对四川省某建筑工程有限公司所提异议请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条之规定，裁定如下： 驳回四川省某建筑工程有限公司的异议请求。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向四川省宜宾市中级人民法院申请复议。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月十一日 书记员***