某某与北京火星人视野科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2021）京02民终2921号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1989年6月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：**，北京市天银律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京火星人视野科技有限公司，住所地北京市昌平区回龙观东大街338号创客广场C-01-0087。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：**，男，1994年2月22日出生，北京火星人视野科技有限公司运营总监。 委托诉讼代理人：***，北京伊兰律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人北京火星人视野科技有限公司（以下简称火星人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，改判支持***的一审全部诉讼请求,本案一、二审诉讼费全部由火星人公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认为火星人公司并未损害房屋、不存在违约行为属于认定事实不清。本案双方均认可被改造的房间在交付时属于卫生间，火星人公司认为卫生间仅有一个浴缸，这明显与生活常识不符，卫生间是包括马桶、洗漱台、镜子、浴缸、淋浴喷头等设施设备的。本案租赁房屋在开发商2007年交付时就是精装修状态，卫生间设施设备完善齐全，且我也未进行过再次装修。火星人公司未经我允许拆除了卫生间设施设备，对房屋构成了损坏，明显违约，应当承担违约责任。2.一审判决适用法律错误。本案并不涉及合同变更、撤销、解除的问题，而是火星人公司构成违约，应当适用《合同法》第一百一十九条，且我多次联系火星人公司要求其修复损害的卫生间但其均不修复，我不得不自行修复，由此导致的时间损失及维修成本均应由火星人公司承担。 火星人公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求。***并未提供证据证明房屋交付给我公司时的状态。我公司并未把租赁房屋弄坏，我公司使用了3年，只是存在非常少量的磨损，都是正常使用产生的。***提出是我们把卫生间损坏了，但真实情况是当时***同意我公司把卫生间的一个浴缸撤掉，双方电话已经沟通确认过。我公司同意赔偿浴缸损失2000元及墙面地板磨损损失2000元，但不代表我公司对房屋进行了损坏。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1.判令火星人公司支付违约金234 075元；2.判令本案诉讼费用由火星人公司承担。 火星人公司向一审法院反诉请求：1.请求判决***返还火星人公司支付的押金48 000元；2.请求判决***支付火星人公司资金占用期间利息，自2019年12月20日至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.本案诉讼费用由***承担。 一审法院认定事实：本案双方于2016年12月12日签订《房屋租赁合同》，约定由***将其享有使用权的北京市西城区闹市口大街一号院3号楼814室房屋提供给火星人公司办公使用，租期36个月，自2016年12月12日至2019年12月19日止。合同第六条第 3款约定，火星人公司因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得***的同意后方可施工。合同第八条第一款约定，在租赁期内，火星人公司有下列行为之一的，***有权终止合同，收回该房屋，火星人公司应向***支付合同总租金20%的违约金。(2)未经***同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经***通知，在规定期限内仍未纠正并修复的。 合同虽未约定押金，但双方均认可火星人公司向***支付了48 000元押金。 合同到期后，火星人公司将房屋交还***。***未将押金返还火星人公司。 ***提交视频证据以证明涉案房屋在交接时为损坏状态。火星人公司对此不予认可，认为视频中显示的房屋状况正常，未发生损坏。对于视频中显示的一间房间，双方均认可其原为卫生间，火星人公司改造成房间。对此，火星人公司认为原房间内仅有浴缸一只，经***口头允许被搬走，现无法返回，同意折价2000元。 一审法院认为, 依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 双方纠纷系因***认为房屋损坏。法院认为，视频中房屋状况正常，局部地面及墙面的损坏为租赁期间内难以避免的正常损耗，墙面上的钉子也难以定性为房屋损坏。对于卫生间的改造，因双方租赁合同内容过于简单，不能还原房间原状，故亦不能因卫生间改造为房间即视为房屋损坏。综上，法院认为，火星人公司对房间的正常使用不能定性为擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，火星人公司不存在违约行为。房屋的磨损属于正常损耗，鉴于火星人公司同意赔偿浴缸损失2000元及墙面地板损耗2000元，法院不持异议。故法院对于***的诉讼请求不予支持，对于火星人公司反诉要求***返还押金的诉讼请求，法院在扣除4000元后，予以支持。由于，***拒绝返还押金事出有因，不属于恶意，法院对火星人公司要求***支付押金利息的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院判决：一、判决生效后七日内，***给付北京火星人视野科技有限公司押金44 000元；二、驳回***的诉讼请求；三、驳回北京火星人视野科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审审理中，***提供了下列新证据：证据1《北京市商品房预售合同》，证明目的为涉案房屋为精装修，产权人购买房屋时，合同中附有房屋平面图，从房屋平面图可以看出对应的卫生间至少包括浴缸、马桶、洗漱台等设备设施。火星人公司对该证据的真实性不认可，证明目的亦不认可，称在签订本案租赁合同之前，涉案房屋曾租赁给一个证券公司使用，该公司已将卫生间马桶、洗漱台等设备设施拆除后当做仓库，我公司与***交接房屋时该卫生间仅剩一个浴缸，后经***口头同意，我公司才将浴缸拆除，亦将卫生间当做仓库使用，附件6的装修清单中并没有载明卫生间装修包括**设施。证据2同户型房屋卫生间照片若干张，证明目的为***向火星人公司交付的房屋卫生间同样包括了马桶、洗漱台、镜子、浴缸、淋浴喷头等设备设施，而火星人公司交还涉案房屋时，已将具有防水、防渗、如厕、洗浴等功能的卫生间改造为教室供培训使用，火星人公司整体拆除了卫生间的设备设施，完全破坏了卫生间的正常使用功能，明显属于对房屋的损坏，存在严重的违约行为。火星人公司对该证据的真实性不认可，证明目的亦不认可，认为其它房屋和涉案房屋无关，涉案房屋从开发商交付到现在已经9年了，期间多人使用过都有可能进行装修改造。 双方对一审判决认定的其他事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。 本院认为，***与火星人公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定， 合法有效，双方均应遵照履行。现合同已经到期，双方对房屋进行了交接。***主张在收回房屋时发现火星人公司拆除了南侧卫生间的原有**设施，改变了卫生间的使用功能，墙面、地板亦有多处破损，属于合同约定的擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的情形，且经通知在规定的期限内未纠正修复，依约应承担违约责任，赔偿其实际损失。关于拆除卫生间原有**设施，改变卫生间使用功能一节，火星人公司主张房屋交付时南侧卫生间仅留存浴缸，已不存在其他**设施，***主张交付时卫生间**设施设备齐全，考虑到涉案房屋在本案租赁前已交付使用九年，此前亦进行过出租，故***应对房屋交付时卫生间的状态承担举证责任。二审审理中，虽然***提交了《北京市商品房预售合同》及同户型房屋卫生间照片，但并不足以证明卫生间在本案租赁前仍为设施设备齐全状态，且双方租期长达三年，***在租赁到期前并未对卫生间问题提出过质疑，故难以将火星人公司改造卫生间的行为认定为擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的违约行为。关于涉案房屋地板、墙面存在破损一节，根据***提供的视频，仅为局部轻微破损，考虑到租期等因素，应属租赁期间难以避免的正常损耗，亦不能定性为违约情形中对房屋的损坏。故***依据上述主张要求火星人公司承担违约赔偿责任，依据不足，本院不予支持。但鉴于火星人公司自认拆除了浴缸，同意赔偿浴缸损失2000元及墙面地板损耗2000元，本院对此不持异议。合同到期后，押金应予退还。在扣除火星人公司自认的4000元赔偿后，剩余押金44 000元，***应依法予以退还。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费900元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审　　判　　长　　　曹　雪 审　　判　　员　　　*** 审　　判　　员　　　*** 二〇二一年二月二十五日 法　官　助　理　　　**彬 书　　记　　员　　　赵　越