某某与北京火星人视野科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民事判决书 （2020）京0102民初28494号 原告（反诉被告）:***，男，1989年6月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：**，北京市天银律师事务所律师。 被告(反诉原告)：北京火星人视野科技有限公司，住所地北京市昌平区回龙观东大街338号创客广场C-01-0087。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***，北京伊兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，男，1994年2月22日出生，该公司运营总监。 原告***诉被告北京火星人视野科技有限公司（以下简称火星人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***之委托诉讼代理人**、被告火星人公司委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金234 075元。2 、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2016年12月12日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其享有使用权的北京市西城区闹市口大街XXX室房屋提供给被告使用。根据双方《房屋租赁合同》，该房屋租赁期限共36个月;该房屋第一年租金共290 000元，以后每年按3%递增。双方《房屋租赁合同》第六条第3款约定，“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。”双方《房屋租赁合同》第八条约定，“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金。(2)未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的。”。2019年 12月，双方合同将要履行完毕，原告现场验房收房时发现，被告在未经原告同意的情况下擅自对该房屋进行了整体装修，并将具有防水、防渗等功能的卫生间改造为教室供培训使用，且房屋内部分装修层已被公司拆除，屋内残破不堪，室内房屋墙体、地面、屋顶及交房时的装修层已遭严重破坏。2019年12月，原告要求被告将房屋修复后再交还原告，同时委托律师发函告知被告要求10日内解决房屋毁损的问题，但被告并未履行修复房屋的义务。2020年2月，原告再次与被告沟通，要求被告履行修复房屋的义务，但被告仍然未主动履行修复房屋的义务。原告不得已只能自行寻找装修公司对房屋进行修复，装修费用花费113 242元。原告在与被告沟通维修房屋期间，因遭受新冠肺炎的影响，导致房屋长时间无法正常装修和对外出租。直到2020年5月29日，房屋才正常装修完毕具备重新出租的条件。原告因房屋修复和房屋租金导致的损失合计约234 075元(其中包括装修费用 113 242元和租金损失120 833元，租金部分按租赁合同约定的初始年租金29万元，计5个月租金)。若按双方《房屋租赁合同》第八条的约定，被告支付合同总租金 20%的违约金约179 220元，已不足以弥补原告因被告违约导致的损失。基于以上事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十三条、第一百一十四条的相关规定，原告特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的各项诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告北京火星人视野科技有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。我们认为我们没有把房屋弄坏，只是存在非常少量的磨损。我们用了3年，地板和墙上有一点磨损，墙面上有几个钉，我们认为是正常使用。对方提出是我们把卫生间损坏了，但其实我们的真实情况是当时原告同意我们把卫生间的一个浴缸撤掉，电话已经沟通确认过。浴缸是用玻璃胶粘的。同意赔偿浴缸损失2000元及墙面地板磨损损失2000元。 反诉原告火星人公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被反诉人返还反诉人支付的押金48 000元。2、请求判决被反诉人支付反诉人资金占用期间利息，自2019年12月20日至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、本案诉讼费用由被告承担。事实理由同答辩意见。 反诉被告***辩称，关于押金双方没有争议，确实是收了一个48 000元。原告收了48 000元的押金，这个事实是认可的，但是原告认为被告应向原告支付相应的违约金。我方不同意返还，应该冲抵违约金。对于押金返还在合同当中并没有约定有利息。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年12月12日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其享有使用权的北京市西城区闹市口大街XXX室房屋提供给被告办公使用，租期36个月，自2016年12月12日至2019年12月19日止。合同第六条第 3款约定，被告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得原告的同意后方可施工。合同第八条第一款约定，在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应向原告支付合同总租金20%的违约金。(2)未经原告同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经原告通知，在规定期限内仍未纠正并修复的。 合同虽未约定押金，但原、被告均认可被告向原告支付了48 000元押金。 合同到期后，被告将房屋交还原告。原告未将押金返还被告。 原告提交视频证据以证明涉案房屋在交接时为损坏状态。被告对此不予认可，认为视频中显示的房屋状况正常，未发生损坏。对于视频中显示的一间房间，原、被告均认可其原为卫生间，被告改造成房间。对此，被告认为原房间内仅有浴缸一只，经原告口头允许被搬走，现无法返回，同意折价2000元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 原、被告纠纷系因原告认为房屋损坏。本院认为，视频中房屋状况正常，局部地面及墙面的损坏为租赁期间内难以避免的正常损耗，墙面上的钉子也难以定性为房屋损坏。对于卫生间的改造，因双方租赁合同内容过于简单，不能还原房间原状，故亦不能因卫生间改造为房间即视为房屋损坏。综上，本院认为，被告对房间的正常使用不能定性为擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，被告不存在违约行为。房屋的磨损属于正常损耗，鉴于被告同意赔偿浴缸损失2000元及墙面地板损耗2000元，本院不持异议。故本院对于原告的诉讼请求不予支持，对于被告反诉要求原告返还押金的诉讼请求，本院在扣除4000元后，予以支持。由于，原告拒绝返还押金事出有因，不属于恶意，本院对被告要求原告支付押金利息的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，本院判决如下： 一、本判决生效后七日内，***给付北京火星人视野科技有限公司押金44 000元； 二、驳回***的诉讼请求； 三、驳回北京火星人视野科技有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理2405.6元，由***负担（已交纳）。反诉案件受理费500元，由北京火星人视野科技有限公司负担42元（已交纳），由***负担458元（于本判决生效之日起七日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。 审　　判　　员　　　韩　楠 二〇二〇年十二月四日 法　官　助　理　　　苏　静 书　　记　　员　　　***