山西三建集团有限公司、山西晋善晋美房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山西省陵川县人民法院 执行裁定书 （2025）晋0524执异23号 案外人：李某某，女，陵川县崇文镇人。 委托代理人：秦某某，男，系李某某父亲。 申请执行人：山西三建集团有限公司，住所地：山西省长治市。 法定代表人：史某，该公司董事长兼总经理。 委托代理人：***，山西泽州律师事务所律师。 被执行人：山西晋善晋美房地产开发有限公司，住所地：陵川县崇文镇。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托代理人：段某某，该公司员工。 本院在执行申请执行人山西三建集团有限公司与被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李某某对执行标的提出书面异议，本院于2025年11月7日立案受理后，依法组成合议庭并公开听证进行审查。本案现已审查终结。 异议人李某某称：2018年5月5日，申请人父亲秦某某和被执行人签订了房屋内部认购确认书，购买了被执行人1号楼X单元XXX室，房屋价款360000元，被执行人在收到房款后于当日为秦某某开具了财务收据，并将房屋交付申请人父亲。2022年10月26日申请人和被执行人通过山西数字房产平台网签了商品房买卖合同。你院在执行申请执行人与被执行人建设工程施工合同纠纷一案中，于2024年4月20日查封了坐落于陵川县崇文镇岭常村槲木自然村玉龙湾小区的X号楼X单元XXX室。申请人认为，你院查封的被执行人名下的X号楼X单元XXX室房产已出卖给申请人，在你院查封前其已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，申请人购买该房系为了居住，在查封前已实际占有该房屋并已支付全部房款，且办理了网签备案，对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第238条规定，特向你院提出执行异议申请，请求依法撤销陵川县人民法院（2024）晋0524执192号之三执行裁定书中对X号楼X单元XXX室房屋的查封措施，中止对该房屋的执行。 申请执行人山西三建集团有限公司在听证时辩称：对认购确认书不予认可，其提供的缴款票据缴款人都是秦某某，房屋总价36万元有点低。 被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司称：李某某系秦某某的女儿。 本院查明：山西三建集团有限公司与山西晋善晋美房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2023年7月20日作出（2023）晋0524民初393号民事判决书，判令一、山西晋善晋美房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内支付原告山西三建集团有限公司工程款11147053.15元及利息（自2023年4月21日起，以11147053.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.65%支付利息至实际付款之日止）；二、山西三建集团有限公司在工程款欠款11147053.15元范围内对陵川县玉龙湾小区X#、X#、X#、X#楼折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。因山西晋善晋美房地产开发有限公司未自动履行，山西三建集团有限公司于2024年3月1日申请强制执行。另，本院于2023年7月20日作出（2023）晋0524民初392号民事判决书，判令一、山西晋善晋美房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内支付原告山西三建集团有限公司工程款6275904.47元及利息（自2023年4月21日起，以6275904.47元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.65%支付利息至实际付款之日止）；二、山西三建集团有限公司在工程款欠款6275904.47元范围内对陵川县玉龙湾小区X#、X#、X#、X#、X#楼折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。 执行过程中，查明被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司名下登记有该公司开发建造的坐落于陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房（玉龙湾小区）多套房产。2024年4月24日，本院作出（2024）晋0524执192号之三执行裁定书，查封了被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司所有的坐落于陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房（玉龙湾小区）包括X号楼X单元XXX2室（晋（2021）陵川县不动产权第000XXX号）在内的共55套房产。 又查明，2018年5月5日，异议人李某某父亲秦某某与被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司签署房屋内部认购确认书，确认购买房产名称为山西晋善晋美房地产开发有限公司的玉龙湾公馆X号楼Ｘ单元ＸＸＸ号房，总价360000元，当日，秦某某以转款方式向被执行人交付房款160000元。2022年10月26日，被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司与李某某签订商品房买卖合同（现售），该合同编号为陵川合同2022XXX号，购得位于陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房X号楼X单元XXX室，总价人民币360000元。2022年10月31日，李某某交付房款200000元。案外人李某某最迟于2022年春入住管理涉案房屋。案外人李某某在本辖区无其他住房。因该小区整体未完成竣工验收的原因该房未进行产权登记。 以上事实由房屋内部认购确认书、商品房买卖合同、房款收据及转帐凭证、异议人入住后支付的水费缴费记录、电费电子发票、取暖费缴费记录、本院对陵川县不动产登记交易中心调查函回执、陵川县不动产登记交易中心关于玉龙湾小区查封情况的说明、本院（2023）晋0524民初392、393号民事判决书、（2024）晋0524执192号之三执行裁定书等所证实。 本院认为，异议人系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，其诉讼地位为案外人，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案，案外人李某某与被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司于2022年10月26日签订了案涉房屋的商品房买卖合同（现售），合同签订时间早于我院对该异议房查封时间2024年4月24日。双方签订的规范的商品房书面买卖合同，且由相关行政主管机关进行备案，合法有效。合同载明案外人李某某所购案涉商品房规化用途为住宅，实际也是用于居住，且其名下在本辖区无其他居住房屋。案外人支付了全部购房价款。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。综上，案外人的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行的情形，其请求应予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 撤销陵川县人民法院（2024）晋0524执192号之三执行裁定书中对X号楼X单元XXX室房屋的查封措施，中止对陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房X号楼X单元XXX室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十一月二十一日 书记员***