山西三建集团有限公司、山西晋善晋美房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山西省陵川县人民法院 执行裁定书 （2025）晋0524执异20号 案外人：张某某，女，山西省陵川县人。 委托代理人：***，陵川县法律服务指导中心法律工作者。 申请执行人：山西三建集团有限公司，住所地：山西省长治市。 法定代表人：史某，该公司董事长兼总经理。 委托代理人：***，山西泽州律师事务所律师。 被执行人：山西晋善晋美房地产开发有限公司，住所地：陵川县崇文镇。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托代理人：段某某，该公司员工。 本院在执行申请执行人山西三建集团有限公司与被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张某某对执行标的提出书面异议，本院于2025年11月7日立案受理后，依法组成合议庭并公开听证进行审查。本案现已审查终结。 异议人张某某称：2023年2月10日，我与被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司签订了房屋内部认购确认书，购买了被执行人4号楼205室，房屋价款为280000元，2023年3月3日被执行人在收到我购房款后为我开具了财务收据，并将房屋交付于我，2023年3月6日我与被执行人通过山西数字房产平台网签了商品房买卖合同。你院在执行申请执行人与被执行人建设工程施工合同纠纷一案中，于2024年4月20日查封了坐落于陵川县崇文镇岭常村槲木自然村玉龙湾小区的XX室。申请人认为，被执行人名下的房产已出卖给申请人，在你院查封前其已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，申请人购买该房系为了居住，在查封前已实际占有该房屋并已支付全部房款，且办理了网签备案，对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第238条规定，特向你院提出执行异议申请，请求依法撤销陵川县人民法院（2024）晋0524执192号之三执行裁定书中对XX室房屋的查封措施，中止对该房屋的执行。 申请执行人山西三建集团有限公司在听证时辩称：尽管案外人居住在案涉房屋内，但是未提供正式的房屋买卖合同及房款的付款记录，其实际占有的房屋并不能说明是合法的房屋所有权人。 被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司在听证时称：案外人和被执行人签订有合法有效的买卖合同，并且是通过山西房产系统网签，支付购房款是现金交易，当时因被执行人帐户被冻结，是公司要求案外人用现金支付的，同时对于申请执行人无异议的维修基金票据、物业费票据进一步证明案外人是案涉房屋的合法买受人，并已实际在该房屋内居住生活，是法律所规定的商品房消费者。 本院查明：山西三建集团有限公司与山西晋善晋美房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2023年7月20日作出（2023）晋0524民初393号民事判决书，判令：一、山西晋善晋美房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内支付原告山西三建集团有限公司工程款11147053.15元及利息（自2023年4月21日起，以11147053.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.65%支付利息至实际付款之日止）；二、山西三建集团有限公司在工程款欠款11147053.15元范围内对陵川县玉龙湾小区X#、X#、X#、X#楼折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。因山西晋善晋美房地产开发有限公司未自动履行，山西三建集团有限公司于2024年3月1日申请强制执行。另，本院于2023年7月20日作出（2023）晋0524民初392号民事判决书，判令：一、山西晋善晋美房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内支付原告山西三建集团有限公司工程款6275904.47元及利息（自2023年4月21日起，以6275904.47元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.65%支付利息至实际付款之日止）；二、山西三建集团有限公司在工程款欠款6275904.47元范围内对陵川县玉龙湾小区X#、X#、X#、X#、X#楼折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。 执行过程中，查明被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司名下登记有该公司开发建造的坐落于陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房多套房产。2024年4月24日，本院作出（2024）晋0524执192号之三执行裁定书，查封了被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司所有的坐落于陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房包括XX室在内的共55套房产。 又查明，2023年2月10日，张某某签署房屋内部认购确认书，确认认购房产名称为山西晋善晋美房地产开发有限公司玉龙湾公馆XX房，总价28万元。同年3月3日，张某某向山西晋善晋美房地产开发有限公司支付房款28万元。当月6日，被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司与张某某签订商品房买卖合同（预售），该合同编号为陵川合同2023XXXX号，购得位于陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房，总价人民币28万元。当月23日，张某某交纳住宅专项维修基金6488元。案外人张某某最迟于2023年春即入住该异议房屋至今。经查，案外人张某某在本辖区无其他住房。因该小区整体未完成竣工验收的原因该房未进行产权登记。 以上事实由房屋内部认购确认书、房款收据、商品房买卖合同、住宅专项维修基金交纳票据、异议人入住后支付的电费、水费、取暖费、物业费交费收据、本院对陵川县不动产登记交易中心调查函回执、陵川县不动产登记交易中心关于玉龙湾小区查封情况的说明、本院（2023）晋0524民初392、393号民事判决书、本院（2024）晋0524执192号之三执行裁定书等所证实。 本院认为，异议人系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，其诉讼地位为案外人，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案，案外人张某某与山西晋善晋美房地产开发有限公司于2023年2月10日即签署房屋内部认购确认书，确认案涉房屋房号，同年3月6日，双方又签订编号为陵川合同202303036307号的商品房买卖合同（预售），购得位于陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房XX室的案涉房屋，同年3月3日，即支付全额房款28万元。案外人张某某最迟于2023年春即入住该异议房屋至今。而我院对该异议房查封时间为2024年4月24日。案外人张某某在本辖区无其他住房。申请执行人的辩解与查明事实不符，本院不予支持。异议人的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行的情形，其请求应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 撤销陵川县人民法院（2024）晋0524执192号之三执行裁定书中对XX室房屋的查封措施，中止对陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房XX室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十一月二十一日 书记员***