天津市北辰区北仓镇李咀村民委员会、天津市龙驰投资发展有限公司等土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书

天津市北辰区人民法院 民事判决书 （2022）津0113民初10702号 原告：天津市北辰区北仓镇李咀村民委员会，住所地天津市北辰区北仓镇李咀村。 法定代表人：***，书记。 委托诉讼代理人：***，李咀村委会委员。 委托诉讼代理人：***，天津五君律师事务所律师。 被告：天津市龙驰投资发展有限公司，住所地天津市北辰区津保高速公路辅路北侧。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，天津思盈律师事务所律师。 第三人：天津市北辰区北仓镇人民政府，住所地天津市北辰区京津公路与延吉道交口北侧。 负责人：***，镇长。 委托诉讼代理人：***，女，该单位经济办科员。 原告天津市北辰区北仓镇李咀村民委员会（以下简称李咀村委会）与被告天津市龙驰投资发展有限公司（以下简称龙驰公司）、第三人天津市北辰区北仓镇人民政府（以下简称北仓镇政府）土地租赁合同纠纷一案，本院于2022年10月25日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李咀村委会的委托诉讼代理人***、***，被告龙驰公司的委托诉讼代理人***，第三人北仓镇政府的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李咀村委会向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《土地租赁协议书》、《补充协议》；2、请求法院依法判令被告立即给付原告2021年度、2022年度租金共计36万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告之间系租赁合同关系，双方于2011年12月签署了《土地租赁协议书》并于2019年签署了《补充协议》，其中约定原告将坐落于北辰区津保高速路边新津永支线旁约24亩土地租赁于被告使用，双方签订合同后原告将上述租赁物交付于被告使用，但被告截止于今日尚欠原告租金36万元整，原告多次催促，被告均拒绝给付，据此原告特将本案诉至贵院，请求贵院依法判如所请。 龙驰公司辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。首先，原被告签订本案诉争土地租赁合同的前提是原告与北仓镇政府就本案诉争土地招商引资，计划兴建物流园。被告是响应政府招商引资与原告签订的租赁协议。但实际上原被告双方并不仅仅是为了租赁土地，而是原告计划将该土地使用权转让给被告，由被告兴建物流园及办公楼。原被告在2011年签订《土地租赁协议书》，约定被告向原告租用本案诉争土地，租赁用途为兴建仓储、物流及办公楼。合同约定土地使用期限为三十年，自2011年12月31日至2041年12月30日。合同第三条约定了土地使用费的数额及支付方式。合同第四条约定由原告负责协助被告办理土地使用手续，被告依照国家规定的区变价10.8万元/亩支付土地使用权转让费（扣除已经缴纳的土地租赁费）。2019年11月26日，签订补充协议，将合同期限变更为二十年，自2011年12月31日至2031年12月30日。原合同其他条款未做变更。合同签订后，被告依照合同约定的时间和价款向原告支付了每年的土地使用费，具体为2012年支付20万元；2013年3月22日支付13.6万元：2014年3月31日支付13.6万元；2015年3月24日支付20万元；2015年9月24日支付2016年-2019年的67.2万元；2020年5月29日支付154万元。以上合计149.8万元。租赁合同签订后，被告对诉争土地进行平整、盖围墙，花费80余万元。被告多次催促原告办理土地使用权手续，但被告始终未能办理。2016年，由于诉争土地的使用权手续迟迟不能办理，导致被告无法有效利用土地，被告提出不再租赁该土地，也无需继续办理土地使用权手续。但原告极力挽留被告，并向被告出具北仓镇级重大事务决策预审拔管领导小组审批单及村级重大事项六部决策资料及关于津保路边京永线旁闲置土地出让给天津市龙驰投资发展有限公司议案的批复，资料上由相关人员的签字手印，有北仓镇村级重大事务决策预审把关领导小组盖章。另外，被告还向原告提供了规划图，同种标明该地块为商业用地。2017年4月13日，被告与天津市北辰区北仓镇人民政府签订天津市龙驰物流项目土地出让协议书，就本案诉争土地的出让事宜再次做出约定并写明本案诉争土地的性质为建设用地。该协议签订后，被告多次奔走于村镇两级政府，询问土地出让手续的办理情况，但始终没有得到答复。2021年，被告按照合同约定向原告交付土地使用费时，被告突然告知原告拒绝收取土地使用费并且将土地强行收回，不允许被告继续使用土地。被告经多方打听得知本案诉争土地被政府认定为违法占地。被告认为，原告作为村民自治组织，北仓镇政府作为一级人民政府均与被告签订了协议书，同时，原告向被告提供了一系列文件证明本案诉争土地的性质为建设用地，并一再承诺能够实现土地使用权的转让，能够实现兴建物流园和办公楼的目的。被告自签订租赁协议以来，交付土地使用费、平整土地、加盖围墙，花费了200余万元，但被告至今未从该土地上获得任何收益。而原告没有任何合法理由就收回土地还起诉被告没有事实和法律依据。被告要求继续履行双方签订的土地租赁合同，同意缴纳2021年及2022年土地使用费。但是同时原告及第三人也应该履行合同义务，协助被告办理土地变性，实现双方签订的合同目的。 北仓镇政府述称，1．答辩人不是本案适格的当事人，本案答辩人与原告、被告无法律上的利害关系。本案争议的是土地租赁费的给付，是原告与被告因土地租赁合同产生的纠纷，答辩人不是土地租赁合同的相对合同方。2．答辩人与本案有关的是审批了原告李咀村委会的六步决策民主程序及与被告签署了《土地出让协议书》。审批原告李咀村委会的六部决策，是答辩人的职责。与被告签署《土地出让协议书》是为了协助被告办理土地招拍挂的手续，该协议并未实际履行。综上，请求人民法院依法裁决答辩人在本案不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人对真实性无争议的证据本院予以确认。对当事人有争议的证据本院结合其他证据与查明的事实予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：2011年，李咀村委会作为甲方、龙驰公司作为乙方，签订《土地租赁协议书》，约定：甲方同意将其所有的坐落于津保高速路边新津永支线旁，土地面积约为24亩的土地租赁给乙方有偿使用，乙方用于兴建仓储，物流及办公楼。土地使用期限为30年，自2011年12月31日起至2041年12月30日止。土地使用费由2011年12月31日至2021年12月30日，每年/每亩7,000元，2021年12月31日至2031年12月30日每年/每亩8,000元，2031年12月31日至2041年12月30日为每年/每亩9,000元。租金自签订之日起30日内交纳甲方第一年租金，以后各年租金为计租年开始一个月内交清全年租金。甲方负责协调办理土地使用手续，手续费由乙方承担，如在租赁期内，甲方协助乙方能够办理国家合法的征地手续，乙方按照国家规定的区变价每亩10.8万元（扣除已交付的土地租赁费总额），将土地转让费一次性支付给甲方。该合同还约定了其他内容。 2019年11月26日，李咀村委会作为甲方、龙驰公司作为乙方，签订《补充协议》，约定原《土地租赁协议书》第二条土地使用期限修改为：土地租赁期限为20年，即从2011年12月31日至2031年12月30日止。该协议还约定了其他内容。 案涉租赁土地性质为农用地，权属属于天津市北辰区北仓镇李咀村集体所有。龙驰公司已支付李咀村委会截至2020年底的租金149.8万元。 另查，2017年，北仓镇政府作为甲方、龙驰公司作为乙方，签订《天津市龙驰物流项目土地出让协议书》，约定甲方同意出让位于李咀村内土地，四至范围为东至规划路，南至津永公路，西至永保路，北至屈淀村地块，占地约120亩等内容。该出让土地内容已通过李咀村委会“六部决策法”六步骤。 截止法庭辩论终结时，案涉土地未办理出让手续，相关物流项目未建设。 再查，北仓镇政府2021年11月就北仓镇治理李咀村涉及违法占地项目进行政府采购。2022年1月，天津大顺伟业建筑工程有限公司就北仓镇治理李咀村涉及违法占地项目成交。北仓镇政府与天津大顺伟业建筑工程有限公司签订了《天津市小型建设工程施工合同》，约定工程项目为北仓镇治理李咀村涉及违法占地项目，工程地点为李咀村（津永线北侧，永保路左侧）等内容。 本院认为，本案争议焦点为：1．诉争合同的效力问题；2．案涉合同是否应解除；3．被告是否应支付原告租金或占有使用费。 关于争议焦点1，案涉《土地租赁协议书》及《补充协议》分别签订于2011年、2019年，应适用当时的法律、司法解释的规定认定合同效力。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益。（二）恶意串通，损害国家集体或者第三人利益。（三）以合法形式掩盖非法目的。（四）损害社会公共利益。（五）违反法律行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定，依法改变土地用途的，必须持批准文件向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请。由原土地登记机关依法进行变更登记。案涉合同涉及土地为农用地，案涉合同约定租赁土地用于兴建仓储，物流及办公楼，违反法律的强制性规定，应为无效合同。龙驰公司虽与北仓镇政府签订《天津市龙驰物流项目土地出让协议书》，但截止法庭辩论终结时，案涉土地未办理出让手续，土地用途未改变，不影响对案涉合同效力的认定。 关于争议焦点2，因案涉合同被认定为无效，不涉及合同解除问题，该诉讼请求不予处理。 关于争议焦点3，租赁合同被认定为无效，承租人应支付占用期间的占有使用费用。龙驰公司主张案涉土地早已被收回，并提交了2021年11月、2022年1月就案涉土地违法占地清理的相关证据，可以证实自2021年11月起不再占用案涉土地。但对龙驰公司主张2021年11月之前已收回的事实，龙驰公司未提交相关证据，其应承担不利后果。故龙驰公司应支付2021年1月至2021年10月的占有使用费，标准按合同约定标准计算为140,000元（7,000元每亩＊24亩/12个月＊10个月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告天津市龙驰投资发展有限公司应于本判决发生效力之日起十日内支付原告天津市北辰区北仓镇李咀村民委员会土地占有使用费140,000元； 二、驳回原告天津市北辰区北仓镇李咀村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,700元，由被告天津市龙驰投资发展有限公司负担2,606元，由原告天津市北辰区北仓镇李咀村民委员会4,094元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知及财产报告令，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二三年六月一日 书记员*** 附：本裁判文书所依据法律规定具体条文 1．《中华人民共和国合同法》第五十二条： 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 （二）恶意串通，损害国家集体或者第三人利益。 （三）以合法形式掩盖非法目的。 （四）损害社会公共利益。 （五）违反法律行政法规的强制性规定。涉案合同涉及农村集体所有土地，当事人主张合同权利的应提供政府部门关于土地利用规划建设用地计划等审批文件或者证明。 2．《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款： 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 …… 3．《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款： …… 依法改变土地用途的，必须持批准文件向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请。由原土地登记机关依法进行变更登记。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 4．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款： 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 5．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 6．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条： 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。