襄樊庆德房地产开发有限公司与中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

襄阳市樊城区人民法院 民事判决书 （2018）鄂0606民初2796号 原告：襄樊庆德房地产开发有限公司。住所地：襄阳市东方红大道***号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1949年10月17日出生，汉族，住襄阳市樊城区，系该公司董事。 被告：中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市高新区中原路**号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北百龙律师事务所律师。 原告襄樊庆德房地产开发有限公司（以下简称庆德公司）与被告中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司（以下简称中国移动襄阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日受理后，于2018年2月6日作出（2017）鄂0606民初5951号民事判决书。宣判后，中国移动襄阳分公司不服，提出上诉。襄阳市中级人民法院审理后，认为原审部分事实未查清，于2018年4月9日作出（2018）鄂06民终1125号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。本院于2018年5月29日重新立案后，依法适用普通程序，组成由审判员***担任审判长，人民陪审员***、***参加的合议庭，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告庆德公司的委托诉讼代理人***，被告中国移动襄阳分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庆德公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的租金30000元；2.要求被告腾退房屋；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月24日，原、被告签订《庆德大厦基站房屋场地租赁合同》，被告以每年7142元的租金标准承租炮铺街庆德大厦顶层房屋，面积约30平方米，用于移动通信基站。合同签订后，原告将场地移交给被告使用至今，但被告却一直未按合同约定向原告支付租金。原告为维护合法权益，特诉至法院。其中诉请的30000元租金是2013年至2015年的房屋租金及2013年11月之前的房屋租金和2015年11月2日之后的房屋租金。 被告中国移动襄阳分公司辩称，原告对诉争的13楼房屋及屋顶没有所有权，13楼房屋是依托所有业主的商品房而建，且在电梯顶上，13楼和屋顶属于业主共有；***及***等业主2009年4月14日签订了移交协议，其中第二条第1项约定利用庆德大厦公共面积进行营业的租金、楼顶广告费、占地费收益等全部公共收益归还业主，再次证明原告对13楼和屋顶没有发租权；被告于2013年11月18日、2014年11月21日、2015年12月2日分别向***支付了6500元，共计19500元，履行了合同的全部付款义务；合同到期前被告已将经营权交给中国铁塔股份有限公司襄阳市分公司（以下简称铁塔襄阳分公司），被告不是13楼房屋设备的所有人和实际占有人，原告要求被告腾退房屋，无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，1994年9月10日，庆德公司取在襄阳市××区炮××街兴建“庆德大厦”的施工许可证，证号为襄建许字（94）第49号，12层框架结构，建筑面积15206平方米。1995年1月10日，庆德公司取建设工程规划许可证，建设规模：12层，13270平方米。1995年12月30日，“庆德大厦”竣工，结构类型为框混12层，建筑面积15206平方米。1998年3月6日，“庆德大厦”通过验收。庆德公司在兴建“庆德大厦”时，在第12层之上建筑了面积约30平方米的第13层和相应面积的第14层，第13层作为资料室，第14层作为机房。自2008年起，庆德公司将“庆德大厦”的第13层房屋出租给中国移动襄阳分公司，作为中国移动襄阳分公司的通信基站。2013年6月24日，庆德公司委托其公司董事***的妻子***与中国移动襄阳分公司续签《庆德大厦基站场地租赁合同》，合同约定：中国移动襄阳分公司租赁炮铺街庆德大厦13层（面积30平方米），作为移动通信基站；租期三年，从2013年11月10日至2016年11月9日；每年租金为7142元，其中税金642元，每年实际支付租金6500元，三年实际支付租金19500元；租金支付方式为转账，由***提前提供地税租赁发票。合同还约定，合同期满，襄阳移动分公司如需要续租的，在同等条件下享有优先权。不再续租，应及时回收其设备设施。合同还约定了其他事项。其后，襄阳移动分公司分别于2013年11月18日、2014年11月21日和2015年12月2日以转账方式向***支付租金6500元，共计19500元。 另查明，2009年6月14日，***作为襄樊市文化经济开发公司物业管理分公司代表与庆德大厦业主委员会签订一份《移交协议》，约定襄樊市文化经济开发公司物业管理分公司向业主委员会移交房屋的资料、清单等；庆德大厦的一切事务及设备安全由庆德大厦业主委员会负责（相关等设备提供检测合格证后生效）。2015年11月1日，中国移动襄阳分公司将自有的通信基站移交给铁塔襄阳分公司。2016年1月1日，铁塔襄阳分公司与庆德大厦业主代表***签订庆德大厦通信基站场地（屋面）租赁合同，承租庆德大厦屋面场地面积约100平方米，用于架设通信基站，年租金9395元（含税）。 还查明，庆德大厦小区业主委员会尚在组建过程中。 本院认为，诉争“庆德大厦”13层30平方米房屋，依托于“庆德大厦”主体建成，庆德公司未提供该30平方米房屋的规划许可证，亦未提供该房屋的权属证明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故庆德公司将诉争“庆德大厦”13层30平方米房屋出租给中国移动襄阳分公司使用，双方签订的房屋租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。中国移动襄阳分公司在租赁合同期限届满后，未向庆德公司腾还房屋，而将其自有的通信基站移交给铁塔襄阳分公司，且未告知庆德公司，中国称动襄阳分公司的移交行为，对庆德公司不发生法律效力。故中国移动襄阳分公司仍应按合同约定的标准向庆德公司支付房屋占有使用费。庆德公司诉请2013年11月之前、2013年至2015年之间及2015年11月2日之后的房屋租金30000元，该30000元应为房屋占有使用费，以每年6500元标准，相当于4年7个月另12天的房屋占有使用费。庆德公司目前无证据证明，中国移动襄阳分公司欠其2013年11月10日之前的房屋占有使用费；2013年11月10日至2016年11月9日合同约定的费用19500元，中国移动襄阳分公司已结清，故庆德公司诉请的30000元占有使用费，本院支持从2016年11月10日起至2018年6月21日止按年6500元标准计算的占用使用费10500元，超出部分本院不予支持。对于房屋占有使用费的收益，应由庆德公司与“庆德大厦”业主另行处理。租赁合同无效，承租人应向出租人返还房屋。故庆德公司诉请中国移动襄阳分公司腾退诉争的房屋，符合法律规定，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第八十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司于本判决生效之日起十日内向襄樊庆德房地产开发有限公司支付2016年11月10日至2018年6月21日的房屋占有使用费10500元。 二、中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司于本判决生效之日起三十日内向襄樊庆德房地产开发有限公司腾退位于襄阳市樊城区炮铺街“庆德大厦”13楼30平方米的房屋。 三、驳回襄樊庆德房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司承担60元，襄樊庆德房地产开发有限公司承担490元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一八年十二月十日 书记员荣丽慧