某某、某某等与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省娄底市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）***一初字第826号 原告（反诉被告）**，男，1980年3月23日出生，汉族，户籍所在地娄底市**区。 委托代理人***，湖南迪坤律师事务所律师。 原告（反诉被告）**，男，1981年9月4日出生，汉族，户籍所在地新化县。 委托代理人***，湖南迪坤律师事务所律师。 原告（反诉被告）***，男，1985年11月15日出生，汉族，户籍所在地新化县**开发区。 委托代理人***，湖南迪坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）***，男，1970年11月19日出生，汉族，户籍所在地涟源市。 委托代理人曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。 第三人中国铁塔股份有限公司娄底市分公司，住所地娄底市**区氐星路火车站广场东侧铁通办公大楼二楼。 第三人***，女，汉族，1979年11月2日出生，户籍所在地冷水江市。 第三人***，男，汉族，1975年1月6日出生，户籍所在地娄底市**区。 第三人***，男，1973年8月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市**区。 第三人***，女，1981年11月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省双峰县，住**区。 原告（反诉被告）**、***、**诉被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院依职权追加中国铁塔股份有限公司娄底市分公司、***、***、***、***为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）**及**、***、**的委托代理人***，被告（反诉原告）***的委托代理人曾星球到庭参加诉讼，第三人中国铁塔股份有限公司娄底市分公司、***、***、***、***经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告请求判令，1、判决撤销双方于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告返还原告租金2248000元，赔偿原告房屋装修5010934元及其他损失120000元；3、本案的诉讼费用由被告负担。 被告辩称，1、原告主张撤销《房屋租赁合同》的理由不成立，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定情形；2、原告主张撤销《房屋租赁合同》的时间已经超过法定除斥期间；3、原告主张的返还租金、赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告***反诉请求判令，1、判决解除双方于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判决反诉被告支付反诉原告租金86.16375万元、违约金227.400735万元，合计313.564485万元，并继续承担至执行终结之日止期间的房屋占有使用费、水电费等费用；3、反诉的诉讼费由反诉被告负担。 反诉被告辩称，1、反诉原告的反诉不符合反诉的基本条件；2、反诉原告无权要求解除双方于2012年9月16日所签订的《房屋租赁合同》；3、反诉原告没有履行先办理消防验收手续的义务，作为反诉被告有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，拒绝缴纳租金。综上请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 第三人中国铁塔股份有限公司娄底市分公司、***、***、***、***未答辩。 审理查明的事实 本院根据原、被告的当庭陈述和相关证据，认定本案如下事实： 被告（反诉原告）***于2009年受让了娄底市宏泰房地产开发有限公司位于娄底市**区××路西侧、××东街南侧转角处的住房宗地，并以娄底市宏泰房地产开发有限公司的名义报建报批及办理各项手续。房屋建成后，因房屋违法超层、违法扩占用地面积被娄底市规划局分别于2012年5月25日和2012年9月11日作出了娄规罚决字2012第22号行政处罚决定书和娄规罚决字2012第41号行政处罚决定书予以处罚。在此期间，被告（反诉原告）将整栋房屋对外招租，经双方协商，2012年9月16日原告（反诉被告）作为乙方与被告（反诉原告）作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为十年，自2012年9月30日至2022年12月31日止，其中2012年9月30日至2012年12月31日为装修期，租赁期从2013年1月1日开始计算，年租金总额为102.8万元，从第二年起每年按5%递增，从合同签订日起即一次性支付一年租金，第二年及以后的租金分二次支付，每半年到期前一个月支付后半年的租金，乙方向甲方承诺租赁该房作为宾馆、酒店使用。原告（反诉被告）承租该栋房屋开办了”一克拉主题酒店”，后陆续向被告（反诉原告）支付租金2248000元。2013年2月4日被告（反诉原告）所出租的房屋经过处罚后重新取得建设工程规划许可证，2013年1月24日娄底市**区公安消防大队出具**公消竣备查字[2013]第0004号《建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书》，对娄底市宏泰房地产开发有限公司备案的白塘路1#、2#、****8#栋建设工程竣工验收进行了检查，该工程竣工验收合格。2014年6月宏泰****白塘路1#2#楼项目通过联合验收。2015年6月8日娄底市**区公安消防大队却于作出书面说明，说明联合验收通过所依据的其之前作出的**公消竣备查字[2013]第0004号《建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书》，其验收范围不包括现”一克拉主题酒店”部分，即本案双方争议的租赁房屋。在原告（反诉被告）经营宾馆期间，由于所承租的房屋一直未办理消防手续，2013年3月29日，娄底市**区公安消防大队作出**公（消）决字[2013]第0009公安行政处罚决定书，以原告（反诉被告）开办的”娄底市一克拉酒店”未经消防安全检查擅自营业，责令其停止营业，并处罚款4万元，后**区公安局又以非法经营对原告（反诉被告）开办的”娄底市一克拉酒店”罚款8万元。在租赁期间，原告（反诉被告）以其开办的娄底市**区一克拉主题酒店的名义将一楼的部分门面又转租给第三人***、第三人***，将二三楼与一二楼门面及一二楼门面下地下室转租给第三人***，现由第三人***实际经营；将顶楼房顶转租给第三人中国铁塔股份有限公司娄底市分公司。原告（反诉被告）转租时并未取得被告（反诉原告）***的书面同意，但被告（反诉原告）***知晓前述转租的情况而未提出异议。 本院同时查明，原告（反诉被告）**、***与被告（反诉原告）***于2012年9月12日签订《宾馆消防承包协议》，被告（反诉原告）***将上述房屋的土建消防定价28万元发包给原告（反诉被告）**、***，由原告（反诉被告）**、***负责将土建消防完成验收合格并办理消防手续，被告（反诉原告）负责提供整栋楼房办理土建消防手续所需要的资料，原告（反诉被告）**、***必须在2012年12月31日前完成所有消防手续并取得合格证。后经双方协商，土建部分承包费用实际按23万元支付，从房屋租金里扣除。合同签订后，原告（反诉被告）**、***安装了消防器材，但在此合同履行期间，由于被告（反诉原告）所出租的房屋存在违法超层、违法扩占用地面积的情况，被告（反诉原告）无法在双方约定的期限内向原告（反诉被告）**、***提供完整的办理消防手续的合法资料，致使所出租房屋的土建消防手续一直无法办理。 本案在审理过程中，原告（反诉被告）因被告（反诉原告）出租房屋的联合验收手续等问题逐级上访至湖南省住房和城乡建设厅，该厅2015年11月23日书面答复，经查，案涉房屋在联合验收过程中存在诸多造假问题，建议娄底市住房和城乡建设局依法撤销娄底市宏泰****白塘路1#、2#楼（即案涉出租房屋）的竣工验收备案，同时，撤销了娄底市住房和城乡建设局对信访人**等人（即原告）作出的《关于反映违规办理白塘路2#楼联合验收手续等上访问题的答复》，并责令娄底市住房和城乡建设局在法定期限内对信访人（即原告）提出的诉求重新作出处理意见。2016年11月21日，娄底市住房和城乡建设局出具《关于娄底市宏泰房地产开发有限公司白塘路1#、2#楼建筑工程竣工验收的说明》，宏泰****白塘路1#、2#楼的竣工联合验收证明（娄建联验字[2014]第09-1号）不包括2#楼中一克拉酒店部分（即2#楼2-1至2-14轴部分），竣工验收备案（备案号2014-14）也作出相应调整，备案面积不再包括2#楼2-1至2-14轴部分。待2#楼中一克拉酒店部分（即2#楼2-1至2-14轴部分）通过竣工验收消防备案，再行办理该部分的竣工验收备案，不再另行组织联合验收。 2016年11月21日，原告（反诉被告）将涉案房屋交付给被告（反诉原告）***，后被告（反诉原告）***从第三人处收取租金316920元。 诉讼过程中，经被告（反诉原告）申请，本院依法委托娄底市星罡司法鉴定所对”一克拉主题酒店”的装修、装饰、设备、设施等的价值进行物价鉴定，娄底市星罡司法鉴定所于2016年10月13日作出****[2016]资鉴字第162号司法鉴定意见书，评定”一克拉主题酒店”装饰装修、设施、设备的原值为3099393元，理论现值为1255285元。被告（反诉原告）垫付评估费4万元。 判决的理由与结果 本院认为，双方的争议焦点主要有以下几点： （一）双方于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》的效力如何？ 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，被告（反诉原告）将整栋房屋对外招租，原告（反诉被告）通过与被告（反诉原告）协商，双方最终签订《房屋租赁合同》，本院认为，案涉租赁合同的签订已经过了双方要约和承诺的过程，已自双方当事人签字之日起成立，但合同的成立并不意味着合同生效，从庭审查明的情况的来看，被告（反诉原告）所出租的房屋在双方签订《房屋租赁合同》前，正因存在违法超层、违法扩占用地面积等问题被娄底市规划局处罚，直至2013年2月4日娄底市规划局才重新颁发建设工程规划许可证，因此，本院认为，虽然在双方签订《房屋租赁合同》时被告（反诉原告）所出租的房屋不符合出租房屋的条件，但是其在法庭辩论终结前已经重新取得了建设工程规划许可证，在其重新取得建设工程规划许可证时可以认定合同已发生法律效力。 （二）双方于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》是可撤销还是应当解除？ 双方在签订《房屋租赁合同》时，被告（反诉原告）还与其中两位原告（反诉被告）签订了《宾馆消防承包协议》，由其中两位原告（反诉被告）承包涉案房屋土建消防验收的办理，可以认定双方在签订《房屋租赁合同》时对涉案房屋没有通过消防验收都是明知的，且双方都相信消防验收能够办好，因此在双方签订《宾馆消防承包协议》后才又签订了《房屋租赁合同》，可以认定《房屋租赁合同》的签订就是双方真实意思的表示，被告（反诉原告）并不存在欺诈的情形，因此对原告要求撤销《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。但在《房屋租赁合同》的履行过程中，因涉案房屋没有通过消防验收，导致《房屋租赁合同》无法履行，合同的目的不能实现，被告（反诉原告）的行为已根本违约，原告（反诉被告）可依法解除合同。在诉讼过程中，原告（反诉被告）已将涉案房屋交还给被告（反诉原告），《房屋租赁合同》已实际解除。因此，对原告要求撤销合同并返还租金224.8万元的诉求，本院不予支持。 （三）《房屋租赁合同》解除后，责任如何承担？ 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告（反诉原告）交付给原告（反诉被告）的房屋消防验收没有通过，存在重大的瑕疵，使合同目的不能实现，最终导致合同解除。对造成合同解除的后果，被告（反诉原告）有重大过错，应当承担主要责任。原告（反诉被告）在签订合同时即已明知涉案房屋没有通过消防验收的事实，应当预见涉案房屋有不能通过消防验收的风险，其自身也有一定的过错，也应当承担相应的责任。综合双方的过错责任大小，本院酌情认定原告（反诉被告）承担40%责任，被告（反诉原告）承担60%责任。原告（反诉被告）方损失认定如下：投入的装修损失1844108元（3099393元－1255285元）以及被娄底市**区公安消防大队、**区公安局处罚损失12万元，合计196.4万元（四舍五入至小数点后一位），其中被告（反诉原告）应承担117.8万元，因此对原告要求被告赔偿损失的请求，本院予以部分支持。 （四）被告（反诉原告）的反诉是否属于本案的审查范围？其反诉请求能否得到支持？ 反诉是指在诉讼过程中，本诉的被告以原告为被告，向受理本诉的人民法院提出与本诉具有牵连关系的，目的在于抵销或吞并本诉原告诉讼请求的独立的反请求，其反诉主体具有特定性，即通过反诉使双方当事人具有诉讼地位的双重性，反诉目的具有对抗性，反诉请求具有独立性，并与本诉请求有一定的牵连性。从被告（反诉原告）的反诉请求来看，包含两部分的内容，第一部分涉及到《房屋租赁合同》的解除及租金和违约金的支付，第二部分涉及到《宾馆消防承包协议》的违约金。第一部分所涉及的内容无论是从反诉主体、反诉目的、反诉请求等方面来说均符合反诉的条件，属于法院审查的范围。根据合同的约定计算至合同实际解除之日止，原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）租金432.8万元，但如前所论述，因被告（反诉原告）交付的房屋存在严重瑕疵，不符合约定的用途，导致合同目的不能实现，被告（反诉原告）已根本违约，应当适当减少租金，本院酌情认定减少25%，即原告（反诉被告）应当支付被告（反诉原告）租金324.6万元，其中原告（反诉被告）已支付256.5万元（224.8+31.692万），还应当支付68.1万元。因此，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付租金的诉求，本院予以部分支持。第二部分《宾馆消防承包协议》签订的主体是原告（反诉被告）**、***与被告（反诉原告）***，本诉原告**并未参与签订《宾馆消防承包协议》，故从主体上来说不符合反诉的条件，其次《宾馆消防承包协议》与《房屋租赁合同》是两种不同的法律关系，是两个不同的诉，因此反诉原告的这一反诉请求不符合反诉的条件，不属于本案的审查范围。因此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告**、***、**与被告***之间于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月21日解除； 二、由被告***在本判决生效后十日内赔偿原告**、***、**损失117.8万元，支付原告**、***、**”一克拉主题酒店”现值1255285元； 三、由反诉被告**、***、**将双方于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》所指向的位于娄底市**区白塘路西侧、南贸东街南侧转角处的房屋交付给反诉原告***（在诉讼过程中已经履行），并支付反诉原告***租金68.1万元； 四、驳回原告**、***、**的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 本诉案件受理费63600元，保全费5000元，反诉案件受理费15950元，反诉保全费5000元，评估费40000元，合计129550元，由原告（反诉被告）**、***、**负担64775元，由被告（反诉原告）***负担64775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一七年五月五日 书　记　员　　*** 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方***行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方***行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。