某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘13民终1568号 上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，1980年3月23日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市**区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1985年11月15日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，1981年9月4日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。 上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：***，湖南睿邦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1970年11月19日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：**，湖南醒***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南晨晖律师事务所律师。 原审第三人：中国铁塔股份有限公司娄底市分公司。住所地：娄底市**区。 负责人：***，该分公司总经理。 原审第三人：***，女，1979年11月2日出生，汉族，居民，住湖南省冷水江市。 原审第三人：***，男，1975年1月6日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市**区。 原审第三人：***，男，1973年8月18日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市**区。 原审第三人：***，女，1981年11月1日出生，汉族，居民，户籍住址湖南省双峰县，现住湖南省娄底市**区。 上诉人**、***、**因与上诉人***、原审第三人中国铁塔股份有限公司娄底市分公司、***、***、***、***房屋租赁合同纠纷一案，湖南省娄底市**区人民法院于2017年5月5日作出（2015）***一初字第00826号民事判决，因双方均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日作出（2017）湘13民终1582号民事裁定，撤销湖南省娄底市**区人民法院（2015）***一初字第00826号民事判决，将本案发回重审。该院对该案重审后，于2019年5月17日作出（2018）湘1302民初554号民事判决，上诉人**、***、**及上诉人***仍不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**、***、**共同的委托诉讼代理人***，上诉人***及其委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。原审第三人中国铁塔股份有限公司娄底市分公司、***、***、***、***经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 **、***、**上诉请求：1.依法撤销(2018)湘1302民初554号民事判决;2.依法改判***返还租金及赔偿各项损失合计350万元;3.一审、二审诉讼费由***承担。事实和理由：(一)一审法院认定《房屋租赁合同》成立并有效是错误的。1.***出租给上诉人的房屋属于未经验收的违章建筑。本案出租房屋在建成时,就因违法超层、违法扩占用地面积被娄底市规划局分别于2012年的5月25日、9月11日以娄规罚决字[2012]第22号行政处罚决定书和娄规罚决字[2012]第41号行政处罚决定书予以处罚,***明知其所建房屋是未经验收的违章建筑，仍将整栋房屋对外招租,并在娄底市规划局于2012年9月11日处罚后第五天即2012年9月16日与上诉人签订《房屋租赁合同》。2.***隐瞒租赁房屋真实情况,未按约定提供办理土建消防手续,导致消防验收无法通过,***的行为已经构成欺诈。在签订《房屋租赁合同》之前的2012年9月12日,***又与上诉人**、***签订《宾馆消防承包协议》，约定将租赁房屋的土建消防验收发包给上诉人**、***,由上诉人**、***负责将土建消防完成验收合格并办理消防手续,***负责提供整栋楼房办理土建消防手续所需要的资料,上诉人**、***必须在2012年12月31日前完成所有消防手续并取得合格证,根据一审庭审及相关证据,***根本未在双方约定的期限内提供办理土建消防手续所需要的资料，且在《宾馆消防承包协议》履行期届满后,也无法提供,***通过隐瞒租赁房屋重要事实,诱使上诉人与其签订《房屋租赁合同》，并投入巨额资金对租赁房屋进行装修。(二)双方签订的《房屋租赁合同》应予撤销，而不是解除。1.一审判决认为,双方在签订《房屋租赁合同》时,***还与其中两位上诉人签订了《宾馆消防承包协议》,由其中两位上诉人承包涉案房屋土建消防验收的办理,可以认定双方在签订《房屋租赁合同》时对涉案房屋没有通过消防验收都是明知的,由此认定***不存在欺诈的情形,故不予支持上诉人要求撤销合同的诉讼请求,在《房屋租赁合同》的履行过程中,因涉案房屋没有通过消防验收,导致合同目的不能实现,合同应予解除。从法律上来分析,合同撤销和合同解除是两种不同的法律关系,所产生的最明显的法律后果是合同撤销具有溯及力，而合同解除不具有溯及力,并且，两者适用的法定情形是不同的,合同撤销适用《合同法》第五十四条的规定,合同解除主要是在合同目的不能实现时予以适用。从本案来看,双方确实对涉案房屋没有通过消防验收都是明知的,且均相信消防验收能够办好,但由此不能得出《房屋租赁合同》的签订是双方真实意思的表示,***不存在欺诈的结论。实际上，在《房屋租赁合同》的签订过程中,***隐瞒了案涉房屋未经验收,系违章建筑，且无法提供消防验收手续,无法办理消防验收,无法办理正规工商登记、税务等手续的情况，因***的欺诈行为,致使上诉人在违背真实意思的情况下签订的《房屋租赁合同》,应当予以撤销而不是解除。2.根据《中华人民共和国城乡规划法》规定,建设工程规划许可证包括了以下内容:“(1)许可证编号;(2)发证机关名称和发证日期;(3)用地单位;(4)用地项目名称、位置、宗地号以及子项月名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型;(5)计容积率面积及各分类面积;(6)附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图”。本案中,***只提供了涉案房屋建设工程规划许可证的一部分,并未提供完整的建设工程规划许可证,故一审法院依职权调取了娄底市规划局该证剩余部分附件,其中与规划许可证具有同等法律效力的所有图纸经制图单位证明,均系伪造,根据法律规定,***所提供的涉案房屋的建设工程规划许可证与所附图纸具有同等的法律效力,因此,***提供的涉案房屋的建设工程规划许可证不完整、不真实、不具有合法性,不能作为定案的依据,《房屋租赁合同》应予以撤销。(三)《房屋租赁合同》撤销后，应由***承担全部责任。一审法院认定双方均存在一定的过错，应当承担相应的责任不当。上诉人认为,其作为承租人,在《房屋租赁合同》签订及履行过程中,只需尽到注意义务即可。本案中,第一,上诉人基于***书面承诺在三个月内提供办理消防验收所需全部资料的前提下才签订房屋租赁合同,已对消防验收尽到了一般的注意义务,不存在过错,不应承担“相应的责任”;第二,***无法在约定的期限内提供消防验收的必要资料,并对该事实一直予以隐瞒，主观恶意明显;第三，***交付的房屋未办理消防验收手续,也未采取有效措施予以解决,导致上诉人无法正常使用租赁房屋,应承担全部责任。 ***对**、***、**的上诉辩称：一审判决事实认定错误、法律适用错误，判决明显不公，故请求二审法院依法查清事实后改判。事实和理由：（一）一审认定答辩人的房屋超层、答辩人无法按时提供资料导致消防手续无法办理是错误的。1.从被答辩人的起诉状来看，房屋超层只是借口。被答辩人在其起诉状中从未提及房屋超层的问题，而是诉称：“原告在此期间多次催促被告，要求其尽快办理消防相关手续”、“被告一直未向消防部门提供办理消防手续所需资料”，可见，被答辩人最初是谎称答辩人未去办理消防手续，后来发现办理涉案房屋的消防手续是被答辩人自身的义务后，转而寻找“房屋超层”的借口。2.“房屋超层”并不会必然导致消防手续无法办理。一方面，同样存在“房屋超层”的其他房屋能够办理消防手续。宏泰房地产公司开发的房屋包括白塘路1栋、2栋、8栋，2010年8月27日的《建设工程规划许可证》可以看出，1栋、2栋最初规划许可为6层，后来1栋加建到7层，2栋部分加建到7层，2栋转角部分（涉案房屋）加建到9层。其后，宏泰房地产公司就1栋、2栋、8栋申请消防备案，2013年1月24日，**公安消防大队对1栋、2栋、8栋出具了竣工验收消防备案检查合格通知书。可见，同样存在“房屋超层”的1栋、2栋部分，并没有因为超层的问题而不能通过消防备案，“房屋超层”和是否能够办理消防备案没有必然关系。事实上，超层的问题已经由娄底市规划局于2012年5月进行了罚款，该局也发放了《建设工程规划许可证》，也就是说，经过了处罚程序的超层房屋是能够办理消防手续的。另一方面，答辩人也证实了涉案房屋能够办理消防备案。一审判决《房屋租赁合同》于2016年11月21日解除，并要求答辩人自行办理消防手续以证实是否能够办理消防备案。答辩人接收房屋后，于2016年12月30日向消防部门进行了消防设计备案，于2017年1月22日进行了竣工验收消防备案。答辩人从接受涉案房屋到消防备案只需一两个月的时间。可见，“房屋超层”并不会导致消防手续无法办理，也不存在答辩人无法提供齐全的备案资料的问题。3.被答辩人没有任何证据证明答辩人不能提供齐全的消防备案资料。按照民事诉讼法“谁主张谁举证”的基本原理，既然被答辩人主张答辩人不能提供齐全的资料，按常理被答辩人应当提供证据予以证明，在被答辩人不能提供的情况下应当驳回其诉讼请求。如上所述，答辩人提供的证据反而能够证明答辩人能够提供齐全的备案资料，一审法院凭空认定答辩人不能提供，毫无事实依据。4.本案实际是被答辩人为了节省开支，怠于申报消防备案，致使涉案房屋的消防手续长期没有办理。宏泰公司出具的情况说明证实在2012年9月，宏泰公司根据***的要求和双方的消防协议，委托**、***办理消防手续，并提供了土建消防备案手续的资料。在一审庭审中，**曾经当庭承认其没有向消防部门提交消防验收备案申请，也没有在拿到消防资料后发现缺少哪些资料并转告答辩人补充。综上，涉案房屋完全能够办理好消防备案手续，且住建局完全维持原有竣工验收备案，没有任何新的变化，因此涉案房屋消防备案不存在违反任何强制性规定的情形。被答辩人作为经营消防器材并有消防从业经验的人员，不按照双方约定及时办理涉案房屋土建的一次消防备案和一克拉酒店的二次消防备案，是能为而不为，甚至是故意不为！涉案房屋在起诉前未办理消防手续并非答辩人的过错，是作为办理义务人的被答辩人怠于履行义务导致的。一审认定答辩人有过错是完全错误的。（二）一审以被答辩人**未参与签订《宾馆消防承包协议》为由而认定答辩人不符合反诉条件是错误的。1.从《房屋租赁合同》的约定来看，《宾馆消防承包协议》是《房屋租赁合同》的附件。《房屋租赁合同》附件中明确约定了“有关房屋的消防协议”，该“有关房屋的消防协议”指的就是《宾馆消防承包协议》。可见，《宾馆消防承包协议》是《房屋租赁合同》的附件，是《房屋租赁合同》的一部分，**在《房屋租赁合同》的签字即表示其同意该消防协议。2.**收取了办理消防手续、器材、合格证相关费用。在签订《房屋租赁合同》的当天，被答辩人向答辩人出具了收到40万元的收条，该收条也明确表明是由被答辩人包办消防手续、器材、合格证及一切相关费用。**虽然没有在《宾馆消防承包协议》签名，但其在《房屋租赁合同》和收条上的两次签名已经表明其完全知道该协议，并完全同意而追认。同时，一审过程中**也没有提供任何证据对此事实予以否认。3.一审判决简单地认为《宾馆消防承包协议》是**、***两人与***所签，而《房屋租赁合同》是**、***、**三人与***所签，主体上不符合反诉的条件，消防和租赁是不同的法律关系，由此驳回***的反诉。这种认定违背了当事人签署《房屋租赁合同》的客观实际变化，违背了当事人的真实意图，违背了事实真相。既然《宾馆消防承包协议》是《房屋租赁合同》的一部分，答辩人依据《宾馆消防承包协议》要求被答辩人支付未按期办理消防手续的违约金，毫无疑问符合反诉的条件，属于本案的审理范围。(三)一审对《房屋租赁合同》解除后的本诉损失认定错误。1.答辩人不应承担所谓的房屋装修损失98.2万元。首先，装修价值与现值的差额184.4108万元属于被答辩人应当承担装饰装修的损耗。被答辩人在经营期间享受利润的同时就应当承担经营期间的装饰装修的折旧损失，一审法院将应当由被答辩人承担的折旧损失列为被答辩人因解除《房屋租赁合同》所遭受的损失，明显是错误的。其次，被答辩人被消防部门处罚的12万元也不属于因《房屋租赁合同》解除后所遭受的损失。该损失是因被答辩人经营的酒店二次消防没有备案所造成的，消防手续备案的办理责任人为被答辩人，故该处罚损失不应当由答辩人来承担。一审法院将上述两项合计，而让答辩人承担一半的损失98.2万元，没有任何依据。2.答辩人不应支付被答辩人酒店装修现值125.5万元。对于装修的现值，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将其区分为未形成附合和已形成附合的装饰装修物，并作了不同的规定。其中第十条规定:合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条规定：合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案被答辩人没有按合同约定办理消防备案，意图通过诉讼的方式拒付租金，故合同解除在于被答辩人的原因，合同解除后答辩人重新装修了酒店，未利用之前形成的装修，故答辩人不应支付被答辩人该装修现值125.5万元。(四)一审对被答辩人的已付租金和应付租金认定错误，对答辩人请求的违约金未予认定错误。1.被答辩人已付的租金并非一审认定的256.5万元，而是203.5万元。一审认定被答辩人的已付租金256.5万元包含了答辩人应支付给被答辩人的消防手续办证费23万元，该23万元是抵了租金，但因被答辩人并没有为答辩人的房屋办理好消防手续，答辩人就不存在再向被答辩人支付23万元的办证费，故这23万元应当是被答辩人应支付给答辩人的租金。另外，在答辩人出具给被答辩人的租金收条中，有一项是收取***借条（实为欠条）中的20万元，也就是被答辩人并没有支付这20万元的租金。因而，被答辩人的已付租金中应扣除这两笔款项，被答辩人实际已支付的租金只有203.5万元。2.一审核减租赁期间的租金数额没有法律依据。2013年1月1日至2016年11月21日的租金是租赁期间的租金，不是租赁合同解除后的租金损失，鉴于双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被答辩人应当按照约定向答辩人支付租赁期间的租金，一审核减租赁期间的租金数额没有任何法律依据。3.一审对被答辩人已付租金的金额计算错误。根据合同约定，租金从2013年1月1日计算至合同实际解除之日2016年11月21日，被答辩人应当支付的租金为430.188766万元，而被答辩人已支付的租金为203.5万元，被答辩人还应支付的租金应为226.688766万元。4.一审对答辩人请求的违约损失未予认定是错误的。《房屋租赁合同》第3条第3款、第6条第2款、第8条第2款约定，在被答辩人逾期支付租金时，答辩人有权解除合同，并要求被答辩人承担违约责任。而一审一方面认定被答辩人逾期支付租金的事实，另一方面却对答辩人请求的违约损失不予认定。显然，一审法院的做法自相矛盾。(五)被答辩人上诉的事实理由不成立，其上诉请求不应得到支持。关于在签订《房屋租赁合同》过程中，被答辩人认为答辩人存在隐瞒房屋未经验收，是违章建筑，且无法提供消防验收手续，无法办理消防验收，无法办理正规工商、税务登记，是一种欺诈行为。这种不负责任的指责没有任何证据证明，与本案事实不相符。出于常情常理，答辩人没有任何理由不提供办理消防手续的资料，事实上也在期限内提供了。被答辩人甚至把“无法办理消防验收，无法办理正规工商、税务登记”的合同约定义务和自身法定义务也推卸给答辩人，明显视合同如无物。关于在被答辩人起诉之后所有形成或者发现的消防备案和规划许可图纸系伪造等证据，与答辩人没有关联且不是答辩人所能控制的，不能归责于答辩人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”答辩人在原一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证，该许可证一经下发即具有法律效力，非经法定程序不得改变。被答辩人指责“被告提供涉案房屋建设规划许可证不完整、不真实、不具合法性，不能作为定案依据，《房屋租赁合同》应予以撤销。”不能成立。综上，答辩人认为被答辩人上诉的事实和理由均不能成立，答辩人的全部上诉请求应当得到支持，特请求依法改判。 ***上诉请求：1.依法撤销(2018)湘1302民初554号民事判决第二项,改判上诉人不需要赔偿**、***、**的房屋装修损失,不需要支付**、***、**装饰装修现值；2、依法改判**、***、**除(2018)湘1302民初554号民事判决主文的第三项中的租金外,还应向上诉人支付租金136.996766万元,并按双方2012年9月16日签订《房屋租赁合同》承担逾期支付租金的违约金；3、本案一审、二审的案件受理费、反诉受理费、财产保全费、评估费全部由**、***、**负担。事实和理由:(一)一审判决关于“未按期办理消防手续的违约金不符合反诉的条件，不属于本案的审查范围”的认定是错误的。1.从《房屋租赁合同》的约定来看，《房屋租赁合同》附件中明确约定了“有关房屋的消防协议”,该“有关房屋的消防协议”指的就是《宾馆消防承包协议》。可见,《宾馆消防承包协议》是《房屋租赁合同》的附件，是《房屋租赁合同》的一部分。既然《宾馆消防承包协议》是《房屋租赁合同》的一部分，上诉人依据《宾馆消防承包协议》要求**、***、**支付未按期办理消防手续的违约金，毫无疑问符合反诉的条件，属于本案的审理范围。2.从合同签订时间来看，《宾馆消防承包协议》签订于2012年9月12日，《房屋租赁合同》签订于2012年9月16日，鉴于《房屋租赁合同》将《宾馆消防承包协议》作为《房屋租赁合同》的附件，作为《房屋租赁合同》的一部分，说明《房屋租赁合同》的承租人**、***、**三人对**、***两人签订的《宾馆消防承包协议》是认可的，已经进行了追认，所以**也是《宾馆消防承包协议》的当事人。3.**、***、**之间是合伙关系，根据法律规定，作为合伙人之一的**也应当对**、***签订的《宾馆消防承包协议》承担连带责任。综上，未按期办理消防手续的违约金符合反诉的条件，属于本案的审查范围。（二）一审判决关于“**、***、**已支付租金256.5万元”的事实认定是错误的。一审判决认定的**、***、**已支付租金256.5万元包含***应支付给**、***的消防手续办证费23万元，该23万元是抵了租金，但当前**、***并没有为上诉人的房屋办理好消防手续，上诉人就不存在再向**、***支付23万元的办证费，因此，这23万元应当是**、***应支付给上诉人的租金。在上诉人出具给**、***、**的租金收条中就有一项是收取***借条(实为欠条)中的20万元,也就是**、***、**并没有支付这20万元的租金。因此,在**、***、**已支付的租金中应扣除这两笔款项,**、***、**实际已支付的租金只有203.5万元。(三)一审判决酌情认定**、***、**应支付给上诉人的租金是错误的。2013年1月1日至2016年11月21日的租金是租赁期间的租金，不是租赁合同解除后的租金损失，鉴于上诉人与**、***、**签订的《房屋租赁合同》合法有效,**、***、**应当按照《房屋租赁合同》的约定向上诉人支付租赁期间的租金,一审判决根据《房屋租赁合同》解除的原因酌情核减租赁期间的租金数额没有法律依据。（四）一审法院对上诉人请求的违约损失未予认定是错误的。上诉人在一审中提出的反诉请求第一项是要求解除双方2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》;第二项是要求支付租金和违约金。上诉人要求支付违约金的依据是双方签订《房屋租赁合同》第3条第3款、第6条第2款、第8条第2款的约定,在**、***、**逾期支付租金时,上诉人有权解除合同，并要求**、***、**按合同约定承担违约责任。而一审法院一方面认定上诉人与**、***、**签订的《房屋租赁合同》合法有效和**、***、**逾期支付租金的事实,并根据上诉人的请求解除了《房屋租赁合同》,但另一方面却置双方当事人签订的《房屋租赁合同》而不顾,对上诉人依据双方的合同约定请求的违约损失不予认定。显而易见，一审法院的做法明显自相矛盾。（五）一审判决认定**、***、**的装修损失、装修现值由上诉人承担也是错误的。根据《宾馆消防承包协议》的约定，消防验收(备案)手续的办理应由**、***负责,**、***在没有办理好消防验收(备案)手续的情况下进行装修,其装修损失应当自行承担。同时,导致合同解除的全部过错是**、***、**造成的,因此,上诉人也不应当承担装饰装修现值的责任。 **、***、**对***的上诉辩称：1.一审法院就宾馆消防承包协议是否属于反诉的审理范围已经进行了详细的分析，明确证明房屋租赁合同和协议分属于两个不同的法律关系，不存在关联性，不符合反诉的条件。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2.未办理好消防手续的原因在于***无法在双方约定的期限内提供完整的办理消防手续的合法资料。办理消防手续除了相关合法资料，还需要其他如安装消防器材、设置消防通道、其他消防设施等相关条件。本案中，答辩人已按照约定的条件将办理消防手续所需器材及其他设备等相关条件做好准备，只需要***提供完整的办理消防手续的合法资料，但***不能提供。不能以此否定答辩人的准备工作和购置安装的消防器材，进而否定以租金冲抵的相关费用。3.一审酌情认定答辩人应支付后续租金的观点是错误的。本案历经诉讼时间较长，诉讼的起因源于***的过错，且该过错一直存在，答辩人自然不需要另行向***支付后续租金。4.关于违约金的支付，本案中***明知交付给答辩人的房屋因超层原因无法办理消防手续，仍出租给答辩人，导致答辩人也无法通过消防验收，无法正常营业，合同目的无法实现。***违约在先，答辩人不需要支付违约金。5.关于***承担答辩人的装修损失，因租赁房屋未通过消防验收，原因在于***，导致答辩人无法实现合同目的的装修损失应当由***承担。本案一审审理过程中，经鉴定后，***与答辩人对租赁房屋进行了交接，将装修随房屋一起交给***，***已实际接收并未提出异议，证明其已经接受认可租赁房屋的装修现值，因此答辩人无需承担装修损失。 **、***、**向一审法院起诉请求：1.撤销原、被告双方于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2.由被告返还原告租金224.8万元，赔偿原告房屋装修501.0934万元及其他损失12万元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。 ***向一审法院反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告双方于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2.由反诉被告支付反诉原告租金86.16375万元、违约金227.400735万元(租金暂计算至2015年5月30日)，合计313.564485万元，并继续承担至执行终结之日止期间的房屋占用使用费、水电费等费用；3.由反诉被告承担本案全部诉讼费用及相关费用。 一审法院认定事实：被告（反诉原告）***于2009年受让了娄底市宏泰房地产开发有限公司位于娄底市**区白塘路西侧、南贸东街南侧转角处的住房宗地，并以娄底市宏泰房地产开发有限公司的名义报建报批及办理各项手续。房屋建成后，因房屋违法超层、违法扩占用地面积被娄底市规划局分别于2012年5月25日、2012年9月11日作出了《娄规罚决字2012第22号》和《娄规罚决字2012第41号》行政处罚决定书予以处罚。2012年9月16日，原告（反诉被告）**、***、**作为乙方与被告（反诉原告）***作为甲方签订了《房屋租赁合同》，该合同其中主要约定，房屋租赁期限为十年，自2012年9月30日至2022年12月31日止，其中2012年9月30日至2012年12月31日为装修期，租赁期从2013年1月1日开始计算，年租金总额为102.8万元，从第二年起每年按5％递增，从合同签订日起即一次性支付一年租金，第二年及以后的租金分二次支付，每半年到期前一个月支付后半年的租金，乙方向甲方承诺租赁该栋房屋用于开设宾馆、酒店使用。原告（反诉被告）**、***、**承租该栋房屋后，开办了“一克拉主题酒店”，并陆续向被告（反诉原告）***支付租金2248，000元。2012年9月12日，被告（反诉原告）***作为甲方与原告（反诉被告）**、***两人作为乙方，另签订了《宾馆消防承包协议》，该《承包协议》主要内容为：甲方将位于娄底市南贸街和白塘路交叉口宏泰房地产开发有限公司白塘路两侧商住房（***整栋楼房面积（包括负一楼）约4000余平方米，***整栋楼房面积（包括负一楼）约1100余平方米，合计5100平方米）的所有土建消防和宾馆消防的手续器材设备安装全部承包给乙方办理和安全。其中办理***整栋楼房和***（4层-9层）住房土建消防验收合格及消防手续的价格为28万元，另办理宾馆（酒店和住房）消防验收合格及消防手续的价格为14万元。消防全部完成合计44万元（其中23万元由***承担，21万元由宾馆承包人**承担）。乙方负责完成土建消防和宾馆消防的所有手续及设备安装、消防产生的所有税费等，甲方负责提供整栋楼房办理土建消防手续所需要的资料，乙方须在2012年12月31日前完成所有消防手续并取得合格证。后经双方协商，土建部分承包费用实际按23万元支付，从房屋租金里扣除。合同签订后，原告（反诉被告）**、***安装了消防器材，但在此合同履行期间，由于被告（反诉原告）***所出租的房屋存在违法超层、违法扩占用地面积的情况，被告（反诉原告）***无法在双方约定的期限内向原告（反诉被告）**、***提供完整的办理消防手续的合法资料，致使所出租房屋的土建消防手续一直无法办理。2013年1月24日，娄底市**区公安消防大队出具**公消竣备查字［2013］第0004号《建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书》，对娄底市宏泰房地产开发有限公司备案的白塘路1#、2#、****8#栋建设工程竣工验收进行了检查，该工程竣工验收合格。2013年2月4日，被告（反诉原告）***所出租的房屋经过处罚后重新取得建设工程规划许可证。2014年6月，宏泰****白塘路1#2#楼项目通过联合验收。2015年6月8日，娄底市**区公安消防大队向娄底市**区一克拉酒店作出〈关于对《娄底市**区一克拉酒店原土建是否办理了消防手续报告》的回复函〉，该函主要内容为：联合验收通过所依据之前作出的**公消竣备查字［2013］第0004号《建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书》的验收范围为白塘路1＃楼共七层、2＃楼共七层，不包括2＃楼娄底市**区一克拉主题酒店（南贸街与白塘路交叉口）的建设工程竣工消防验收。2015年6月30日，娄底市公安消防支队另出具了关于娄底市宏泰房地产开发有限公司白塘路1＃、2＃楼、****8＃栋建筑工程竣工消防备案情况说明，该《说明》主要内容为，经核实现场，白塘路2＃为条型临街建筑，中间部分建筑9层，其两侧的建筑均为7层。经核实图纸资料，娄底市宏泰房地产开发有限公司所被备的白塘路2＃楼，仅为建筑层数为7层的部分，建筑层数为9层的部分未进行备案。一克拉酒店所在的建筑为白塘路2＃楼内的建筑层数为9层的部分，故一克拉酒店即本案双方争议的租赁房屋的土建部分未通过竣工消防备案。在原告（反诉被告）**、***、**经营上述宾馆期间，由于未办理好消防手续，2013年3月29日，娄底市**区公安消防大队作出**公（消）决字［2013］第0009号《公安行政处罚决定书》，以原告（反诉被告）**、***、**开办的“娄底市一克拉酒店”未经消防安全检查擅自营业，责令其停止营业，并处罚款4万元，后**区公安局又以非法经营对原告（反诉被告）**、***、**开办的“娄底市一克拉酒店”罚款8万元。租赁期间，原告（反诉被告）**、***、**以其开办娄底市**区一克拉主题酒店的名义将一楼的部分门面又分别转租给第三人***、***，另将二、三楼与一、二楼门面及一、二楼门面地下室转租给第三人***，现由第三人***实际经营；另将顶楼房顶转租给第三人中国铁塔公司。原告（反诉被告）**、***、**转租上述房屋时并未经得被告（反诉原告）***的书面同意，但被告（反诉原告）***知晓上述转租的情况，并未提出异议。公司白塘路1#、2#楼建筑工程竣工验收的说明》，宏泰****白塘路1#、2#楼的竣工联合验收证明（娄建联验字［2014］第09-1号）不包括2#楼中一克拉酒店部分（即2#楼2-1至2-14轴部分），竣工验收备案（备案号2014-14）也作出相应调整，备案面积不再包括2#楼2-1至2-14轴部分。待2#楼中一克拉酒店部分（即2#楼2-1至2-14轴部分）通过竣工验收消防备案，再行办理该部分的竣工验收备案，不再另行组织联合验收。2016年11月21日，原告（反诉被告）**、***、**将涉案房屋交还给被告（反诉原告）***，被告（反诉原告）***从第三人处共收取转租期间租金316，920元。本案在审理过程中，经被告（反诉原告）***申请，一审法院依法委托娄底市星罡司法鉴定所对“一克拉主题酒店”的装修、装饰、设备、设施等的价值进行物价鉴定，娄底市星罡司法鉴定所于2016年10月13日作出****［2016］资鉴字第162号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、一克拉主题酒店装饰装修、设施、设备的原值为：叁佰零玖万玖仟叁佰玖拾叁元整（3099393.00元）；2、一克拉主题酒店装饰装修、设施、设备的理论现值为：壹佰贰拾伍万伍仟贰佰捌拾伍元整（1255285.00元）。被告（反诉原告）***垫付评估费4万元。现原、被告双方就上述房屋租赁事宜发生纠纷，多次协商未果，原告遂诉至一审法院，请求依法判令。 一审法院认为，双方争议的焦点主要如下：一、涉案《房屋租赁合同》是否合法有效；二、关于被告（反诉原告）***提出的反诉请求是否属于本案的审查范围；三、涉案《房屋租赁合同》应撤销或应解除，以及双方责任如何承担。一、涉案《房屋租赁合同》是否合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然被告（反诉原告）***所出租的房屋在双方签订《房屋租赁合同》前，因存在违法超层、违法扩占用地面积等问题被娄底市规划局处罚，但在2013年2月4日，娄底市规划局重新对涉案租赁房屋颁发了建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据上述规定，虽然原、被告双方签订《房屋租赁合同》时，被告（反诉原告）***所出租的房屋不符合出租房屋的条件，但是其在原一审法庭辩论终结前已经重新取得了建设工程规划许可证，且合同签订时系双方真实意思的表示，因此可以认定双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、关于被告（反诉原告）***提出的反诉请求是否属于本案的审查范围。反诉是指在诉讼过程中，本诉的被告以原告为被告，向受理本诉的人民法院提出与本诉具有牵连关系的，目的在于抵销或吞并本诉原告诉讼请求的独立的反请求，其反诉主体具有特定性，即通过反诉使双方当事人具有诉讼地位的双重性，反诉目的具有对抗性，反诉请求具有独立性，并与本诉请求有一定的牵连性。从被告（反诉原告）***的反诉请求来看，包含两部分的内容，第一部分涉及到《房屋租赁合同》的解除及租金和违约金的支付，第二部分涉及到《宾馆消防承包协议》的违约金。第一部分所涉及的内容无论是从反诉主体、反诉目的、反诉请求等方面来说均符合反诉的条件，属于法院审查的范围。第二部分《宾馆消防承包协议》签订的主体是原告（反诉被告）**、***与被告（反诉原告）***，原告（反诉被告）**并未参与签订《宾馆消防承包协议》，故从主体上来说不符合反诉的条件，其次《宾馆消防承包协议》与《房屋租赁合同》是两种不同的法律关系，因此反诉原告的这一反诉请求不符合反诉的条件，不属于本案的审查范围。因此，被告（反诉原告）***要求原告（反诉被告）**、***、**支付违约金的诉求，法院不予支持。三、原、被告双方于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》是应撤销还是应当解除。原、被告双方在签订《房屋租赁合同》时，被告（反诉原告）***还与其中两位原告（反诉被告）**、***签订了《宾馆消防承包协议》，由其中两位原告（反诉被告）**、***承包涉案房屋土建消防验收的办理，可以认定双方在签订《房屋租赁合同》时对涉案房屋没有通过消防验收都是明知的，被告（反诉原告）***并不存在欺诈的情形，因此对原告要求撤销《房屋租赁合同》的诉讼请求，法院不予支持。在《房屋租赁合同》的履行过程中，因涉案房屋没有通过消防验收，导致原告（反诉被告）**、***、**的合同的目的不能实现，原告有权解除合同，同时被告（反诉原告）***也要求解除合同，并且在本案原审过程中，原告（反诉被告）**、***、**已将涉案房屋交还给被告（反诉原告）***，因此《房屋租赁合同》已实际解除，法院对此予以确认。故对原告（反诉被告）要求撤销合同的诉求，法院不予支持。四、《房屋租赁合同》解除后，责任如何承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告（反诉原告）***作为出租人有义务向承租人提供符合消防安全要求的房屋，但被告（反诉原告）***交付给原告（反诉被告）**、***、**的房屋因超层等原因未办理好消防验收手续，致使原告（反诉被告）**、***、**的合同目的不能实现，最终导致合同解除。对造成合同解除的后果，被告（反诉原告）***存在一定的过错，应当承担相应的责任。原告（反诉被告）**、***、**在签订合同时已明知涉案房屋没有通过消防验收的事实，应当预见涉案房屋有不能通过消防验收的风险，并且在明知没有办理好消防验收相关手续的情况下，仍然对租赁房屋进行装修并使用，其自身也有一定的过错，也应当承担相应的责任。本案中，根据鉴定意见，原告（反诉被告）**、***、**投入的装修价值为3099393元，现值1255285元，现已全部随房屋交付给了被告（反诉原告）***，因此原告的装修损失为1844108元（3099393元-1255285元），消防罚款120000元，合计损失1964108元，法院酌定被告（反诉原告）***应承担98.2万元，原告（反诉被告）**、***、**自行承担98.2万元。因原告（反诉被告）**、***、**与被告（反诉原告）***于2016年11月21日对租赁房屋进行了交接，已将装饰装修随房屋一起交付给了被告（反诉原告）***，被告（反诉原告）***已实际接受，故对于装修现值125.5万元，应由被告支付与原告。综上，对原告要求被告赔偿损失的请求，法院予以部分支持。关于合同解除后租金支付问题，原告（反诉被告）**、***、**要求被告（反诉原告）***退还已支付的租金，反诉原告主张计算至2015年5月30日的租金并继续承担至执行终结之日止期间的房屋占有使用费。法院认为，被告（反诉原告）***交付的房屋未办理好消防验收手续，亦未采取有效措施予以解决，致使原告（反诉被告）**、***、**无法按租赁合同约定的用途正常经营，是导致合同解除的原因之一，被告（反诉原告）***应承担租金损失的次要责任；原告（反诉被告）**、***、**在明知消防手续没有办理的情况下没有及时将房屋退还给被告（反诉原告）***，仍然占有使用该房屋，又以消防存在问题为由拒不交纳房租，是导致合同解除的另一原因，应对租金损失承担主要责任。根据合同的约定从2013年1月1日起计算至2015年5月30日止的租金为257万元，法院酌定由原告（反诉被告）承担上述期间的租金205.6万元，现原告（反诉被告）已支付租金256.5万元（224.8万元＋31.692万元），被告（反诉原告）主张要求原告（反诉被告）从2015年6月1日计算至房屋交付之日止的房屋占用费，因原告（反诉被告）在此后一直占用租赁房屋，双方亦未解除租赁合同，直至2016年11月21日才对租赁房屋进行了交付，故从2015年6月1日至2016年11月21日仍应视为租赁期间，原告（反诉被告）作为承租人还应向被告（反诉原告）履行支付租金的义务，根据合同约定上述期间租金为175.8万元，法院酌定由原告（反诉被告）支付上述期间的租金140.6万元，经与原告（反诉被告）已支付的租金费用相列抵后，实际还应向被告（反诉原告）支付租金89.7万元。至于被告（反诉原告）***要求原告（反诉被告）**、***、**承担违约金的诉求，因被告（反诉原告）***交付的租赁房屋存在消防问题，无法按约定的用途使用，存在一定的过错，故对其该项诉求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）**、***、**与被告（反诉原告）***之间于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月21日解除； 二、由被告***在判决生效后十日内赔偿原告**、***、**房屋装修损失98.2万元，另支付原告**、***、**“一克拉主题酒店”装饰装修现值125.5万元；三、由原告（反诉被告）**、***、**支付被告（反诉原告）***租金89.7万元；四、驳回原告（反诉被告）**、***、**的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）***的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63，600元、保全费5000元；反诉受理费15，950元、反诉保全费5000元、评估费40，000元；两项合计129，550元，由原告（反诉被告）**、***、**负担64，775元，由被告（反诉原告）***负担64，775元。 二审审理中，本案各方当事人均未向本院提交新的证据。但上诉人**、***、**对2012年9月16日**、***、**向***出具的收条原件补充质证认为，**在该收条上的签字并不代表其认可**、***与***签订的宾馆消防承包协议，该收条实际是**出具的，且内容明确表示用该款项冲抵租金。**只是进行确认款项冲抵租金，而不是对消防承包协议的认可。 二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。另查明，2017年3月22日，娄底市住房和城乡建设局向娄底市宏泰房地产开发有限公司出具《关于娄底市宏泰房地产开发有限公司白塘路1#、2#楼建筑工程竣工验收的补充说明》认定：“2017年2月6日，你司补充了宏泰****白塘路2#***拉酒店部分（即2#楼至轴）的竣工验收消防备案文件（消防备案号：430000WYS170000896，见附件）及相关工程竣工备案资料。至此，宏泰****白塘路2#楼备案资料符合要求，维持我局该项目竣工验收备案（备案号2014-14），不再另行备案。” 本院认为，本案争议的焦点：1.本案双方所签订的《房屋租赁合同》是否成立并合法有效；2.本案所涉《房屋租赁合同》是否应当予以撤销，还是应当予以解除；3.本案所涉《宾馆消防承包协议》是否符合反诉的条件，是否应当在本案中一并进行审理；4.一审对房屋装修、装修现值、后续租金、违约等损失的判决是否合理。 关于本案双方所签订的《房屋租赁合同》是否成立并合法有效的问题。上诉人**、***、**认为，上诉人***出租的房屋本身为未经验收的违章建筑，且隐瞒该租赁房屋未办理土建消防手续的真实情况,诱使上诉人**、***、**与其签订《房屋租赁合同》，并投入巨额资金对租赁房屋进行装修，已经构成欺诈，一审判决认定《房屋租赁合同》成立并有效是错误的。经查，上诉人***将房屋出租给上诉人**、***、**，在双方签订《房屋租赁合同》之前，因存在违法超层、违法扩占用地面积等问题被娄底市规划局处罚，但在2013年2月4日，娄底市规划局重新对涉案租赁房屋颁发了建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，上诉人***在本案一审法庭辩论终结前已经重新取得了建设工程规划许可证，有权对本案所涉房屋进行出租，且未隐瞒租赁房屋正在办理土建消防手续的真实情况，故一审判决认定双方所签订的《房屋租赁合同》合法有效并无不当。上诉人**、***、**上诉主张一审判决认定《房屋租赁合同》成立并有效是错误的观点，本院不予采纳。 对于本案所涉《房屋租赁合同》是否应当予以撤销，还是应当予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，双方在签订《房屋租赁合同》前，上诉人***与上诉人**、***签订了《宾馆消防承包协议》，约定由**、***承包涉案房屋土建消防验收的办理，因此证明双方在签订《房屋租赁合同》时，双方对涉案房屋没有通过消防验收的情况都是明知的，上诉人***并不存在欺诈的情形。故上诉人**、***、**认为双方签订的《房屋租赁合同》应予撤销的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方在履行《房屋租赁合同》过程中，因涉案房屋没有通过消防验收，导致上诉人**、***、**的合同目的不能完全实现，故其有权解除合同，同时上诉人***也请求解除合同，且本案在原一审过程中，上诉人**、***、**已将涉案房屋交还给上诉人***，因此本案所涉《房屋租赁合同》已实际解除，一审法院对此予以确认符合法律规定。上诉人**、***、**认为双方签订的《房屋租赁合同》应予撤销、而不应解除的主张，本院不予支持。 对本案所涉《宾馆消防承包协议》是否符合反诉的条件，是否应当在本案中一并进行审理的问题。上诉人**、***、**认为，上诉人***隐瞒租赁房屋真实情况,在签订《房屋租赁合同》之前与上诉人**、***签订《宾馆消防承包协议》，约定将租赁房屋的土建消防验收发包给上诉人**、***,上诉人***未在双方约定的期限内提供办理土建消防手续所需要的资料，且在《宾馆消防承包协议》履行期届满后,也无法提供,上诉人***通过隐瞒租赁房屋重要事实,诱使上诉人**、***、**与其签订的《房屋租赁合同》，并投入巨额资金对租赁房屋进行装修，构成民事欺诈。而上诉人***则认为，《宾馆消防承包协议》是《房屋租赁合同》的附件，作为《房屋租赁合同》的一部分，说明**也是《宾馆消防承包协议》的当事人。经查，一审判决从上诉人***的反诉请求来看，包含两部分的内容，第一部分涉及到《房屋租赁合同》的解除及租金和违约金的支付，所涉及的内容无论是从反诉主体、反诉目的、反诉请求等方面来说均符合反诉的条件，属于法院审查的范围并无不当，本院予以支持；对第二部分涉及到《宾馆消防承包协议》的违约金，一审判决认为该承包协议签订的主体是上诉人**、***与上诉人***，上诉人**并未参与签订该承包协议等事实虽然成立，《宾馆消防承包协议》与《房屋租赁合同》也是两种不同的法律关系，但本案违约性质及违约责任的划分均与《宾馆消防承包协议》有重大关联，且该承包协议约定以租金抵扣宾馆消防办理费用，在本案中已经抵扣23万元，因此上诉人***此一反诉请求宜在本案中一并予以审理，一审判决认为该反诉请求不属于本案的审查范围应予纠正。上诉人***认为承租人未按《宾馆消防承包协议》办理好消防手续符合反诉条件的主张，本院予以支持。 至于一审对房屋装修、装修现值、后续租金、违约等损失的判决是否合理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，双方在履行《房屋租赁合同》过程中，对本案所涉《房屋租赁合同》已同意解除，一审法院对此予以确认符合法律规定。合同解除后，当事人有权依据前述法律规定主张权利。上诉人***作为出租人有义务向承租人提供符合消防安全要求的房屋，但其向上诉人**、***、**交付的房屋因超层等原因未办理好消防验收手续，致使上诉人**、***、**的合同目的不能实现，最终导致合同解除。对此，上诉人***本应承担主要的过错责任。但上诉人**、***、**在签订《房屋租赁合同》时已明知涉案房屋没有通过消防验收的事实，上诉人**、***仍然在订立《房屋租赁合同》之前与上诉人***签订《宾馆消防承包协议》，自愿承担办理消防验收手续的风险。其后，娄底市**区公安消防大队虽于2013年1月24日出具《建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书》，对备案建设工程竣工验收合格，对上诉人***所出租的房屋于2013年2月4日经过处罚后重新取得建设工程规划许可证，并于2014年6月16日通过联合验收。但后又被娄底市**区公安消防大队出具的《关于对〈娄底市**区一克拉酒店原土建是否办理了消防手续报告〉的回复函》、《情况说明》部分否定。上诉人**、***、**经营上述宾馆期间，由于未办理好消防手续，被娄底市**区公安消防大队对开办的“娄底市一克拉酒店”未经消防安全检查擅自营业，责令其停止营业，并处罚款4万元，娄底市**区公安局又以非法经营罚款8万元。直至2017年3月22日，娄底市住房和城乡建设局才向娄底市宏泰房地产开发有限公司出具《关于娄底市宏泰房地产开发有限公司白塘路1#、2#楼建筑工程竣工验收的补充说明》，认定娄底市宏泰房地产开发有限公司补充了竣工验收消防备案文件（消防备案号：430000WYS170000896，见附件）及相关工程竣工备案资料。至此，宏泰****白塘路2#楼备案资料符合要求，该局维持该项目（备案号2014-14）竣工验收备案。关于房屋装修损失的认定，根据娄底市星罡司法鉴定所鉴定意见，上诉人**、***、**投入的装修价值为3099393元，现值1255285元，现虽已全部随房屋交付给上诉人***，对**、***、**的装修损失（含折旧损耗）应认定为1844108元（3099393元-1255285元），消防罚款120000元，合计损失1964108元。但一审判决酌定由上诉人**、***、**和上诉人***各承担98.2万元不当。鉴于上诉人**、***在《宾馆消防承包协议》签订之前确与上诉人***签订《宾馆消防承包协议》，自愿承担办理宾馆消防备案手续的风险，并购置安装了相关消防设施；上诉人**虽未参与该宾馆消防承包协议的签订，对内可不承担因签订《宾馆消防承包协议》而增加的损失份额，但在履行该协议过程中，上诉人**参与该承包协议约定以租金抵扣宾馆消防承包费用的收取并在相关收据上签名，且确已在其应共同交纳的房屋租金中抵扣了23万元的事实成立，故对外宜与**、***共同承担该损失。故该项损失中，**、***、**应承担所承租房屋装修折旧损失的主要责任（即1964108元×80％=1571286.4元），上诉人***承担装修折旧损失的次要责任（即1964108元×20％=392821.6元）。关于装修现值的认定，娄底市星罡司法鉴定所鉴定意见，认定装修现值1255285元。2016年11月21日的交接记录显示双方认可房屋内物品保持了鉴定的原貌，但上诉人***当时即对该估值提出了“没有多大的用处，请法院在判决时予以考虑”的异议，一审判决由其全部承担亦不当，本院予以纠正,由上诉人***按80％的价值（1255285元×80％=100.4228万元）予以接收为宜。对合同解除后租金支付的认定，一审判决根据租赁合同的约定从2013年1月1日起计算至2015年5月30日止的租金为257万元、2015年6月1日计算至房屋交付之日止的房屋占用费175.8万元，合计432.8万元，由上诉人**、***、**承担80％，上诉人***承担20％，本院予以支持。一审判决认定上诉人**、***、**已支付租金256.5万元（224.8万元＋31.692万元）,而上诉人***仅认可203.5万元，对其中从租金抵扣的消防手续办证费23万元、***借条(实为欠条)中的20万元、押金10万元抵扣租金不予认可，本院不予支持。故一审判决核减上诉人**、***、**已支付租金256.5万元后，实际还应向上诉人***支付租金89.7万元并无不当。上诉人***上诉请求认定上诉人**、***、**仅支付203.5万元的主张，上诉人**、***、**请求由上诉人***退还已支付的全部租金的主张，本院均不予支持。对违约金的认定，因本案双方均有违约行为，以互不追究为宜。 综上所述，**、***、**的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人***的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省娄底市**区人民法院（2018）湘1302民初554号民事判决第一项、第三项； 二、撤销湖南省娄底市**区人民法院（2018）湘1302民初554号民事判决第二项、第四项、第五项； 三、由上诉人***在本判决生效后十日内赔偿上诉人**、***、**房屋装修损失39.28万元，另支付上诉人**、***、**“一克拉主题酒店”装饰装修现值100.42万元，合计139.7万元； 四、上述款项互抵后，上诉人***还应支付上诉人**、***、**各项款项50万元； 五、驳回上诉人**、***、**的上诉和其他诉讼请求； 六、驳回上诉人***的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费63600元、保全费5000元，反诉受理费15950元、反诉保全费5000元、评估费40000元，共计129550元；二审案件受理费59736元，合计189286元。由上诉人**、***、**负担113571元，由上诉人***负担75715元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　彭　旦 二〇一九年九月二十六日 书记员　　谢　龙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。