湖北某某商业运营管理有限公司与湖北某某建筑工程有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江岸区人民法院 民事判决书 （2024）鄂0102民初6778号 原告：湖北某某商业运营管理有限公司，住所地：武汉市江岸区。 法定代表人：刘某。 委托诉讼代理人：***，湖北山河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北山河律师事务所律师。 被告：湖北某某建筑工程有限公司，住所地：武汉市江岸区。 法定代表人：余某，经理。 委托诉讼代理人：***，男。 被告：***，男，1967年2月3日出生，汉族，住武汉市江岸区。 被告：余某，男，1989年12月22日出生，汉族，住武汉市江岸区。 委托诉讼代理人：***（系被告余某的父亲），男，1967年2月3日出生，汉族，住武汉市江岸区。 原告湖北某某商业运营管理有限公司（以下简称某甲公司）诉被告湖北某某建筑工程有限公司（以下简称某某建筑公司）、***、余某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人***，被告某某建筑公司、余某的共同委托诉讼代理人暨被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告立即向原告支付房屋占用费，房屋占用费自2023年7月20日起，按374.20元／天的标准计算至租赁房屋腾退之日止，暂计算至2023年10月19日为34426.40元；2、依法判令三被告立即向原告腾退并返还位于江岸区**街**道**号新地某珠小区35栋-1层11-12号房屋（建筑面积共计80.19平方米）；3、依法判令三被告将位于江岸区**街**道**号新地某珠小区35栋-1层11-12号房屋（建筑面积共计80.19平方米）恢复原状，并承担因此产生的费用；4、依法判令原告有权不予退还被告已支付的履约保证金11000元；5、依法判令三被告立即向原告支付2021年1月1日至2023年10月31日逾期欠付物业费5452.92元；6、依法判令三被告立即向原告支付2024年3月至2024年4月逾期欠付电费95.66元；7、依法判令三被告承担原告为实现本案债权支出的律师费10000元；8、依法判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2022年8月1日，原告与被告余某签订编号为ＳＧ****018号《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该合同约定，被告余某承租位于江岸区**街**道**号新地某珠小区*栋-*层11-12室房屋，租赁建筑面积80.19㎡，租赁期限自2022年7月20日起至2023年7月19日止，月租金标准为每月5613元。同时，双方还对违约责任以及其他权利义务进行了约定。随后，被告某某建筑公司、余某与原告签订《以个人名义签署租赁合同的补充协议》，约定被告某某建筑公司成为《租赁合同》承租人，被告余某对被告某某建筑公司履行《租赁合同》承担连带保证责任。《租赁合同》于2023年7月19日到期后，原告到现场查看发现，被告将租赁房屋中原有墙体拆除，与相邻房屋（非承租范围）打通，原告无法采取任何措施收回房屋。经原告多次沟通，被告均不予腾退租赁房屋，且差欠物业费等费用。经原告了解，租赁房屋的实际使用人为三被告。现原告为了维护自身合法利益，特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的全部诉讼请求。 被告某某建筑公司、***、余某辩称，我方是2023年7月13日腾退的，合同是2023年7月19日到期，我方并未超期使用案涉商铺，不应支付占用费。被告***之前是前一任租户深圳市某某集团股份有限公司的员工，2019年该公司就把案涉商铺内部打通了，和我方没有关系，原告应该将履约保证金退还我方。被告某某建筑公司、余某和原告签订租赁合同时，租赁合同中没有物业费的相关约定。被告某某建筑公司、余某也没有和第三方签订过物业服务合同，不应该承担物业费。案涉商铺的电费，在腾退前已全部结清。我方没有违约，律师费由原告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区**街**道**号新地东方＊＊栋＊＊层＊＊室＊＊室（以下简称案涉商铺）的登记权利人为武汉某某置业发展有限公司。案涉商铺位于一楼，为临街门面。武汉某某置业发展有限公司委托某甲公司办理案涉商铺的租赁、商务洽谈、合同签署、租金及综合服务费等费用收取及后期运营管理工作。 2019年4月2日，某甲公司（甲方）与***（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁案涉商铺作为茶社经营使用，租赁期限自2019年4月20日起至2020年4月19日止。租金3368元／月，综合服务费2245元／月，合计费用5613元／月。物业管理费、水电费由乙方直接向新地物业某珠小区管理处缴纳，某某物业公司标准为准。租赁期间，乙方不得在所租房屋内放置超重物品，由于乙方导致租赁房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。乙方不予及时维修（5日内），甲方将自行安排维修，费用从乙方押金中扣除。乙方在合同签订时应一次性付给甲方房屋租赁履约保证金11000元整。乙方所交履约保证金用于预防乙方在租赁活动中发生可能存在的下述事项：因乙方原因导致房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等；租赁活动结束时乙方不能在甲方要求下按甲方要求对商铺原貌进行恢复；本合同及法律法规规定由乙方承担的费用和责任，乙方不承担而导致甲方的损失；乙方其他可能的违约、违法行为导致甲方的损失。7.2.1当乙方合同期满且无续租意向，乙方应当在租赁期限届满前30日内通知甲方，并办理退租手续。7.2.2乙方办理退租手续时需缴清所有的租金、综合服务费、物业费、水、电费及应缴纳给政府各部门的各项税费并提交缴清证明（由新地物业某珠小区管理处签署意见）。7.2.3退租时，甲方还需与乙方共同查验所租用房屋及设施有无损坏、缺失。7.2.4经查验，7.2.2、7.2.3条款所列事项无误，甲方为乙方办理退租手续，并全额退还履约保证金（不计息）。当各项费用未缴清，房屋、设施出现损坏、缺失现象，甲方按实际情况从履约保证金中扣除，余款退还给乙方。本合同解除、终止或乙方不再续租的，乙方应于3日内交还房屋。乙方逾期腾退房屋的，甲方有权按照本合同约定所有费用标准的双倍计算，要求乙方支付逾期交房期间的房屋占用费。 2020年6月28日，某甲公司（甲方）与深圳市某某集团股份有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁案涉商铺作为装饰装修公司使用，租赁期限自2020年7月20日起至2021年7月19日止，如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，按照本合同结束之日开始，租赁期向后延期一年，延期期间，本合同依旧有效。该合同其他条款与2019年4月2日某甲公司与***签订的《商铺租赁合同》基本一致。 2022年8月1日，某甲公司（甲方）与余某（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁案涉商铺作为装饰装修公司使用。租赁期限自2022年7月20日起至2023年7月19日止。该合同其他条款与前述两份《商铺租赁合同》基本一致。 某甲公司提交的收据、收条、申请显示，2019年4月3日，***支付履约保证金11000元，2020年7月28日，该保证金转为深圳市某某集团股份有限公司的履约保证金，2022年8月25日，该保证金转为余某的履约保证金。2019年4月20日至2020年7月19日，***向某甲公司支付租金；2020年7月20日至2022年7月19日，深圳市某某集团股份有限公司向某甲公司支付租金；2022年7月20日至2023年7月19日，某某建筑公司向某甲公司支付租金。余某、某某建筑公司确认未支付物业管理费。本案审理中，某甲公司还提交了其与某某建筑公司签订的《以个人名义签署租赁合同的补充协议》。 2023年10月8日，某甲公司在案涉商铺处张贴《限期腾退通知函》，通知某某建筑公司、余某于收到本通知函后3日内将租赁房屋恢复原状腾退并补缴占用期内房租，如逾期视为抛弃房屋内的所有物品，某甲公司将自行处置。 某甲公司称其于2023年7月19日上门查看时案涉商铺已经清空。某甲公司提供的照片显示案涉商铺为空置状态，案涉商铺与相邻房屋的隔墙被拆除。某甲公司在本案审理中主张要求将案涉商铺内隔墙恢复原状。 本案审理中，某甲公司提交2023年11月29日武汉某某物业管理有限公司出具的《缴费通知单》，拟证明案涉商铺欠付2021年1月1日至2023年5月31日的物业管理费4651.02元；2023年11月28日电建物业某珠小区物业服务中心出具的《物业费缴费通知单》，拟证明案涉商铺欠付2023年6月1日至2023年10月31日的物业管理费801.90元；2024年5月22日电建物业某珠小区物业服务中心出具的《电费通知单》，拟证明案涉商铺欠付电费95.66元。某甲公司主张合计电费95.66元为35-1-12号商铺2024年3月电费47.85元、2024年4月电费47.05元，35-1-11号商铺2024年2月电费0.76元。 某甲公司提交2023年5月22日武汉市江岸区人民政府后湖街道办事处出具的《关于邀请某某物业管理有限公司武汉分公司托管某珠小区小区的函》载：“后湖街道所辖某珠小区小区的物业服务企业武汉某某物业管理有限公司因故即将退场，……街道经研究决定，某乙公司作为街道指定的临时托管物业服务公司，在新地物业退出某珠小区小区后，为该小区提供与新地物业同等服务质量、同等服务价格的物业服务，维护小区正常秩序。”某甲公司提交的某珠小区小区物业服务收费标准载，该小区商业部分收费标准为2元／㎡／月，收费依据为《某珠小区小区临时托管协议》。 2023年12月20日，某甲公司与湖北山河律师事务所签订《委托代理合同》，支付律师费10000元。 本院认为，某甲公司与余某签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应依法履行。余某作为《商铺租赁合同》的一方当事人，理应承担合同义务。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”《商铺租赁合同》履行期间，某某建筑公司实际使用案涉商铺，并向某甲公司支付租金，某甲公司未提出异议，某某建筑公司自愿承担合同债务，其行为符合债务加入的法定情形，某某建筑公司应与余某一起对某甲公司承担连带债务。某甲公司以其与余某签订的《商铺租赁合同》提起本案诉讼，***并非合同当事人，某甲公司主张***承担本案责任，本院不予支持。 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”《商铺租赁合同》于2023年7月19日期限届满，合同期满后双方未继续履行合同。某甲公司陈述2023年7月19日去案涉商铺查看时，商铺内物品已经清空，且合同期满后至今房屋一直是空置状态，说明余某、某某建筑公司已经履行腾退义务。对于某甲公司主张某退返还案涉商铺的诉讼请求，本院不再处理。关于某甲公司主张恢复案涉商铺内隔墙的诉讼请求。***自述案涉商铺与余某房屋相邻，余某对于打通商铺的行为知情且允许。依据《商铺租赁合同》约定，承租人在退租时应当承担恢复商铺原状的义务。余某、某某建筑公司应当将案涉商铺内隔墙恢复原状。 某甲公司主张承担违约责任的方式为支付房屋占用费、物业费、电费以及没收履约保证金。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”依据《商铺租赁合同》约定，物业管理费、电费由承租方负担，当承租方各项费用未缴清或者房屋、设施出现损坏、缺失现象，出租方有权按实际情况从承租方所交履约保证金扣除相关费用。因此，某甲公司收取的履约保证金可以与上述费用相抵。某甲公司与深圳市某某集团股份有限公司签订的《商铺租赁合同》履行期间的物业管理费，不属于本案处理范围。余某、某某建筑公司在合同期满后未实际占用案涉商铺，某甲公司自行恢复商铺隔墙并无太大障碍。余某、某某建筑公司虽应承担违约责任，但不能扩展至某甲公司在可自行恢复房屋而未恢复期间的全部损失。本院酌定合同期满后三个月为某甲公司经协商未果自行恢复商铺隔墙的合理期间。某甲公司主张的占用费实质为商铺租赁损失，余某、某某建筑公司确认未支付物业管理费，经计算损失为：商铺租赁损失16839元（5613元／月×3个月），2022年7月20日至2023年7月19日物业管理费1924.56元（80.19平方米×2元／平方米／月×12个月）＋物业管理费481.14元（80.19平方米×2元／平方米／月×3个月），某甲公司没收履约保证金11000元，余某、某某建筑公司还应向某甲公司支付8244.70元。《商铺租赁合同》中未对律师费进行约定，且某甲公司对于损失的不必要扩大负有责任。对于某甲公司主张律师费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，某甲公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百五十二条、第五百七十七条、第五百九十一条、第七百三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决如下： 一、被告余某、湖北某某建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内将位于武汉市江岸区**街**道**号新地东方＊＊栋＊＊层＊＊室商铺内隔墙恢复原状，并承担恢复原状费用； 二、被告余某、湖北某某建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北某某商业运营管理有限公司支付8244.70元（已扣除履约保证金11000元）； 三、驳回原告湖北某某商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3040元，由原告湖北某某商业运营管理有限公司负担1200元，被告余某、湖北某某建筑工程有限公司负担1840元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年八月二十日 法官助理*** 书记员***