刘某;睢县某有限公司;河南某甲有限公司;王某甲执行异议之诉一审民事判决书

河南省睢县人民法院 民事判决书 （2024）豫1422民初6945号 原告（申请保全人）：河南某甲有限公司，住所地河南省梁园区平台办事处商虞路与兴唐路交叉口西北角公租房园区A区77号。 法定代表人：，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河南京港律师事务所律师。 被告（保全异议人）：刘某，男，1988年11月15日出生，汉族，住河南省商丘市睢县。 第三人（被保全人）：睢县某有限公司，住所地。 法定代表人：冯某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：安某，女，1990年8月25日出生，汉族，住，系该公司员工。 第三人（被保全人）：***，男，住河南省郑州市金水区。 第三人委托诉讼代理人：安某，女，1990年8月25日出生，汉族，住河南省睢县。 原告河南某甲有限公司（以下简称某戊公司）与被告刘某、第三人睢县某有限公司、***执行异议之诉一案，本院于2024年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、被告、某乙公司及***的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某戊公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法撤销贵院作出的（2024）豫1422执异156号执行裁定书。2.请求贵院依法判决被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实与理由：与、***建设工程施工合同纠纷一案中，原告基安公司向睢县法院申请财产保全，睢县人民法院于2024年2月20日作出（2024）豫1422执保41号执行裁定，裁定：***公司名下位于睢县、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114商铺共47套房产。案外人刘某对本院***公司名下位于睢县房产不服提出书面异议。睢县人民法院于2024年11月6日作出（2024）豫1422执异156号执行裁定书，该裁定书以案涉商品房在基安公司与、建设工程施工合同纠纷一案中于2024年2月21日被本院查封。案外人刘某提供的证据可以证明建正公司将案涉房产抵顶河南某乙有限公司（以下简称某庚公司）的工程款84万元，视为已交齐全部购房款，后某庚公司又以68万元的价格出卖给刘某，刘某于2024年1月21日与建正公司签订“商品房认购协议书”，在人民法院查封前支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故应认定与在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，中止对建正公司名下位于睢县房屋的执行。明显损害原告的合法权益，睢县人民法院在未查明某庚公司与之间是否存在真实的债权债务关系，就认定某己公司与某庚公司已经完成支付房款的义务，明显错误。原告作为涉案房屋的承建商，依法享有建设工程优先权，退一步讲，即使某庚公司与某己公司存在债权债务关系，那么某庚公司也不是消费者购房人，也不能对抗原告的建设工程优先权。因此，（2024）豫1422执异156号执行裁定书明显错误，依法应予以撤销。现原告为维护自己的合法权益，特依据相关法律法规向贵院提起诉讼，望判如所请。 刘某辩称，我认为法院应该继续支持对我这套房产的解封，因为该房产是在与某己公司之前已经签订了买卖合同，全款付清了房款，且现在已经入住。希望贵院继续支持解封裁定。 某己公司、***述称，案涉房屋虽登记在某己公司名下，但被告与某己公司已在贵院查封之前，就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖协议，且刘某已全额支付合同总价款，刘某对案涉房屋的权利能够排除执行。一、案涉房屋查封之前，被告刘某就案涉房屋与某己公司于2024年1月21日签订《商品房认购协议书》，被告刘某是案涉房屋的权利人。某己公司与被告刘某于2024年1月21日签订《商品房认购协议书》，协议书就案涉房屋的基本情况、付款方式等商品房买卖合同的主要内容进行了详细约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同”。所以，该协议书应当认定为商品房买卖合同，属于合法有效的书面买卖合同。故，就案涉房屋，被告刘某为权利人。二、被告刘某就案涉房屋已支付全额价款，依法有权要求排除执行。案涉房屋系某庚公司与就其部分工程债权达成的工抵房屋，房屋性质为住宅。后某庚公司通过更名手续转售于被告，刘某为案涉房屋的实际购买者，依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，依法具有消费者物权期待权，有权要求排除执行。三、被告刘某于查封前已合法占有案涉房屋，依法具备排除执行的效力。被告刘某于2024年1月21日向某甲公司缴纳物业费并办理装修手续，现装修已完成，依法合法占有案涉房屋，如果对案涉房屋进行执行并拍卖，是对案涉房屋权利人的侵害。四、答辩人***的答辩同某己公司的答辩。综上，答辩人认为应依法解除案涉房屋的查封措施。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据质证意见为，对证据1-4裁定书及判决书的真实性没有异议，案涉房屋在查封之前即2024年1月21日已经签订了买卖合同，查封是在2024年2月20日才查封的，而且在2024年1月21日已经全额支付了房款，并于2024年1月21日缴纳了物业费。原告提供这些证据都是在被告之后法院才作出的裁定书。虽然当时在名下，但是已经形成了购买事实，希望法院继续支持解除查封。第三人质证意见同答辩意见。本院认为，被告及第三人对原告提交的证据真实性没有异议，本院对其真实性予以采信。原告对被告提交的证据质证意见为，对证据1，个人房屋信息查询表显示被告名下已经有住宅一套，不属于消费者生存权替代权；对证据2-3，能够证明被告并不是直接从开发商某己公司直接购买，不属于最高人民法院执行异议复议中的买受人，而某庚公司是以工程款抵房得到的涉案房屋，某庚公司的权益不能排除执行；对证据4-5，购房协议及物业出具的收据真实性我方不予以认可，因某己公司与物业是一体的，具备法律上的利害关系，所出具的任何手续都是可以相互配合的；对证据6-8，被告向案外人***支付的转账记录并不能证明是购房款，而***从工商登记公示上与某庚公司没有任何关联性，真实性我方也不予认可，另外对于照片在被告刚开始装修时，法院就下达了查封通知，并且在每栋楼均张贴了查封公告。原告的工作人员也多次向当时被告的装修工人告知涉案房屋已经被查封，但是被告仍然继续装修，因此被告并不是在查封之前就占有了房屋。某乙公司、质证意见为，对证据1-4真实性无异议，工抵房认购协议书是真实有效的，对其他证据不发表意见。本院认为，原告对被告的证据1-3的真实性未提出异议，仅对证明目的有异议，本院对其真实性予以采信；被告的证据4、5即商品房认购协议书和收款收据，系某己公司与刘某签订的认购协议及物业公司出具的收款收据，本院予以采信；被告的证据6-8能够证明某己公司与某庚公司签订了工程款抵房协议书，被告向某庚公司支付了购房款68万元。被告提供的照片能够证明被告对涉案房屋进行了装修。原告对第三人提交的证据质证意见为，以上证据能够证明被告并不是直接从开发商直接购买，不属于最高人民法院执行异议复议中的买受人，而某庚公司是以工程款抵房得到的涉案房屋，某庚公司的权益不能排除执行。购房协议及物业公司出具的收据真实性我方不予认可，因建正公司与物业公司是一体的，具备法律上的利害关系，所出具的任何手续都是可以相互配合的；被告对第三人的证据质证意见为，没有异议。本院认为，第三人提交的证据能够证明与某庚公司签订了工程款抵房协议书，某庚公司将涉案房屋出售给被告刘某，并由被告刘某与某己公司签订商品房买卖合同。 根据上述有效证据并结合当事人陈述，本院经审理查明：与某己公司、***建设工程施工合同纠纷一案，本院于2024年2月19日立案受理，诉讼过程中基安公司向本院申请财产保全，本院于2024年2月21日作出（2024）豫1422执保41号执行裁定：***公司名下位于睢县某小区、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114商铺共47套房产，查封期限三年。刘某对本院查封案涉房产不服提出书面异议。本院于2024年11月6日作出（2024）豫1422执异156号执行裁定书，裁定：中止对某己公司名下位于睢县房屋的执行。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，要求撤销本院作出的（2024）豫1422执异156号执行裁定书。 另查明，2023年3月8日某己公司与某庚公司签订《睢县某乙项目栏杆、百叶窗施工合同》，建正置业公司将栏杆、百叶窗工程发包给某庚公司施工，乙方某庚公司指派***（洋）为乙方项目经理。2023年9月15日某己公司与某庚公司签订《工程款抵房协议书》，将案涉小区11号楼2单元101号房屋抵顶给某庚公司，用于抵顶某己公司应当支付的84万元工程款。2024年1月21日某庚公司将案涉房产以68万元的价格出卖给刘某，的妻子***于2024年1月21日通过银行账户分四笔向***账户转账支付68万元，某庚公司当日为出具68万元收到条。某庚公司于当天向某己公司提交更名申请单，要求将案涉房屋买受人变更为刘某，某己公司于2024年1月21日与刘某签订“商品房认购协议书”购买某己公司开发的睢县，总价款为84万元。2024年1月21日刘某缴纳案涉房屋物业费、2024年2月21日刘某缴纳装修保证金2000元、预付卡电费200元、垃圾清运费626.7元，并装修案涉房屋。物业公司出具的刘某装修施工许可证时间为2024年2月28日。2024年10月10日睢县某甲出具个人房屋信息查询情况表，显示刘某名下在睢县城区无其他商品房，仅在睢县长岗镇马尧村有农村住房一处。 本院认为，本案为执行异议之诉案件，本案的争议焦点在于：本院应否中止对睢县房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉商品房在基安公司与某己公司、***建设工程施工合同纠纷一案中于2024年2月21日被本院查封。本案有效证据可以证明某己公司将案涉房产抵顶某庚公司的工程款84万元，视为已交齐全部购房款，后某庚公司又以68万元的价格出卖给刘某，刘某于2024年1月21日与某己公司签订“商品房认购协议书”，在本院查封案涉房屋前支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故应认定刘某与某己公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”刘某名下虽在农村有住房，但为改变生活环境，在城区购买居住用房，属于以居住为目的购买住房，其情形符合上述规定。综上，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，应当中止对睢县的执行，本院作出的（2024）豫1422执异156号执行裁定书有法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费10600元，由河南基安建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二五年二月二十六日 [核对位置] 书记员***