泰兴一建建设集团有限公司;宁波骏逸房地产有限公司;某某建设工程施工合同纠纷执行异议执行裁定书

宁波市江北区人民法院 执行裁定书 （2026）浙0205执异30号 案外人（异议人）：***，男，1997年7月9日出生，汉族，住上海市宝山区场中路3707号，公民身份号码：3504021997********。 申请执行人：泰兴一建建设集团有限公司，住所地：江苏省泰兴市济川南路87号，统一社会信用代码：91321283745563684C。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，上海摘要律师事务所律师。 被执行人：宁波骏逸房地产有限公司，住所地：浙江省宁波市江北区慈城镇慈湖人家360号1021室，统一社会信用代码：91330205MA2H8XPY7Q。 法定代表人：***，该公司董事。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 在本院执行泰兴一建建设集团有限公司与宁波骏逸房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对执行标的即坐落于宁波市江北区久誉慈郡11幢36号703室的不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人***称，在贵院采取保全措施前，其已于2021年8月16日与宁波骏逸房地产有限公司就该房屋签订了正式的《房屋买卖合同》，并已依约支付了全部购房款共计2625040元。该房屋已于2025年10月18日实际交付给申请人占有、使用，未能及时办理产权过户登记，非因申请人自身原因，而是由于开发商未对房屋质量问题整改，导致申请人一直未收房，直至2025年10月18日才实际收房。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条等相关法律规定，对于申请人已支付全部价款并实际占有，且对未办理过户登记无过错的财产，人民法院不应予以保全。因此，贵院对该房屋采取的保全措施，已侵害了申请人的合法权益。为维护自身合法权利，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提出异议，请求贵院撤销（2025）浙0205民初11695号执行裁定书及协助执行通知书，并立即解除对申请人名下的久誉慈郡11幢36号703室房屋的查封。 案外人***为证明其主张，向本院提交了《浙江省商品房买卖合同（预售）》、购房发票、维修基金发票、收款凭证、商品房买卖合同备案信息、房屋质量问题清单各一份、转账截图四份。 申请执行人泰兴一建建设集团有限公司称，涉案房产的物权登记状态明确，原告的保全申请合法。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。而案涉房屋至今仍登记在开发商即被告名下，并非***名下，相应物权登记状态明确，原告为保障债权实现请求查封被告名下房产，合理合法。如确按***所述，则鉴于***尚未取得房屋所有权，其基于《商品房买卖合同》仅享有要求开发商履行过户义务的债权请求权，该债权不能也不应对抗建设工程价款优先受偿权，不能排除执行法院对开发商名下责任财产采取的保全措施。***提出的异议缺乏事实和法律基础，不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”均对买受人提出异议符合的情形进行了明确规定，而本案中，***并不符合任何一条情形。（一）***提供的证据无法看出其在法院查封案涉房屋前已经实际入住并长期稳定占有房屋。首先，***提供的物业费、维修基金支付凭证，无法看出支付方，收款方也看不出与本案的关联性。且交费时间为2025年10月18日，距原告起诉、申请查封时间（2025年10月底）极短，不排除***为规避查封、临时办理收房手续并支付相关费用的情形，仅凭该时间点的支付凭证，无法证明其在查封前已形成长期占有状态。其次，物业费、维修基金是房屋交接时的强制性支付项目，仅能证明***办理了形式上的收房手续，不能等同于实际入住。而体现“长期稳定占有”的核心证据（如水、电、燃气、网络缴费记录等），***均未提供。上述核心凭证是日常生活的必然支出痕迹，若其确实长期居住，不可能无法提供，其举证不能应承担相应不利后果。最后，***未提供其与被告办理房屋交接的相关手续，如同第十二条第（三）第3项约定的“签署商品房交接单”等。这更说明***并未完成房屋交接，也未实际长期稳定占有房屋。（二）***未实际支付全部购房款，全额发票不能单独证明付款事实。案涉房屋总房款人民币2625040元，但***仅有支付首付款795040元的证据，并无剩余1830000元的支付凭证。而提供的795040元的支付凭证，也无法看出支付方是谁、是不是支付涉案房屋款项，所支付时间与《商品房买卖合同》的签订时间、首期房款要求的支付时间2021年8月16日均不匹配。且根据***与被告签订的《商品房买卖合同》约定，剩余183万元应通过贷款方式支付，那么问题出现了，如该商品房存在贷款交易，则银行发放贷款前必然会办理房屋抵押登记，但案涉房屋查询结果显示“无抵押”，与按揭贷款交易惯例矛盾，足以推定该笔贷款并未发生，***并未支付剩余183万款项。***虽然提供了被告开具的与全额房款一致的购房发票，但开具发票并不必然以实际收款为前提，实践中也存在开发商为配合合同备案、规避税务风险等先行开具发票的情形。故单一发票不能作为已付全款的充分证据，无法证明***已支付全部房款。（三）***对未及时办理过户登记存在明显自身过错。涉案工程于2023年11月30日已经竣工验收备案，自该日起即符合交房条件。据原告了解，在符合交房条件后，被告已经立即向全部购房人出具《房屋交付通知》。但本案中，***所称的房屋质量问题，实质均为普通装饰装修瑕疵，而非严重质量问题。根据《商品房买卖合同》附件十三“补充协议”第三条第6点（合同第42页）约定，除存在严重质量问题或严重影响正常居住使用外，买受人不得拒绝接收商品房。故***以普通装饰装修瑕疵拒绝收房长达2年（按***所述2025年10月18日交房计算）已经存在明显过错。又根据《商品房买卖合同》第二十一条规定，应在商品房交付之日起240日内完成房屋交易手续和不动产登记。正是***违约拒绝、拖延收房导致房屋交付日期滞后，进而导致过户延迟。故***对至今未办理过户登记事宜存在明显自身过错。且自2021年签订合同后，***未积极跟进按揭贷款放款事宜，未采取一次性付款等替代方式按时支付剩余房款，也未及时通过协商或诉讼的方式主张过户权利，消极放任未过户状态持续2年之久，更不符合“非因自身原因未过户”的法定要求。（四）***不符合“消费者生存购房”的特殊保护条件即便参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，***仍不符合该条款要件。第一，***无充分证据证明案涉房屋系用于满足家庭基本居住需求。***未提供任何能证明居住目的的实质证据，如装修合同、家具家电购置凭证、水电气网络缴费记录、快递收件记录、社区登记信息或户籍迁移证明等。其仅办理形式上的收房手续，无任何日常生活使用痕迹，无法证明购房是为了实际居住。且其行为与“满足基本居住需求”的客观逻辑相悖。案涉房屋2023年11月30日即具备交付条件，若确系为家庭生存居住所需，***不可能拖延至2025年10月18日才收房，该消极行为与基本居住需求的紧迫性完全矛盾。第二，***并未提供不动产登记部门出具的“家庭无其他用于居住房屋”的证明。***既未证明其无其他房产，也未说明家庭成员住房情况，无法排除其已拥有满足居住需求房屋的情形。“消费者生存购房”的保护应严格审查实质要件，在无任何书面证据佐证的情况下，不能作为认定其符合保护条件的依据。综上所述，***就案涉房屋提出的保全异议，缺乏充分的事实依据和明确的法律支撑，其异议请求不能成立。请求法院驳回***的异议请求，维持（2025）浙0205民初11695号执行裁定书及协助执行通知书，继续对案涉房屋采取查封措施，以保障原告合法债权的实现。 被执行人宁波骏逸房地产有限公司经本院通知未提出书面意见。 本院查明，2025年12月10日，本院作出（2025）浙0205民初11695号民事裁定书，裁定，查封宁波骏逸房地产有限公司名下位于久誉慈郡11幢36号703室的不动产。2025年12月15日，本院实际查封该不动产。 另查明，2021年8月16日，***与宁波骏逸房地产有限公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，向宁波骏逸房地产有限公司购买案涉不动产并进行合同备案；2023年11月30日，宁波骏逸房地产有限公司向***开具票面金额为2625040元的购房款发票；2025年10月18日，广东龙光集团物业管理有限公司向***收取2023年12月1日至2025年10月31日的物业管理费、水电费，共7949.03元；2024年5月15日，江北区房产管理服务中心向***开具票面金额为11059.36元的维修基金发票。 本院认为，案涉不动产虽然登记在开发企业即宁波骏逸房地产有限公司名下，但该不动产在本院查封之前已经由宁波骏逸房地产有限公司出售给***并签订合同。***已付清房款并支付了维修基金、物业费及水电费，可知案涉不动产实质已交付***控制，其权利能够排除执行。故***提出的异议理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在宁波骏逸房地产有限公司名下坐落于宁波市江北区久誉慈郡11幢36号703室不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年二月三日 书记员***