泰兴某有限公司;吴某;宁波某有限公司;卢某建设工程施工合同纠纷执行异议执行裁定书

宁波市江北区人民法院 执行裁定书 （2026）浙0205执异49号 案外人（异议人）：***，女，1976年2月7日出生，汉族，住浙江省余姚市梁弄镇甘宣140号，公民身份号码：3302191976********。 案外人（异议人）：***，女，1977年11月12日出生，汉族，住浙江省余姚市梁弄镇甘宣140号，公民身份号码：3302191977********。 申请执行人：泰兴一建建设集团有限公司，住所地：江苏省泰兴市济川南路87号，统一社会信用代码：91321283745563684C。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，上海摘要律师事务所律师。 被执行人：宁波骏逸房地产有限公司，住所地：浙江省宁波市江北区慈城镇慈湖人家360号1021室，统一社会信用代码：91330205MA2H8XPY7Q。 法定代表人：***，该公司董事。 在本院执行泰兴一建建设集团有限公司与宁波骏逸房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***、***对执行标的即坐落于宁波市江北区久誉慈郡6幢22号305室的不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***、***称，其与被执行人于2023年9月3日签订合同编号为23330205Ys00935的《商品房买卖合同》，购买案涉房产。合同签订后，两案外人已按约支付购房款1752893元，无任何房款拖欠。2024年1月5日，两案外人已实际占有使用该房产，持续缴纳物业费、水电费等，系案涉房产合法实际权利人。案涉房产未办理不动产权属登记，非两案外人自身原因，两案外人曾多次催促办证，均无果。后得知贵院因被执行人债务纠纷，查封案涉房产，该查封损害两案外人合法权益。案外人购买案涉房产用于自住，名下无其他可居住房产（已付超50%房款），符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》及《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定，依法享有排除强制执行的权利。为维护自身合法权益，特向贵院提出执行异议，恳请中止对案涉房产的执行，并要求被执行人协助两案外人办理案涉房产的不动产权属登记手续。 案外人***、***为证明其主张，向本院提交了商品房备案信息、购房发票、收款凭证、结算票据、延期交付告知书、交付通知单户、验房回复函、《借款、抵押及开发商保证合同》各一份。 申请执行人泰兴一建建设集团有限公司称，1.案涉房屋的物权登记状态明确，其的保全申请合法。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。而案涉房屋至今仍登记在开发商即被执行人名下，并非***、***名下，相应物权登记状态明确，其为保障债权实现请求查封被执行人名下房产，合理合法。如确按***、***所述，则鉴于***、***尚未取得房屋所有权，其基于《商品房买卖合同》仅享有要求开发商履行过户义务的债权请求权，该债权不能也不应对抗建设工程价款优先受偿权，不能排除执行法院对开发商名下责任财产采取的保全措施。2.***、***提出的异议缺乏事实和法律基础，不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”均对买受人提出异议符合的情形进行了明确规定，而本案中，***、***并不符合任何一条情形。***、***提供的证据不能证明其在法院查封案涉房屋前已经实际入住并长期稳定占有房屋。预收公摊水电费、物业费、维修基金是房屋交接时的强制性支付项目，仅能证明***、***办理了形式上的收房手续，不能等同于实际入住。而体现“长期稳定占有”的核心证据（如家用水、电、燃气、网络缴费记录等），***、***均未提供。上述核心凭证是日常生活的必然支出痕迹，若其确实长期居住，不可能无法提供，其举证不能应承担相应不利后果。从***、***提交的《久誉慈郡项目验房回复函》中可以看出，***、***因厨房油烟机安装不正等非严重质量问题拒绝收房。***、***也并未提供其与被执行人办理房屋交接的相关手续，如合同第十二条第（三）第3项约定的“签署商品房交接单”等。这更说明***、***并未完成房屋交接，也未实际长期稳定占有房屋。***、***未实际支付全部购房款，全额发票不能单独证明付款事实***、***并未提供签订的《商品房买卖合同》，也未提供相应的房款支付凭证或银行放款凭证，不能证明支付全额款项。如涉案商品房存在贷款交易，则涉案商品房于2023年11月30日竣工验收，2024年4月被执行人已取得产证，至其起诉已经过去一年半时间，不论是***、***还是贷款银行均未积极办理过户手续，也未办理预告登记或抵押登记，这完全不符合常识，足以推定该笔贷款并未发生，***、***并未支付全额房款。***、***虽然提供了被执行人开具的与全额房款一致的购房发票，但开具发票并不必然以实际收款为前提，实践中也存在开发商为配合合同备案、规避税务风险等先行开具发票的情形。故单一发票不能作为已付全款的充分证据，无法证明***、***已支付全部房款。***、***对未及时办理过户登记存在明显自身过错涉案工程于2023年11月30日已经竣工验收备案，自该日起即符合交房条件。在符合交房条件后，被执行人已经立即向购房人出具《房屋交付通知》。但***、***以厨房油烟机安装不正等非严重质量问题拒绝收房。***、***此种以非严重质量问题长达2年拒绝收房的行为已经存在明显过错。正是***、***违约拒绝、拖延收房导致房屋交付日期滞后，进而导致过户延迟。故***、***对至今未办理过户登记事宜存在明显自身过错。且签约后，***、***未积极跟进按揭贷款放款事宜，未采取相应替代方式按时支付全部房款，也未及时通过协商或诉讼的方式主张过户权利，消极放任未过户状态持续2年之久，更不符合“非因自身原因未过户”的法定要求。***、***不符合“消费者生存购房”的特殊保护条件即便参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，***、***仍不符合该条款要件。***、***无充分证据证明案涉房屋系用于满足家庭基本居住需求。***、***未提供任何能证明居住目的的实质证据，如装修合同、家具家电购置凭证、水电气网络缴费记录、快递收件记录、社区登记信息或户籍迁移证明等。其无任何日常生活使用痕迹，无法证明购房是为了实际居住。且其行为与“满足基本居住需求”的客观逻辑相悖。案涉房屋2023年11月30日即具备交付条件、2024年4月可办理产证，若确系为家庭生存居住所需，***、***不可能拖延至今不收房、不办理过户手续，该消极行为与基本居住需求的紧迫性完全矛盾。***、***并未提供不动产登记部门出具的“家庭无其他用于居住房屋”的证明。***、***既未证明其无其他房产，也未说明家庭成员住房情况，无法排除其已拥有满足居住需求房屋的情形。“消费者生存购房”的保护应严格审查实质要件，在无任何书面证据佐证的情况下，不能作为认定其符合保护条件的依据。综上所述，***、***就案涉房屋提出的保全异议，缺乏充分的事实依据和明确的法律支撑，其异议请求不能成立。请求法院驳回***、***的异议请求，维持（2025）浙0205民初11695号执行裁定书及协助执行通知书，继续对案涉房屋采取查封措施，以保障其合法债权的实现。 被执行人宁波骏逸房地产有限公司经本院通知未提出书面意见。 本院查明，2025年12月10日，本院作出（2025）浙0205民初11695号民事裁定书，裁定，查封宁波骏逸房地产有限公司名下位于久誉慈郡6幢22号305室的不动产。2025年12月15日，本院实际查封该不动产。 另查明，2023年9月3日，***、***与宁波骏逸房地产有限公司进行商品房买卖合同备案。2023年9月7日，***、***与北京银行股份有限公司、宁波骏逸房地产有限公司签订《借款、抵押及开发商保证合同》。2023年9月19日，宁波骏逸房地产有限公司向***、***发送《延期交付告知书》。2023年11月30日，宁波骏逸房地产有限公司向***、***发送《久誉慈郡房屋交付通知书》。2023年11月29日，宁波骏逸房地产有限公司向***、***开具票面金额为1752893元的购房款发票。2023年9月19日，宁波骏逸房地产有限公司向***、***发送《久誉慈郡项目验房回复函》。2024年1月15日，广东龙光集团物业管理有限公司向***、***收取物业管理费、水电费，共3765.48元。 本院认为，案涉不动产虽然登记在开发企业即宁波骏逸房地产有限公司名下，但该不动产在本院查封之前已经由宁波骏逸房地产有限公司出售给***、***并签订合同。***、***已付清房款并收房验房及支付物业管理费、水电费，可知案涉不动产实质已交付***、***控制，其权利能够排除执行。故***、***提出的异议理由成立，本院予以采信。***、***主张协助过户事宜，并非本案审查范围，***、***可通过诉讼程序主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在宁波骏逸房地产有限公司名下坐落于宁波市江北区久誉慈郡6幢22号305室不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年二月十一日 书记员***