浙江A建设有限公司;高某某;宁波B房地产开发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院 民事判决书 （2025）浙02民终6245号 上诉人（原审被告、申请执行人）：浙江A建设有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区。 法定代表人：郑某某，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江导司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：高某某，男，1998年4月28日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：宁波B房地产开发有限公司，住所地宁波市海曙区。 法定代表人：桂某某，该公司执行董事。 上诉人浙江A建设有限公司（以下简称A公司）因与被上诉人高某某、原审第三人宁波B房地产开发有限公司（以下简称B公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2025）浙0203民初8653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年9月15日立案后，依法组成合议庭，并于2025年9月30日公开开庭进行了审理。上诉人A公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人高某某的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。原审第三人B公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 A公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回高某某的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决关于“高某某和B公司签订房屋买卖合同的时间早于人民法院查封时间”认定事实错误。案涉车位查封时间远远早于商品房买卖合同网签备案时间。原审法院以“对宁波市自然资源和规划局（以下简称市资规局）送达的保全裁定效力尚未及于宁波市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）”推定“高某某和B公司签订房屋买卖合同的时间早于人民法院查封时间”缺乏事实和法律依据。二、B公司明知车位被查封，高某某明知B公司的恶意转让行为，双方仍签署的《商品房买卖合同》等交易文件应属无效。本案不符合“有效的书面买卖合同”要件，无法排除强制执行。三、高某某提交的付款资料不足以证明“高某某已经将车位款全部支付完毕”。四、原审判决未对“所购房屋系用于满足家庭居住生活需要”进行任何审查，漠视了该条款重要的行权条件，不经审查直接予以认定错误。五、原审判决并不符合保护“消费者购房人”的利益价值考量，实则鼓励、纵容案外人胡某某非法买卖小区车位、违规逃税的行为以及暴雷房企违法转移资产的行为，与社会主义核心价值观严重相悖。案外人胡某某系本案重要利益关系主体，A公司在原审中已申请追加其作为第三人参与诉讼，但原审法院应追未追，属于程序错误。 高某某辩称：一审判决正确，A公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 B公司未作述称。 高某某向一审法院起诉请求：停止执行坐落于宁波市海曙区某镇某府37号地下室-1-34车位（以下简称案涉车位），并解除对该车位的查封措施。 一审法院认定事实：2022年7月18日，该院对A公司（为原告）诉B公司、苏州C房地产开发有限公司（以下简称C公司）（均为被告）的建设工程施工合同纠纷一案予以诉前调解登记。期间，经A公司申请，该院于2022年7月20日依法作出（2022）浙0203民诉前调8864号民事裁定，裁定：冻结B公司、C公司的银行账户资金********.28元或查封、扣押其他等值财产。后该院于2022年7月29日向市资规局发送上述民事裁定书及《协助执行通知书》，市资规局于2022年7月29日作出《协助执行通知书（回执）》，载明已查封了B公司名下位于海曙区某镇的房地产（详见清单），包含案涉车位。2022年9月6日，该案立案受理，案号为（2022）浙0203民初8770号。 2022年8月7日，B公司（甲方）与高某某（乙方）签订《商品房认购书（车位）》一份，约定：乙方预购宁波海曙区某镇某府CW1-34号车位，车位款为20000元，采用一次性付款方式，乙方应于2022年8月7日前支付。另在该份认购书手写备注成交总价36000元。2022年8月7日，案外人高某通过银行转账方式向胡某某转账36000元，附言：**府某府034号车位款。 2022年9月11日，高某某在市住建局）下属的宁波市房产市场管理中心开发的房产市场监管服务平台完成《商品房买卖合同》（合同编号：ZJ22330203XS0112**3）网签备案。该份合同约定：出卖人为B公司，买受人为高某某；该商品房的规划用途为车位，所在建筑物主体结构为框架剪力墙，建筑总层数为1层，其中地上0层，地下1层；该商品房为宁波市海曙区某镇某府37号-1-34车位，实测建筑面积共13.2平方米，该商品房层高为3.5米；该商品房总价款为20000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2022年9月11日前支付该商品房全部价款；合同还对其他事项进行了约定等等。同日，高某某在《**城宁波**府项目签约付款确认单》“客户签约日期确认”处签字，该确认单载明：建筑面积为13.2平方米；房源总价为20000元。B公司于2022年10月19日开具增值税发票一张，票面金额为20000元。 2023年1月13日，该院作出（2022）浙0203民初8770号民事判决书，主要判决内容：一、B公司于判决生效之日起十五日内向A公司支付12273867.39元及逾期付款利息损失；二、A公司就其承建的**城宁波**项目工程折价或者拍卖的价款在B公司欠付工程款12273867.39元范围内享有优先受偿权；三、C公司对B公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。该判决于2023年1月30日发生法律效力。因B公司、C公司未履行上述生效判决，A公司于2023年3月24日向该院申请执行，该院于同日立案受理，案号为（2023）浙0203执1046号。2023年5月12日，该院作出（2023）浙0203执1046号公告，告知该院于2022年7月29日查封了被执行人B公司名下位于宁波市海曙区某镇某府3幢7号1104室等房地产及车位（详见清单），包含案涉车位，并责令被执行人B公司或其他居住人在本公告之日起15日内主动腾房、迁出上述查封房屋、车位等。 后高某某向该院提出执行异议，请求解除对案涉车位的查封措施。该院将高某某执行异议与案涉小区车位其他异议人的执行异议进行合并审理，经审查后于2025年2月18日作出（2025）浙0203执异14号执行裁定，裁定驳回异议人高某某等人的异议请求。该院于2025年2月20日向高某某等人邮寄送达该裁定，后高某某不服该裁定，故成讼。 另查明，高某某购买了宁波市海曙区某镇某府2幢5号305室房产，于2020年7月14日办理了房产登记手续。 目前，（2023）浙0203执1046号执行案件尚未全额执行完毕。 审理中，该院向案外人胡某某制作询问笔录一份，胡某某称：其与B公司的关联企业曾存在住宅房屋的销售代理关系，该关联企业尚欠其销售代理费1000000元未结清，提出要求其承接案涉楼盘剩余车位的代销业务，其同意承接该项业务之后，剩余尾款1000000元已经结清。案涉项目车位约800个，一开始B公司让胡某某代销450个左右车位，后因各种原因减少至380个左右车位。双方之间未签订书面代销合同，而是签订了每一个代销车位的认购书，按照20000元/个的价格，超出20000元部分的车位款归胡某某，总金额为7600000元左右，胡某某支付了定金。胡某某的团队就在案涉小区售楼处销售车位，已经销售了189个车位，剩余车位未销售。胡某某代销的车位价格低于一开始B公司对外销售的车位价格，胡某某团队销售给业主时，告知业主销售价款中20000元是给开发商的，剩下的款项是给胡某某的，发票也是分开开具，B公司开具20000元的发票，胡某某开具剩余金额票据。胡某某与业主达成车位购买意向之后，当天先签订商品房认购书，约定七天内付清车位款，签订的日期一般是最晚付款时间往前推七天，这是B公司的要求，销售车位之后，和B公司申请变更订购单的名字，内部更名流程需要两三天的时间，车位款付清之后，在售楼处的指定网签电脑上办理网签备案。出售车位时，胡某某和业主都不知道车位被查封的事情，B公司也未告知过胡某某，是购买车位的业主无法办理产权证后告知胡某某才知道。胡某某已陆陆续续将代销的车位款按20000元/个的标准支付给了B公司等。 一审法院认为：本案的争议焦点为高某某对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，高某某系案涉小区业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，因此，可以认定高某某购买的车位具有《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款对消费者购买的商品房特别保护的家庭居住生活需要的权利属性。该条款规定：人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。 本案中，该院于2022年7月20日作出财产保全裁定，于2022年7月29日向市资规局发送了财产保全裁定及《协助执行通知书》，市资规局协助查封了案涉车位。而高某某于2022年8月7日与B公司签订《商品房认购书（车位）》，购买了案涉车位，于同日向案外人胡某某支付全部车位款，并于2022年9月11日与B公司完成《商品房买卖合同》网签备案，B公司于2022年10月19日开具上述车位增值税发票，确认收到车位款。由于市资规局与市住建局并未实现数据信息实时共享，故对市资规局送达的保全裁定效力尚未及于市住建局，可以认定高某某与B公司签订房屋买卖合同的时间早于人民法院的查封时间。高某某已经将案涉车位款全部支付完毕，且所购车位用于满足家庭居住生活需要。因此，高某某对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。综上，高某某要求对案涉车位停止执行并解除查封措施的诉请，于法有据，该院予以支持。依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第一项之规定，判决：停止对宁波市海曙区某镇某府37号-1-34车位的执行，并解除对该车位的查封措施。案件受理费700元，由A公司负担。 二审中，A公司向本院提交一审法院财产保全告知书一份，拟证明一审法院告知A公司已对案涉车位采取了保全措施，且查封时间早于案涉车位买卖合同的签订时间，B公司恶意出售案涉车位。对A公司提供的该证据，高某某对其真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明力有异议，认为不能证明查封时间早于案涉车位买卖合同的签订时间，高某某在购买案涉车位时也不知道案涉车位的查封情况。 本院认为，A公司提供的上述证据，因高某某对其真实性、合法性无异议，可以认定，至于能否支持A公司的主张，本院在判决理由部分中予以阐述。 经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：本案二审双方争议的焦点主要是高某某对案涉车位是否享有排除强制执行的民事权益，即其诉讼请求是否符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款规定的要件。 本院认为，首先，高某某与B公司签订案涉车位买卖合同时，虽然一审法院已向市资规局送达财产保全裁定及协助执行通知书，但由于市资规局与市住建局并未实现数据信息实时共享，一审法院向市资规局送达的保全裁定的效力尚未及于市住建局，故可以认定高某某与B公司签订案涉车位买卖合同的时间早于人民法院的查封，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件。虽然双方签订案涉车位买卖合同时，B公司作为财产保全被申请人应当明知案涉车位已被法院查封，但并无充分证据证明高某某对此知情，A公司认为本案不符合“有效的书面买卖合同”要件，依据不足。其次，案外人胡某某代表B公司与高某某签订《商品房认购书（车位）》，高某某已将该认购书约定的全部车位款支付至胡某某指定账户。B公司向高某某开具增值税发票，备注房款已结清。据此，应当认定高某某符合“查封前已支付全部价款”这一要件。第三，车位作为小区整体环境的组成部分，系为小区业主居住便利而服务，具有用以满足居民基本生活需要的属性。高某某系作为小区业主的身份购买的案涉车位，符合所购车位“系用于满足家庭居住生活需要”这一要件。胡某某并非必须参加诉讼的第三人，其是否应当承担责任，应当承担何种责任，非本案审理范围。一审法院未追加胡某某为原审第三人参加诉讼，并无不当。综上，根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款规定，高某某请求排除执行并解除查封措施的诉讼请求应予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款规定，请求排除执行并解除查封措施的诉讼请求应予支持。 综上，A公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由上诉人浙江A建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月三十日 代书记员***