浙江至方建设有限公司、某某泓房地产开发有限公司等null执行审查类执行裁定书

宁波市海曙区人民法院 执行裁定书 （2023）浙0203执异87号 异议人：***，男，1980年2月20日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：***，浙江六和（宁波）律师事务所律师。 被申请人：浙江至方建设有限公司。统一社会信用代码91330212MA28Y7HM00。住所地：浙江省宁波市鄞州区下应街道湖下路173号2102、2202、2302室。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江导司律师事务所律师。 被执行人：***泓房地产开发有限公司。统一社会信用代码91330208MA2AGDQK1U。住所地：浙江省宁波市海曙区横街镇横街南路38号。 法定代表人：***，该公司董事长。 本院在执行浙江至方建设有限公司（以下简称至方公司）与***泓房地产开发有限公司（以下简称**公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中，异议人***向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。现已审查终结。 异议人***述称：异议人于2021年11月10日与**公司签订《商品房买卖合同（现售）》一份，约定异议人购买**公司开发的宁波市海曙区横街镇鄞县大道6421号106室店铺，购房总价款113万元，并已办妥网签备案。合同签订后异议人已付清房款，**公司开具了增值税发票，异议人也实际占有使用房屋。现因法院查封导致异议人无法办理房产权证，异议人认为异议人已付清全部房款并实际占有使用房屋，请求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》以下简称《执行异议和复议规定》第二十八条，解除对宁波市海曙区横街镇鄞县大道6421号106室房屋的查封。听证中，异议人的代理人明确适用《执行异议和复议规定》第二十九条。 为证明以上事实，***向本院提交以下证据： 证1、银行交易明细清单三份，以证明案涉房款113万元异议人已于2021年2月向**公司付清，其中2021年2月6日汇款225000元，2021年2月26日汇款340000元，2021年4月4日汇款565000元的事实； 证2、《商品房买卖合同》（现售）一份，以证明***与**公司签订案涉房产的买卖合同，合同约定总价款113万元等内容的事实； 证3、财务入账凭证若干及增值税发票一份，以证明2021年11月18日**公司收到房款已向***开具了增值税发票的事实； 证4、《商铺租赁合同》一份，以证明案涉房产于2023年3月已出租给第三方用于经营的事实； 证5、情况说明三份，以证明1、涉案楼盘于2020年6月交付业主，故**公司销售的涉案商铺系现房，2021年2月时公司已不再使用预售房资金专户，也不再使用销售团队，以致未向业主提供办理房屋权证所需资料，也未向业主告知房屋办证条件及具体办理流程；2、宁波奥创房地产咨询有限公司于2021年5月5日接受***的委托代理出租案涉商铺事宜；3、***于2021年6月起不再负责**公司在宁波市的工作，目前担任浙江地区区域财务条线负责人工作等情况的事实。 上述证据经出示，被申请人提出以下质证意见：对上述证据均有异议。证1汇款时间点与合同签订时间不符，不能说明上述汇款系涉案商铺的房款。且***在涉案楼盘共买入三套住宅、几个商铺，登记备案共有六个物业。证2合同约定单价为5000余元，明显是套已汇入的款项，以保证总价为113万元，该单价远远低于备案价，合同不合法；证3如果汇款款项与涉案商铺无关，也不认可其财务入账凭证及增值税发票；证4法院于2023年3月查封涉案商铺，5月即出租了商铺，明显为对抗执行；证5情况说明已证明***的身份，在其他执行异议案件中***为**公司法定代表人，目前还是公司浙江片区的财务总监，对公司出具的其他说明事实不认可。 被申请人至方公司辩述，1、至方公司对涉案工程享有建设工程价款优先受偿权；2、涉案房产目前仍登记在**公司名下；3异议人与**公司之间的合同不合法。根据公开信息，涉案房产备案单价为30000元／平方米，而异议人提供的《商品房买卖合同》中载明单价仅5179.21元／平方米。该合同价远远低于市场价，显是违法无效的；4案涉房产系商铺，并非用于居住，且**公司的销售专户从未收到涉案房款。被申请人认为本案不适用于《执行异议和复议规定》第二十九条，不能阻却执行。请求驳回异议人的异议请求。 被申请人为证明以上事实，向法庭提交了二组证据：证1、房产信息一份，以证明涉案商铺备案价为30000元／平方米的事实；证2预售房资金专户流水清单一份，以证明合同约定***款价付入该账户，但该账户从未接收到涉案房款的事实。 对以上证据，异议人质证认为，涉案楼盘地处偏僻，在异议人购买时已属于尾盘，且异议人是公司内部员工，适当优惠也是合理的；付款是事实，异议人购买的是现房，当时预售房资金专户已不再使用，故该账户确实从未接收到涉案房款。 被执行人**公司未作**。 经审查，本院查明： 2022年7月至方公司向本院起诉**公司等，本院诉前立案，案号（2022）浙0203民诉前调8864号。同期，至方公司向本院提出财产保全申请。2022年7月20日本院制作（2023）浙0203民诉前调8864号民事裁定书，裁定：冻结被申请人**公司等银行账户资金********.28元或查封、扣押其他等值财产。次日本院向宁波市自然和规划局发出《协助执行通知书》，请求协助：查封**公司名下位于横街镇的房地产（详见清单）。同日宁波市自然和规划局回复：已查封上述房产。其中包括案涉房产。 2022年9月6日该案立案受理，案号（2022）浙0203民初8770号，2023年1月13日，本院作出（2022）浙0203民初8770号民事判决，判决主要内容如下：一、**公司于判决生效之日起13十五日内向至方公司支付12273867.39元及逾期付款利息损失；二、至方公司就其承建的阳光城宁波横街项目工程折价或者拍卖的价款在**公司欠付工程款12273867.39元范围内享有优先受偿权；三、苏州胜博光房地产开发有限公司对**公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。 2023年3月24至方公司向本院申请执行，案号（2023）浙0203执1046号。期间，***等向本院提出异议，请求解决。 根据***向本院提交的证据反映：2021年2月***先后三次汇入**公司款项共计113万元。2021年11月10***与**公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，***购买**公司名下位于宁波市海曙区横街镇鄞县大道6421号106室店铺，建筑面积218.18平方米，总价款113万元。2021年11月18日**公司向***出具了发票，交付了涉案房屋的权证，并交付房屋于异议人。2023年3月***将涉案房屋出租，租期8年。 本院认为，执行异议审查应以形式审查为原则。关于至方公司提出的低价购买、合同不合法等实体事项，不属于本案审查范围。 本案争议焦点在于***对涉案房屋的民事权益是否能够阻却执行。对此本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对于执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律司法解释另有规定的除外。第二十九条规定的不动产买受人的物权期待权本质上属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但稍后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等权利。即《执行异议和复议规定》第二十七条规定的除外不在第二十九条范围内。本案中，生效法律文书已明确，至方建设公司对其承建的阳光城宁波横街项目工程折价或者拍卖的价款在**公司欠付工程款范围内享有优先受偿权。而案涉执行标的为商铺，并非用于居住，具有投资属性，即使符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形，也不能对抗法定优先权，其提出的请求排除执行的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二○二三年十二月十二日 代书记员***