某某、武汉某某房地产开发有限公司与广东某某建筑与工程设计顾问有限公司、宁波市某某咨询有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2024）鄂01民终22183号 上诉人（原审原告）：***，男，1961年2月22日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。 委托诉讼代理人：魏某（系***之女），住湖北省武汉市青山区。 上诉人（原审被告）：武汉某某房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区。 法定代表人：林某。 委托诉讼代理人：***，浙江法君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江法君律师事务所律师。 原审被告：广东某某建筑与工程设计顾问有限公司，住所地广东省东莞市。 法定代表人：***。 原审被告：宁波市某某咨询有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***。 原审被告：华南某某集团有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区（10）。 法定代表人：***。 上诉人***因与上诉人武汉某某房地产开发有限公司（以下简称中设某丁公司）及原审被告广东某某建筑与工程设计顾问有限公司（以下简称广东某某公司）、宁波市某某咨询有限公司（以下简称宁波某某公司）、华南某某集团有限公司（以下简称华南某某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2024）鄂0191民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年12月11日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决中关于***要求修正赠送的地下负一层房间内消防通道平面布置并将人行消防通道出入口移出的判决，判令中设某丁公司履行合同及宣传资料中的邀约义务，将消防楼梯移除至赠送面积以外，恢复赠送面积的完整性，并赔偿因此造成的损失5000元。2.撤销一审判决中关于逾期交付违约金的判决，改判中设某丁公司因延期交房，按合同条款第十三条及第八条的规定，按日万分之二的违约金比例支付，金额应为91101.6元人民币。3.撤销一审判决中关于质量瑕疵处理的判决，判令中设某丁公司全面修复案涉房屋中补充证据四提交的质量问题清单的所有质量瑕疵如下：二层窗漏水、一层卫生间渗水、一层墙面渗水、负一层墙面渗水、电梯井内渗水外墙开裂、外墙窗铝单板装饰破坏和拼缝不符合规范要求的部位、屋面保温排气连接更换、屋面刚性防水层开裂，屋面铝单板接头封口等，并赔偿因无法正常使用造成的损失，按延期交房违约金标准从2023年12月30日至2024年12月30日，扣除合同约定维修期3个月，费用暂计算为169382元。4.撤销一审判决中关于房屋面积差异的判决，按实际测量的建筑面积重新计算面积差价，经按交房时实际测量，建筑面积为：102.572平方米，合同套内建筑面积为：113平方米，面积差为-10.428平方米，按合同单价23978.06元／平方米计算，总计差价款250043.2元。5.二审法院对案涉房屋建筑面积的测绘报告进行质证，并重新委托具备资质的第三方测绘机构对单套建筑面积及公摊面积进行全面测量。6.判令中设某丁公司承担本案全部诉讼费用。上诉理由：（一）中设某丁公司未履行合同邀约义务，擅自改变赠送面积用途，侵害买受人权益。1.宣传资料具有法律约束力。根据宣传资料中图片、视频，样板间地下负一层为特定指向的赠送面积，中设某丁公司明确承诺地下负一层的房屋空间为赠送面积，且不包含消防通道。然而，实际交付时，赠送面积被消防楼梯占用，严重影响赠送面积的完整性，违背了对***购房时的邀约内容。《商品房销售管理办法》第三十七条明确，销售宣传资料如影响购房人决策，应视为合同内容，开发商有义务按宣传内容履行。2.格式条款无效，未履行必要提醒义务。一审判决未严格适用《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，将格式条款中“宣传资料仅为邀约邀请”解释为中设某丁公司的免责条款，但该条款构成减轻出卖人责任、排除买受人权利的条款，未得到***的明示确认，应视为无效。3.因消防通道位置不合理导致损失。消防楼梯设置占用了赠送面积，致使***无法正常使用。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，中设某丁公司应赔偿***实际损失5000元（不包括改门、拆除楼梯的费用）。（二）违约金计算适用错误，主合同条款应优先适用。1.主合同条款优先适用。合同第八条明确，逾期交房违约金不得低于购房款的日万分之二。一审判决以附件十一条款中万分之一的比例计算违约金，忽视了主合同条款的优先效力。依据《中华人民共和国民法典》第五百一十条和《合同法司法解释（二）》第九条，附件条款不得减轻出卖人责任。2.合同条款中的免责条件不符合约定。合同附件6.2条约定的“公共卫生事件”免责需提供政府部门启动的正式文件。然而，一审法院仅凭武汉市城乡建设局的防控通知和聊天记录就降低违约金标准50%，未满足合同要求，判决程序存在重大瑕疵。（三）房屋质量瑕疵严重，出卖人未履行修复义务，应按延期交房标准赔偿。1.未按验收标准交付，影响房屋正常使用。案涉房屋存在多项严重质量瑕疵，包括二层窗、一层卫生间、墙面、电梯井等多处渗水问题，导致无法正常居住使用，构成交付条件不符。《商品房销售管理办法》第三十七条、《中华人民共和国民法典》第六百一十七条明确要求，商品房应符合国家验收标准，中设某丁公司应对房屋质量问题承担修复及赔偿责任。2.损失应按延期交房违约金标准计算。鉴于房屋严重瑕疵未解决，导致无法正常使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人有权要求开发商承担逾期交房责任，按169382元计算赔偿。（四）房屋面积差异存在争议，测绘报告未全面涵盖，要求重新测量。1.一审法院未安排对测绘报告质证，审查程序存在瑕疵。一审法院采信中设某丁公司提交的备案证上的附页测绘图，该图仅有资料用章，某乙公司章、缺乏具体计算式，达不到竣工建筑面积测绘报告的要求，***当庭提出质疑并要求质证，但法院未安排质证程序，直接依据图片上的数字裁判，程序上严重不足，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。2.请求重新测量建筑面积及公摊面积。***根据图纸测算，实际建筑面积小于合同面积（-10.428平方米）。合同第十四条明确约定若实测面积与合同不符，应按实际面积计算差价，故***请求二审法院重新测量并按23978.06元／平方米补足差价，共计250043.2元。程序性异议：1.未保障***的质证权：一审法院未安排对测绘报告进行质证，导致***合法权利受损。2.咨询电话作为事实依据不具备公信力：一审法院仅凭咨询电话推定公共区域无法测量，证据缺乏合法性和可靠性，程序严重不当。一审法院在程序和实体认定上均存在明显错误，未保障***合法权益，适用法律不当。请求二审法院全面审查本案事实，支持***的请求，改判维护***权益。 针对***的上诉，中设某丁公司答辩称：***提出的上诉事实和理由与原一审的诉讼事实和理由是一致的。在一审时，中设某丁公司已经做了详细的答辩。现为了便于二审审理，进一步提出答辩意见如下。第一，***要求修正人行消防通道，并赔偿损失的请求，于法不合、于理不容。人行消防通道是实际中的重要内容，也是政府机关审核的重点，中设某丁公司是本案某丙公司，按政府批准的设计方案、施工图等文件施工且已竣工验收合格。中设某丁公司已无权回避原来已批准的设计文件对人行消防通道修正。按照法律规定，任何单位和个人都不得擅自改动消防通道的位置等，因此***的这一请求，于法不合。人行消防通道没有侵犯***的合法权益。案涉人行消防通道在公共部位，不在商品房买卖合同约定的房屋范围之内，也不在***购买的地下车库约定的范围之内。因此没有侵犯***购买房屋和车位的合法权益。***以此为由要求中设某丁公司赔偿损失，没有事实和法律依据。第二，交付的案涉房屋不存在面积差异，中设某丁公司依法委托有资质的第三方对每套房屋的面积进行实测。第三方按法律的规定精心实测后，出具房产面积报告书，报告书经政府部门备案后，中设某丁公司取得竣工验收报告及备案证，然后才能交付房屋，也就是说某丙公司对销售或者要交付的每一套房屋，依法依规都是要进行第三方测绘，提交报告经政府部门备案。案涉房屋买卖合同确定的销售房屋面积，就是根据测绘报告确定的，而且也是政府备案的报告中确定的，所以***在没有任何证据的情况下要求赔偿面积差异款无事实和法律依据。第三，案涉房屋不存在无法正常使用的质量问题。从***提供的证据材料看，不存在无法正常使用的房屋质量问题。对于保修范围内的房屋质量瑕疵，有的已经修复好，有的因***不配合或者协商不一致，而无法进行保修，作为开发商不管法院是否判决要求继续履行保修的义务，只要交付的房屋存在保修范围内的质量问题，都有保修的义务，这些商品房买卖合同中有明确的规定。因此，开发商不会不履行保修义务，所以希望***能够放心一定会按照规定进行保修。第四，房屋买卖合同合法有效，不存在无效或可撤销的条款，***至今没有提起撤销合同条款或确认合同条款无效的诉讼，那么一审法院依照有效的商品房买卖合同约定内容确定现场资料等属于邀请邀约符合法律规定。第五，关于延期交房的违约金问题，因受新冠疫情的影响，延长了项目施工工期，导致了不能按时交房，属于不可抗力的原因，中设某丁公司不应承担违约责任。但一审法院考虑了各种因素，适当降低了违约责任。关于延期交房已经有多个判例，本案的延期违约金是按照以前的多个判例来计算的，但开发商还是希望法院能够考虑不可抗力因素进行判决。 中设某丁公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回***的一审全部诉请；二、一审、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、关于案涉房屋延期交付问题，因房屋建设过程受新冠疫情等因素的影响，同时根据双方合同约定，某丙公司无须承担违约或赔偿责任。案涉房屋的建设期间正值新冠疫情高发，疫情防控措施集中采取期间，根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》通知第一条第4款规定，疫情或疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。同时根据双方商品房买卖合同约定，如因异常天气、异常地质状况、政府行为、公共卫生事件、公用事业部门及规划变更所引起的任何原因导致该商品房迟延交付的，买受人同意出卖人顺延交房时间且不承担逾期交房的违约责任。本案中疫情及疫情防控属于合同约定的公共卫生事件及政府行为导致某丙公司逾期交房，某乙某丙公司无需承担逾期交付房屋的违约责任。因此一审判决部分支持***的该项诉求没有任何事实和法律依据。二、本案涉及的轻微房屋质量问题，在***书面告知中设某丁公司且配合的情况下，中设某丁公司均积极维修完毕。一审判决两项维修未完成事出有因，因此一审判决认定中设某丁公司在判决生效后进行修复事实依据不充分。一审判决主文要求中设某丁公司维修的房屋一层卫生间墙板和入户门墙体渗水问题，因双方对房屋质量问题的范围及维修程度无法达成一致意见产生争议；同时案涉房屋已经交付，房屋维修需要***配合才能进行，并非中设某丁公司不积极维修。因此一审判决认定中设某丁公司在判决生效后进行修复事实依据不充分。三、案涉房屋交付均符合合同约定，某丙某丙公司修正人行消防通道平面布置（将人行消防通道口移位）并要求赔偿，没有任何事实和法律依据，一审判决对于该认定正确无误。1．案涉房屋的交付符合合同约定。根据***与中设某丁公司签署的商品房买卖合同第三条明确约定，案涉房屋交付标准为毛坯交付，建筑总层数为2层，其中地上2层，地下0层，预测建筑面积为120.39平方米。同时约定，该商品房的平面图见附件一。***在合同附件一房屋平面图处进行了签字捺印，表明***无论从签署的合同正文条款还是附件的房屋平面图，均明确知晓和确认案涉房屋的交付标准为毛坯的地上两层。2．案涉人行消防通道设置合法合规，没有侵犯***的权益。案涉人行消防通道按照经审查的施工图等文件设计施工，已按规定完成竣工验收。因此案涉的人行消防通道设置合法合规。同时人行消防通道是建筑物内专为人员设置的紧急通道，用于在火灾等紧急情况下迅速进入现场进行救援或者逃离。其设置位置、宽度和通行能力均经过严格规划，以确保在紧急情况下的有效使用。因此根据《中华人民共和国消防法》的规定，任何单位或个人不得擅自改动消防通道的位置或用途。因此要求中设某丁公司变更人行消防通道设置没有任何依据。并且案涉人行消防通道位于***购买的地下车位约定范围之外，也并不在商品房买卖合同约定房屋的范围之内，并不属于***诉状所称的位于其地下负一层房间内。案涉人行消防通道的设置非但没有侵犯***的任何权益，在发生紧急情况时，***因靠近消防通道反而更能确保安全。因此，一审判决驳回***修正消防通道、赔偿诉求合法有据。四、根据合同补充协议14.7、14.20条等约定，广告、楼书、沙盘、样板房及其他宣传资料属于要约邀请，不作为买卖合同的组成部分。双方同意以上宣传资料如与本买卖合同及其附件约定有冲突的，以本买卖合同为准，以及合同补充协议。14.14条约定，因小区规划设计要求，不排除在房屋周边或花园内有公共建筑物或安装公用设施设备，双方同意以出卖人实际交付为准，买受人无权以此为由拒绝收楼或要求退房或索赔。因此一审法院对于该部分的事实及法律认定均符合双方合同约定。综上，一审法院部分判决缺乏事实和法律依据，故请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回***的全部诉请。 针对中设某丁公司的上诉，***答辩称：关于消防通道，争议焦点为是要约还是要约邀请，我方在一审中提交的图片和二审提交的影像资料，明确提出了负一层和负二层是赠送面积，而且赠送面积是用高于市场价三倍的价格购买的房屋，所以说该部分就应该是合同的部分。实际上消防楼梯底下一层的楼梯开门的方向进入到赠送面积范围以内，已经是开发商违约的一种行为，所以说我方要求把消防通道改方向并撤出楼梯是合理合法有事实依据的。在二审证据中，我方已经提出基于中设某丁公司宣传资料交的房屋定金10万元，也就是证明我方当时是基于有赠送面积才去购买的房屋，所以我方要求中设某丁公司履行合同义务。目前中设某丁公司不愿意整改门的方向，所以我方自行更改了门的方向，花费为1.1万元，现在门已经更改方向，相关责任应该由中设某丁公司承担。关于违约责任，按照日万分之一减轻日万分之零点五没有任何文件支撑，也达不到合同约定的紧急卫生事件需要政府部门出具相关文件的条件，一审法官降低比例没有依据，明显不对等。而且附件中合同文本已经明确了，附件不能减轻主合同的责任。 针对***和中设某丁公司的上诉，宁波某某公司陈述：服从一审判决。 广东某某公司、华南某某公司未陈述意见。 ***向一审法院起诉请求：1．中设某丁公司和广东某某公司修正人行消防通道平面布置，将人行消防通道出入口移出***地下负一层房间，并赔偿***因施工停工、模板钢筋安拆、二次施工等费用共计20000元；2．中设某丁公司因延期交房，根据合同约定赔偿***2023年7月31日计算至2023年12月30日的逾期交房违约金91101.60元（3036719×0.02%×30×5）；3．因房屋质量存在重大瑕疵、无法正常使用给***造成损失，中设某丁公司、广东某某公司、宁波某某公司、华南某某公司需赔偿***2024年1月至2024年8月30日（扣减3个月的整改期）逾期交房违约金91101.60元（3036719×0.02%×30×5），并责令中设某丁公司、广东某某公司、宁波某某公司、华南某某公司整改全部质量问题，逾期交房违约金计算到中设某丁公司、广东某某公司、宁波某某公司、华南某某公司整改完成之日，整改期间视为未达到交房条件，按合同条款第十三条第一款规定执行；4．请法院指定有资质的第三方企业重新按交房时的状态测量房屋建筑面积，中设某丁公司按交房时的实际建筑面积赔偿***面积差价款；5．中设某丁公司、广东某某公司因三层阳台门与楼板有400ｍｍ高差的门槛设计过错给***造成损失，需赔偿***拆除、修复费用14360元（包括：拆门破混凝土墙预算1500元、修复门框及外墙饰面1500元、外脚手架安拆2000元、新门购买安装9360元）；6．中设某丁公司、广东某某公司、宁波某某公司、华南某某公司承担全部诉讼费用。 一审法院查明，华南某某公司承包武汉中设众安半岛文创园项目在施工图纸范围内（安装工程距离建筑物外墙1.5米内）的土建工程、安装工程（包括分包工程的配合、管理）以及相关分包工程的预留及封堵等，但不包括中设某丁公司直接发包的工程：桩基工程（含围护桩）、精装修工程、外立面工程（含雨篷、栏杆（不含楼梯栏杆）、百叶、外墙涂料、门窗等）、进户门、防火门、智能化工程、电梯工程、仓储式机械车库、充电桩、人防设备、抗震支架、水箱交通设施、标识系统、泛光照明、室外给水工程、室外景观绿化（含室外雨污水工程）、供电工程等。 中设众安半岛文创园B地块项目于2021年2月24日取得《建设工程规划许可证》，于2021年3月3日取得《建设工程施工许可证》，工程施工图设计文件经审查为合格。 2021年4月17日，***向中设某丁公司申请购买商品房1-02地下一层入户处3个车位的使用权，编号分别为Ｂ-1-02-1、Ｂ-1-02-2和Ｂ-1-02-3，自愿支付50000元作为车位使用权转让价款定金。2021年4月19日，***向中设某丁公司支付车位定金50000元。2021年8月27日，***向中设某丁公司支付车位尾款100000元。 2022年6月14日，***（买受人）与中设某丁公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：经210101109，以下简称购房合同），约定***购买由中设某丁公司开发的中设众安半岛文创园Ｂ地块第1幢／单元1-2层2号房屋（以下简称案涉房屋），规划用途为商业服务，交付标准为毛坯，建筑总层数为2层，其中地上2层，地下0层，预测建筑面积120.39平方米，房屋总价款为2886719元。第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2、3向所列条件（可多选）：1．该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房产测绘报告；3．该商品房已完成不动产首次登记；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量合格证》《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1．供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，供水、排水配套设施交付时管线敷设到位，接入市政公用管网以及正式开通与否以市政公用部门为准。如因市政公用部门原因未能接入或开通的，出卖人提供过渡性（临时性）供水、排水措施的，视为满足交付条件；2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，供电设施交付时管线敷设到位，接入市政公用管网以及正式开通与否以市政公用部门为准。如因市政公用部门原因未能接入或开通的，出卖人提供过渡性（临时性）供电措施的，视为供电配套设施满足交付条件；3．燃气：该商品房不开通燃气；4.电话通信：交付时线路敷设到户；5.有线电视：交付时线路敷设到户；6．宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）双方同意按照附件十一的约定执行。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2023年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出面人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十三条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照购房合同附件十一处理。第十四条面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房产测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意该商品房单价不变，以产权登记的建筑面积据实结算房价款。第二十一条不动产登记：（一）出卖人应当配合买受人办理不动产登记，并在商品房交付使用之日起5日内将取得的不动产首次登记证明文件及相关资料交付给买受人。购房合同附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定详见本合同附件十一。购房合同附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》；该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。……若买受人认为房屋质量不合格，买受人应当在该房屋交付之日起10日内向出卖人提出书面异议，买受人应向双方共同选定或认可的具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。经鉴定不合格的，出卖人应在双方确认整改之日起90日内就未达到合同约定的交付标准或要求的部分采取补救措施纠正。纠正措施为进行整改（整改期间不视为出卖人逾期交房）或一次性补偿买受人实际装饰、设备、节能措施与约定实际装饰、设备、节能措施的差价以替代整改义务。购房合同附件十一补充协议约定，5.3买受人确认，该商品房的交付条件以买卖合同第九条、第十条和附件五约定为准。如买受人认为该商品房不符合上述交付条件或存在导致房屋无法正常使用的重大瑕疵的，应于现实交付之日或买卖合同第十一条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向出卖人一次性提出异议，并提供政府主管部门或具备工程质量鉴定资质的机构出具的有效鉴定结论，否则，视为该商品房达到交付条件，买受人同意接收该商品房；6.2如因异常天气、异常地质状况、政府行为、公共卫生事件、公共事业部门及规划变更所引起的任何原因导致该商品房延迟交付的，买受人同意出卖人顺延交房时间且不承担逾期交房的违约责任。上述延迟原因的认定标准为：（1）异常天气……（4）公共卫生事件：为防控重大突发公共卫生事件，保护人民群众的身体健康和生命安全，该商品房所在地人民政府启动重大突发公共卫生事件响应的，出卖人应提供政府部门启动重大突发公共卫生事件响应的证明文件。6.8买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日或买卖合同第十一条约定的交付日期（以先到的日期为主）起10日内以书面形式一次性提出，并提供政府主管部门或具备工程质量鉴定资质的机构的鉴定结论，否则，逾期不提出，视为同意接收该商品房。7.1除本补充协议第6.2款或不可抗力或买受人过错外，出卖人未按照买卖合同第十一条约定的交付时间将该商品房交付买受人的，双方同意按以下方式处理：按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（包括180日）之内，自买卖合同第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权：1）解除合同。……或2）继续履行合同，买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的5%。9.2出卖人承诺，交付给买受人的商品房应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（1）如发现除地基基础和主体结构外的其他不影响居住、使用的质量问题的，双方按照以下方式处理：1）在保修期内，且买受人正常使用的前提下，出卖人负责及时更换、修理的。买受人同意出卖人按合同约定的标准或质量保修规定进行修理、更换的，买受人不得以此为由拒绝办理收楼手续并以此向出卖人主张逾期交房违约责任及其他任何形式的赔偿或补偿；2）在保修期内，且买受人正常使用的前提下，出卖人逾期未履行保修义务也不提出书面异议或经过更换、修理后仍然存在质量问题的，为避免损失进一步扩大，买受人应自行或委托第三方进行修理、更换，并有权要求出卖人承担合理的修理、更换费用。买受人不得以此为由拒绝办理收楼手续并以此向出卖人主张逾期交房违约责任，或向出卖人主张除前述合理的修理、更换费用外的其他任何形式赔偿或补偿。（2）如发现除地基基础和主体结构外的其他影响居住、使用的漏水质量问题的，双方按照以下方式处理：1）在保修期内，且买受人正常使用的前提下，出卖人负责及时更换、修理的。买受人同意出卖人按照合同约定的标准或质量保修规定进行修理、更换的，买受人不得以此为由拒绝办理收楼手续并以此向出卖人主张逾期交房违约责任及其他任何形式的赔偿或补偿；2）在保修期内，且买受人正常使用的前提下，经过更换、修理后，仍然严重影响正常居住、使用的，买受人有权选择：……或继续履行合同。买受人同意继续履行合同的，为避免损失进一步扩大，买受人应自行或委托第三方进行修理、更换，并有权要求出卖人承担合理的修理、更换费用。买受人不得以此为由拒绝办理收楼手续并以此向出卖人主张逾期交房违约责任，或向出卖人主张除前述合理的修理、更换费用外的其他任何形式赔偿或补偿。11.1……1）“实测计价面积”以武汉市房屋测绘中心发出的《武汉市商品房实测面积明细表》或类似文件中的面积为准。2）如买受人对实测计价面积有异议，可向有关主管部门申请重测，但不影响买卖合同及本补充协议的全面履行。14.7出卖人的广告、楼书、沙盘、样板房及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为买卖合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与本买卖合同及其附件约定有冲突的，以本买卖合同约定为准。14.14因小区规划设计要求，不排除在该商品房的周边或花园内有公共建（构）筑物或安装公用设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、煤气管道／箱、消防门等），如因设计需要不排除买受人购买的商品房室内天花有樑、沉箱或室内有消防、给排水管及其他管线等，或因施工原因导致层高存在合理差异，双方同意以出卖人实际交付为准。买受人无权以此为由拒绝收楼或要求退房或索赔。14.20未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以买卖合同约定为准，买卖合同未作规定的以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力，不构成买卖合同的组成部分。买受人同意不援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件或所口头表达的与该房屋及该房屋买卖有关的内容，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向或介绍信息，与买卖合同和本补充协议不一致的或超出买卖合同和本补充协议约定的，不构成买卖合同内容。买受人确认：对于买卖合同的订立以及对于该商品房交易条件有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入本合同中。合同签订后，***向中设某丁公司支付了购房款2886719元。 2023年7月14日，中设某丁公司向案涉房屋所在项目的业主发送《关于中设众安半岛文创园项目延期交付的告知函》，告知新冠疫情及疫情防控措施属于中设某丁公司不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，系不可抗力事件，中设某丁公司相应地顺延办理该商品房交付手续的时间，中设某丁公司争取于2023年8月31日左右进行集中交付，最迟不晚于2023年10月29日交付，具体交付时间以中设某丁公司发出的房屋交付通知书为准。2023年12月29日，中设众安半岛文创园Ｂ地块1＃楼完成竣工验收备案。同日，中设某丁公司向***发送《交付通知书》，其上载明案涉房屋将于2023年12月30日（9时至17时）进行新房交付工作。案外人武汉某某有限公司（以下简称某戊公司）出具的《房屋测绘报告》中显示案涉房屋建筑面积为120.39平方米。2023年12月30日，***办理完收房手续。 中设某丁公司盖章的《商品住宅质量保证书》中载明的保修范围及保修期限为：地基基础及主体结构1年，屋面防水5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏5年，保温工程5年，门窗翘裂、五金件损坏2年，管道堵塞2月等。***验房后发现案涉房屋存在以下问题：一层房间多处门框、窗框下垫木屑砖头等有渗水隐患；一层地面多出地坪不平，混凝土渣没有清理干净；所有窗户内槽有积水隐患；窗外侧漏打胶；地下室地面高低跨多处存在地下室户内开施工方打洞将水排到地下室；地下室电梯井积水；地下室多处地面积水；地下二层地下室户内设有个公共疏散楼梯；一层入户门处墙体与地坪开裂墙面渗水；地下室墙面渗水起皮；一层卫生间下层部位渗水；地下一层排水管没入户；三层小阳台有门无阳台与交付样板间不同；一层楼梯间交付与交付样板间不同；地上三层电梯井处多一堵墙需要拆除等。对于***主张的前述问题，中设某丁公司称，一层地面多出地坪不平、混凝土渣没有清理干净的问题已经整改完毕，***反映的其余维修事项均非整改范围或质量问题，同时消防通道楼梯实际位于案涉项目负一层公共区域；***对此不予认可。对于***提出的屋面铝单板多处未封口达不到验收标准、屋面保温层多处排气系统没有接入到排气层中（保温层内也没有排气管）、屋面刚性防水层大面积开裂的问题，中设某丁公司回复称，屋面保温设计是倒置式屋面保温做法，倒置式屋面保温层在防水层上，无需做排气层，且屋面构造的面层是刚性保护层而非刚性防水层。***提交的照片显示，案涉房屋地上一层卫生间墙板和地上一层入户门墙体存在渗水情况。 ***提交的宣传资料显示的房屋地下室为负一层和夹层。***收房后对案涉房屋进行装修，并对负一层加建了一层夹层模板。2024年5月5日，某某物业公司向***送达《违法违规行为劝阻通知书》，其上载明***在使用过程中有妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通行为，请***立即停止上述违法违规行为，恢复物业原状。2024年5月27日，武汉经济技术开发区沌阳街道综合执法中心提示***其占用、挖掘物业管理区域内道路场地，损害业主共同利益的行为涉嫌违反有关法律法规的规定，请***立即改正。现***已将夹层模板拆除，但未提交拆除费用的证据。 一审另查明，2022年9月28日，武汉市城乡建设局发布《市城建局关于进一步加强房屋市政工地疫情防控工作的紧急通知》，要求疫情期间，所有工地实行封闭管理，安全门一律封闭管理，禁止临时人员（含散工）进出工地，人员进出工地严格落实扫码、亮码等。中设某丁公司提交2022年8月至11月的武汉经济技术开发区防疫政府工作群聊记录“紧急通知：为严格落实上级领导指示精神，严格落实疫情防疫管理，我局已于8月29日下发通知，全区所有建设工地实行封闭管理，工人两点一线；禁止新进任何人员”“重要通知：近期市委督察组在巡视我区建筑工地是发现存在未戴口罩、未落实工地全员扩面核酸检测等问题”“请各开发企业排查10.29日-10.31日从汉阳、江汉……来我区来返工作人员名细，请涉及居住以上区辖的所有房地产从业人员暂居家办公，不得返岗”。中设某丁公司还提交监理日志同时佐证疫情停工的事实，2022年11月22日填报的监理日志为“疫情停工至12.6日”。 一审法院认为，***与中设某丁公司签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。 关于***要求修正人行消防通道平面布置并将人行消防通道出入口移出的诉请，一审法院认为，***主张中设某丁公司的宣传资料构成要约，但其提交的宣传资料中并无具体确定的尺寸，而案涉购房合同中载明***所购案涉房屋为地上2层、地下0层，且补充协议中约定“出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力，不构成买卖合同的组成部分。买受人同意不援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，中设某丁公司的销售广告和宣传资料为要约邀请，不构成要约；***主张的相关施工费用20000元，也未提交证据予以证明，故***据此要求中设某丁公司、广东某某公司修正负一层消防通道出入口位置并赔偿施工费用的诉请，一审法院不予支持。 关于逾期交房违约金，一审法院认为，中设某丁公司未按照购房合同约定的时间向***交付案涉房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数，中设某丁公司主张逾期天数需扣除因疫情封控导致的停工时间。但中设某丁公司仅提交政府工作微信群聊记录以及监理日志节选，政府工作微信群聊记录中仅提到“封闭管理”“扩面核酸”“居家办公”等内容，无法看出案涉项目所处工地处于完全停工的状态，监理日志节选的填写日期为2022年11月22日，载明施工进展情况“疫情停工至12.6日”系预测日期，在无其他证据佐证的情况下，仅凭微信群聊记录以及监理日志节选无法达到中设某丁公司提的证明目的，故中设某丁公司关于逾期天数需扣除停工时间的答辩意见，一审法院不予采纳。逾期起算时间为合同约定的最后交房时间次日即2023年8月1日，***收房时间为收房通知载明的时间即2023年12月30日，故中设某丁公司的逾期交房天数为152天。***主张逾期交房违约金计算至整改完毕之日止，但根据购房合同的约定，即使案涉房屋存在质量问题，***也不得以此为由向中设某丁公司主张逾期交房违约责任，该约定并未不合理的明显减轻中设某丁公司责任，约定有效，故对***诉请此后的逾期交房违约金，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金的标准，购房合同约定逾期一日按照总房款的日万分之一计算，中设某丁公司辩称违约金标准过高，请求调整。根据一审庭审查明的事实，虽然中设某丁公司提交的证据不能证明案涉项目完全停工的具体天数，但案涉项目的施工受到疫情管控的影响亦为事实，疫情属于不可抗力事件，中设某丁公司无法预知，逾期天数中受疫情影响的部分并非中设某丁公司之过错。违约金应符合补偿为主、惩罚为辅，***也未举证其实际损失，故一审法院考虑疫情封控情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，酌情将违约金标准调整为日万分之0.5。***以购房款和车位款之和作为逾期交房违约金的计算基数，缺乏合同依据。***已支付购房款2886719元，故中设某丁公司应向***支付逾期交房违约金21939.06元（2886719×0.00005×152）。 关于房屋质量问题，一审法院认为，若交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。案涉房屋在保修期内的修复责任由中设某丁公司负责，***要求华南某某公司、广东某某公司和宁波某某公司履行修复责任，一审法院不予支持。案涉房屋已通过竣工验收，***主张案涉房屋存在未完工项目，未提交充分有效的证据予以证明，故一审法院对该主张不予认可。案涉房屋为地上2层、地下0层，故案涉房屋负一层属于公共部分，***无权就该公共部分以个人名义提出主张，故***诉请中设某丁公司维修负一层，一审法院不予支持。***提交的照片证据可以证实收房时案涉房屋存在地上1层卫生间墙板和地上1层入户门墙体渗水情况，该部位属于保修范围，中设某丁公司未举证证实其已维修完毕，应承担举证不能的法律后果。案涉房屋存在质量瑕疵，至今未完全修复，***主张中设某丁公司履行维修义务，于法有据，一审法院予以支持。***诉请中超过前述范围的部分，一审法院不予支持。 关于房屋面积价差，一审法院认为，***向一审法院申请对案涉房屋建筑面积重新进行测量，一审法院咨询相关机构得到的回复是仅能对案涉房屋套内面积进行测量，公共区域无法进行测量，故***提出的重新测量申请无法开展。中设某丁公司已提交案外人某戊公司出具的测绘报告证明案涉房屋的实测建筑面积为120.39平方米，与购房合同中记载的预测建筑面积一致，***主张面积价差的请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。 关于阳台门拆除修复费用，一审法院认为，***要求中设某丁公司、广东某某公司向其赔偿三层阳台门的拆除修复费用，因该费用尚未实际发生，故一审法院不予支持。 综上，***的部分诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决：一、中设某丁公司于判决生效之日起十五日内向***支付逾期交房违约金21939.06元；二、中设某丁公司于判决生效之日起三十日内对***位于武汉经济技术开发区**幢**单元**层**号**层**层**门墙体渗水问题予以修复；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2274元，由***负担2100元（已交纳），由中设某丁公司负担174元。 二审期间，***向本院提交如下证据：证据一、开发商关于延期交房回复赔偿标准。证明目的：一审法院裁判的标准，比中设某丁公司实际赔给小区其他业主的标准还要低50%，明显违背事实依据。 证据二、与开发商指派总包维修负责人电话录音。证明目的：中设某丁公司工程部口头承诺质量问题会修复，但没有完成。 证据三、消防人行通道改门、楼梯修复照片。证明目的：消防通道已由***自行修改完成。 证据四、改造人行消防通道费用支付依据。证明目的：改造消防通道实际发生的费用。 证据五、地下室负一层墙面、地面、电梯井清理后于第二天的对比照片。证明目的：渗水量很大，该区域无法使用。 中设某丁公司质证称：案涉小区延期交房，经济开发区法院及中院都是按照0.5计算延期交房的违约金，没有高于0.5的。***提交的所有证据都并非新证据，都是在上诉之前已经形成的证据。所有的证据都是复印件，真实性无法确认。 宁波某某公司质证称：我方的质证意见与中设某丁公司质证意见一致。 广东某某公司、华南某某公司未陈述质证意见。 本院对上述证据结合全部案情予以综合认定。 二审查明的事实与一审查明事实相同。 本院认为，二审围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。 关于消防通道及其出入口设置的争议。***上诉主张其系基于中设某丁公司销售宣传赠送地下负一层空间而购买案涉房屋及车位，销售宣传资料构成要约，中设某丁公司应将消防楼梯移除至赠送面积外并赔偿损失。中设某丁公司则主张案涉房屋的交付符合合同约定，消防通道设置合法合规，没有侵犯***的权益。对此本院认为，根据已查明事实，案涉项目于2021年2月24日取得《建设工程规划许可证》，于2021年3月3日取得《建设工程施工许可证》，工程施工图设计文件经审查为合格，案涉1＃楼于2023年12月29日完成竣工验收备案，故诉争的消防通道及出入口设置符合相关建筑设计规划并通过验收，而消防通道及出入口设置关系到公共利益和消防安全，对其进行改造应当符合建筑和消防相关法规的规定并经有关主管部门批准。且案涉补充协议中约定“出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力，不构成买卖合同的组成部分。”故中设某丁公司的销售广告和宣传资料为要约邀请，不构成要约，***的相关上诉请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金的认定。案涉合同中关于延迟交房因公共卫生事件免责的认定标准为：“出卖人应提供政府部门启动重大突发公共卫生事件响应的证明文件”，中设某丁公司一审提交的政府工作微信群聊记录以及监理日志节选未达到上述合同条款约定的免责认定标准，故中设某丁公司主张根据合同约定其无需承担逾期交房违约责任的上诉理由依据不足，本院不予采纳。同时，案涉项目的施工期间确有新冠疫情的影响，属于不可抗力事件，因疫情逾期交房部分非因中设某丁公司过错所致，如按***主张的以合同约定的标准支付逾期交房违约金则显属过高，中设某丁公司亦辩称违约金标准过高，请求调整，故一审法院综合考量疫情封控情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，酌情将违约金标准调整为日万分之零点五符合法律规定，本院予以维持。 关于案涉房屋质量瑕疵的处理。中设某丁公司盖章的《商品住宅质量保证书》中载明的保修范围及保修期限为：地基基础及主体结构1年，屋面防水5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏5年，保温工程5年，门窗翘裂、五金件损坏2年，管道堵塞2月等。故对于***主张其购买房屋范围内且有证据证明的部分，中设某丁公司应当按照《商品住宅质量保证书》中的约定承担保修责任。而***与中设某丁公司所签购房合同中约定：“***购买由中设某丁公司开发的中设众安半岛文创园Ｂ地块第1幢／单元1-2层2号房屋（以下简称案涉房屋），规划用途为商业服务，交付标准为毛坯，建筑总层数为2层，其中地上2层，地下0层”，因此案涉房屋地下空间不属于***所购房屋范围，且地下空间涉及公共利益，***主张中设某丁公司向其个人承担案涉房屋地下空间质量维修责任的上诉理由缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。由于***已于2023年12月30日办理完收房手续，其认为中设某丁公司应向其支付2023年12月30日至2024年12月30日的逾期交房违约金的上诉主张无事实依据，本院不予支持。 关于案涉房屋面积测绘的问题。购房合同中约定：“（1）‘实测计价面积’以武汉市房屋测绘中心发出的《武汉市商品房实测面积明细表》或类似文件中的面积为准。（2）如买受人对实测计价面积有异议，可向有关主管部门申请重测，但不影响买卖合同及本补充协议的全面履行。”故***如对案涉房屋实测面积有异议，应按照合同约定向有关主管部门申请重测，其向本院提交的委托测绘机构对案涉房屋面积进行测量的申请与双方合同约定不符，本院不予准许。如***向有关主管部门申请重测后，案涉房屋实测面积确与预测面积存在面积差，其可依法另行主张权利。 综上，***、中设某丁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费收取9303元，由***负担8955元，由武汉某某房地产开发有限公司负担348元。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年二月二十七日 法官助理*** 书记员***