上海某某建筑规划设计股份有限公司与武汉某某置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市洪山区人民法院 民事判决书 （2024）鄂0111民初11198号 原告：上海某某建筑规划设计股份有限公司，住所地：上海市嘉定区。 法定代表人：倪某。 委托诉讼代理人：***，北京康达（郑州）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，北京康达（郑州）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：武汉某某置业有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区（售楼部）。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：钱某，男。特别授权代理。 第三人：天津某某房地产开发有限公司，住所地：天津市津南区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男。特别授权代理。 原告上海某某建筑规划设计股份有限公司（以下简称：上海某某公司）与被告武汉某某置业有限公司（以下简称：某甲公司），第三人天津某某房地产开发有限公司（以下简称：某乙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2024年8月19日立案受理后，依法适用简易程序。2024年11月11日，本案转为普通程序。后，审判员变更为***，并于2024年12月19日对本案公开开庭进行了独任审理审理。原告上海某某公司的委托诉讼代理人***、被告某甲公司的委托诉讼代理人钱某到庭参加诉讼。第三人某乙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告上海某某公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告武汉某某置业有限公司协助原告办理武汉市洪山区**期**栋**单元**层**号房的网签备案及过户手续；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2021年6月23日，原告上海某某建筑规划设计股份有限公司（乙方）与第三人天津某某房地产开发有限公司（甲方）签订《津南辛庄09地块项目建筑设计协议》，约定甲方委托乙方承接津南辛庄09地块项目建筑设计事宜，设计费用总额为4879800元。后原告完成全部设计工作，经结算第三人尚欠付原告设计费用3171870元。2022年9月，第三人某乙公司、被告武汉某甲公司及原告达成一致意见，被告以其开发销售的武汉市洪山区**期**栋**单元**层**号房，抵顶第三人欠付原告的设计费用2428857元，并由被告与原告签订《商品房认购书》。《商品房认购书》签订后，原告依约向被告支付立约定金2万元，房屋一直未办理网签备案，原告多次催促被告及第三人履行《商品房认购书》未果。故，原告为维护合法权益，特诉至贵院，望依法查明案件事实，判如所请。 被告某甲公司辩称，原告诉讼请求所依据的预约合同商品房认购书已于2024年9月14日解除。其诉讼主张没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。 第三人某乙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证质证及辩论等权利。 本院经审理认定事实如下：2021年6月23日，原告（乙方，承接方）与第三人某乙公司（甲方，委托方）签订《津南辛庄09地块项目建筑设计协议》，协议载明设计费用总额4879800元。 2022年9月30日，原告（乙方，买受人）与被告某甲公司（甲方，出卖人）签订《商品房认购书》，认购书主要约定：1.乙方自愿认购甲方开发的位于武汉市洪山区**期**栋**单元**层**号房，用途为住宅，预售建筑面积128.29㎡。在签署本认购协议之时，该商品房已办理在建工程抵押，甲方承诺于该商品房办理不动产权属登记前解除抵押；2.该商品房为全装修住宅，按照建筑面积计价，含税单价为人民币18932.55元／平方米，含税总房价款为人民币2428857元，最终合同价格以甲乙双方签订的购房合同为准；3.甲乙双方在签订本认购书时，乙方需向甲方支付20000元整作为认购该商品房的立约定金，作为甲、乙双方就该商品房签订《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件的担保。甲方向乙方开具定金收据。甲、乙双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件后，前述定金自动转为该商品房的购房款。 当日，原告向被告某甲公司转账支付20000元。 2022年10月12日，原告向被告某甲公司及第三人某乙公司发出《承诺函》，主要载明：1.鉴于原告与第三人某乙公司签署了《津南辛庄09地块项目建筑方案设计工程设计合同》（以下称“设计合同”），合同总价款共计4879800元。原告已购买某某置业公司开发销售的房屋，原告同意某丁房地产公司以设计合同项下应付原告的2428857元设计费用于代原告向某某置业公司支付该房屋购房款；2.本函件一经出具，无论某丁房地产公司与某某置业有限公司之间款项支付安排如何，即视同某丁房地产公司与原告间有关2428857元设计费已结清，任何情况下我司不得再向天津某某房地产开发有限公司主张上述金额的设计费；3.本承诺函自我司加盖公章之日起生效。本承诺函一式叁份，某某置业公司、某丁房地产公司、原告各持壹份，各份均具有同等法律效力。被告某某置业公司称未收到上述承诺函。 2024年9月10日，被告某甲公司向原告发出《解除商品房认购书通知》，载明：“现书面通知贵司，贵司拟向我司购买武汉市洪山区**期**栋**单元**层**号房于2022年9月30日与我司签订的《商品房认购书》自贵司收到本通知之日起解除。《商品房认购书》解除后，我司将退还贵司所交纳的2万元定金至贵司原付款账户。”原告称未收到该通知。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《商品房认购书》、上海银行业务回单、《承诺函》，被告提交的《解除商品房认购书通知》等证据予以证实。 本案的争议焦点：原告与被告某甲公司、第三人某乙公司三方之间是否形成“以房抵设计费”的合意？ 首先，原告与被告某甲公司签订《商品房认购书》并支付定金在前，原告向被告某甲公司、第三人某乙公司发出《承诺函》在后。从时间逻辑上无法推断三方是在达成“以房抵设计费”合意后才签订的《商品房认购书》。 其次，原告向被告某甲公司、第三人某乙公司发出的《承诺函》系原告的单方允诺即要约，该要约只有在受要约人承诺时，才意味着合同的成立。而在本案中，被告某甲公司不认可收到该承诺函，庭审时亦未表示接受该承诺函，且不认可原告提交的名为“朗诗天津项目抵房（6）”微信聊天群及其他微信聊天中的“吴某”“***”“***”等人在沟通期间系其工作人员。同时，被告某甲公司更未基于上述承诺函与原告及第三人某乙公司签订三方抵债协议，故原告提交的证据无法证明被告某甲公司接受并认可了该承诺函，进而无法证明原告与被告某甲公司、第三某乙公司之间形成了“以房抵设计费”的合意。综上，本院认定原告与被告某甲公司、第三人某乙公司之间未形成三方抵债协议。 其次，原告与被告某甲公司签订的商品房认购书，仅对房号及房屋价款进行了初步约定，未约定房款的支付时间、房屋的交付时间及违约责任等主要合同内容，且约定双方将来需要签订《商品房买卖合同》以确定最终价格，故根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”之规定，原告与被告某甲公司之间形成预约合同关系。又因案涉认购书未约定签订《商品房买卖合同》的时间，故对原告认为解除权消灭之意见，本院不予认可。 最后，原告认为本案三方当事人之间已形成“以房抵设计款”的合意，故支付购房款的义务应当由第三人某乙公司履行。而被告某甲公司则辩称三方并未形成“以房抵设计款”的合意，案涉商品房认购书的缔约方为原告与被告某甲公司，根据合同相对性原则，房款应当由原告支付。至此，合同陷入僵局。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：“……双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”根据该规定，违约方尚且享有解除合同的权利，被告某甲公司并非违约方，且被告某甲公司发出解除合同的通知的目的是为了打破合同僵局，符合上述规定的法律精神，故本院确认被告某甲公司发出的《解除商品房认购书通知》有效。原告虽称未收到该通知，但该解除通知是在本案诉讼过程中发生的，原告在庭审时已对该通知进行了质证，应视为其已收到上述解除通知。 综上，本院确认被告某甲公司解除认购书的行为合法有效，案涉商品房认购书于原告收到上述解除认购书通知之日解除。因双方均不存在违约，且被告某甲公司在解除通知书上同意向原告退还20000元定金，故被告某甲公司应向原告退还定金20000元。但因原告的诉讼请求并非解除认购书及返还定金，故本案对此不予处理，同时驳回原告的全部诉讼请求。 另需说明的是，第三人某乙公司未到庭陈述其意见，亦应承担不利的法律后果。因本案三方当事人之间未能形成以房抵债的合意，原告发出的《承诺函》对原告及被告某甲公司、第三人某乙公司均不产生效力，原告与第三人某乙公司均应继续履行《津南辛庄09地块项目建筑设计协议》。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百七十九条、第四百九十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百四十七条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告上海某某建筑规划设计股份有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费26230元，由原告上海某某建筑规划设计股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年一月十三日 法官助理*** 书记员***