中某某、宁夏鑫水源建设工程有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民事判决书 （2025）宁05民终278号 上诉人（原审原告）：中某某。 经营者：***，男，1984年2月16日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区美利嘉天下4号楼4单元602室。 委托诉讼代理人：莫某某，宁夏合天（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人（原审被告）：宁夏鑫水源建设工程有限公司。 法定代表人：张某某。 委托诉讼代理人：吴某某，宁夏讯诺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人中某某（以下简称海辉租赁站）与上诉人宁夏鑫水源建设工程有限公司（以下简称鑫水源公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2024）宁0502民初4909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年3月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 海辉租赁站上诉请求：1．请求二审法院依法撤销一审判决书中对于鑫水源公司向海辉租赁站支付逾期付款违约金的内容，改判支持海辉租赁站一审中要求鑫水源公司支付258078元的逾期付款违约金的诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由鑫水源公司承担。事实与理由：一审判决认定部分事实错误、适用法律错误。一、一审认定违约金计算标准为中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）系认定事实错误、适用法律错误。双方在三份租赁合同中均明确约定鑫水源公司如未按时支付租赁费，应当每天承担欠付总租费2％的滞纳金。而海辉租赁站主张按照欠付租赁费的30％支付逾期付款违约金符合双方合同约定及法律规定。《最高人民法院关于适用民法典合同编通则若干问题的解释》第六十五条第二款规定“约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失”，本案中鑫水源公司一直拖欠租赁费，给海辉租赁站造成的损失就是拖欠的租赁费，海辉租赁站按照该法律规定以欠付租赁费的30％主张逾期付款违约金符合合同约定及法律规定。且本案中鑫水源公司在一审中并未要求降低违约金，但一审法院主动审查降低违约金系适用法律错误。即使海辉租赁站的该主张超过了法定的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍的法律规定，一审也应将逾期付款利息的计算标准酌定为LPR的四倍。二、一审认定锦宸湾建设项目逾期付款利息的起算时间为2024年1月31日系认定事实错误。2021年10月20日及2022年6月7日双方签订的《塔吊租赁合同》第四条第7款均明确约定“工程结束后甲方应在结算后3天之内付清乙方所有的租赁费用（顶房）。不足一套房的租金的剩余租金按现金支付，否则乙方有权不拆除塔吊，直到结清所有租赁费正常计算，除此之外并每天加收所欠付总租费2％的滞纳金”，该条款明确约定了付款时间为结算后三天之内，故逾期付款违约金的起算时间应为结算后3日开始起算。《顶房（房屋转让）协议》第四条第3款约定“待2023年10月30日此楼完成交工后交付房屋钥匙给乙方，甲方并在3个月内给乙方办理完所有确权的相关事宜（包括提供现金走账、开发票、办理售房合同等），如到期不能办理确权所有事宜或工程烂尾，甲方以现金形式支付所顶房屋总价对等的所有租赁费”，《顶房协议》的约定系鑫水源公司一直拒绝付款后双方对付款时间作出的变更，但是该《顶房协议》中并未明确约定海辉租赁站放弃自结算之日到顶房之日期间的逾期付款违约金，协议中“甲方以现金形式支付所顶房屋总价对等的所有租赁费”的约定亦证明了这一点。本案中顶房总价为963026元，租赁费仅为815460元，其中147566元的差价其实就是双方自结算之日到顶房之日期间对逾期付款违约金的约定。因此，本案锦宸湾建设项目逾期付款利息的起算时间应当为结算后三日，而不是交工后三个月，一审判决对此认定事实错误、证据不足。 上诉人鑫水源公司答辩称，鑫水源公司不应当承担逾期付款利息，具体意见以鑫水源公司上诉意见为准。 上诉人鑫水源公司上诉请求：1．请求二审法院依法撤销一审判决第一项，改判由鑫水源公司向海辉租赁站支付塔吊租赁费22262元；2．依法撤销第二项判项中由鑫水源公司承担逾期付款违约金的内容；3．一、二审案件受理费由海辉租赁站承担。事实与理由：一、一审法院认定在壹号院项目中，海辉租赁站向鑫水源公司出租塔吊产生租赁费共计109600元与事实不符。根据一审时海辉租赁站出示的证据可知，2022年11月双方对壹号院项目使用塔吊的天数进行结算，共计产生有效使用天数为6个月16天。按照每月13000元的计费标准计算，共计产生租赁费84928元。减去鑫水源公司已支付的62666元后，剩余未付款金额为22262元。一审判令鑫水源公司在壹号院项目中向海辉租赁站支付租赁费44800元与事实不符。二、在锦宸湾建设项目中判令鑫水源公司以未付款为基数向海辉租赁站承担逾期付款利息没有依据。首先，双方在合同中并未约定如迟延付款要承担逾期付款违约金。其次，双方在锦宸湾建设项目中签订的《塔吊租赁合同》中明确约定产生的租赁费以锦宸湾小区的房屋抵顶。根据2023年8月11日双方签订的《顶房协议书》约定，鑫水源公司以锦宸湾小区15号楼1单元1601室房屋一套，面积143.6平米以及地下停车位一个抵顶给海辉租赁站。虽然在合同中双方约定了办理房屋所有权确认相关事宜的时间，但该办理时间仅是双方对锦宸湾小区房产竣工交付的预估时间。鑫水源公司作为该项目的承建方之一，并不能左右房产开发商办理房产竣工备案、产权登记确认的具体时间。海辉租赁站作为与建设行业具有较大关联性的企业，对该事宜清楚。因此，接受房屋抵顶债务就应当同时要容忍开发商可能会迟延竣工验收的可能性。最后，根据2023年8月11日双方签订的《顶房协议书》第四条约定，鑫水源公司将房屋抵顶给海辉租赁站之后，海辉租赁站可以将房屋对外出售，也可以留下自用。如果对外出售，则鑫水源公司负责与开发商协商办理相关手续，并将售房款一月内退出。如果自用，则鑫水源公司在三个月内给乙方办理所有确权手续。合同签订之后，海辉租赁站一直未向鑫水源公司准确告知该房屋将选择何种方式使用，鑫水源公司也无法为海辉租赁站自行办理确权登记事宜。因此，判令鑫水源公司承担逾期付款违约金缺乏事实依据。三、以房屋抵顶租赁费是双方达成的合意，应对双方产生约束力。锦宸湾项目属于鑫水源公司全额垫资的开发项目，双方签订塔吊租赁合同时就已经明确向海辉租赁站告知了开发商对于鑫水源公司垫付资金，均是以房屋抵顶的方式支付。因此与海辉租赁站签订的合同中也考虑到了将要以房屋抵顶的方式支付租赁费，所以对塔吊的租赁费标准约定明显高于市场行情。如现在要求鑫水源公司以现金方式支付租赁费，则违背了公平合理的原则。 上诉人海辉租赁站答辩称，针对项目结算款项一审判决认定事实清楚，证据确实充分。针对逾期利息以海辉租赁站的上诉状为准。针对以房屋抵顶租赁费的请求双方在顶房协议中约定明确，如2024年1月30日无法办理以上确权所有事宜或工程烂尾，鑫水源公司以现金形式支付所顶房屋总价对等的所有租赁费。 海辉租赁站一审诉讼请求：1．判令鑫水源公司向海辉租赁站支付壹号院工程下欠塔吊租赁费44800元及逾期付款违约金13440元（按照下欠租赁费的30％计算），合计58240元；2．判令鑫水源公司立即向海辉租赁站支付锦宸湾工程塔吊租赁费815460元及逾期付款违约金244638元（按照815460元租赁费的30％计算），合计1060098元，上述两项共计1118338元；3．本案案件受理费由鑫水源公司承担。 一审法院认定事实如下：2021年7月31日，海辉租赁站与鑫水源公司签订《塔吊租赁合同》，约定鑫水源公司租赁海辉租赁站塔吊用于中卫市恒祥壹号院13号楼及地下车库工程。租赁的塔吊型号为中联重科5010-4（63）1台，租赁费为每月13000元，租赁期限最低5个月，工程结束后鑫水源公司应在结算后3天之内付清海辉租赁站所有租赁费用，否则海辉租赁站有权力不拆除塔吊，直到结清所有租赁费且租赁费正常计算此外每天加收所欠总租费的2％的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。工程结束后，经双方对塔吊租赁开停工确认：型号为63（5010-4）的塔吊在壹号院13号楼于2021年10月12日安装完毕，正式计费，于2021年12月3日停报，使用天数1个月23天（53天），租赁费为22966.67元；该塔吊在壹号院13号楼地库，于2022年3月5日在13号楼地库正常使用，于3月8日正常停用，使用天数4天，租赁费为1733.33元；此塔吊于2022年3月9日安装至20号楼，3月10日正常使用，于2022年11月8日停止使用，经双方确认实际使用天数为6个月16天（196天），租赁费为84933.33元。海辉租赁站认可以上租赁费共计109600元，鑫水源公司已支付62666元，扣减2134元，下剩租赁费为44800元。 2021年10月20日和2022年6月7日，海辉租赁站与鑫水源公司签订《塔吊租赁合同》2份，约定鑫水源公司租赁海辉租赁站塔吊用于锦宸湾建设项目。塔吊型号为中联重科（80）每台租赁费为每月19000元，中联重科（63）每台租赁费为每月14000元，付款方式为以房屋抵租费方式（顶房），收款依据作为收款凭证，位置只限于锦宸湾项目，顶房时间以建设单位房屋预售证办理好后30日内以协商确定楼层及具体房号并办理房屋前期买卖协议。工程结束后，鑫水源公司应在结算后3天之内付清海辉租赁站所有的租赁费用（顶房）。不足一套房的租金的剩余租金按现金支付，否则乙方有权不拆除塔吊，直到结清所有租赁费正常计算，除此之外并每天加收所欠总租费的2％的滞纳金。合同中双方还对租用塔吊的具体型号、数量及其他内容进行了约定。2022年12月30日，经双方结算：宁夏鑫水源建设工程有限公司（锦宸湾）项目租用中某某塔机计费2021年5台塔机租赁总费用为124800元，2022年8台塔机租赁总费用为586100元，2023年4台塔机租赁总费用为104560元，以上锦宸湾项目工程租赁费用共计815460元。 2023年8月11日，双方签订《顶房（房屋转让）协议》1份，约定：鑫水源公司将开发商顶给其的顶房协议及协议中的房屋地下停车位一并抵塔机租赁费，并将协议及协议中的房屋和地下停车位一并转让给乙方；所顶房屋位置××区，1601室，面积143.36平米，单价6026.97元／平米，总价为864026元；地下停车位位置：编号D-002，单价99000元；合计顶账总价963026元。2021年至2023年8台塔机总租赁费为815460元，以上房屋楼层总价及地下停车位总价与塔机租赁费总价签订后双方不得以任何理由更改。关于房价大于租赁费一事，鑫水源公司可从海辉租赁站与其签订的其他工地合同中扣除抵够（抵扣时鑫水源公司出具抵扣证明）。因工程尚未交工，现无法办理确权的相关事宜。待2023年10月30日此楼完成交工后交付房屋钥匙给海辉租赁站，鑫水源公司并在3个月内给海辉租赁站办理完所有确权相关事宜。如到期无法办理以上确权所有事宜或工程烂尾，鑫水源公司以现金形式支付所顶房屋总价对等的所有租赁费。协议中还对其他事项进行了约定。现鑫水源公司既未向海辉租赁站交付房屋，也未向海辉租赁站支付租赁费，为此，海辉租赁站诉至法院并提出如上诉讼请求。 一审法院认为，海辉租赁站与鑫水源公司签订的三份《塔吊租赁合同》及《顶房（房屋转让）协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。双方当事人均应按照约定履行各自的义务。海辉租赁站作为出租人按照合同约定向鑫水源公司提供了租赁物，鑫水源公司作为承租人应当按照约定履行向海辉租赁站支付租赁费的义务，依法承担支付租赁费的民事责任，经核：根据双方的结算，壹号院项目13号楼及地下车库、20号楼租用海辉租赁站塔吊租赁费为109600元，鑫水源公司已支付62666元，扣减2134元，下剩租赁费为44800元；锦宸湾项目工程租用海辉租赁站塔吊租赁费为815460元，鑫水源公司应当支付，对海辉租赁站的该项诉讼请求于法有据予以支持。 关于海辉租赁站要求鑫水源公司支付逾期付款违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，鑫水源公司未按约定向海辉租赁站支付租赁费的行为，已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。本案中，鑫水源公司未按约定向海辉租赁站支付租赁费，给海辉租赁站造成的损失实际为资金占用期间的利息损失，海辉租赁站主张违约金按未支付租赁费的30％计算没有合同及法律依据，不予支持。双方在合同中约定“工程结束后鑫水源公司应在结算后3天之内付清海辉租赁站所有租赁费用，否则海辉租赁站有权力不拆除塔吊，直到结清所有租赁费且租赁费正常计算此外每天加收所欠总租费的2％的滞纳金”，壹号院项目双方于2022年11月11日最后一次对塔吊租赁开停工进行确认，结算后3天即2022年11月14日为逾期付款违约金起算日，违约金计算标准：以2022年10月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.65％计算至租赁费实际付清之日止；锦宸湾项目，双方于2023年8月11日签订《顶房（房屋转让）协议》，该协议系对锦宸湾项目鑫水源公司租赁海辉租赁站塔吊租赁费的支付方式及支付时间进行了约定，双方约定“待2023年10月30日此楼完成交工后交付房屋钥匙给海辉租赁站，鑫水源公司并在3个月内给海辉租赁站办理完所有确权相关事宜。如到期无法办理以上确权所有事宜或工程烂尾，鑫水源公司以现金形式支付所顶房屋总价对等的所有租赁费”，故锦宸湾项目逾期付款违约金起算日应为2023年10月30日后3个月，即2024年1月31日起算，违约金计算标准：以2024年1月22日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.45％计算至租赁费实际付清之日止。对海辉租赁站的该项诉讼请求在此范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条第一款规定，判决：一、鑫水源公司于判决生效后二十日向海辉租赁站支付壹号院项目工程塔吊租赁费44800元及逾期付款违约金（以44800元为基数自2022年11月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率3.65％计算至租赁费实际付清之日止）；二、鑫水源公司于判决生效后二十日向海辉租赁站支付锦宸湾项目工程塔吊租赁费815460元及逾期付款违约金（以815460元为基数自2024年1月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率3.45％计算至租赁费实际付清之日止）；三、驳回海辉租赁站其他诉讼请求。案件受理费14866元，减半收取计7433元，由海辉租赁站负担1715元，鑫水源公司负担5718元； 二审期间，上诉人海辉租赁站向法庭提交以下证据证明其上诉主张的事实： 证据一：《***个人循环借款合同》、《收据》、《中国农业银行业务回单》、《委托担保合同》各一份。证明：因鑫水源公司未及时按照合同约定付款，2023年6月5日海辉租赁站经营者***因资金周转向宁夏中卫农村商业银行股份有限公司柔远支行借款50万元，月利率为5.6％，借款期限为三年。为了向银行提供担保，***向宁夏众和顺融资担保股份有限公司支付15000元担保费的事实。 证据二：***与***《塔吊租赁合同》、《塔吊租赁结款协议》、《结算清单》、微信转账截图打印件各一份。证明：2022年6月3日，为完成本案锦宸湾项目工程，海辉租赁站与案外人***签订《塔吊租赁合同》一份，约定海辉租赁站经营者***租赁***塔吊一台，2023年8月14日经结算，租赁费共计为69000元，***用自有的中联5010塔机抵顶租赁费60000元，***通过微信转账方式支付租赁费9000元，租赁费结清的事实。 证据三：***与***《塔吊结算单》、《收据》各一份，银行转账回单打印件三份。证明：为完成本案锦宸湾项目工程，海辉租赁站向案外人***租用塔机一台，经结算租赁费总计为103800元，海辉租赁站经营者***的妻子***及***本人向***支付租赁费9万元，下剩13800元还未支付的事实。 经质证，上诉人鑫水源公司认为海辉租赁站提交的三组证据与本案没有关联性，证据一向银行贷款的时间是双方签订顶房协议之前产生的借款，是海辉租赁站为了满足自身的经营之需向银行申请的信用循环借款；证据二、三的真实性及关联性均不认可。 上诉人鑫水源公司未提交证据。 本院认为，上诉人海辉租赁站二审提交的证据一与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；证据二、三经当庭核实该费用已包含在鑫水源公司与海辉租赁站核算的锦宸湾项目租赁费中，故不再重复计算，对其证明效力部分予以确认。 本院二审与一审查明的案件事实一致，对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，根据一、二审双方当事人的陈述、答辩及举证，对于壹号院项目中塔机租赁费的数额应如何认定的问题，经核，根据双方签订的《租赁合同》、塔吊开、停工证明以及租赁费核算清单，结合海辉租赁站向鑫水源公司已经开具的增值税专用发票载明的数额，可以证实该项目中塔吊的租赁费共计为109600元，鑫水源公司已经支付62666元，扣减2134元，鑫水源公司下欠的租赁费为44800元，一审对此核算并无不当，对鑫水源公司上诉认为壹号院项目中塔吊租赁费下欠数额为22262元的意见不予采纳。 对于一审以现金方式判决鑫水源公司向海辉租赁站承担锦宸湾项目租赁费是否违背双方当事人合同约定的问题，虽然在海辉租赁站与鑫水源公司签订的《顶房协议》中约定的关于锦宸湾项目租赁塔机的费用支付方式为以房抵付，但是截至一、二审期间经过核实，双方约定的抵顶房屋仍然无法办理登记手续，合同约定的支付方式不具备履行的可能，故一审变更双方的租赁费支付方式为现金支付符合本案客观实际，并且根据双方合同约定对于鑫水源公司下欠的租赁费判决由其向海辉租赁站承担逾期付款违约金亦无不当，对鑫水源公司上诉认为双方已经通过协商确定以房抵顶租赁费，因此一审判决以现金方式支付违背公平原则以及判决其承担逾期付款利息没有依据的意见均不予采纳。 对于锦宸湾项目下欠租赁费的起算时间如何确定的问题，经核，虽然双方合同第四条第七款中约定了“工程结束后，甲方应在结算后3天之内付清乙方所有的租赁费用（顶房）。不足一套房的租金的剩余租金按现金支付，否则乙方有权不拆除塔吊，直到结清所有租赁费正常计算，除此之外并每天加收所欠付总租费2％的滞纳金”的内容，但是关于锦宸湾项目的塔吊租赁费用海辉租赁站与鑫水源公司并不是一次性进行计算，而是对于2021年的五台费用与2022年的八台费用于2022年12月30日进行结算，对于2023年的四台塔吊费用，因结算单中未注明结算时间，结合结算单中塔吊的停止使用时间最早也是在2023年6月15日之后进行的结算，2023年8月11日双方通过对锦宸湾项目中的所有塔吊租赁费用进行整体核算后才明确为通过以房抵付的方式进行支付。故因双方对于锦宸湾项目中的塔吊租赁费是按照分阶段进行核算后再进行汇总并确定租赁费的支付方式，在以房抵付的支付方式未能正常履行前尚不能判断租赁费的下欠数额，因此一审根据汇总后的租赁费在确定不能以房抵付的情况下，在双方约定的自2023年10月30日之后三个月不能办理确权事宜的基础上认定鑫水源公司向海辉租赁站开始支付逾期付款利息的起算时间并无不当，对海辉租赁站上诉认为一审认定锦宸湾项目的逾期付款利息起算时间错误的意见不予采纳。 对于一审以LPR的利率标准认定鑫水源公司向海辉租赁站承担逾期付款违约金是否属于认定事实及适用法律错误的问题，虽然双方合同中约定了鑫水源公司不按时支付租赁费则每天加收所欠付总租费2％的滞纳金，海辉租赁站在诉讼时也自行将上述违约金的标准调整至下欠租赁费的30％，但是违约金的实质是对鑫水源公司未及时履行付款义务对海辉租赁站造成的损失所承担的一种惩罚性赔偿，于海辉租赁站而言，其损失就是未及时取得租金的资金占用利息，而海辉租赁站按照下欠租金的30％核算逾期付款违约金已经占到未付租金的三分之一，明显超过资金占用利息的损失认定标准，故一审以LPR的利率标准认定鑫水源公司向海辉租赁站承担逾期付款违约金并无不当，对海辉租赁站上诉认为一审认定的违约金的计算标准错误的意见不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。上诉人海辉租赁站与鑫水源公司的上诉意见均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6179元，由上诉人中某某负担5171元，上诉人宁夏鑫水源建设工程有限公司负担1008元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月二十二日 法官助理*** 书记员***