纑南营造工程设计集团有限公司、某某等占有排除妨害纠纷民事二审民事判决书

云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）云26民终213号

上诉人（原审原告）：云南营造工程设计集团有限公司，住所地：昆明市学府路296号昆明理工大学科技园创业大厦A栋2楼。

法定代表人：段尔焕，执行董事。

委托诉讼代理人：王卿，云南杨柏王律师事务所执业律师。

被上诉人（原审被告）：顾恩魁，男，1988年3月17日生，汉族，住云南省。

委托诉讼代理人：郭晋宁，云南言同律师事务所执业律师。

原审第三人：云南省金昆房地产集团有限公司，住所地：云南省文山市卧龙街道七花社区开化北路172号。

法定代表人：李金昆，董事长。

委托诉讼代理人：蒋德伟，云南鼎祥律师事务所执业律师。

原审第三人：王景和，男，1972年8月11日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。

上诉人云南营造工程设计集团有限公司（以下简称营造公司）因与被上诉人顾恩魁、原审第三人云南金昆房地产集团有限公司（以下简称金昆公司）、王景和占有排除妨害纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2021）云2601民初7215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。于2022年2月10日组织双方当事人进行法庭调查及调解，上诉人营造公司的委托诉讼代理人王卿，被上诉人顾恩魁的委托诉讼代理人郭晋宁，原审第三人金昆公司的委托诉讼代理人、原审第三人王景和到庭参加诉讼，但调解未果。本案现已审理终结。

营造公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判；2、改判支持营造公司的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由顾恩魁承担。事实及理由：1、王景和受营造公司委托以自己名义与金昆公司签订《丽水湖畔认购书》（以下简称认购书），并对房屋进行装修的事实并不影响营造公司系房屋占有人，王景和就签订认购书所实施的其他行为均是受营造公司的委托，相关权利义务均归属营造公司，至于财产如何转交，是委托人与受托人之间的内部合同关系，不影响对案涉房屋实际占有人的评价和认定。2、虽然营造公司与金昆公司所签认购书名为认购书，但法律属性属于以房抵债协议。在案证据可以证明，案涉房屋在行政主管部门的登记购买人为王景和，营造公司为房屋唯一享有法定权利的购房人，依法应得到保护。3、营造公司的代理人王景和签订合同后，已经在房屋周围安装了栅栏，并加装电动卷帘门，其行为属于典型的占有行为，这种占有对外具有对房屋管理、控制的公示作用，具有对世效力。4、李金昆在认购书上备注“同意按王景和指定人员办理该房相关变更手续为宜”，并签字确认，并在案发与金昆公司结算时，金昆公司仍明确房屋于2012年9月28日抵给营造公司的事实。故营造公司是金昆公司认可的合法购买人和合法占有人。5、顾恩魁所主张的付款方式、付款时间与认购书第三条所约定的付款方式矛盾，顾恩魁无权占有该房屋。金昆公司多年前就被人民法院列为失信被执行人，其名下的财产处于人民法院查封、控制的状态，金昆公司无权就其财产作出任何处分行为。顾恩魁与金昆公司所签认购书无效。一审未采信营造公司提供的认购书及聊天记录，却作为案件事实予以认定，采信证据错误。

顾恩魁答辩称，一审判决合理，请依法予以维持，驳回营造公司的上诉请求。

金昆公司陈述意见称，一审判决结果适当，请依法予以维持。

王景和陈述意见称，同意营造公司的意见。

营造公司向一审提出诉讼请求：1、请求判决顾恩魁排除妨害，立即停止对于丽水湖畔条形住宅9栋D区3排房屋的一切装修活动并恢复原状；2、本案诉讼费用由顾恩魁承担。

一审法院认定事实：营造公司系主要从事建筑行业建筑工程设计甲级的企业，2016年12月21日，公司名称由昆明营造工程设计有限公司变更为营造公司。营造公司与第三人金昆公司自2008年开始一直保持着合作关系，为金昆公司开发的东风路西段北片区、金马国际、丽水湖畔、丽水湖畔保障房、樱花山谷、樱花山谷保障房、樱花山谷沿街商住楼等项目提供工程设计。在履行建设工程设计合同过程中，因金昆公司未按合同约定支付设计费，经双方协商，金昆公司同意采用以房抵设计费的方式支付其中部分设计费。为此，营造公司委托公司副总经理王景和负责处理用房屋置换设计费的相关事宜，并于2012年8月1日出具《授权委托书》。王景和接受委托后以自己名义与金昆公司于2012年9月28日签订《丽水湖畔认购书》，约定金昆公司将丽水湖畔D区3排条形住宅9栋房屋出售给王景和，房屋总价款为181万元，付款方式为以设计费冲抵。该合同签订后，王景和接收房屋后，为防止第三人进入该房屋，便在房屋周围安装栅栏等。2021年7月31日顾恩魁与金昆公司签订《丽水湖畔认购书》，约定将丽水湖畔D区3排条形住宅9栋房屋出售给顾恩魁，房屋总价款为2,850,000.00元，贰佰万用丽水湖畔保证金冲抵，签订合同当天以现金方式向金昆公司法定代表人李金昆交付了350,000.00元。尾款500,000.00元于2021年11月30日支付。合同签订后金昆公司将丽水湖畔D区3排条形住宅9栋房屋交付给顾恩魁。顾恩魁接房后立即对案涉房屋进行装修、支付物业费、水费等，在装修过程中被第三人王景和发现并进行制止未果，云南营造工程设计集团有认为该房屋已经抵债给了该公司，该公司已经合法占有了该房屋，顾恩魁对该房屋装修已经对其物权造成了妨害，其有权要求顾恩魁排除妨害。为此，营造公司诉至一审法院并提出如前诉请。

一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）营造公司的主体是否适格；（二）谁是涉案房屋的实际占有人；3.营造公司的诉讼请求是否合法有据，是否应当支持。关于本案中的焦点问题（一），本案中营造公司认为自己权利受到侵害，其作为营造公司提起本案诉讼并无不当，故营造公司的诉讼主体资格适格。顾恩魁的该项辩解于法无据，不予采纳。关于本案中的焦点问题（二），虽然营造公司与金昆公司双方均有用房抵设计费的意思表示，营造公司委托王景和处理该事务，但是王景和在接受委托后，未依法以委托人即营造公司名义与金昆公司实施民事行为，而是以自己名义与金昆公司签订认购合同书，以自己名义对案涉房屋加装围栏等，之后也未按法律规定将案涉房屋转交给营造公司，也未向营造公司支付相应对价，故王景和与金昆公司签订《认购协议书》和对案涉房屋实施管理的行为对营造公司未发生法律效力，营造公司列举的证据不能证实该公司已经实际占有案涉房屋的待证事实，依法应由其承担举证不力的法律后果。顾恩魁列举的证据能证实其已经占有案涉房屋且营造公司也认可顾恩魁装修案涉房屋的事实，顾恩魁在接房后对房屋进行了装修，是其占有案涉房屋的事实表现，顾恩魁是案涉房屋的实际占有人。关于本案中的焦点问题（三），营造公司列举的证据不能证实营造公司已经先于顾恩魁占有案涉房屋的待证事实，依法应由其承担举证不力的法律后果，营造公司未实际占有案涉房屋，故其诉讼请求依法无据，不予支持。顾恩魁的辩解有充分的证据证实，予以采纳。第三人王景和的诉讼主张无证据印证，不予支持。第三人金昆公司的诉讼主张与庭审查明的事实相符，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第二百三十五条、第九百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：驳回营造公司的诉讼请求。案件受理费200.00元，减半收取100.00元，由营造公司负担。

本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

为了查明案件事实，本院于2022年2月10日就丽水湖畔小区D区3排条形9栋的房屋的基本情况函询文山州住房和城乡建设局，该局于2022年2月11日向本院书面复函，明确该房屋未经预告登记、未进行网签、未办理购房合同备案登记、未经人民法院查封、未办理抵押登记手续。

经本案各方当事人质证，营造公司对该证据三性无异议，认为虽然没有办理正式的备案登记，系因项目客观原因造成，但通过律师调查令回执可以确定案涉房屋在文山州住建局登记的购买人为王景和。顾恩魁对该证据的三性无异议，证实了一审中州住建局出具的回复不能作为定案依据，案涉房屋未经登记的情形，应以二审的回函为定案依据。金昆公司对该证据三性无异议。王景和对该证据的三性无异议，该小区未经正式验收，故所有房屋均没有正式备案登记，但在州住建局有相关统计备案表格，我方提供的资料也强调不是正式备案资料。

本院认为，文山州住房和城乡建设局作为本州行政辖区内房地产市场秩序、监督管理的主管机构，其对本院就案涉房屋基本信息的书面复函，是依法履行管理职责过程中所掌握的客观信息的反馈，客观真实，本院予以采信。

为了查明案件事实，本院于2022年1月11日组织本案各方当事人对案涉的丽水湖畔小区D区3排条形9栋的房屋的装修现状进行了实地勘验，经各方当事人共同确认，房屋已经装修的情况为：1、王景和及营造公司装修部分为房屋后花园外围栅栏，安装了房屋一楼前门及后门大门，安装了一楼的四扇窗户，安装了一楼车库的电动卷帘门。2、顾恩魁装修部分为铺设了自一楼开始至顶楼的楼梯地砖，从一楼开始至顶楼的楼梯间墙体的部分瓷砖及卫生间的部分墙体瓷砖，安装了五扇窗户，安装了房屋楼顶的围栏。

为了查明案件事实，本院于2022年2月21日就丽水湖畔小区D区3排条形9栋的房屋是否规划内建设函询文山市自然资源局，该局于2022年3月8日向本院复函称无法准确核实案涉房屋的具体情况。

经本案各方当事人质证，营造公司对该份复函的三性无异议，鉴于复函明确无法准确核实案涉房屋的具体情况，因此该复函与本案的争议事实无实质关联。需要特别说明的是，无论复函内容如何，均不影响营造公司优先占有、购买案涉房屋，且已履行完全部合同义务的事实，营造公司对案涉房屋享有的合法权益应当予以保护。顾恩魁对复函的真实性无异议，但认为所涉问题与本案无关。金昆公司对复函的真实性无异议，但认为与本案无关。王景和同意营造公司的质证意见，但认为该栋房屋是严格按照施工图进行施工的，施工图也是通过了正规图审的。

本院认为，文山市自然资源局作为主管部门，其对该栋房屋是否规划内建设的复函是就客观情况的如实回复，故本院对于该份复函予以采信。

二审诉讼过程中，经征求双方当事人对一审法院认定法律事实的意见，顾恩魁及王景和没有异议。营造公司提出如下事实异议：1、对于一审法院认定的“签订合同当天以现金方式……交付了35万元”有异议，认为没有证据证实有现金交付的情况；2、对于一审法院认定的“顾恩魁接房后……支付物业费、水费等”有异议，认为没有证据证实；3、遗漏认定住建局回函的内容。金昆公司提出如下事实异议：1、对于一审法院认定的“金昆公司同意……支付其中部分设计费”有异议，认为不存在这个事实；2、对于一审法院认定的“王景和接收房屋”有异议，认为我公司并未交付房屋给王景和。

对于营造公司提出的事实异议，本院认为，对于第1项事实异议，顾恩魁在一审诉讼过程中提交了2021年7月30日签订《丽水湖畔认购书》、金昆公司出具的《收据》以及两份中国农业银行银行卡交易明细清单加以证实，在数额上相互一致，能够形成证据链条证实金昆公司确已收到2350,000.00元的情况，结合《丽水湖畔认购书》（签订于2021年7月30日）上载明2,000,000.00元用保证金充抵的约定，一审法院对此部分的认定有证据加以支撑，并无不当。对于第2项事实异议，顾恩魁在一审诉讼过程中提交了《文山供排水总公司水费专用收据》两份以及《文山丽水湖畔物业服务专用收据》加以证实，一审法院的此部分认定并无不当。对于第3项事实异议，本院经函询文山州住房和城乡建设局，该局已经明确答复诉争房屋并未进行购房合同备案登记，故营造公司对此部分的异议不能成立，本院不予采纳。

对于金昆公司提出的事实异议，本院认为，对于第1项事实异议，营造公司在一审诉讼过程中提交了七份《建设工程设计合同》、加盖有金昆公司公章的《金昆公司设计项目费用情况明细表》及签订于2012年9月28日的《丽水湖畔认购书》加以证实，能够形成证据链条对用设计费充抵的事实予以印证，故一审法院对此部分的认定有充分证据加以支撑，并无不当。对于第2项事实异议，本案中确无证据证实金昆公司与王景和、营造公司之间有直接交付房屋的手续，故本院对此部分予以删除。同样，本案中也没有证据证实金昆公司与顾恩魁之间有直接交付房屋的手续，故本院对于一审法院所认定的“金昆公司将丽水湖畔D区3排条形住宅9栋房屋交付给顾恩魁”一并删除。

经二审审理，本院对一审法院认定的法律事实，除删除“金昆公司将丽水湖畔D区3排条形住宅9栋房屋交付给顾恩魁”及“王景和接收房屋”外，另外补充认定如下法律事实“《丽水湖畔认购书》（2012年签订）中明确约定房屋面积450㎡，花园用地100㎡，房屋建筑面积单价3800元/平方米，花园面积单价1000元/平方米。《丽水湖畔认购书》（2021年签订）未就房屋面积、花园面积、单价等予以约定。同时该协议第三条中约定‘认购人应当自签订本认购书的当日，向甲方（即金昆公司）支付认购定金元人民币，大写贰佰万用丽水湖畔保证金充抵，李总收款叁拾伍万整，尾款伍拾万元整在2021年11月30日前以现金或者转账方式转入甲方指定账户。特别约定：为维护甲、乙双方利益，如乙方未在2021年11月30日前，全额支付尾款伍拾万元整，双方一致同意此协议无效’。2020年7月2日，金昆公司法定代表人李金昆在与王景和所签订《丽水湖畔认购书》中备注‘同意按王景和指定人员办理该房相关变更手续为宜。李金昆’。2020年7月，王景和安装了案涉房屋的车库电动卷帘门和房屋后外围栅栏。2021年8月，顾恩魁开始装修房屋，过程中，王景和主张未果后亦在顾恩魁装修过程中同时对房屋进行装修。现查明，双方已经对丽水湖畔小区D区3排条形9栋的房屋装修的情况为：1、王景和及营造公司装修部分为房屋后花园外围栅栏，安装了房屋一楼前门及后门大门，安装了一楼的四扇窗户，安装了一楼车库的电动卷帘门。2、顾恩魁装修部分为铺设了自一楼开始至顶楼的楼梯地砖，从一楼开始至顶楼的楼梯间墙体的部分瓷砖及卫生间的部分墙体瓷砖，安装了五扇窗户，安装了房屋楼顶的围栏。2022年2月10日，经本院就案涉房屋的基本信息函询文山州住房和城乡建设局，该局于2022年2月11日书面复函，明确该房屋未经预告登记、未进行网签、未办理购房合同备案登记、未经人民法院查封、未办理抵押登记手续。2022年2月21日，本院向文山市自然资源局就案涉房屋是否规划范围内建设进行函询，该局于2022年3月8日向本院复函，表示无法准确核实案涉房屋的具体情况。至今，顾恩魁未就协议所约定2021年11月30日前应予支付的尾款50万元予以支付”。对一审法院法律认定的其他法律事实，本院予以确认。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：一、案涉两份认购协议的法律性质及效力；二、营造公司是否已经占有案涉房屋；三、营造公司是否具有排除顾恩魁使用房屋的权利。

本院认为，营造公司在一审诉讼过程中分别提交了其公司与金昆公司所签订的七份《建设工程设计合同》及加盖有金昆公司公章的《金昆公司设计项目费用情况明细表》，能够证实营造公司自2009年4月20日开始承担为金昆公司各项目进行设计并产生设计费用后，双方经结算确认未付设计费总金额为916.24万元的事实，并同意以“抵款”181万元的方式折抵设计费，最终未付金额为765.24万元。营造公司亦提交了该公司于2012年8月1日出具的《法人授权委托书》，载明委托王景和负责其公司与金昆公司项目设计用房屋置换设计费事宜，委托期限为2012年8月1日至2013年8月1日。2012年9月28日，王景和以其个人名义与金昆公司签订《丽水湖畔认购书》，约定认购丽水湖畔条形住宅9栋D区3排房屋，总房价为181万元，认购金系“设计费冲抵”。本院认为，以上证据均为原件，能够形成完整且闭合的证据链条，营造公司亦在一、二审中均认可王景和所实施民事行为，故此，王景和基于有效的委托代理关系所实施的代理行为并不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人营造公司承担。至于二者之间就案涉房屋的实际归属如何约定，并不能否认王景和对外代理所产生的法律后果。一审法院对王景和代理的行为不予认定，适用法律错误，本院予以纠正。故，本案中营造公司的诉讼请求能否成立，本院根据争议焦点问题，分别评判如下。

一、关于案涉两份认购协议的法律性质及效力的问题。

本案中，营造公司与顾恩魁分别与金昆公司签订《丽水湖畔认购书》，营造公司代理人王景和所签时间为2012年9月28日，顾恩魁所签时间为2021年7月30日。本院认为，法学理论上认为，在我国的债权形式主义的物权变动模式下，排除购买方恶意的情况下，“一房数卖”的数个买卖合同多作有效认定。但此仅针对商品房买卖本约之情形，并不应当类推适用于预约合同。预约合同虽然作为一个独立的合同形式，但其通常是为了将来双方订立确定性的正式的商品房买卖合同即本约，而达成的书面允诺，其预备性协议的性质决定了预约合同一方当事人仅享有请求对方当事人履行订立本约的义务，而不能请求履行本约的内容，不是对行为结果的直接确认。故此，认购人仅与房地产开发商签订预约合同，并未取得房屋所有权与物权期待权。则，本案两份认购书法律性质的确认，对本案的审理方向起着关键性作用。

首先，关于两份认购书的法律性质的问题。本院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约，除是否具备必要的合同条款外，其根本标准应当源自当事人的意思表示。即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中，两份认购书中虽然均有“本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的正式《商品房购销合同》生效后，本认购书自行终止。本认购书终止后，认购人所交定金自动抵作房价款”的合同条款，但结合该认购书均为格式合同，且从双方所约定其他条款来看，第一，王景和所签订2012年认购书明确载明了房屋的座落、面积（含建筑面积和花园面积）、单价、总价、总价款的支付方式及交房时间，具备一个商品房买卖的主要基本要素，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，营造公司已经以181万元设计费用抵扣了所约定的全额购房款181万元，双方亦没有下一步订立正式合同的意思表示，故《丽水湖畔认购书》（2012年签订）应认定为商品房买卖合同。因该认购书的订立，房地产开发商应予履行不得将所售之房屋转于他人之义务。第二，顾恩魁所签订2021年认购书虽然记载的房屋座落并无王景和所签2012年认购书那么具体，但其载明“条形9号房”在丽水湖畔小区亦具有唯一性，指向性明确，不会产生歧义。另外虽然对房屋面积、花园面积和单价也没有一一确定，但合同第2.1条却约定：“最终办证面积以实测面积为准，此总价款包括房款和花园款……此房以整栋贰佰捌拾伍万元整出售给乙方（即顾恩魁）”，同时也约定了房屋交房时间为2021年12月31日。故此，本院认为，顾恩魁所签《丽水湖畔认购书》（2021年签订）亦具备一个商品房买卖的主要基本要素，也应认定为商品房买卖合同，即符合本约法律性质。

其次，关于两份认购书的效力问题。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，原则上，合同的生效时间与合同的成立时间应当是一致的，但合同当事人订立合同往往是为了实现特定的目的，这种目的既可以在合同成立生效时即告达成，也可能需要经过一定的时间或特定的事件发生方可达成。第一，王景和所签《丽水湖畔认购书》仅于第五条约定“本认购书经双方签字盖章后生效”，故此，该认购书于2012年9月28日成立并发生法律效力。第二，顾恩魁所签《丽水湖畔认购书》不仅于第五条约定“本认购书经双方签字盖章后生效”，还于第三条特别约定“为维护甲、乙双方利益，如乙方（即顾恩魁）未在2021年11月30日前，全额支付尾款伍拾万元整，双方一致同意此协议无效”。本院认为，基于契约自由原则，在不违反法律和公序良俗的情况下，当事人可以就合同的生效条件和生效时间加以约定，但合同是否有效的法律情形应由法律规定，不属于当事人意思自治的范畴，故金昆公司与顾恩魁约定第三条的约定，视为是对合同解除条件的订立。换言之，顾恩魁所签认购书，双方经自愿协商后为合同附加了解除条件，案涉《丽水湖畔认购书》（2021年签订）因所附解除条件，即未在2021年11月30日前支付尾款50万元而成就，则合同自2021年11月31日起解除。

二、关于营造公司是否已经占有案涉房屋，以及营造公司是否具有排除顾恩魁使用房屋的权利的问题。本院认为，在“一房数卖”合同均有效的情况下，要处理一房二卖合同履行问题，可从缔约真实性、签约顺序、付款程度、备案、不动产占有、预登记等方面加以评判。本案中，经本院函询文山州住房和城乡建设局，该局于2022年2月11日向本院书面复函，明确该房屋未经预告登记、未进行网签、未办理购房合同备案登记、未经人民法院查封、未办理抵押登记手续。故对于两份认购书的缔约真实性、备案、预登记以及产权手续的办理等方面不再赘述。对于签约顺序、付款程度、不动产占有等三个方面，本院分别评判如下。

第一，关于签约顺序，营造公司持有的认购书早于顾恩魁所签认购书九年。

第二，关于付款程度。本案两份协议均存在以其他款项抵扣的问题。首先，《丽水湖畔认购书》（2012年签订）系全额以金昆公司所欠营造公司设计费181万元抵扣，证据上形成证据链条，此问题上文已经详细论述。即《丽水湖畔认购书》（2012年签订）的订立，系金昆公司在未清偿设计费用的情况下，与营造公司在债务到期后双方达成的以房抵债合意，不属于法律所禁止之流质条款，系合法有效合同。其次，《丽水湖畔认购书》（2021年签订）所约定总价款为285万元，根据顾恩魁一方的陈述，至今有50万元未予支付。且根据合同第三条，其中的200万元系保证金充抵，该保证金的性质不能明确，且顾恩魁所提交两份转账记录，一份系顾云江转账50万元，一份系李俊转账150万元，且两份转账记录均为2012年3月15日，早于案涉协议订立时间2021年7月30日九年之久，当事人无法自圆其说，且非认购人转款。在证据上不够充分有力且不符合日常生活逻辑，证据存疑。

第三，关于不动产占有。在我国现行民法体系下，不动产的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但在房屋既未办理产权登记，又未办理预告登记的情况下，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。一般的商品房买卖实践中，通常以“交钥匙”的行为要作为和判定风险转移的标志，但本案中，因案涉房屋至今未竣工，并不具备“交钥匙”的先决条件。故此，要认定双方谁先占有房屋，是确定本案的决定性因素。本院认为，所谓占有，是对物的一种事实上的控制与支配。占有需具备主观和客观要件。一方面，占有人主观上具有占有的意思，另一方面，占有人在客观上形成对物的控制，即对物的管领，需要借助自然或者法律的控制力与物发生某种接触。主要考虑如下要素：1、空间因素；2、时间因素；3、法律关系因素。

首先，从空间上来说，最早对案涉房屋进行人为添附的是王景和。其于2020年7月就对丽水湖畔小区D区3排条形9栋的房屋的车库安装了电动卷帘门，也在房屋后花园外围安装了栅栏，这两项施工行为与房地产开发商所配普通毛坯房的基础设备有明显的区别，普通人亦可简单分辨。且王景和此两项添附行为经二审诉讼过程中与顾恩魁一方确定，顾恩魁当庭表示在其开始装修之前，就已经存在（详见二审法庭调查笔录第9页）。

其次，从时间上来说。营造公司所持有的认购书虽然签订于2012年，但2020年7月2日经金昆公司法定代表人李金昆亲自备注“同意按王景和指定人员办理该房相关变更手续为宜”后，2020年7月20日，营造公司找到施工人员对案涉房屋加装电动卷帘门及花园栅栏，在时间上具有一定的持续性和连续性。

再次，从法律因素上来说。营造公司持有与金昆公司所签认购书，全额以设计费充抵了所有购房款，是合同签订双方的真实意思表示，合同合法有效，在签订当下未侵害国家利益、社会公共利益和第三人的合法权益。

综合上述三点来看，营造公司签订合同在先，对房屋的实际占有在先，且全额支付购房款，三个必要参考条件均优于顾恩魁所签合同。然而顾恩魁所持认购书因自愿约定了合同解除条件，已于2021年11月31日解除，其在不具有合法法律因素的情况下对房屋的装修添附行为，不能对抗营造公司居于有效合同享有的物权期待权和合同权利。金昆公司在与营造公司达成争议房屋买卖合意并签订认购书后，就同一房屋又与顾恩魁签订认购书，该行为不顾交易安全，违背诚实信用原则，扰乱市场秩序，在交易过程中存在恶意，故争议房屋应当交付给营造公司还是顾恩魁，不以金昆公司的意愿为依据。据此，营造公司依法、依约享有排除顾恩魁使用房屋的权利。但营造公司对协议的后续履行行为，仍应按照有关规定和本地政府政策进行。

综上所述，营造公司的上诉理由成立，本院予以支持。顾恩魁在本案中的抗辩不能成立，其在本案中的合法经济损失，可另寻途径向金昆公司主张。一审法院认定基本事实清楚，但适用法律不当，实体处理不当，本院予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十五条、第四百二十八条、第四百五十八条、第五百零二条第一款、第五百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第九条之规定，判决如下：

一、撤销云南省文山市人民法院作出的（2021）云2601民初7215号民事判决；

二、顾恩魁停止对丽水湖畔小区D区3排条形9栋房屋的装修行为，并限于本判决生效之日起十日内恢复房屋原状。

一审案件受理费200.00元，减半收取100.00元，由顾恩魁负担。二审案件受理费100.00元，由顾恩魁负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。

审判长　吴　会

审判员　刘　曼

审判员　张雯静

二〇二二年三月十日

书记员　松　雪