某某、某某等合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤01民终3658号 上诉人（原审原告）：****，男，1967年8月24日出生，汉族，住广州市番禺区。 上诉人（原审原告）：****，女，1968年8月15日出生，汉族，住广州市番禺区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：****、****，均系广东天胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市番禺城市建筑设计院有限公司，住所地广州市番禺区市桥街****路11号1座2、3、4层。 法定代表人：****，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***、***，分别系北京大成（广州）律师事务所律师、实习人员。 被上诉人（原审被告）：广州云梯地产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。 法定代表人：****，该公司总经理。 委托诉讼代理人：****、****，均系国信信扬律师事务所律师。 上诉人****、****因与被上诉人广州市番禺城市建筑设计院有限公司（以下简称番禺设计院）、广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初9764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人****、****上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.番禺设计院、云梯公司共同向****、****返还购房款802834元及利息暂计149098.55元，利息分两部分计算，第一部分以802834元为基数，自2018年1月6日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日为62604.33元；第二部分以802834元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际返还之日，暂计至2022年5月9日为86494.22元；3.番禺设计院向****、****支付违约金40000元（违约金为定金20000元的两倍）；4.番禺设计院向****、****赔偿房屋溢价损失共255041元；5.番禺设计院向****、****赔偿物业专项维修款11848元及利息，利息以11848元为基数，自2020年6月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际返还之日，暂计至2022年5月9日为886.16元；6.番禺设计院赔偿****、****购买家具的损失共28283元；7.本案的一、二审诉讼费由番禺设计院、云梯公司承担。事实和理由：一、****、****和番禺设计院签订的《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》以及和云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》构成****、****向番禺设计院购买案涉房屋的合同整体，两者相辅相成，是****、****达到合同目的即取得案涉房屋所有权必要的程序文件。第一，****、****与番禺设计院签订的合同名为房屋转让协议，即合同目的是向番禺设计院购买案涉房屋并取得房屋的所有权，并不仅仅是取得番禺设计院对于案涉房屋的认购权利。第二，在与云梯公司签订认购书前，****、****与番禺设计院已经签订房屋转让协议，并向番禺设计院支付了全部购房款，履行了合同义务。第三，番禺设计院通过以物抵债的方式取得案涉房屋的相关权利，番禺设计院与云梯公司之间签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄购房协议》约定，番禺设计院有权更名，更名后的买受人需要与云梯公司签订广州市房管局规定的网签合同版本。可见，与云梯公司签订认购书仅是完成****、****合同目的的一道程序，也只有完成该程序，才能达到最终签订网签合同及办理产权变更登记的目的。云梯公司在一审时也明确表明，认购书的签订是为了实现房屋转让协议的合同目的而存在的。一审法院无视****、****签订合同的真实目的及云梯公司的答辩意见，认定认购书和转让协议相互独立，不存在主从关系，实属查明事实不清。二、转让协议的解除原因不是认购书解除导致番禺设计院的协助义务已无必要，而是因为案涉房屋上有查封、抵押而无法办理网签手续，该情形已达到《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》的解除条件。正是因为转让协议的解除，才导致认购书的解除，一审法院颠倒了两者的因果关系。转让协议签订时，番禺设计院未取得案涉房屋的所有权，为了能顺利实现合同目的，****、****在番禺设计院的协助下与云梯公司签订认购书，并约定番禺设计院在****、****支付全部购房款后一年内协助****、****与云梯公司签订正式（网签）买房合同。同时，转让协议第五条第2款约定若****、****未能与云梯公司签订（网签）买房合同，则合同终止，番禺设计院返还购房款并支付利息等。前述约定是****、****签订转让协议的保障，也只有在****、****签订了（网签）买房合同并办理产权变更登记手续后，番禺设计院的合同义务才履行完毕并完全退出案涉房屋的买卖。在****、****未能签订（网签）买房合同时，转让协议即达到解除条件，根据《民法典》第五百六十二条的规定，****、****可以要求解除合同，且成立在后的认购书亦因失去继续履行的基础而解除。三、根据合同相对性原则，****、****与番禺设计院签订转让协议，并向番禺设计院支付了全部购房款，在达到解除条件且云梯公司对番禺设计院收取购房款的行为予以确认的情况下，番禺设计院、云梯公司应共同向****、****返还案涉购房款并承担相应的赔偿责任。因番禺设计院和云梯公司存在以房抵债的关系，且云梯公司认可番禺设计院向****、****收取的购房款，故云梯公司的角色实际是代番禺设计院向****、****履行合同义务的第三人，但是番禺设计院并未从此退出案涉房屋的买卖，其仍负有协助****、****与云梯公司签订（网签）买房合同的义务，该义务是主合同义务，不论番禺设计院是否履行了催促云梯公司办理的义务，现双方未能签订（网签）买房合同，****、****仍有权解除合同，番禺设计院作为购房款的收款人，理应返还相应款项。综上，请求二审法院判如所请。 被上诉人番禺设计院二审辩称：一、番禺设计院与案外人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）达成以案涉房屋抵付欠付设计费的合意后，与云梯公司签署了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄购房协议》。双方未办理案涉房屋的过户手续，番禺设计院虽然未取得案涉房屋的所有权，但已取得包括案涉房屋认购权在内的物权期待权，而前述协议是双方达成的以案涉房屋的物权期待权来抵付欠付设计费这一债务的合意，属于以物抵债协议，前述协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。二、番禺设计院与****签订的《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》为债权转让协议，且番禺设计院已履行了合同约定的主要义务。番禺设计院作为享有案涉房屋物权期待权的权利人，有权对案涉房屋的物权期待权进行转让与处分。番禺设计院与****于2017年5月8日签订《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》，将对案涉房屋享有的物权期待权转让给****，因番禺设计院取得的对案涉房屋的物权期待权本质上让是债权请求权，故房屋转让协议实际上是番禺设计院与****之间达成的债权转让的合意。在房屋转让协议签订后，番禺设计院不仅向云梯公司申请变更****、****为案涉房屋的认购人，且向****、****交付了该债权权属材料的原件，并协助催促****、****与云梯公司签署《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，已积极履行房屋转让协议项下的债权转让义务，****受让该债权请求权后，已取代番禺设计院取得对案涉房屋的物权期待权，与云梯公司建立商品房预售法律关系，至此，番禺设计院已完全退出案涉房屋的买卖关系。三、《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》和****、****与云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》之间虽然存在一定事实的关联性，但属于两份相互独立的合同，不存在主从关系。根据合同相对性原则，应当就各合同中双方当事人权利义务的履行情况分别认定。****、****为案涉房屋的认购人，应根据其与云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》对双方的权利义务进行认定，与番禺设计院无关。四、****、****与云梯公司实际上构成合法有效的房屋买卖合同关系，且云梯公司的主合同义务已履行完毕，现《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》因云梯公司的违约行为而解除，番禺设计院履行协助办理网签的附随义务已无现实基础。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，****、****与云梯公司签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》事实上已对案涉房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式等进行了明确约定，已具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，双方已成立商品房买卖合同关系。认购书签署后，****、****通过受让番禺设计院债权的方式已事实上向云梯公司支付了案涉房屋的全部购房款，云梯公司亦向****、****履行了主要的交付案涉房屋的义务，****、****实际占有使用案涉房屋三年。前述认购书已因云梯公司的违约行为而解除，番禺设计院履行《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》下协助办理案涉房屋网签合同的附随义务已无现实基础且无必要。在番禺设计院已履行转让协议项下主要合同义务且退出案涉房屋买卖关系的情况下，****、****要求番禺设计院返还购房款及利息、支付违约金、赔偿房屋溢价损失、赔偿物业专项维修款及利息，赔偿购买家具损失，缺乏事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，****、****的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人云梯公司二审辩称：坚持一审的答辩意见。 因本案纠纷，****、****于2022年5月27日诉至一审法院，请求判令：1.解除****、****与番禺设计院签订的《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》；2.解除****、****与云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》；3.番禺设计院、云梯公司共同向****、****返还购房款802834元及利息暂计149098.55元，利息分两部分计算，第一部分以802834元为基数，自2018年1月6日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日为62604.33元；第二部分以802834元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际返还之日，暂计至2022年5月9日为86494.22元；4.番禺设计院向****、****支付违约金40000元，违约金为定金20000元的两倍；5.番禺设计院向****、****赔偿房屋溢价损失共255041元；6.番禺设计院向****、****赔偿物业专项维修款11848元及利息，利息以11848元为基数，自2020年6月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际返还之日，暂计至2022年5月9日为886.16元；7.番禺设计院赔偿****、****购买家具的损失共28283元；8.番禺设计院、云梯公司承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明：案涉房屋为位于花都云梯山庄××区××房，于2018年6月30日抵押，于2022年2月15日被广州市中级人民法院查封。****、****为夫妻关系。 2017年2月24日，番禺设计院（乙方）与云梯公司（甲方，原名广州白云国际机场集团综合开发有限公司）的代理方颐和公司签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄购房协议》，约定番禺设计院向云梯公司认购花都梯面镇颐和山庄E区G2幢1403号房，建筑面积112.84平方米，优惠后总房价为802834元，乙方须于签署认购书之日起七日内即2017年3月3日前付清全部房款。乙方在签署认购书时必须确定业主的人数及业主姓名。签署认购书后及签署《商品房买卖合同》前，要求更名（加名、减名、换名）、换房或改变付款方式，必须提出书面申请并获得甲方同意，并向甲方支付成交总房价1%的手续费，由于更改合同所引起的其它费用及责任概由乙方承担。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年12月31日前交付乙方使用等。后颐和公司向番禺设计院出具了记载日期为2017年2月24日，金额为802834元的购房款收据。 2017年5月8日，番禺设计院（甲方，出售方）与****（乙方，认购方）签订《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》（以下简称转让协议），约定：第一条甲方将因设计费抵扣而拥有的广州市花都区梯面镇花都颐和山庄E区G2幢1403号房（建筑面积为112.84平方米，开发商将提供的该房屋销售发票的楼价为802834元）转让出售给乙方。甲方转让给乙方的房屋价格为开发商将提供的该房屋销售发票额的价格，不再另外加价，即802834元。开发商的交楼时间为2018年12月31日。第二条乙方已经于2017年5月2日向甲方支付定金20000元。乙方应在2017年6月25日前支付甲方转让房屋价格的20%；乙方应在2017年8月25日前支付甲方转让房屋价格的30%；乙方应在2017年10月25日前支付甲方转让房屋价格的30%；乙方应在2017年12月25日前支付甲方转让房屋价格的结余款项。乙方承诺自身或者其指定的购房者符合广州市有关住宅房屋购买的条件，具有购买资格。第三条甲方在收齐乙方向甲方支付的房屋转让款后一年内，帮助乙方办理有关转名手续，并协助乙方与开发商正式签订（网签）买房合同，索取购房发票。乙方如果能够提前在本协议第二条中限定的支付期限前向甲方交齐转让房屋款，甲方则提前帮助乙方办理有关转名手续。第四条若甲方根据楼市情况，今后整体调高因设计费抵扣而拥有的花都颐和山庄这一批（共计15套）房屋的转让价格，加价转让其余的房屋的销售价格，甲方不能改变本协议已经签订的该套房屋的转让价格。第五条违约责任。1.若乙方未能按期支付给甲方房屋转让的款项，甲方有权停止向乙方转让该套房屋，本协议终止。乙方向甲方交纳的定金作为违约金不再退还乙方，乙方违约前已经交纳的房屋转让款甲方免息退还乙方。2.若乙方按期或提前支付给甲方房屋转让的全部款项后，非乙方自身原因的前提下，甲方未能按期帮助乙方与开发商正式签订（网签）买房合同。甲方向乙方双倍返还定金作为违约补偿，乙方之前已经交纳的房屋转让款甲方按照本金+银行活期利息退还乙方，本协议终止。 ****、****（乙方，认购方）与云梯公司（甲方，发展商）的代理方颐和公司另签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》（以下简称认购书），约定：乙方向甲方认购花都颐和山庄E区G2栋1403号住宅，建筑面积112.84平方米，优惠后总房价为802834元，乙方需承担住宅专项维修基金11848元，乙方须于签署认购书之日起七日内即2017年3月3日前付清全部房款。乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件，以及首期楼款收据并缴交有关房地产综合费用到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。乙方在签署认购书时必须确定业主的人数及业主姓名。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年12月31日前交付乙方使用。认购书还约定了其他相关事项。该认购书载明的认购日期为2017年2月24日。 ****、****于2017年5月2日向番禺设计院支付定金20000元，另于2017年6月27日、2017年8月28日、2017年10月30日、2018年1月5日分别向番禺设计院支付转让款160000元、240000元、240000元、142834元，合计802834元。 2018年1月8日，番禺设计院向云梯公司提交《更名申请》，承诺放弃继续认购案涉房屋，申请将案涉房屋转名为****、****。 2018年2月5日，****签收番禺设计院交付的番禺设计院此前与云梯公司签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄购房协议》原件以及由颐和公司于2017年2月24日向番禺设计院出具的金额为802834元的案涉房屋购房款收据原件。 2018年2月9日，颐和公司向****、****出具金额为802834元的案涉房屋的购房款收据。 2018年12月25日，****、****收到案涉房屋物业管理有限公司发出的《入伙通知书》。****、****确认已收楼。 2020年6月3日，****、****向云梯公司交纳案涉房屋维修基金11848元。 2022年3月30日，****、****向云梯公司及颐和公司发函要求签署正式合同及开具发票，番禺设计院并协助****、****发函进行了催促，因云梯公司仍未与****、****签订买卖合同及开具发票，且得知案涉房屋有抵押及被查封，****、****故而提起本案诉讼。 另查，****、****主张因解除合同造成其房屋溢价损失255041元及购买家具损失28283元，为此提供花都颐和山庄网上挂牌报价以及网上购买家具截图照片予以证明。****、****起诉后，一审法院以邮寄方式于2022年6月27日将起诉状副本送达给番禺设计院及云梯公司。 一审法院认为，本案争议的法律事实从民法典实施前持续至民法典实施后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用民法典的规定。 根据各方当事人确认及查明事实，番禺设计院因与案外人就以房抵顶设计费达成一致后，番禺设计院就购买案涉房屋与云梯公司签订了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄购房协议》，后番禺设计院与****签订转让协议，就上述认购书及购房协议所涉房屋进行转让，该转让协议约定了价款，双方权利义务以及违约责任，为双方真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。但因番禺设计院就以房抵顶设计费未能办理房屋过户手续，并未取得案涉房屋所有权，转让协议实际所转让的是认购案涉房屋的权利。在该转让协议签订后，****、****已支付的转让款实为认购案涉房屋权利的对价。基于番禺设计院的申请以及云梯公司的同意，****、****与云梯公司签订认购书，亦系双方真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。由此，****、****取代番禺设计院成为案涉房屋的认购人，****、****与云梯公司依照认购书享有相应权利，承担相应义务，番禺设计院已退出案涉房屋的买卖。故转让协议与认购书虽存在一定牵连关系，但相互独立，不存在主从关系。现****、****以案涉房屋仍负有查封，无法办理网签手续，主张购买案涉房屋的合同目的无法实现，诉请解除转让协议及认购书，系基于同一事实而提出，并无不妥，但本案因此包含了债权转让和商品房预售法律关系，故本案案由应为合同纠纷。 根据认购书的约定及法律规定，在云梯公司确认****、****支付案涉房屋全部购房款后，云梯公司负有与****、****签订案涉房屋正式买卖合同及办理过户手续、开具发票的义务。现案涉房屋确负有查封，无法办理网签手续，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，****、****据此主张合同目的无法实现，诉请解除认购书，符合法律规定，一审法院予以支持。而根据转让协议的约定，虽然有关案涉房屋买卖的权利义务主体变更为****、****与云梯公司，但番禺设计院仍具有按期协助****、****与云梯公司正式签订（网签）买房合同的义务。现因****、****诉请解除认购书依法获得支持，有关番禺设计院就案涉房屋过户的协助义务已无必要，事实上也无法实现，故****、****诉请解除转让协议，一审法院亦予支持。关于解除日期，****、****起诉前未通知解除转让协议及认购书，****、****起诉后，一审法院通过邮寄方式于2022年6月27日向番禺设计院及云梯公司送达民事起诉状等诉讼材料，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，转让协议及认购书均于2022年6月27日起解除。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，****、****取代番禺设计院成为案涉房屋的认购人，****、****与云梯公司依照认购书享有相应权利，承担相应义务。虽然云梯公司未直接收取购房款，但基于云梯公司系用案涉房屋抵顶设计费以及云梯公司确认收取****、****购房款的事实，故在认购书解除后，退还购房款的义务应由云梯公司承担，****、****相应诉请，一审法院予以支持。关于利息，认购书解除后，云梯公司占有购房款已失去事实和法律依据，故对****、****诉请云梯公司支付以802834元为基数，自合同解除之日即2022年6月27日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息，一审法院予以支持。对****、****诉请超过部分，一审法院不予支持。 如前文所述，认购书及转让协议因云梯公司违约而解除，番禺设计院已退出案涉房屋的买卖，不承担相关权利义务。根据合同相对性原则，****、****诉请番禺设计院退还返还购房款及利息，一审法院不予支持。****、****诉请番禺设计院赔偿合同解除后的房屋溢价损失，以及赔偿家具损失，物业专项维修款及利息，一审法院均不予支持。 根据查明事实，在云梯公司未能依照认购书的约定与****、****网签买房合同，****、****后期主张相应权利的情况下，番禺设计院已协助****、****催促云梯公司办理，已履行协助义务，并无违约行为，故****、****诉请番禺设计院支付违约金，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条，第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，于2022年12月19日判决如下：一、确认****与番禺设计院签订的《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》于2022年6月27日解除；二、确认****、****与云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》于2022年6月27日解除；三、云梯公司于本判决发生法律效力之日起十日内向****、****返还购房款802834元及利息（以802834元为基数，自2022年6月27日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际返还之日）；四、驳回****、****的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16392元，由****、****负担5990元，云梯公司负担10402元。 经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。 二审中，就案涉房屋的交还问题，****、****称同意在解除案涉合同的基础上向番禺设计院返还房屋；番禺设计院称无论法院认定购房款应由番禺设计院返还还是云梯公司返还，****、****均应将房屋退还给云梯公司；云梯公司称若法院认定由云梯公司返还购房款，则房屋返还给云梯公司，若法院认定云梯公司无需返还购房款，则房屋可以返还给番禺设计院。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下： 从本案查明的事实来看，番禺设计院因与案外人就以房抵销所欠设计费达成一致后，与云梯公司就案涉房屋于2017年2月24日签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄购房协议》，后番禺设计院与****于2017年5月8日签订《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》，云梯公司随即与****、****签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》并将认购日期倒签为2017年2月24日。番禺设计院向****、****收取购房款共计802834元后，将其与云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》《花都颐和山庄购房协议》原件及颐和公司向其出具的购房款收据原件交给****，而颐和公司随后向****、****出具同样金额的购房款收据。从上述过程来看，本案审查的重点应当为****、****与番禺设计院以及云梯公司三者之间成立何种法律关系。本院经审查，认为****、****与番禺设计院之间成立房屋买卖合同关系，而云梯公司是基于****、****与番禺设计院的约定向****、****履行义务的第三方，理由如下： 其一，****、****与云梯公司签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》时，将认购日期倒签为2017年2月24日，即与番禺设计院和云梯公司签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄购房协议》为同一天，且两份认购书的内容在购房款总价及交付时间等主要条款上基本一致。番禺设计院认为，前述认购书已经具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，且其与****已就转让案涉房屋达成债权转让的合意并已履行完毕。但本院认为，若构成债权转让，则债权转让后，受让人取代了转让人的地位，即转让人已退出原合同及债权债务关系，不受原合同交易的约束，无需承担相应违约责任。具体到本案，番禺设计院与云梯公司签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄购房协议》的真实关系为云梯公司以案涉房屋向番禺设计院清偿案外人所欠的设计费，即番禺设计院并未实际支付房款，其仅是以其对案外人享有的设计费债权抵充其应付房款。若认为****取代了番禺设计院，则****仅是取得番禺设计院与云梯公司抵债协议中的债权权益，其所付款项为取得该设计费债权的对价，在抵债协议无法履行的情形下，并不能当然取得要求云梯公司返还购房款的权利。但番禺设计院在与****签订的《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》中明确约定在非****自身原因的前提下，番禺设计院未能按期帮助****与云梯公司正式签订买房合同时，番禺设计院需向****返还房屋转让款及利息并承担双倍返还定金的违约责任。综合考量上述因素，番禺设计院与****之间的真实意思应为****向番禺设计院购买案涉房屋，而非****向番禺设计院购买就案涉房屋抵债协议中的债权权益。 其二，《中华人民共和国民法典》第五百二十三条规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任”。本规定的主要特征在于合同约定的债务由第三人履行，债务人负担的义务是在第三人没有履行债务或者履行债务不符合约定时，由债务人向债权人承担违约责任，而第三人并不承担违约责任。具体到本案，番禺设计院与****签订的《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》未约定办理过户手续的内容，且明确载明交楼及签订正式房屋买卖合同的主体是开发商。从前述合同约定的内容看，双方在签订前述转让协议时对于案涉房屋并未登记在番禺设计院名下是明知的，双方约定由番禺设计院负责收款并承担无法签订正式房屋买卖合同的违约责任，该转让协议具备房屋买卖合同的实质内容，双方房屋买卖合同关系成立，履行合同的相对方为****与番禺设计院，而****、****与云梯公司签订的认购书并未成立新的合同关系，不构成债权转让，该认购书实际上系因云梯公司为案涉房屋的开发商，为履行抵债协议而按照番禺设计院的要求与****、****签订的，系代番禺设计院向****履行相应的合同义务，云梯公司与****、****之间不存在真实的房屋买卖意思表示。 云梯公司一直未与****、****签订正式的房屋买卖合同，且案涉房屋于2018年6月30日被抵押，又于2022年2月15日被查封，一审法院认为****与番禺设计院签订的《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》以及****、****与云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》已于2022年6月27日解除，理据充分，并无不当。基于本院前文的分析，案涉房屋买卖合同的相对方应为番禺设计院与****、****，****、****上诉要求番禺设计院返还购房款802834元，合法有据，应予支持。《花都颐和山庄E区G2幢1403号房屋转让协议》明确约定番禺设计院要双倍返还定金作为违约补偿，现定金20000元已在购房款中予以返还，番禺设计院仍需支付20000元作为违约金，****、****请求过高部分，缺乏依据，本院不予支持。至于购房款利息的返还问题，虽然双方在前述房屋转让协议中有约定，但考虑到****、****于2018年12月25日收到《入伙通知书》后已经实际收楼并基于合同而占有使用案涉房屋至今，故利息从合同解除之日即2022年6月27日起算较为适宜，亦符合公平原则，利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率作为标准。考虑到一审法院已经支持云梯公司向****、****返还购房款并支付利息，而云梯公司未就此提起上诉，本院视为云梯公司认可一审判决，对此不予调整。****、****未能就其主张的房屋溢价损失提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且****、****在案涉房屋未取得不动产权证的情况下与番禺设计院进行交易，对交易存在较大风险是明知的，故本院对****、****主张的房屋溢价损失不予支持。案涉房屋维修基金的收取主体为云梯公司，****、****未提供证据证明曾向云梯公司要求退还而云梯公司不予退还，故该维修基金不属于****、****已经发生的实际损失，****、****要求番禺设计院予以退还并支付利息，缺乏事实依据，本院不予支持。 双方在本案一审期间均未提及案涉房屋的交还问题，考虑到案涉房屋买卖合同已经解除，为了一次性清结双方的权利义务，减少诉累，本院对案涉房屋的交还问题一并予以处理。基于****、****是从云梯公司处取得案涉房屋的，且云梯公司是按照番禺设计院的指示将案涉房屋交付给****、****，现案涉房屋上存在有抵押和查封，而番禺设计院亦认为案涉房屋应交还给云梯公司，故本院认为案涉房屋交还给云梯公司较为适宜。至于番禺设计院与云梯公司之间的以房抵销设计费的关系，应另案予以结算。****、****一直使用案涉房屋至今，其主张的家具损失实际为其使用房屋时自行购置的，其上诉要求番禺设计院予以赔偿，缺乏依据，本院不予支持，****、****在搬离案涉房屋时可将自行购置的家具一并搬离。 综上所述，上诉人****、****的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实和处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十三条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初9764号民事判决第一项、第二项； 二、撤销广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初9764号民事判决第四项； 三、变更广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初9764号民事判决第三项为：广州市番禺城市建筑设计院有限公司、广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向****、****返还购房款802834元及利息（利息以802834元为基数，自2022年6月27日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）； 四、广州市番禺城市建筑设计院有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向****、****支付违约金20000元； 五、****、****于本判决发生法律效力之日起十日内向广州云梯地产开发有限公司腾空交还位于广州市花都区云梯山庄E区G2栋14层1403房房屋； 六、驳回****、****的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16392元，由****、****负担5920元，广州市番禺城市建筑设计院有限公司负担10472元。二审案件受理费16392元，由****、****负担5920元，广州市番禺城市建筑设计院有限公司负担10472元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员**** 审判员**** 二〇二三年七月十七日 书记员**** ****