某某、广州云梯地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事裁定书

广东省广州市白云区人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）粤0111民初10240号 原告：***，女，1985年11月28日出生，汉族，身份证住址广州市从化区, 委托诉讼代理人：***，广东国知律师事务所律师。 被告：广州云梯地产开发有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，国信信扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，国信信扬律师事务所律师。 被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：***。 被告：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东永通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东安华理达律师事务所律师。 第三人：广州市番禺城市建筑设计院有限公司，住所地广州市番禺区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，男，1963年9月27日出生，汉族，该公司员工。 原告***与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和房产公司）、广州资产管理有限公司（以下简称广州资产公司）、第三人广州市番禺城市建筑设计院有限公司（以下简称番禺设计院）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告云梯公司的委托诉讼代理人***，被告广州资产公司的委托诉讼代理人***、***，第三人番禺设计院的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。被告颐和房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令云梯公司与原告签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续；2、云梯公司、颐和房产公司、广州资产公司为原告办理广州市花都区*八街6号E区G2幢1404号房屋的涂销抵押手续及产权过户手续；3、云梯公司、颐和房产公司向原告开具金额为793954元的购房款发票。4、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年2月24日，云梯公司（曾用名为广州白云国际机场集团综合开发有限公司）与番禺设计院签订了《花都*山庄（原名*山庄）认购书》（编号：0060138号），约定：番禺设计院以793954元认购*山庄E区G2幢1404号房屋，并明确颐和房产公司作为代理方。同日，云梯公司与番禺设计院亦签订了《*山庄购房协议》，对上述认购书内容又以协议形式明确约定。2017年5月22日，原告***与番禺设计院签订《*山庄E区G2幢1404号房屋转让协议》，约定：番禺设计院需向原告抵扣设计费，故将其拥有涉案房屋的产权转让出售给原告，售价为793954元。同时约定番禺设计院在收齐原告支付的房屋转让款一年内，帮助原告办理有关转名手续，并协助原告与开发商正式签订（网签）购房合同，索取购房发票。原告于当日向番禺设计院交付定金2万元。在此协议背景下，云梯公司重新与原告签订了《*山庄（原名*山庄）认购书》（编号：*），该认购书中标注由编号*号认购书转入，约定内容为原告以793954元认购涉案房屋，并明确颐和房产公司作为代理方。此认购书可以明确认定云梯公司对于原告与番禺设计院之间转让协议效力的承认。原告于2017年6月28日、2017年8月30日、2017年10月31日、2017年12月24日分别向番禺设计院交付房屋转让款160000元、240000元、240000元、133954元，至此共计交付给番禺设计院793954元（含定金），其协议约定义务已全部履行。2018年2月9日，云梯公司向原告开具购房款收款收据，对上述事实予以追认。2018年12月25日，广州*物业管理有限公司（以下简称*物业公司）向原告出具《入伙通知书》，通知其办理收楼手续。后原告办理了收楼手续并缴纳了燃气费，因当时房屋质量存在瑕疵没有被妥善解决，其他预缴费用当日虽未缴付，但之后物业管理等费用已经缴齐，有物业公司收据为证。虽然前述《认购书》与《购房协议》中未有云梯公司签章，但其后颐和房产公司出具购房款收据与颐和物业公司向原告出具《入伙通知书》并办理收楼手续等行为均属于云梯公司的追认行为，实际履行了向原告交付房屋的合同义务，双方买卖合同关系成立并生效。但云梯公司在将房屋卖给原告的情况下，又将房屋抵押给他人，致使原告不能办理房屋产权证。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告云梯公司辩称：涉案房屋所在的*山庄440亩项目由合作方（云梯公司、颐和地产集团有限公司、广州颐和发展集团有限公司）实际操盘开发，享有权益并承担全部风险和责任。颐和方关联公司颐和房产公司负责实际销售，我公司仅为名义开发商。经我方向颐和方了解本案相关基本事实，现作如下说明：一、对原告提供证据的真实性无异议，其合法性和关联性由法院依法认定。二、对原告在起诉状中所述购买涉案房屋相关基本事实没有异议。三、此前同类案件判决中认为“我公司先将房屋卖给购房人，再将房屋抵押给他人，严重不诚信”的认定完全不符合基本事实。1、如上所述，涉案房屋所在的*山庄440亩项目由颐和房产公司负责实际销售，本案原告提供的认购书、认购协议、购房协议上均是该公司的盖章，并无我公司的盖章，收取购房款的也是颐和房产公司，足以说明我司没有经手销售涉案房屋。2、颐和方并未将销售涉案房屋的情况告知我公司，我公司无从得知涉案房屋已销售给原告。3、我公司和广州资产公司签订抵押合同，将包括涉案房屋在内的物业抵押给广州资产公司时，具体的抵押物清单是颐和方与广州资产公司协商一致后提供给我司的，并非我司明知涉案房屋已销售给原告，又抵押给广州资产公司。综上，对于原告的诉请，请法院依法处理。 被告颐和房产公司无答辩意见。 被告广州资产公司辩称：一、我方与云梯公司签订的抵押合同合法有效，涉案房产已依法办理抵押权登记，我方的抵押权合法有效，抵押人未清偿债务，我方无涂销抵押义务。二、原告起诉是基于第三人番禺设计院与云梯公司、颐和房产公司之间的以房抵债协议，番禺设计院购买涉案房产的目的是受偿债务，通过以房抵债协议还款，并非用于居住目的。三、原告与番禺设计院签订《房屋转让协议》导致涉案房产无法办理产权登记，自身具有较大过错，应承担不利后果。其购房款是支付给番禺设计院，原告应按协议约定向番禺设计院主张违约责任。四、番禺设计院、原告与云梯公司、颐和房产公司之间的认购书、购房协议等文件均无云梯公司的盖章确认，不符合合同约定的生效条件。原告、番禺设计院与云梯公司、颐和房产公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，上述文件对各被告不发生法律效力。五、原告未能提供已实际入住的证据，我方请求法院查明案件事实。六、原告在签订认购书、购房协议时，并无证据证明其具备购房资格，未能及时办理网签备案手续，其本身具有一定的过错，应自行承担相应的风险和后果。七、根据原告主张及涉案房产已办理抵押登记的事实，云梯公司将已处置的房屋对外提供抵押，属于严重违约及不诚信，应向原告和我方承担违约责任并赔偿损失。八、原告与云梯公司、番禺设计院对于无法办理网签备案等手续均有过错，应由其各自承担相应的责任与后果，其要求我方涂销抵押登记完全是在变相转嫁法律后果，严重侵害我方的合法权益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人番禺设计院述称：我方对于云梯公司的答辩意见以及证据的真实性无异议，对于涉案房屋购买的相关事实也无异议。我方与云梯公司是没有任何合同关系的，我们只是将原来的房产认购权转让给了原告，而且我们向颐和房产公司也开具了设计费发票。颐和房产公司也转换了原告的购房认购书，其也按一般购房程序收了房，现在原告申请办理房产证，我方认为是合理的。对于云梯公司跟广州资产公司之间的抵押问题，我方和原告都是不知道的。 经审理查明，被告云梯公司原名广州白云国际机场集团综合开发有限公司。2017年2月24日，第三人番禺设计院（乙方，认购方）与云梯公司（甲方，发展商）的代理方颐和房产公司签订《*山庄（原名*山庄）认购书》，约定：乙方向甲方认购*山庄E区G2栋1404号住宅，建筑面积106.74平方米，优惠后总房价为793954元，乙方须于签署认购书之日起七日内即2017年3月3日前付清全部房款。乙方在签署认购书时必须确定业主的人数及业主姓名。签署认购书后及签署《商品房买卖合同》前，要求更名（加名、减名、换名）、换房或改变付款方式，必须提出书面申请并获得甲方同意，并向甲方支付成交总房价1%的手续费，由于更改合同所引起的其它费用及责任概由乙方承担。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年12月31日前交付乙方使用。 同日，番禺设计院（乙方，买方）与云梯公司（甲方，卖方）的委托代理机构颐和房产公司签订《*山庄购房协议》（编号：0008001），约定：乙方向甲方购买广州市花都区梯面镇*山庄E区G2幢1404号房，该商品房作为在建商品房，建筑面积106.74平方米，按套出售，双方不因房屋的面积差异进行多退少补，总价款为793954元，甲方同意乙方在2017年3月3日前支付全部房价款793954元。鉴于本商品房所属项目因其他客观原因暂时不能与乙方签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续。在具备网签条件后，乙方须在收到甲方书面通知后的七天内与开发商及甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。乙方可在签订广州市房管局规定的网签合同版本前经书面申请并取得甲方同意后，可以更换上述房屋买受人的姓名。因更换房屋买受人姓名而产生的费用由乙方承担。上述更换姓名仅限于一次，且更换后的房屋买受人具备网签合同资格。在更换房屋买受人姓名时，房屋总价不变，房屋交易税费由网签合同版本上的买受人承担。乙方保证新的买受人在更名的同时与甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本，否则，甲方有权解除本协议，且乙方按房屋总价的20%向甲方支付违约金。甲乙双方或者甲方与乙方申请更名后的买受人签订《广州市商品房买卖合同》后，本协议自动失效，双方均按《广州市商品房买卖合同》的条款执行。后颐和房产公司向番禺设计院出具日期为2017年2月24日、金额为793954元的涉案房屋的购房款收据。 2017年5月22日，番禺设计院（甲方，出售方）与***（乙方，认购方）签订《*山庄E区G2幢1404号房屋转让协议》，约定：第一条甲方将因设计费抵扣而拥有的广州市花都区梯面镇*山庄E区G2幢1404号房（建筑面积为106.74平方米，开发商将提供的该房屋销售发票的楼价为793954元）转让出售给乙方。甲方转让给乙方的房屋价格为开发商将提供的该房屋销售发票额的价格，不再另外加价，即793954元。开发商的交楼时间为2018年12月31日。第二条乙方已经于2017年5月前向甲方支付定金20000元。乙方应在2017年6月25日前支付甲方转让房屋价格的20%；乙方应在2017年8月25日前支付甲方转让房屋价格的30%；乙方应在2017年10月25日前支付甲方转让房屋价格的30%；乙方应在2017年12月25日前支付甲方转让房屋价格的结余款项。乙方承诺自身或者其指定的购房者符合广州市有关住宅房屋购买的条件，具有购买资格。第三条甲方在收齐乙方向甲方支付的房屋转让款后一年内，帮助乙方办理有关转名手续，并协助乙方与开发商正式签订（网签）买房合同，索取购房发票。乙方如果能够提前在本协议第二条中限定的支付期限前向甲方交齐转让房屋款，甲方则提前帮助乙方办理有关转名手续。第四条若甲方根据楼市情况，今后整体调高因设计费抵扣而拥有的*山庄这一批（共计15套）房屋的转让价格，加价转让其余的房屋的销售价格，甲方不能改变本协议已经签订的该套房屋的转让价格。第五条违约责任。2、若乙方按期或提前支付给甲方房屋转让的全部款项后，非乙方自身原因的前提下，甲方未能按期帮助乙方与开发商正式签订（网签）买房合同。甲方向乙方双倍返还定金作为违约补偿，乙方之前已经交纳的房屋转让款甲方按照本金+银行活期利息退还乙方，本协议终止。 ***（乙方，认购方）与云梯公司（甲方，发展商）的代理方颐和房产公司曾签订《*山庄（原名*山庄）认购书》，约定：乙方向甲方认购*山庄E区G2栋1404号住宅，建筑面积106.74平方米，优惠后总房价为793954元，乙方须于签署认购书之日起七日内即2017年3月3日前付清全部房款。乙方在签署认购书时必须确定业主的人数及业主姓名。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年12月31日前交付乙方使用。该认购书载明的认购日期为2017年2月24日。 ***于2017年5月24日向番禺设计院支付20000元定金，于2017年6月28日、2017年8月30日、2017年10月31日、2017年12月24日分别向番禺设计院支付涉案房屋转让款160000元、240000元、240000元、133954元，至此共计交付给番禺设计院793954元。后颐和房产公司向***出具日期为2018年2月9日、金额为793954元的涉案房屋的购房款收据。 ***表示涉案房屋已实际交付其使用，并提供了以下证据用以佐证：1、颐和物业公司于2018年12月25日向***发出《入伙通知书》，该通知书告知***于2018年12月30日办理涉案房屋的收楼手续。2、颐和物业公司开具的涉案房屋2021年12月至2022年2月期间的管理费发票。3、日期为2021年12月5日的涉案房屋《住房维修资金缴款通知书》。云梯公司、番禺设计院对上述证据均无异议。广州资产公司认为上述证据不能证明涉案房屋已交付给***使用。***及其配偶***名下原有一套坐落地址为××房的房产，该房产于2019年6月被出售，现***、***及其儿子方梓熙名下在广州市查无不动产登记结果记录。 另查，广州资产公司（债权人）曾于2018年5月31日与云梯公司（抵押人）签订《抵押合同》，约定：鉴于债权人与债务人颐和地产集团有限公司（原债权人）、广州市*山庄房地产开发有限公司（债务人）于2018年5月31日签订《债权收购协议》，及债权人与债务人广州市*山庄房地产开发有限公司于2018年5月31日签订《债务重组合同》，为保障债权人在主合同项下债权的实现，抵押人以其合法拥有的抵押物为广州资产公司在主合同项下的全部权利设定抵押担保，担保范围为《债务重组合同》和《债权收购协议》约定的主债务。涉案房产属于该合同所涉抵押物范围。2018年6月30日，涉案的广州市花都区*山庄E区G2栋14层1404房办理了抵押登记，抵押人为云梯公司，抵押权人为广州资产公司，抵押状态为在建工程抵押，抵押方式为最高额抵押，抵押设立及登记时间为2018年6月30日，债权数额为3.3亿元。该房产于2022年2月15日被广州市中级人民法院以（2022）粤01执保2号查封文书查封，房产确权状态为未确权。 诉讼中广州资产公司表示涉案房产所涉抵押债务尚未全部清偿，云梯公司对此予以确认。云梯公司表示尚未与***签订正式的商品房买卖合同并办理网签备案手续。 以上事实，有《*山庄（原名*山庄）认购书》《*山庄购房协议》《*山庄E区G2幢1404号房屋转让协议》《入伙通知书》《住房维修资金缴款通知书》《抵押合同》、收据、付款凭证、不动产登记查册表、户口本、结婚证、不动产登记结果查询证明及当事人**等证据证实。 本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于第一、三项诉请，本院已作出（2022）粤0111民初10240号民事判决书作出处理，在此不再重复处理。针对第二项诉请，本院评析如下： ***与云梯公司的代理方颐和房产公司已签订的《*山庄（原名*山庄）认购书》，该认购书已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式等进行了明确约定，该认购书签订后，***已经支付了全部购房款，云梯公司也已履行主要义务，将涉案房屋交付给***使用多年，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会会议通过）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”***主张各被告为其办理涉案房产的不动产权过户手续，然本案证据显示该房产已经被其他法院另案查封，暂不具备过户条件，根据上述法律规定，***应当作为案外人主张权利。关于涉案房产抵押登记涂销事宜，应与上述过户事宜一并处理为宜，故本院依法驳回***就第二项诉请的起诉。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会会议通过）第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回原告***关于第二项诉讼请求（即要求广州云梯地产开发有限公司、广州颐和房产策划代理有限公司、广州资产管理有限公司为原告***办理广州市花都区*八街6号E区G2幢1404号房屋的涂销抵押手续及产权过户手续）的起诉。 原告***预交的受理费5669.77元（已扣减***预交的（2022）粤0111民初10240号民事判决书所涉的受理费200元）可依法向本院申请退回。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提出上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　　**增 二〇二二年六月十七日 书记员　　***