蔡某、杭州某某科技有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院 民事判决书 （2024）新0105民初5245号 原告（执行案外人）：蔡某，男，1984年5月16日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：***，新疆大典律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杭州某某科技有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区。 法定代表人：徐某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 被告（被执行人）：王某，男，1990年5月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 原告蔡某与被告杭州某某科技有限公司、王某案外人执行异议之诉一案，本院于2024年7月9日立案后，依法适用普通程序由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告蔡某及其委托诉讼代理人***，被告杭州某某科技有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告王某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡某向本院提出诉讼请求：1．请求停止对位于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街2800号御邸世家商住小区9栋住宅楼XXX室的执行，并解除上述不动产的查封措施；2．请求确认位于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街2800号御邸世家商住小区9栋住宅楼XXX室的房产归原告所有；3．被告承担本案的诉讼费、送达费、律师费。事实和理由：2023年3月6日，原告与被告王某及居间方新疆御源天晟房地产经纪有限公司乌鲁木齐分公司签订了《商品房买卖居间合同》，被告王某将位于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街2800号御邸世家商住小区9栋住宅楼XXX室以1,658,000元的价格转让给原告，王某解押后为原告办理产权过户登记手续。协议签订后，原告按协议约定分别于2023年3月6日、3月7日、6月9日分三次向王某支付了购房款1,258,000元，占购房总价款的76％。王某及居间方于2023年3月8日将诉争房产及水电燃气卡实际交付给原告合法占有，并进行装修、居住使用至今。经原告多次催办，因王某的原因一直未能为原告办理上述房产的过户登记手续。2023年8月29日，被告杭州某某科技有限公司申请诉前保全，贵院于2023年8月31日查封了原告购买的上述房产。原告得知情况后，向贵院提出书面执行异议，要求解除查封。2024年6月14日，贵院作出（2024）新0105执异54号执行裁定书，裁定驳回案外人蔡某的异议请求。综上，原告与被告王某在法院查封诉争房产前已经签订《商品房买卖居间合同》，且为双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。法院查封前原告已按买卖合同约定支付价款，并实际取得房产一直占有、使用至今，因被告王某原因未能办理产权过户登记，符合最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的规定，原告的合法权益应当获得保护。 被告杭州某某科技有限公司辩称，原告的诉讼超过法定期间。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。（2024）新0105执异54号执行裁定书作出时间是2024年6月14日，原告于2024年7月9日向贵院提起执行异议之诉，已经超出15日的法定期间。原告对人民法院查封登记在王某名下的不动产提出执行异议，解封前提是原告对案涉房产享有实体权利，根据原告事实理由部分所述，无法确认原告对案涉房产的实体权利，故原告提出解除查封的前提不存在，恳请法院驳回原告诉讼请求。根据不动产登记中心查询的查封信息，案涉房产有七项查封措施，说明王某就是产权所有人，所有对王某享有债权的债权人均可以采取查封措施维护自身权益，杭州某某科技有限公司在整个保全过程中不存在过错。关于第二项诉讼请求，与杭州某某科技有限公司无关。关于第三项诉讼请求，杭州某某科技有限公司不同意承担本案的诉讼费等费用。杭州某某科技有限公司在整个保全过程中不存在过错，案涉房产是否能够过户，杭州某某科技有限公司无法左右，杭州某某科技有限公司是按照法定程序采取保全措施，不应当承担诉讼费。杭州某某科技有限公司与原告之间不存在任何法律关系，也没有律师费的约定，故杭州某某科技有限公司不同意支付律师费。根据原告陈述，原告仅支付76％的房款，根据相关法律规定，原告申请执行异议的前提是全额支付房款或将剩余价款支付至法院账户，原告未全额履行支付义务，不具备排他执行的申请前提。并且原告对案涉房产现在不能确认他的实体权利，在没有实体权利前没有权利解除案涉房产的查封。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。 被告王某未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。被告王某未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。 原告蔡某针对其请求提交以下证据： 证据1．《商品房买卖居间合同》、2023年3月6日至7日蔡某与中介公司***微信聊天记录5页及蔡某与中介公司***微信聊天记录3页、2023年3月6-7日蔡某与王某微信聊天记录5页、《情况说明》、（2024）新0105执异54号执行裁定书，证明2023年3月6日，王某与蔡某在中介公司的撮合下对案涉房产达成购房合意，三方签订《商品房买卖居间合同》，蔡某向中介公司支付中介费16,580元、向王某支付购房首付款85.8万元，中介公司于2024年6月15日出具情况说明印证上述事实；三方签订《商品房买卖居间合同》后，法院于2023年8月31日对案涉房产进行查封。被告杭州某某科技有限公司对《商品房买卖居间合同》真实性、合法性、关联性均不认可，认为被告不是合同当事人无法确定真实性，且在原告提供的合同中第3.3款付款方式是手写付款方式，被告无法确认是否是后补的内容；对蔡某与中介公司***、***、王某微信聊天记录真实性、合法性认可，关联性及证明问题不认可，认为无法通过聊天记录证实原告与中介人员是针对案涉房产事宜的聊天，无法确认微信聊天主体就是被告王某，无法确认聊天记录与本案有关；对《情况说明》真实性、合法性、关联性均不认可，无法确认真实性；对（2024）新0105执异54号执行裁定书真实性、合法性、关联性均认可。本院对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。 证据2．2023年3月5日至4月7日蔡某与中介公司***微信聊天记录11页、2023年3月6日至7日蔡某与中介公司***微信聊天记录5页、2023年3月6日至4月25日蔡某与王某微信聊天记录6页、2023年3月7日至12月7日蔡某与施工人***（微信名冬天里的狼）微信聊天记录141页、《装修合同书》、2023年3月27日至4月6日蔡某与空调销售商***微信聊天记录16页、2023年4月29日至8月31日蔡某与欧铭雅木业***微信聊天记录38页、电卡、燃气卡、2023年3月27日至2024年6月电费、燃气费、水费、物业费凭证，证明2023年3月7日，经王某授权，蔡某取得案涉房产钥匙、电卡、燃气卡，通过中介公司已合法占有案涉房产，并于2023年3月7日至12月7日进行装修，并为案涉房产购买空调、购买木门、定制衣柜并安装使用，自2023年3月27日起，蔡某已经为案涉房产交纳相关电费、物业费等费用，合法占有使用案涉房产。被告杭州某某科技有限公司对上述微信聊天记录的真实性认可，合法性，关联性无法确认，认为无法通过聊天记录证实原告与中介人员及装修人员的聊天是就案涉房产事宜的聊天；对《装修合同》、案涉房产的电卡、燃气卡真实性、合法性、关联性均不认可，无法确认真实性，无法证实是案涉房产的电卡和燃气卡；对蔡某交纳电费凭证、水费真实性、合法性认可，关联性不认可，无法证明缴纳的款项用于案涉房产，物业费收据真实性、合法性认可，关联性不认可，物业费凭证上业主姓名是王某说明原告缴纳物业费案涉房产是王某的，且原告缴纳物业费时间在被告查封房产之后；停车费票据合法性认可，关联性不认可，无法证明缴纳的款项用于案涉房产。本院对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。 证据3．《商品房买卖居间合同》、2023年3月6日建行电子回单、2023年3月7日农行业务凭单、2023年3月7日王某出具的《收条》、2023年6月9日农行业务凭单，证明原告已按买卖合同约定支付购房款，并同意将剩余购房款按照法院的要求交付执行。被告杭州某某科技有限公司对《商品房买卖居间合同》真实性、合法性、关联性均不认可，认为合同付款方式是手写付款方式，被告无法确认是否是后补的内容；对建行电子回单、农行业务凭单真实性、合法性认可，关联性不认可，20万元付款不是原告本人付款是案外人付款无法确认款项的性质；对王某出具的《收条》真实性、合法性、关联性均不认可，无法确认真实性。本院对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。 证据4．2023年4月25日至12月26日蔡某与王某微信聊天记录13页、2023年6月9日至11月28日蔡某与中介公司***微信聊天记录4页、2023年6月16日至7月20日，蔡某与中介公司***微信聊天记录6页、2023年7月20日蔡某与中介公司***微信记录2页、《情况说明》，证明2023年4月25日至12月26日期间蔡某不断询问和催促王某办理案涉房产过户登记手续，不断向中介公司催促和询问案涉房产的过户登记事务和王某的下落，因王某未及时办理和涉诉及法院查封，导致案涉房产未能办理过户登记。杭州某某科技有限公司对蔡某与王某微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可，认为无法确认微信聊天主体就是王某，无法确认与本案有关；对蔡某与中介公司***、***、***微信聊天记录真实性、合法性认可，关联性不认可，认为无法通过聊天记录证实原告与中介人员的聊天是就案涉房产事宜的聊天；对中介公司《情况说明》真实性、合法性、关联性均不认可，无法确定真实性。本院对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。 被告杭州某某科技有限公司提交以下证据： 证据1．（2024）新0105执异54号执行裁定书、应诉通知书，证明裁定书的裁判日期是2024年6月14日，本案立案日期是2024年7月9日，原告诉讼超过法定15天期限。原告蔡某对真实性、合法性、关联性均认可，对证明目的不认可，原告是在裁定书做出的15天内提起的诉讼，经过乌鲁木齐市水磨沟区人民法院立案庭审核后缴纳的诉讼费。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。 证据2．不动产登记信息查询结果，证明截至2024年11月11日，案涉房产仍然登记在王某名下，根据不动产所有权以登记为准的原则，作为王某的债权人，海康公司有权向贵院申请保全查封债务人王某名下不动产；案涉房产有七项查封信息，说明所有对王某享有债权的债权人均可以采取查封措施维护自身权益，杭州某某科技有限公司在整个保全过程中不存在过错。原告蔡某对真实性、合法性、关联性均认可，对证明问题不认可。本院对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2023年3月6日，王某（甲方、出卖方）与蔡某（乙方、买受方）、新疆御源天晟房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《商品房买卖居间合同》，经新疆御源天晟房地产经纪有限公司提供居间服务，王某将位于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街2800号御邸世家商住小区9栋住宅楼XXX室出卖给蔡某，转让价格1,658,000元，建筑面积196.52平方米，不动产权证号为：新（2021）乌鲁木齐不动产权第XXXX号。合同3.3条约定付款方式为：经双方协商一致，甲方该房屋现属抵押状态，由甲方在2023年5月6日之前解押，乙方于2023年3月9日之前向甲方付足该房屋首付858,000元（乙方已于2023年3月6日向甲方支付20万元定金），剩余尾款80万元于甲方在2023年5月6日将该房解押后一次性付清办理过户手续；如因乙方不能一次性付清，则由丙方代办人员陪同办理手续后下账于甲方账户，甲乙双方均无异议。王某于2023年3月8日委托新疆御源天晟房地产经纪有限公司将案涉房产钥匙及水电燃气卡交付给蔡某，蔡某于2023年3月8日至12月7日对案涉房产进行了装修，交纳相关电费、水费、燃气费、物业费等费用，居住使用至今。 另查明，2023年3月6日，蔡某向王某转账支付20万元定金。2023年3月7日，蔡某向王某转账支付购房款658,000元，王某向蔡某出具《收条》载明收到首付款共计858,000元。2023年6月9日，蔡某向王某转账支付40万元。蔡某已向王某支付购房款共计1,258,000元。蔡某在庭审中同意将剩余40万元购房款按照法院要求交付执行。2025年1月16日，杭州某某科技有限公司向本院申请执行，案号为（2025）新0105执153号，蔡某于当日将案涉房产的剩余房款40万元交付本院。 另查明，自2023年4月25日起，蔡某催促王某办理案涉房产的解押和过户登记事宜。2023年8月29日，杭州某某科技有限公司申请诉前保全，本院于2023年8月29日作出（2023）财保480号民事裁定书，裁定：查封被申请人王某名下位于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街2800号御邸世家商住小区9栋住宅楼XXX室［不动产权证号：新（2021）乌鲁木齐不动产权第XXXX号］的房屋。该裁定作出后，本院执行部门于2023年8月31日查封了案涉房产，查封期限三年，自2023年8月31日至2026年8月30日。蔡某作为案外人对查封案涉房产提出书面异议，本院于2024年6月14日作出（2024）新0105执异54号执行裁定书，裁定驳回案外人蔡某的异议请求，本院于2024年6月26日向蔡某送达执行裁定书，蔡某对该裁定不服，提起本案诉讼。 另查明，根据乌鲁木齐市自然资源局不动产登记中心于2024年11月11日出具的《乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果》显示，案涉房产有七条查封信息，分别为：1．查封机关：乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，查封文号：（2023）新0105财保480号，查封起止日期：2023年8月31日至2026年8月30日。2．查封机关：乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，查封文号：（2023）新0105财保486号，查封起止日期：2023年8月31日至2026年8月30日。3．查封机关：乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，查封文号：（2023）新0105民初6761号之一，查封起止日期：2024年1月30日至2027年1月29日。4．查封机关：乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，查封文号：（2023）新0105民初6764号，查封起止日期：2024年1月31日至2027年1月30日。5．查封机关：乌鲁木齐市中级人民法院，查封文号：（2024）新01执447号，查封起止日期：2024年7月28日至2027年5月27日。6．查封机关：乌鲁木齐铁路中级人民法院，查封文号：（2024）新71执570号，查封起止日期：2024年7月5日至2027年7月4日。7．查封机关：杭州市富阳区人民法院，查封文号：（2024）浙0111执恢1865号，查封起止日期：2024年8月22日至2027年8月21日。 同时查明，本案庭审中，蔡某放弃主张送达费和律师费。 本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，本案的争议焦点为：1．蔡某提起本案诉讼是否超过法定期间；2．蔡某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益；3．蔡某能否确认为案涉房产的所有权人。 针对第一个争议焦点，关于蔡某提起本案诉讼是否超过法定期间的问题。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。本案中，本院对案涉房产进行保全措施后，蔡某作为案外人对查封案涉房产提出书面异议，本院于2024年6月14日作出（2024）新0105执异54号执行裁定书，裁定驳回案外人蔡某的异议请求，并于2024年6月26日向蔡某送达执行裁定书，蔡某于2024年7月9日提起本案诉讼，并未超过法定期间。 针对第二个争议焦点，关于蔡某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蔡某认为在案涉房产被人民法院查封前其已签订合法有效的房屋买卖合同、支付大部分房款且同意将剩余房款交付执行，已合法占有案涉房产，未办理过户登记是王某的原因所致，故对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。而杭州某某科技有限公司认为蔡某对执行标的提出的异议不符合上述四种情形，无法排除强制执行。根据双方的争议，蔡某对案涉房产是否享有民事权益，本院分析如下： 第一，案涉房产首次查封的时间为2023年8月31日，蔡某与王某签订房屋买卖合同的时间为2023年3月6日，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，且系在中介方的全程介入下签订合同并履行。据此，应当认定蔡某与王某在人民法院首次查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二，针对蔡某在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房产的事实，蔡某提交了与中介公司工作人员、王某本人的微信聊天记录以及案涉房产的电卡、燃气卡、2023年3月至今交纳电费、燃气费、水费、物业费的相关凭证，同时提交了对案涉房产进行装修的相关证据，能够证实蔡某自2023年3月8日即已占有使用房屋并支付案涉房产的相关费用。据此，本院认定在人民法院首次查封之前蔡某已合法占有了案涉房产。 第三，关于蔡某是否已支付全部房款的问题。蔡某提交的付款凭证及王某出具的收条可以证实蔡某已向王某支付购房款1,258,000元。蔡某与王某在房屋买卖合同中确认案涉房产属抵押状态，双方对付款时间、解除抵押和办理过户登记事宜进行了明确的约定，合同约定蔡某支付首付款858,000元，尾款80万元于王某在2023年5月6日将该房解押后一次性付清并办理过户手续。蔡某支付首付款后，王某未能在2023年5月6日之前解押，在此情况下，蔡某又于2023年6月9日向王某支付房款40万元，共支付房款1,258,000元，而王某仍未对案涉房产进行解押，蔡某在庭审中明确表示愿意将剩余房款40万元交付执行。因王某未能履行生效法律文书确定的付款义务，杭州某某科技有限公司于2025年1月16日向本院申请执行，执行案号为（2025）新0105执153号，蔡某已于该案立案当日将案涉房产的剩余房款40万元交付本院。据此，可以认定蔡某已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 第四，关于案涉房产是否系因买受人自身原因未办理过户登记的问题。根据双方签订的房屋买卖合同，王某应于2023年5月6日前对案涉房产进行解押，解押时蔡某付清房款，并办理过户登记，蔡某在此期限前后一直催促王某办理解押登记，而王某一直未予办理，2023年8月31日本院对案涉房产进行了查封，在案涉房产上存在司法查封的情形下已无法办理房屋过户登记手续。由此可见，双方虽未办理过户手续，但蔡某在合同履行过程中不存在任何违约行为，本案证据无法反映出案涉房产未办理过户登记系因蔡某自身原因导致，或在办理过户登记过程中存在过错，故本院认定案涉房产未办理过户登记并非因买受人蔡某自身原因导致。 综上，综合考虑交易安全、交易成本以及对一般买受人物权期待权的保护等因素，应当优先保护已经履行了全部合同义务的买受人的利益。案涉房产虽登记于王某名下，但蔡某对案涉房产提出的请求排除执行的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的四种情形，本院予以支持。 对于蔡某要求解除案涉房产的查封措施的诉讼请求，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”现案涉房产上存在7条查封信息，且系不同法院作出，根据上述规定，案外人执行异议之诉案件的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而对于执行行为及其依据的撤销或变更，则系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故对蔡某要求解除案涉房产的查封措施的诉讼请求，本院不予审查。 针对第三个争议焦点，关于蔡某能否确认为案涉房产所有权人的问题。 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”该规定确立了物权的公示公信原则，在法律上赋予物权登记的对抗效力。对于不动产物权的变动，除交付外尚需办理登记手续，对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属。本案中，蔡某与王某之间仅存在债权债务关系，蔡某无权直接依据房屋买卖合同诉请登记于王某名下的案涉房产的物权归其所有，对蔡某要求确认案涉房产归其所有的请求，本院不予支持。 综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条的规定，判决如下： 一、不得执行位于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街2800号御邸世家商住小区9栋住宅楼XXX室房产； 二、驳回原告蔡某要求确认位于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街2800号御邸世家商住小区9栋住宅楼XXX室的房产归其所有的诉讼请求。 案件受理费19,722元（原告蔡某已预交），由被告王某负担并于本判决生效后十日内直接支付于原告蔡某。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年一月十七日 书记员***