深圳市中科海信科技有限公司与深圳市劲光物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

文书内容 广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终382号 上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳市中科海信科技有限公司。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东华商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳市劲光物业管理有限公司。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**国，广东翰泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东翰泰律师事务所律师。 上诉人深圳市中科海信科技有限公司（以下简称中科海信公司）与被上诉人深圳市劲光物业管理有限公司（以下简称劲光物业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初12373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中科海信公司上诉请求：1、撤销(2017)粤0307民初12373号判决第六项;2、改判劲光物业公司向中科海信公司赔偿厂房装修损失588342.34元;3、改判劲光物业公司向中科海信公司赔偿搬迁费、拆迁费共33000元:4、改判劲光物业公司向中科海信公司赔偿因临时搬迁厂房产生的经营损失646348.21元;5、本案的一、二审全部诉讼费用均由劲光物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定中科海信公司实际装修支出难以确定，属于事实认定错误，与客观事实不符。关于装修损失，中科海信公司己提供《工程施工合同》及《工程结算清单》，可初步证明装修工程总价为966662.41元，一审法院认定“原告提供的工程施工合同系与东莞市XX装饰有限公司签订，且银行转账付款凭证显示的对方均不是东莞市XX装饰有限公司，故原告的证据不足以证明其装修支出”与事实不符。中科海信公司提供的转账付款凭证显示对方虽然和东莞市XX装饰有限公司有所出入，但在庭审过程中已对付款事实和方案做了明确阐述，系因案外人刘X龙挂靠于东莞市XX装饰有限公司，案外人刘X龙以东莞市XX装饰有限公司名义与中科海信公司签订《工程施工合同》并提供装修服务，关于付款事宜，系因出于刘X龙和东莞市XX装饰有限公司的安排和要求才分别向不同的主体进行支付。一审法院仅以中科海信公司向不同主体支付款项这一表象即认定中科海信公司装修损失无法确定，属于事实认定错误，与客观事实不符。中科海信公司虽向不同的主体进行了支付，但其支付产生的法律基础均是《工程施工合同》，其向不同主体支付的金额均是装修支出。 二、一审法院认定“原告对装修损失拒绝进行评估，故无法认定原告实际装修损失高于合同约定的违约金损失”属于举证责任分配错误，过分加重了中科海信公司的举证责任。1、中科海信公司在一审审理过程中己提交证据证明装修支出，己完成了举证责任。在一审审理过程中，中科海信公司己提交了包括《工程施工合同》、《工程结算清单》、收款收据、银行电子回单、发票等证据材料，前述材料己经可以证明中科海信公司本案厂房装修实际支付了装修费用，中科海信公司的举证责任已经完成。2、劲光物业公司对装修损失的金额认定存在异议，应当由劲光物业公司举证证明，而不应由中科海信公司承担举证责任。在中科海信公司己初步完成举证责任证明装修实际支出和损失的情况下，劲光物业公司对装修支出和装修损失金额存在异议，应当由劲光物业公司对其异议承担举证责任，并申请评估鉴定机构对相应装修损失进行评估，而不应由中科海信公司提出评估申请。3、本案涉案房屋的装修已实际完成，相关装修费用支出也为客观事实，一审法院在审理过程中如对装修损失认定存在疑问的，也可依职权对装修损失进行评估，而不是加重中科海信公司的举证责任。 三、因劲光物业公司违约行为导致中科海信公司产生各项损失，劲光物业公司应承担违约责任。因劲光物业公司违约行为，导致中科海信公司停工近一个月的时间未能正常展开生产经营，进而导致中科海信公司作为卖方延迟交货需向案外人承担违约责任，同时因临时搬迁厂房产生搬迁费及拆迁费。相关损失均已实际发生，劲光物业公司的违约行为给中科海信公司造成了巨额的损失，依据法律规定和合同约定，劲光物业公司应当对此承担赔偿责任。 劲光物业公司辩称：一、坚持一审的答辩意见。二、中科海信公司主张的装修损失证据不足，原审判决对此没有认定符合法律规定。首先，中科海信公司提供的《工程施工合同》、《工程结算清单》是中科海信公司与案外人东莞市XX装饰有限公司之间签订，劲光物业公司并非该合同当事人，其真实性无法确认。工程价款属于施工合同的必备条款和核心内容，《工程施工合同》对此没有明确约定明显有违常理，其真实性存疑。其次，中科海信公司提供的由案外人东莞市XX装饰有限公司出具的三份《收款收据》均无相应银行转账凭证予以印证，不能证明三份《收款收据》项下付款的真实性，及与本案的关联性；中科海信公司提供的其分别向案外人深圳市XX建材有限公司转账的两张电子回单；向案外人深圳市XX五金装饰材料有限公司转账的三张电子回单和向案外人周X、向案外人刘X龙转账的四张电子回单；向案外人刘X龙转账的两张电子回单，上述电子回单记载的收款人均不是东莞市XX装饰有限公司，不能证明中科海信公司向东莞市XX装饰有限公司支付《工程施工合同》、《工程结算清单》项下工程款的事实。据此中科海信公司提供的《工程施工合同》、《工程结算清单》是否实际履行无法确认。三、原审判决举证责任分配合法，并无不当。首先，中科海信公司提供的证据不能证明其实际装修损失，视为没有举证。此时中科海信公司并没有完成举证义务，并不能导致举证责任的转移。根据谁主张谁举证的原则，中科海信公司为装修实际损失仍然负有举证责任，原审法院为了查明事实当庭依法行使释明权，当中科海信公司明确拒绝申请工程价款司法鉴定，应当承担不利后果。其次，申请鉴定属于当事人的诉讼权利，是否行使由当事人自行决定。原审法院作为居中裁判的司法机关，在履行释明义务之后依职权启动司法鉴定评估程序于法无据，中科海信公司认为原审法院没有启动评估程序加重举证责任是对举证责任分配的错误理解。四、中科海信公司主张的经营损失与本案事实不符，且无有效证据证明，缺乏法律依据，原审判决对此没有进行认定并无不当。综上，中科海信公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。 中科海信公司向一审法院提出诉讼请求：1、劲光物业公司向中科海信公司返还保证金114000元；2、劲光物业公司向中科海信公司赔偿违约金76000元；3、劲光物业公司向中科海信公司赔偿厂房装修损失588342.34元；4、劲光物业公司向中科海信公司赔偿设备、物料搬迁费、拆迁费共33000元；5、劲光物业公司向中科海信公司赔偿因临时搬迁厂房产生的经营损失646348.21元；6、劲光物业公司承担本案诉讼费用。 劲光物业公司反诉请求：1、中科海信公司支付劲光物业公司2017年3月份租金38000元及违约金1539元（从2017年3月16日起，以38000元为基数，按每日万分之三计算，暂计至2017年7月28日，应计至债务清偿之日止）；2、中科海信公司支付劲光物业公司2017年4月份半个月租金19000元及违约金592.8元（从2017年4月16日起，以19000元为基数，按每日万分之三计算，暂计至2017年7月28日，应计至债务清偿之日止）；3、中科海信公司支付劲光物业公司水电费6987元；4、本案反诉费由中科海信公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月4日，中科海信公司与劲光物业公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：中科海信公司向劲光物业公司租赁位于深圳市龙岗区XX工业厂区X栋X层XX号厂房，面积为1900平方米，月租金为38000元，租赁期限为2年，自2016年8月6日至2018年6月30日，劲光物业公司应于2016年7月6日前向中科海信公司交付房屋（装修期一个月）。劲光物业公司交付房屋时，中科海信公司向劲光物业公司支付三个月租金为保证金，共计114000元。水电费由中科海信公司承担，水费每吨6.3元，水损按实际用量的4%计算，电费每度1.5元，电损按4%分摊。中科海信公司应在每月15日前（节假日顺延）向劲光物业公司交纳租金及相关费用（劲光物业公司仅收银行回单）。同时合同中对提前解除合同的违约责任进行了约定：劲光物业公司违反合同约定提前解除合同收回房屋的，应全额退还中科海信公司保证金，并应赔偿中科海信公司两个月租金的违约金。中科海信公司违反合同约定提前解除合同的，应提前一个月书面向劲光物业公司申请，并支付劲光物业公司两个月租金作为违约金。 合同签订后，劲光物业公司依约将涉案房产交付给中科海信公司承租使用，中科海信公司于2016年7月12日向劲光物业公司支付了租赁保证金114000元。2017年2月20日，劲光物业公司向包括中科海信公司在内的XX工业区X栋各厂家发出一份《通知》，内容为：劲光物业公司接到工业区业主通知，因工业区拆迁改造需要收回该厂房，前面X到X栋厂房4月份全部清空，为免影响各厂家的正常营业，请厂家尽快找到厂房也在4月底前搬走，请在接到通知后尽快做好准备，其他相关补偿与劲光物业公司商讨。 庭审中，中科海信公司称其实际使用涉案房产至2017年5月16日，中科海信公司确认未向劲光物业公司交纳2017年3月至4月15日的租金、水电费未交付。根据劲光物业公司提供租金通知单显示，2017年2月份电费1699元、水费132元，3月份电费2828元、水费183元，4月份电费2025元、水费120元，但4月份的租金通知无中科海信公司方的签字确认。双方均确认自2017年4月15日起中科海信公司直接向房产业主的代表***交纳租金和水电费。 中科海信公司对其主张的损失，分别提供如下证据材料：一、中科海信公司提供一份其于2016年7月15日与案外人东莞市XX装饰有限公司签订的《工程施工合同》，合同内容为东莞市XX装饰有限公司对涉案房产进行装饰施工，但合同中未明确工程造价。中科海信公司提供一份《工程结算清单》，以证明工程总价为966562.41元。中科海信公司提供东莞市XX装饰有限公司出具3张收款收据，收据显示分别于2016年7月17日、9月12日、11月25日收到中科海信公司装修款10万元、15万元、10万元，但三笔款项无银行转账记录。中科海信公司提供银行电子回单显示：中科海信公司于2016年7月25日、29日向案外人深圳市XX建材有限公司支付装修材料费5万元、85970元，中科海信公司于2016年8月11日、18日、30日向案外人深圳市XX五金装饰材料有限公司支付装修材料费86088元、42665元、40000元，中科海信公司于2016年9月27日至2017年3月14日6次向案外人刘X龙付款共计184939.06元。二、2017年5月22日，***出具一份《验收条》，内容为中科海信公司已搬迁出涉案厂房，现场垃圾清理已符合验收标准，由收租方***验收确认，清理3000元。2017年5月23日，中科海信公司通过银行转账向***支付了清理费3000元。三、中科海信公司提供一张网上银行电子回单及发票，以证明其于2017年5月24日向深圳市同城蚂蚁搬迁有限公司支付搬运费30000元。四、中科海信公司提供《中科海信公司5月份员工工资单》、《中科海信公司5月份员工住房补助》、网上银行电子回单，以证明其于2017年6月15日支付5月份员工工资269255.41元、住房公积金27652.80元。五、中科海信公司提供其于2017年1月15日与案外人丹***电器实业发展有限公司签订的《采购合同》、运输单，拟证明其因劲光物业公司提前解除合同导致无法按计划进行生产经营，无法按时交付货物，需对采购方承担违约金349440元，但中科海信公司未提供因该合同而向案外人支付违约金的证据。中科海信公司庭审中确认经营损失包括员工工资、住房公积金及采购合同违约金。 另说明，1、关于装修费用，中科海信公司在庭审中明确表示不申请评估。2、涉案房产的房产证登记业主为XX画框（深圳）有限公司和深圳市龙岗区布吉街道雪象社区XX居民小组，劲光物业公司称其系与案外人深圳市XX物流有限公司签订的承租合同而向中科海信公司转租涉案房产。 一审法院认为，中科海信公司与劲光物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，劲光物业公司依约将房产交付给中科海信公司承租使用，截止2017年2月20日之前双方均正常履行合同。劲光物业公司于2017年2月20日向中科海信公司发出《通知》，以涉案工业区业主拆迁改造而须收回厂房为由，通知中科海信公司于4月底前搬离。该行为可认定为系劲光物业公司违约提前单方解除租赁合同，应由劲光物业公司承担违约责任。因双方在合同中对于提前解除的违约责任已进行明确约定。根据约定，劲光物业公司违反合同约定提前解除合同收回房屋的，应全额退还中科海信公司保证金，并应赔偿中科海信公司两个月租金的违约金。故劲光物业公司应退还中科海信公司保证金114000元及赔偿违约金76000元。关于中科海信公司主张的损失问题，一审法院逐项分析认定如下：一、关于装修损失，中科海信公司提供的工程施工合同系与东莞市XX装饰有限公司签订，且银行转账付款凭证显示的对方均不是东莞市XX装饰有限公司，故中科海信公司的证据不足以证明其装修支出，而中科海信公司又拒绝对装修损失进行评估，故无法认定中科海信公司实际装修损失高于合同约定的违约金损失，故对中科海信公司的装修损失请求，一审法院不予支持。二、关于经营损失，首先，员工工资及住房公积金属中科海信公司正常经营支出，中科海信公司要求劲光物业公司赔偿，依据不足，一审法院不予支持。其次，中科海信公司向采购合同采购方实际交货的时间为2017年5月12日，而中科海信公司自认其使用涉案厂房至2017年5月16日，故中科海信公司主张因搬迁厂房而影响生产及交货，依据不足。同时中科海信公司也未提供证据证明因迟延交货而承担了违约责任，故中科海信公司主张的经营损失，一审法院不予支持。三、关于设备搬迁费及清洁费33000元，中科海信公司虽然提供了银行转账记录及发票等证实该项支出。但因合同约定及一审法院前述认定违约金为76000元，中科海信公司的该项损失并未超过合同约定违约金，故对该项请求不另行支持。对于劲光物业公司的反诉请求，一审法院分析认定如下：一、关于租金及水电费，中科海信公司确认未交纳该费用，故中科海信公司应向劲光物业公司支付2017年3月至4月15日期间的租金57000元及2017年2月、3月的水电费4842元。而2017年4月份的水电费通知单因未经中科海信公司签字确认，劲光物业公司未提供其他证据予以证明，故该项费用不予支持。二、逾期支付租金的违约金，因劲光物业公司于2017年2月20日单方提出解除合同，属先行违约，中科海信公司迟延交纳租金符合情理，故劲光物业公司要求中科海信公司支付逾期违约金，一审法院不予支持。 据此，一审法院判决：一、劲光物业公司于判决生效后十日内返还中科海信公司租赁保证金114000元。二、劲光物业公司于判决生效后十日内赔偿中科海信公司违约金76000元。三、中科海信公司于判决生效后十日内支付劲光物业公司2017年3月至4月15日期间租金57000元。四、中科海信公司于判决生效后十日内支付劲光物业公司2017年2月至3月期间水电费4842元。五、上述第一、二、三、四项相互抵扣后，劲光物业公司应于判决生效后十日内赔偿中科海信公司128158元。六、驳回中科海信公司的其他诉讼请求。七、驳回劲光物业公司的其他反诉请求。上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8960元及财产保全费5000元，反诉案件受理费726元，合计14686元，由中科海信公司负担12000元，由劲光物业公司负担2686元。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审审理中，中科海信公司提交两份新证据，一、《武器装备科研生产单位三级保密资格证书》，证明中科海信进行了装修。因军工保密资格涉及军事秘密所以没有提交相应证据。二、刘X龙、深圳市XX五金装饰材料有限公司、深圳市XX建材有限公司出具的情况说明，以证明中科海信公司支付了装修款。同时，中科海信公司在二审审理中提出对装修进行鉴定的申请。对此，劲光物业公司对上述证据的“三性”均不予认可。并且不同意中科海信公司提出的鉴定申请。 本院认为，涉案房屋有产权证书。故中科海信公司与劲光物业公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，双方签订的合同合法有效，双方均应依约行事。 本案争议的焦点为劲光物业公司应否赔偿中科海信公司厂房装修损失、搬迁费、迁拆费以及搬迁厂房产生的经营损失费。对于上述主张，一审法院询问中科海信公司是否进行装修损失评估，中科海信公司不同意评估，现在二审审理中申请评估，本院不予支持。 从双方合同约定看，劲光物业公司将厂房出租给中科海信公司，给予一个月的装修期，因此，可以认定中科海信公司对涉案厂房进行了装修。对此，中科海信公司提交其与东莞市XX装饰有限公司签订的工程施工合同及工程结算清单，以证实双方之间的装修关系。并提供了公司出具的收款收据。因上述款项没有银行转账记录，本院无法确认其真实性，故对于中科海信公司上述主张，证据不足，本院不予采信。中科海信公司于2016年9月27日至2017年3月14日6次向案外人刘X龙付款共计184939.06元。对上述款项虽然刘X龙在二审中向本院出具情况说明，但因其未出庭作证，本院无法判断该情况说明的真实性，因此，中科海信公司对于该款项的主张，本院不予支持。 中科海信公司还提交了其于2016年7月25日、29日向案外人深圳市XX建材有限公司支付装修材料费5万元、85970元的银行转账凭证，中科海信公司于2016年8月11日、18日、30日向案外人深圳市XX五金装饰材料有限公司支付装修材料费86088元、42665元、40000元的转账凭证，上述款项共计304723元，上述款项有转账凭证为证，且中科海信公司进行了装修，故本院对中科海信公司的该项主张予以支持。中科海信公司与劲光物业公司签订的租赁合同，租赁期限从2016年8月6日起至2018年6月30日止。故应按照二年租期平均折旧的方式确定劲光物业公司应向中科海信公司赔偿装修费。即每月装修折旧为12696.8（304723÷24个月）元。中科海信公司于2017年5月16日搬离涉案厂房，其实际使用厂房时间为2016年8月6日至2017年5月15日，共9月。即除去9个月的折旧计算，劲光物业公司应向中科海信公司赔偿装修费为190452（12696.8×15个月）元。中科海信公司提交向劲光物业公司***通过银行转账支付的迁拆费3000元以及通过银行转账向搬运公司支付的搬运费30000元，搬运公司亦开具发票，上述款项共计33000元，该款项系中科海信公司因劲光物业公司单方解除合同后实际发生的费用，且有相应证据证实，故对中科海信公司的该项上诉请求，本院予以支持。综合上述款项，劲光物业公司应向中科海信公司赔偿装修费、迁拆费及搬运费共计223452（190452+33000）元。 至于中科海信公司上诉请求劲光物业公司支付经营损失，本院不予支持。其理由与一审法院一致，本院不再赘述。 双方合同约定，劲光物业公司违反合同约定提前解除合同收回房屋的，应赔偿两个月租金的违约金。该约定的违约金系违约解除合同后，对中科海信公司的赔偿。因本院对于中科海信公司主张的装修费、迁拆费以及搬运费均予以支持，已超过合同约定的违约金，故中科海信公司请求劲光物业公司支付两个月租金的违约金，本院不予支持。对一审法院的该判项，本院予以纠正。 综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，但对实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）**规定，判决如下： 一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初12373号民事判决第一、三、四、七项； 二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初12373号民事判决第二、五、六项； 三、深圳市劲光物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市中科海信有限公司装修费、迁拆费及搬运费共计223452元。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 四、驳回深圳市中科海信有限公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费8960元、保全费5000元，共计13960元，由深圳市中科海信有限公司负担10729元，深圳市劲光物业有限公司负担3231元；反诉案件受理费726元，由深圳市中科海信有限公司负担600元，深圳市劲光物业有限公司负担126元；二审案件受理费16209.21元，由深圳市中科海信有限公司负担13513.21元，深圳市劲光物业有限公司负担2696元。 审判长　唐　　　　毅 审判员　曹　　　　静 审判员　蔡　 妍　 婷 二〇一八年三月十四日 书记员　***（兼） 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。