深圳市某某文化发展有限公司与深圳市某某市规划建筑设计股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市龙岗区人民法院 民事判决书 （2020）粤0307民初24003号 原告：深圳市某某文化发展有限公司，住所地深圳市龙岗区布 法定代表人：贺某。 委托诉讼代理人：袁某某，湖南见田律师事务所律师。 被告：深圳市某某市规划建筑设计股份有限公司，住所地深圳市龙岗区 法定代表人：张某某。 委托诉讼代理人：敖某，广东生龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾某，广东世超律师事务所律师。 原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 本案的相关情况 一、原告诉请:1.判令被告继续履行原被告之间签订的租赁合同（租赁租金按实测租赁面积计算）；2.判令被告退还自2015年8月21日至2020年5月31日止多收取原告的租金、空调费及管理费合计419954.7元及利息（利息按照合同约定的每日0.1%计算，自2015年8月21日开始计算，直至付清日止）；3.本案诉讼费由被告承担。 二、被告答辩称，1.当事人双方是依据建筑面积计付租金的，而不是以实际使用面积（实用面积）为计租标准。2.原告对承租物业的实际使用面积是完全知悉的，且多年来均按照约定的计租方式缴付租金。3.原告单方委托的测量公司不具有相关资质，且极其不专业，其出具的《房屋面积测算成果报告书》不具备证据效力。4.就原告主张的空调费及管理费，被告并非适格被告。 三、2015年7月21日，被告作为甲方（即出租方）、原告作为乙方（即承租人）签订了《某某市大厦租赁合同书》，双方约定：1.乙方向甲方承租位于深圳市龙岗区，建筑面积295平方米。2.租赁期限自2015年8月21日起至2020年8月20日止。3.2015年8月21日至2016年8月20日，物业租金为每月平方米60元，月租金合计17700元。自2016年8月21日起，以上年租金为基数，每平方米租金逐年递增5%，直至本合同租约期满为止。管理费按该物业的建筑面积计取，每月每平方米6.50元，共计1917.5元。中央空调费按该物业的建筑面积295平方米计算，每月平方米16元，共计4720元。4.乙方须在签署本合同的同时一次性向甲方交付相当于所租物业2个月租金的租赁保证金35400元。乙方须于接收该物业前向物业公司一次性交付相当于2个月管理费和中央空调费的管理保证金13275元。5.除首期租金外，乙方须于每月5日前向甲方缴清当月的全额租金。6.立约双方特此签署本租赁合同书并皆完全确认及同意上述所有合同条款。上述合同附件有物业所在楼层平面位置图等。 2015年7月21日，被告将涉案房屋交付给原告使用。截止至一审庭审辩论终结之日，原告已向被告付清2020年1月20日以前发生的的租金。原被告确认，自涉案合同开始起租之日即2015年8月21日起至2020年1月20日止，原告共计向被告支付租金1023042.3元（2015年8月21日至2016年8月20日，每月租金为17700元；2016年8月21日至2017年8月20日，每月租金为18585元；2017年8月21日至2018年8月20日，每月租金为19514.25元；2018年8月21日至2019年8月20日，每月租金为20487.75元；2019年8月21日至2020年1月20日，每月租金为21511.40元）。 原被告确认，被告于2020年4月3日向原告发出合同期满不再续租的函，原告已收到该函件。原告称因被告切断了涉案房屋的水电，导致涉案房屋空置无法使用；被告称因原告在其发函催缴水电费及房租后，仍拖欠费用，因此其书面函告原告解除租赁关系要求其自行搬离，其不清楚涉案房屋是否有停水停电的情形。 四、2015年7月21日，原告与案外人深圳市某某市物业管理有限公司签订了《某某市大厦物业管理服务协议》。双方约定：深圳市某某市物业管理有限公司提供物业服务，原告向该物业公司按照所租赁的建筑面积295平方米缴纳管理费及中央空调费，物业管理费为6.5元/月.平方米，中央空调费为16元/月.平方米。 上述合同签订后，原告向案外人深圳市某某市物业管理有限公司按月交纳了涉案物业的管理费及中央空调费，案外人深圳市某某市物业管理有限公司也就此向原告开具了发票。 五、涉案房屋所在的某某市大厦已办理房产证，产权人为深圳市某某市规划建筑设计股份有限公司，建筑面积为10973.62平方米。不动产权证附记处载明：登记面积不包括配套设施、架空、地下室、人防报警间9384.57平方米，配套设施建成后不得从事营利性经营、不得转让。涉案408号房屋无独立的房产证。 原告自行委托广州某某工程咨询有限公司对涉案房屋的套内面积进行测绘，测量结果为208.578平方米。原告要求以此面积核算应缴纳的租金及被告应向其退回的租金、空调费管理费。 后经本院释明，原告向本院申请对涉案房屋的建筑面积进行测绘，本院予以准许，并依法委托广东某某房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行测绘。被告未能在规定的期限内提交鉴定所需证据，且原告称其无力负担鉴定费，故经本院释明，被告向本院申请对涉案房屋的建筑面积及公摊率进行测绘，本院予以准许，并再次依法委托广东某某房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行测绘，被告为此花费测绘费55000元。广东某某房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作出测绘成果报告书，报告书载明：经原被告双方负责人对涉案408号房屋指认确定及现场实测，确认408号房屋的套内建筑面积为215.0967平方米、建筑面积为281.4134平方米、公摊率为30.8311%，某某市大厦建筑面积为27829.2588平方米。 原告就上述鉴定结论提出异议，要点为1.配套设施为非营利性建筑面积，现将其归入营利性出租的公摊面积，纳入了公摊率计算，不具有合法性；2.建筑夹层属于整栋大厦的公共配套建筑设施，其建筑面积属于公摊面积，本次司法鉴定测绘到某某市大厦的两个夹层被加建为该栋大厦的第11、12层；3.某某市大厦的登记建筑面积与测量所得的建筑面积相差巨大，真实性无法认可；4.未列明套内面积数据的详细来源、仅直接给出了各层的公有面积未进行详细说明；5.测绘报告未依据SZJG22-2015进行测量和制作报告。上述测绘公司对此复函称：1.其依据GB/T17986-2000进行测绘计算，与SZJG22-2015并无冲突；2.其依据现场实测得出某某市大厦的总建筑面积及涉案房屋套内面积，数据准确真实。原告对测绘机构的书面回复仍有异议，认为上述测绘成果报告书不能作为认定案件事实的依据。 六、本院依据原告申请调取了某某市大厦的《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》及《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，原被告对上述证据的真实性均予以认可。另外原告还向法院申请调取某某市大厦的全部租赁合同等证据，因该证据与本案无关，本院不予准许。原告提交了龙岗区规划土地监察局出具的《关于某某市大厦投诉问题的答复意见书》，该意见书载明：贺某、王某某反映的“1.报建10层，现改为12层；2.五层架空停车库被改建为办公室和商铺；3.多层存在架空花园及活动室等被改建和各层等”的问题，要求处理，答复如下：因涉及建筑面积较大且时间跨度大，案情较为复杂，目前已立案调查。 以上查明的事实，有《某某市大厦租赁合同书》、《费用通知书》、缴费记录单、房屋租赁面积图纸、房产证等证据及当事人陈述予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。 判决结果 本院认为，关于本院委托的测绘机构出具的《测绘成果报告书》的合法性问题。原告对该测绘报告书提出了多处异议，测绘机构一一回复并详细说明理由和依据；原告提出的异议没有法律依据，本院不予支持；故本院采信上述《测绘成果报告书》的测量结论，确认某某号房屋的套内建筑面积为215.0967平方米、建筑面积为281.4134平方米、公摊率为30.8311%，某某市大厦整栋建筑面积合计27829.2588平方米。 关于原告与被告签订的租赁合同的法律效力问题。被告系案涉某某室房屋所在楼栋的登记权利人，其有权出租案涉房屋。被告不动产权登记证上登记某某市大厦建筑面积为10973.62平方米，虽与测绘报告载明的整栋建筑面积27829.2588㎡存在差异，但案涉房屋仅系整栋建筑中的一套房屋，其所处的面积现无证据显示均为违法建筑，故本院认为从鼓励交易原则出发应当认定案涉租赁合同为有效合同。现双方合同期已满，被告不同意续租，故本院对原告的要求继续履行合同不予支持。 关于案涉房屋的租金计算标准问题。原被告在《某某市大厦租赁合同书》中约定的某某房的建筑面积为295平方米，本院委托的测绘机构出具的测量结论281.4134平方米，实际建筑面积与双方约定的建筑面积存在差异。原告应当向被告返还其多收取的租金47117.5元【（1-281.4134平方米÷295平方米）×1023042.3元】，被告多收取原告租金给原告造成了损失，应当支付相应的损失，根据案情，本院酌定被告应当向原告支付利息损失（以47117.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自原告起诉之日即2020年7月7日起计算至被告还清上述款项之日止）。 原告系与案外人深圳市某某市物业管理有限公司签订了《某某市大厦物业管理服务协议》，并在其中约定了其缴纳空调费及物业管理费的义务，其在实际履行过程中也系向上述案外人支付了空调费及管理费。本案被告并非上述合同的相对方，原告起诉被告要求返还空调费、管理费及违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告深圳市某某市规划建筑设计股份有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告深圳市某某文化发展有限公司租金47117.5元及利息利息损失（以47117.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自原告起诉之日即2020年7月7日起计算至被告还清上述款项之日止）。 二、驳回原告深圳市某某文化发展有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费5795.72元（原告已预交），由原告承担5445.72元，由被告承担350元。鉴定费55000元，被告已付测绘机构，由被告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年六月十八日 书记员***