4879苏州优拓实业有限公司与通用（福建）电梯有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市吴江区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)苏0509民初4879号

原告（反诉被告）苏州优拓实业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇汾湖村5组。

法定代表人徐巧荣，总经理。

委托诉讼代理人卢德利，江苏剑桥人律师事务所律师。

委托诉讼代理人周有星，江苏剑桥人律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）通用（福建）电梯有限公司，住所地福建省莆田市仙游县经济开发区。

法定代表人陈庆镰，董事长。

委托诉讼代理人洪秋生，福建泓源律师事务所律师。

委托诉讼代理人万晓松，福建泓源律师事务所律师。

原告苏州优拓实业有限公司（下称优拓公司）与被告通用（福建）电梯有限公司（下称通用公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理，被告通用公司于2017年7月10日向原告优拓公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2017年8月10日作出（2017）苏0509民初2059号民事判决，被告通用公司因不服该判决，向江苏省苏州市中级人民法院（下称苏州中院）提起上诉，苏州中院以原审认定事实不清为由于2018年3月27日作出（2017）苏05民终9832号民事裁定，撤销本院判决，发回重审。本院于2018年4月28日立案受理，依法由审判员陈晓君、审判员姚民、人民陪审员仓公鼎组成合议庭，适用普通程序于2018年7月23日公开开庭进行了审理，原告优拓公司的委托代理人卢德利、周有星，被告通用公司的委托代理人万晓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告优拓公司诉称：2016年3月18日，优拓公司与通用公司签订一份《厂房租赁合同》，主要约定：优拓公司将位于苏州市吴江区5000平方米的厂房（下称案涉厂房）出租给通用公司，租期3年（2016年4月18日至2019年4月17日），年租金60万元，即月租金5万元，租金每半年支付一次，提前30日支付，逾期30日未付的，优拓公司有权终止合同，合同有效期内，任何一方未履行本合同的任何一项条款均被视为违约，一方违约必须支付另一方违约金（3个月租金）作为赔偿。合同签订后，优拓公司依约向通用公司交付了案涉厂房，但通用公司仅支付了5个月（2016年4月18日至2016年9月17日）租金25万元。由于通用公司未按约支付租金已构成违约，因此，现要求判令：1.通用公司支付2016年9月18日至2016年10月17日期间的租金5万元及违约金15万元；2.本案诉讼费用由通用公司承担。

被告通用公司答辩并反诉称：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，优拓公司有义务向通用公司交付租赁物，通用公司在合同签订当日交付25万元后，优拓公司一直未将案涉厂房交付给通用公司，根据相关法律规定，通用公司无需支付剩余租金；优拓公司作为出租方未提供案涉厂房的产权信息，无法确认本案合同的效力以及本案的主体资格，即使优拓公司享有相关权利，主体适格，如果认定通用公司存在违约，优拓公司主张的违约金也过高要求调整，违约金不得超过实际损失之上的30%。综上，要求驳回优拓公司的诉讼请求。由于合同签订后，通用公司已向优拓公司支付了5万元定金和20万元租金，而优拓公司未将案涉厂房交付给通用公司，并擅自将该厂房另行出租给他人，已构成根本违约，因此，通用公司向优拓公司提起反诉，要求判令；1.解除优拓公司与通用公司2016年3月18日签订的《厂房租赁合同》；2.优拓公司双倍返还定金10万元；3.优拓公司返还租金20万元；4.优拓公司支付违约金15万元；5.反诉诉讼费用由优拓公司承担。

反诉被告优拓公司辩称：通用公司提出的反诉请求已超过答辩期的规定。案涉厂房已交付，优拓公司在2016年8月23日向通用公司寄出了一份《房租费用催缴通知》，合同在2016年的8月25日就已经解除。请求驳回通用公司的反诉请求。

本院经审理查明：双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认：2016年3月18日，优拓公司（出租方、甲方）与通用公司（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，主要约定：一、甲方将案涉厂房租赁给乙方使用，面积5000平方米（共计16跨），另该厂房南侧部分空地免费给乙方使用，搭建费用由乙方自理；二、乙方租用该厂房期限为3年（自2016年4月18日至2019年4月17日止），免租期为2016年3月18日至4月17日；三、厂房租金按建筑面积为10元/平方米/月，年租金为60万元；四、双方签订合同时，乙方向甲方支付定金5万元，待房东把厂房交付乙方，甲方应将定金转为首次租金……；五、付款方式：乙方应每6个月支付一次租金，提前30天支付，逾期30天未付的，甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权力；六、甲方将厂房出租给乙方做厂房使用……；七、甲方为乙方提供用电用水……；八、乙方应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备……；九、合同期内乙方必须依法经营……；十、租赁期间，如遇政府有新的规划，需要征用土地动迁厂房时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前三个月通知乙方……；十一、未经甲方书面同意，乙方不得将出租厂房全部或部分转租给他人……；十二、合同有效期内，任何一方未履行本合同的任何一项条款均被视为违约，一方违约必须支付另一方违约金（叁个月租金）作为赔偿。上述合同落款处，甲方栏中加盖有优拓公司公章，并有翁金根代表签字确认，乙方栏中加盖有通用公司公章，并由通用公司法定代表人陈庆镰签字。

2016年3月18日、4月20日，通用公司法定代表人陈庆镰向优拓公司合同代表翁金根分别转账5万元、20万元。

2016年8月23日，优拓公司发给通用公司一份《房租费用催缴通知》，载明：“按照我们2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》，贵公司付了25万房租截止到2016年8月18日已到期。提前一个月支付房租，你应该要于2016年8月18日前付5万元，于2016年9月18日前付2016年10月18日至2017年4月18日的叁拾万元整。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，我方会默认您为单方面违约，并会将该房屋转租他人，由此引发的一切后果和损失由承租方承担”。2016年8月25日，通用公司签收了上述通知。

2013年11月4日，苏州市吴江区人民政府颁发的吴国用（2013）第1101287号国有土地使用权证上载明：土地使用权人为优拓公司，坐落于黎里镇汾湖村5组。2015年4月23日，苏州市吴江区住房和城乡建设局颁发的苏房权证吴江字第××号房屋所有权证上载明：房屋所有人为优拓公司，坐落于黎里镇汾湖村5组，总层数1层，建筑面积10159平方米。2016年11月9日，案涉厂房已由优拓公司出租给第三方上海湘吉展览展示服务有限公司和上海磊佳展览展示有限公司使用，租期自2016年12月20日起至2022年12月20日止，租金为每平方建筑面积135.135元，年租金71万元，租赁建筑面积5180平方米。承租方于2016年11月9日向优拓公司支付了半年房租和押金41.5万元。

以上事实，有优拓公司提供的国有土地使用权证、房屋所有权证、《厂房租赁合同》、银行交易凭证、《房租费用催缴通知》、EMS快递单、优拓公司与案外人签订的《厂房租赁合同》、网银交易凭证，通用公司提供的案涉厂房照片、本院调取的邮件投递信息及庭审笔录予以证实。

本案当事人争议的焦点是：一、优拓公司是否向通用公司履行案涉厂房交付义务？二、案涉厂房租赁合同是否解除？三、本案违约责任应如何确定。

关于争议焦点一：优拓公司是否已将案涉厂房交付给通用公司的问题。

优拓公司主张已将案涉厂房交付给通用公司，为此，提供了如下证据材料：1、2018年5月24日优拓公司委托诉讼代理人卢德利向徐马荣所做的谈话笔录、徐马荣的身份证复印件、付款凭单。在谈话笔录中，徐马荣称由其承接案涉厂房的隔断工程，2016年3月至4月，优拓公司要将南面大车间一部分出租给福建一家电梯公司，因该车间很大，而那家电梯公司只要部分厂房，故优拓公司找其做个隔断，记得在做隔断时，那家电梯公司已经买了些家具和办公桌搬进来了，徐马荣还帮那家电梯公司搬过办公家具；付款凭单上记载：时间：2016年5月4日，受款人：徐马荣，付款用途：南北车间封段，金额：54210元。以证明优拓公司为了交付案涉厂房叫徐马荣做了厂房隔断，徐马荣在施工过程中还帮通用公司搬运过办公家具之事实。2、2018年5月28日董冬生出具的《情况说明》，载明：本人董冬生系中国电信江苏分公司吴江支公司的电信宽带安装工（工号SZ750036），2016年5月左右，本人接受公司指派到优拓公司替一新开用户安装电信宽带，位置在优拓公司南面厂房西半角，在安装过程中，本人与安装用户谈话时得知，他们租这个厂房是用来做电梯生意的，当时，整个厂房还是空的，没有机器设备，里面只有一些办公家具，本人经常到优拓公司帮一些用户维修，看到这个电梯公司一直空着，直到2016年年底，这个车间又换了一家新公司，那家新公司的电信宽带也是本人负责安装的，半年多时间连着装了二次宽带，所以印象比较深刻。以证明通用公司委托电信公司安装宽带之事实；3、照片打印件，图中显示屋内摆放有一整套木质单人沙发、三人沙发、茶几、花架。以证明通用公司留置于案涉厂房内还有一套办公家具之事实。优拓公司认为：双方租赁事宜是由优拓公司厂长袁建明与通用公司姓王的办事员（手机号码177××××8113）联系的，在2016年3月12日左右，优拓公司以口头交待的方式将案涉厂房交付给了通用公司，当时，案涉厂房是空的，在场人员有优拓公司厂长袁建明、门卫、优拓公司叫来做厂房隔断的徐马荣、通用公司姓王的办事员及通用公司方其他人员，嗣后，通用公司不仅叫人安装了宽带，还在办公区域内添置了部分家具，因此，优拓公司已将案涉厂房交付给通用公司。经质证，通用公司对上述证据均不予认可，证据1中徐马荣的身份证、付款凭单都是复印件，谈话笔录是否系原件也无法确认，且没有形成时间、地点，也无记录人签名，形式上不合法，内容也不能反映优拓公司已将涉案房屋交付给通用公司，徐马荣并非本案当事人，对案涉厂房的交付与否根本无从知晓，即使该谈话内容是真实的，徐马荣只是说租给福建一家电梯公司，其指向也不明，另徐马荣所述的时间在2016年3月、4月，与约定的交付时间2016年3月18日不符，且徐马荣作为证人应出庭作证；证据2是否系原件无法判断，对于董冬生，通用公司并不认识，也无法确认其是否为电信公司人员，该《情况说明》并没有体现出优拓公司已将案涉厂房交付给通用公司，且宽带业务办理与否与案涉厂房的交付没有必然联系；证据3不能证明上面的桌椅为通用公司所有，也不能证明该桌椅系通用公司放置在案涉厂房内。

通用公司主张优拓公司未将案涉厂房交付给通用公司，为此，提供了2017年4月左右拍摄于案涉厂房内的照片。通用公司认为：对于案涉厂房的交付，优拓公司应承担举证证明责任，现优拓公司所举证据不能证明其已将案涉厂房交付给通用公司，从上述照片可以看出，案涉厂房由他人在使用，由此也可证明优拓公司并未将案涉厂房交付给通用公司。经质证，优拓公司对上述证据真实性没有异议，案涉厂房确实又租赁给他人，但发生在2016年8月23日优拓公司发出《房租费用催缴通知》之后，因通用公司未在指定期间支付租金，合同已解除，优拓公司有权将案涉厂房再行出租。

本院于2018年8月17日向优拓公司合同签订人翁金根、业务经办人袁建明进行询问调查，翁金根陈述：其是优拓公司股东的法定代表人，通用公司通过一个中介公司介绍带陈庆镰到我们公司来找袁厂长磋谈，谈好之后我在合同上签字，签合同时有一女的，陈老板说是他的老婆。合同签订以后陈老板付了5万元定金。厂房车间有1万多平方米，他只要一半，在其支付5万元定金后我们就叫徐老板将厂房做了隔断。所以合同给了一个月的免租期，让其布置电路之类的基础设施。对方买了一套办公沙发搬进厂房车间里的小房间，并已经来了一个小伙子办理宽带进行办公。钥匙在签合同之后就给了对方公司的，否则对方无法进入办公。后袁厂长说租金支付了20万，再后来就一直没有付租金，后来袁厂长就一直催他们付款，我听说对方老板和袁厂长说其因为资金问题，银行贷款贷不下来，开厂的事情要拖一拖。听袁厂长说对方公司准备开电梯厂，生产电梯。我们公司还向对方发了催款通知，但是对方还是没有付。房租是2016年3月18日签合同时就支付了5万，4月18日就开始计算租金了，4月20日付了20万，我们在8月18日发了一个租金费用催缴通知书，9月18日应该支付第二期租金。厂房原来未租给被告之前是是空的，一共一万个平方米，我们自己只用了几百平方米，绝大部分是空着的。对方公司提出只租一半就够了并要求做个隔断。我们再租给其他人的时候已经很晚了，当时催缴发函时已经明确给被告方说了。袁厂长有次给我打电话说有人来搬沙发了，我说他们没有付租金不能给他们搬，现在还在我们办公室放着，一套沙发一共有十几件还有几个花架。

袁建明陈述：通用公司总厂在福建，通过苏州顶梁房地产经纪公司介绍，要到这边来做组装车间和仓库。合同签订以后，先付5万元定金才做隔断，我在4月18日要租金，对方在4月20日支付20万。一万多平方米的车间都是空着的，对方只要一半，对方仅搬进了沙发，办公桌椅是我们借给对方公司的，两间仓库的钥匙我是在签合同的时候就交给对方，当时老板陈庆镰在场，钥匙是姓王的人拿的，没签字，姓王的大概办公了2个月左右。我们4月20日以后一直在问对方要租金，中介也在帮我们问对方要租金，对方以各种理由没有付，然后8月份我发了催款函。发了函之后的大概一星期左右对方老板给我打电话说对方因为贷款办不下来不能再租了，大概在8月底左右姓王的人带了一辆卡车来搬家具，电脑资料都拿走了，家具没让对方拿走，一直被我们扣着，2016年的11月份电话都打得通，现在没打过了。我之前的手机上有和陈庆镰、姓林的老板娘和姓王的通话和微信聊天记录，但是那个手机坏了，一直没修好。

本院认为：《厂房租赁合同》中没有约定案涉厂房的交付时间、交付方式，优拓公司主张双方以直接交钥匙的简便方式交付并无不妥。优拓公司是否实际交付了案涉厂房，可从以下方面予以判断：合同约定免租期自合同签订之日2016年3月18日起至2016年4月17日止，而通用公司除了合同签订当日支付了5万元定金，还于2016年4月20日免租期届满后向优拓公司支付了20万元租金，根据合同约定，待房东甲方把厂房交付承租方乙方，甲方应将定金转为首次租金。如果免租期满，通用公司未接收到厂房，通用公司完全可以拒付租金。优拓公司2016年8月23日发出《房租费用催缴通知》，载明优拓公司收到了通用公司的25万元租金，通用公司收到该通知后未提出异议。从租赁合同签订后至2017年2月优拓公司向法院起诉索要欠付租金和要求支付违约金前，未有证据显示通用公司就未接收到案涉厂房提出过异议主张，也未有证据显示通用公司接收并占有使用案涉厂房存在任何障碍。双方之间的租赁合同成立并生效，约定一个月的免租期到期后，租期开始计算，租赁合同进入全面履行阶段，通用公司支付了应支付的6个月租金中的5个月租金，又不存在阻却租赁合同履行的障碍，结合本案其它证据，可认定优拓公司已向通用公司履行了交付厂房的义务。通用公司以双方未办理书面厂房交付手续即否定交付事实的存在，理由不成立。

关于争议焦点二，案涉厂房租赁合同是否解除的问题。

优拓公司认为：其于2016年8月23日向通用公司发通知要求通用公司于2016年8月18日前付欠付的5万元，于2016年9月18日前付2016年10月18日至2017年4月18日的30万元，如果优拓公司未在上述规定时间内收到足额的租金，优拓公司会默认通用公司为单方面违约，并会将该厂房转租他人，由此引发的一切后果和损失由承租方承担。后因通用公司未支付租金，合同已解除，优拓公司遂将厂房租赁于他人。

通用公司认为：由于合同签订后，通用公司已向优拓公司支付了5万元定金和20万元租金，而优拓公司未将案涉厂房交付给通用公司，并擅自将该厂房另行出租给他人，已构成根本违约，因此，通用公司反诉要求判令解除优拓公司与通用公司2016年3月18日签订的《厂房租赁合同》。

本院认为：《厂房租赁合同》约定承租方应每6个月支付一次租金，提前30天支付，逾期30天未付的，甲方有权终止合同。通用公司于2016年3月18日和4月20日分别支付了5万元定金和20万元租金，根据合同约定5万元定金转租金，通用公司应于2016年4月18日支付25万元租金，故通用公司欠付5万元租金。同时按照合同约定通用公司应于2016年9月18日前支付下6个月的租金，经优拓公司于2016年8月23日发通知催要后仍未支付，构成根本违约。根据合同约定，通用公司逾期30天未付租金，优拓公司有权解除合同。优拓公司2016年8月23日通知中明确如通用公司未按约定支付2016年10月18日起算的6个月的房租，视为通用公司单方面违约，其会将该房屋转租他人。也就是说如果通用公司拒付租金构成违约，届时双方租赁合同解除。因此优拓公司的通知内容一为催收租金，二为行使合同解除权。该通知虽于2016年8月25日到达通用公司，但该解除合同的行为附有期限，即至该期租赁期限届满时。双方第一期6个月的租赁合同至2016年10月17日到期，因通用公司拒付租金，故双方签订的《厂房租赁合同》已于2016年10月18日解除，本院对优拓公司行使解除权的行为予以确认，对通用公司反诉要求以优拓公司违约为由解除合同的请求不予支持。

关于争议焦点三，关于本案违约责任应如何确定的问题。

优拓公司认为：根据合同约定，违约方必须支付另一方3个月租金的违约金作为赔偿。故要求通用公司支付2016年9月18日至2016年10月17日期间的租金5万元及违约金15万元。

通用公司认为：优拓公司存在根本违约要求优拓公司双倍返还定金10万元，返还租金20万元，支付违约金15万元。如果认定通用公司存在违约，优拓公司主张的违约金也过高要求调整，违约金不得超过实际损失之上的30%。

本院认为：通用公司在合同期内拒付租金构成根本违约，应承担支付相应违约责任。关于租金支付，通用公司应按合同约定于2016年4月18日支付25万元租金，但通用公司只支付了20万元租金，欠付5万元，在2016年8月23日优拓公司催款后仍未支付，属于违约，故通用公司应向优拓公司支付租金5万元。关于违约金支付，合同约定违约方须向守约方支付3个月租金的违约金，通用公司认为约定的违约金过高要求调整，本院认为，优拓公司业务经办人袁建明的陈述，2016年8月份发了催款函之后的大概一星期左右，通用公司老板给其打电话说因为贷款办不下来不能再租了，大概在8月底左右姓王的人带了一辆卡车来搬家具，电脑资料都拿走了，家具没让他们拿走。说明优拓公司在2016年8月底已知晓通用公司不再租赁案涉厂房，其可提前招募新的承租人缩短房屋空置期以减损，后优拓公司于2016年11月9日将案涉厂房出租于他人，租期6年，年租金71万元，新承租人于2016年11月9日向优拓公司支付了半年房租和押金41.5万元。综合考虑合同履行和优拓公司的损失情况，本院酌定通用公司向优拓公司支付违约金5万元。

综上，本院认为：优拓公司与通用公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。优拓公司将案涉厂房交付给通用公司，通用公司作为承租方应按约履行支付租金义务，通用公司欠付租金5万元应予支付，因通用公司拒付下一期租金，优拓公司有权根据约定解除合同。双方签订的《厂房租赁合同》已于2016年10月18日解除。因通用公司违约，根据合同约定和本院酌定，通用公司应向优拓公司支付违约金为5万元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：

一、被告通用（福建）电梯有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州优拓实业有限公司租金人民币50000元。

二、被告通用（福建）电梯有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州优拓实业有限公司违约金人民币50000元。

如果被告通用（福建）电梯有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回反诉原告通用（福建）电梯有限公司的反诉请求。

本诉案件受理费4300元，由原告苏州优拓实业有限公司负担2000元，由被告通用（福建）电梯有限公司负担2300元，被告通用（福建）电梯有限公司负担之数于本判决生效之日起十日内直接交付原告苏州优拓实业有限公司，原告苏州优拓实业有限公司已预交案件受理费7800元中的3500元本院予以退回，其余部分本院不予退回；反诉案件受理费4025元，由反诉原告通用（福建）电梯有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。

审　判　长　　陈晓君

审　判　员　　姚　民

人民陪审员　　仓公鼎

二〇一八年十月十七日

书记员钱雪春