张某某、山东德信建设集团股份有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省莱州市人民法院 执行裁定书 （2023）鲁0683执异10号 异议人（案外人）:张某某，男，1970年2月2日出生，汉族，住济南市。 委托代理人：***，山东元资律师事务所律师。 申请人：山东德信建设集团股份有限公司。住所地：烟台市。 法定代表人：王某某，董事长。 委托代理人：***，系公司职工。 被申请人：莱州仁诚置业有限公司。住所地：莱州市。 法定代表人：***，董事长。 委托代理人：***，系公司员工。 本院在审理原告山东德信建设集团股份有限公司（以下简称：德信公司）与被告莱州仁诚置业有限公司（以下简称：仁诚置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张某某于2023年2月28日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人提出异议请求：解除莱州市人民法院（2021）鲁0683民初1378-1号民事裁定对位于莱州市城区南阳河南街2177号12幢1-101室、1-202室、2-502室、22幢2-102室共四套单元楼房的查封。事实与理由：法院查封的上述四套楼房已于2018年9月25日经潍坊市中级人民法院调解抵顶给施工人山东长箭建设集团有限公司（以下简称：长箭公司），长箭公司又将该债权转让给分包工程的张某某，张某某与仁诚置业公司签订了四套楼房的商品房买卖合同，办理了网签，仁诚置业公司也开具了收款收据，且于2021年10月12日将涉案楼房的钥匙交给张某某，张某某缴纳了垃圾清运费、物业费、水电费等费用。2021年12月3日，仁诚置业公司出具证明证实涉案楼房未能办理房产登记手续是因仁诚置业公司造成的，而非张某某的原因。故涉案楼房属异议人所有，法院查封错误，请求予以解除查封。 申请人德信公司辩称，异议人的请求不成立。1、异议人主张的案涉四套楼房均属于德信公司施工的云峰壹号一期工程；该工程项目于2018年6月30日竣工验收，2019年末2020年初转为现房销售，完全可以办理不动产权证，是因异议人原因未办理过户手续；2、虽然异议人与仁诚置业公司签订了商品房买卖合同，但在2021年被法院查封前网签合同未办理备案，也未办理物权预告登记，房产权利人一直登记为仁诚置业公司；3、异议人在楼房被查封后于2021年10月21日才办理钥匙领取手续、相关费用的缴纳，且不能证明异议人实际合法占有了涉案楼房；4、仁诚置业公司在2021年10月12日才开具涉案楼房的收款收据，证明异议人未按照商品房买卖合同支付价款。故涉案楼房不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案楼房属于仁诚置业公司，应驳回异议人的异议请求。 被申请人称，异议人所述属实，涉案四套楼房的确抵顶给了异议人，并签订了合同、办理了网签，法院查封错误。 异议人为支持自己的主张，向本院提交了以下证据： 1、莱州市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果》四份，证明4套涉案楼房被查封情况； 2、和解协议、潍坊市中级人民法院（2018）鲁07民初388号民事调解书、部分卷宗复印件，证明长箭公司以工程款从仁诚置业公司抵顶了包括涉案四套楼房在内的五套楼房的事实； 3、债权转让协议打印件一份，证明长箭公司于2018年8月20日将依据388号调解书和解协议，将取得的五套涉案楼房转让给张某某； 4、张某某与仁诚置业公司签订的商品房买卖合同四份； 5、2021年10月12日仁诚置业公司给张某某出具的收款收据打印件四份，证明张某某已结清四套楼房的房款； 6、收款收据打印件7份，证明2021年10月12日异议人取得楼房钥匙，缴纳装修押金、垃圾清运费、物业费、水电费等费用； 7、楼房网签合同备案查询证明一份，证明上述四套房已作网签； 8、仁诚置业公司出具的证明一份，证明未办理产权过户登记非异议人原因。 经质证，申请人对上述证据的真实性无异议，但认为证据1涉案楼房均登记在仁诚置业公司名下，没有预告登记信息，所以四套房产并非异议人所有；对证据2的证明内容有异议，认为虽然达成调解协议，但长箭公司未取得涉案楼房的所有权；对证据3证明内容有异议，认为转让协议签订时所涉的五套楼房尚未抵顶给长箭公司，该公司无权处分；对证据4认为合同第8条约定出卖人应当在2018年10月30日前交付房产，在仁诚置业公司未按时交房的情况下，买受人未对仁诚公司提起任何异议，应视为异议人放弃权利的表现，而且在2021年2月20日查封房产前已具备办理不动产权证的条件，异议人怠于行使权利，应承担相应后果；对证据5、6认为均系在房产查封后办理的；对证据7认为查询证明说明四套房产虽作了网签但未备案，不取得物权效力；对证据8证明内容不认可，认为自2018年8月8日起至2021年2月20日前，有同一栋楼的其他房产已进行了备案登记并办理了不动产权证。 被申请人对上述证据均无异议。 经审查查明，2009年9月9日，长箭公司承包了潍坊沃华房地产开发有限公司（以下简称：沃华公司）开发的潍坊万合华庭住宅小区部分住宅及车库工程；2012年10月15日，长箭公司承包了潍坊虞清商厦置业发展有限公司（以下简称：虞清公司）发包的潍坊虞清商厦工程。工程结束后，沃华公司和虞清公司均欠付工程款。2017年4月26日，长箭公司与沃华公司、虞清公司、仁诚置业公司签订《担保支付合同》，约定仁诚置业公司对沃华公司和虞清公司欠付工程款3000万元和违约金承担连带保证责任。因三公司均未按合同约定的期限付款，长箭公司于2018年6月26日向潍坊市中级人民法院起诉。该案审理过程中，四方于2018年8月8日自行达成和解协议。2018年9月25日，潍坊市中级人民法院作出（2018）鲁07民初388号民事调解书，载明当事人自愿达成和解协议如下：“一、截止2018年6月30日前三被告（沃华公司、虞清公司、仁诚置业公司）欠原告（长箭公司）本金750万元，原告同意以被告仁诚置业公司开发的位于莱州市城区XX街XX号下列五套楼房及配套车位抵顶750万元：1、住宅12-1-101，预测面积313.64平方米，储藏室编号12-12，预测面积37.68平方米，及配套车位。2、住宅12-1-202，预测面积142.77平方米，储藏室编号12-26，预测面积40.99平方米，及配套车位。3、住宅12-2-502，预测面积181.65平方米，储藏室编号12-14，预测面积40.27平方米，及配套车位。4、住宅22-2-102，预测面积313.8平方米，储藏室编号22-25，预测面积40.34平方米，及配套车位。5、住宅3-3-102，预测面积112.08平方米，储藏室编号3-07，预测面积17.9平方米，及配套车位。……” 异议人张某某系长箭公司的工程分包人。2018年8月20日，长箭公司与张某某签订债权转让协议，将上述和解协议中约定的以五套楼房及配套车位抵顶750万元的债权转让给张某某。2018年8月28日，张某某与仁诚置业公司分别签订《商品房买卖合同》，约定张某某购买仁诚置业公司所建的莱州市XX区XX街XX号12幢1-101室、1-202室、2-502室、22幢2-102室、3幢3-102室楼房，并办理了网签登记。2021年10月12日，仁诚置业公司出具了上述五套楼房的房款收据，并将涉案楼房的钥匙交给张某某。当日，张某某缴纳了五套楼房的装修押金、垃圾清运费、物业费、水电费等费用。2021年12月3日，仁诚置业公司出具证明，证明因仁诚置业公司原因未能办理不动产权登记。 另，本院在审理原告德信公司与被告仁诚置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，德信公司于2021年2月8日提出财产保全申请，本院于当日作出（2021）鲁0683民初1378-1号民事裁定，裁定冻结仁诚置业公司的银行账户存款2300万元或查封其相应价值的财产。2021年2月20日，本院作出（2021）鲁0683执保509号协助执行通知书，对仁诚置业公司名下预售许可证号为莱房售字第000397号、位于城区XX街XX号12幢1-101室、1-202室、2-502室、22幢2-102室等楼房实施了查封。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定:“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法（2017年修订）第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案中，申请人德信公司因建设工程施工合同纠纷提起诉讼并申请财产保全，涉案楼房不属双方争议的标的，案外人张某某以在本院查封涉案楼房前已签订合同、交付房款并已实际占有为由提出执行异议，属于基于实体权利对被保全财产提出的异议。因此，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修订）第二百二十七条的规定审查处理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”根据上述规定，仁诚置业公司应为涉案四套楼房的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的楼房；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，异议人虽然在人民法院查封之前与开发商仁诚置业公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同的订立是基于长箭公司与沃华公司、虞清公司、仁诚置业公司之间的工程款抵账行为，异议人受让了部分债权，故合同基础是以物抵债协议，不能体现异议人与仁诚置业公司买卖楼房的真实意思表示，且异议人并非购买涉案四套楼房用于居住，不享有基于消费的优先权，故不符合上述规定第（二）项的条件；其次，双方办理的网签登记不同于预告登记，不具有物权效力；第三，涉案四套楼房在本院查封之前并没有交付。综上，异议人不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）张某某的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月二十九日 书记员***