某某、山东德信建设集团股份有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省莱州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）鲁0683执异121号 异议人（案外人）:***，男，1980年2月5日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 委托代理人：***，山东平鼎律师事务所律师。 申请执行人：山东德信建设集团股份有限公司。住所地：烟台市芝罘区西南河路318号。 法定代表人：***，董事长。 委托代理人：**一、***，系公司职工。 被执行人：莱州**置业有限公司。住所地：莱州市文峰路街道南阳河南街2177号。 法定代表人：亓战峰，董事长。 委托代理人：**二，该公司实际控制人。 本院在审理原告山东德信建设集团股份有限公司（以下简称：德信公司）与被告莱州**置业有限公司（以下简称：**置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2021年2月8日作出（2021）鲁0683民初1378-1号民事裁定及（2021）鲁0683执保509号协助执行通知书，查封了**置业公司名下证号为鲁（2019）莱州市不动产权第0××2号、位于城区南阳××街××号××及云峰壹号小区房产33套。案外人***针对查封其中的第25-1-201号、32-1-201号楼房（以下简称案涉楼房）于2022年10月20日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人***提出异议请求：解除莱州市人民法院（2021）鲁0683民初1378-1号民事裁定对案涉楼房的查封。事实和理由：案涉楼房已经于2019年10月16日以工程款抵房的形式抵顶给烟建集团第二工业设备安装有限公司(以下简称烟建集团)，烟建集团又抵顶给了异议人。2019年10月16日，异议人与**置业公司签订了二份《商品房买卖合同》，并已经备案登记。案涉楼房属异议人所有，法院查封错误，请求解除查封。 申请执行人辩称，案涉楼房并未办理所有权过户登记，依据《民法典》第209条的规定，异议人仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有楼房的所有权；案涉楼房为工抵房，异议人不能提交售房发票，没有证据证明其已实际支付房款，也未合法占有该房产；异议人一次性购买多套房产，不符合系用于居住且买受人名下无其他用于居住的楼房的情形；(2018)最高法民终1075号民事判决书明确指出:不动产买卖人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上,前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效，该案不符合上述条件。而且未办理过户登记既有开发商自身的原因，但更重要的原因系异议人为便于出售取得投资收益，避免二手房交易带来的高额税费，异议人的多套楼房证明其明显是为了出售，并不是为了居住。综上，异议人的异议申请不成立，应予驳回。 被执行人称，异议人所述属实。因欠付烟建集团建设工程价款，**置业公司将案涉楼房抵顶给烟建集团，烟建集团又抵顶给为其具体施工的异议人并通知了**置业公司。**置业公司已与异议人签订《商品房买卖合同》并作了备案登记，案涉楼房属于异议人所有。 为支持自己的主张，异议人向本院提交了以下证据： 1.**置业公司与烟建集团于2019年10月16日签订的《工程款抵房协议》及二期小房工程款抵房明细表各一份，证明**置业公司将案涉两套楼房及储藏室以2168510元抵顶给烟建集团； 2.烟建集团与***于2019年10月16日签订的协议书一份，证明烟建集团将案涉两套楼房及储藏室以2168509.68元抵顶给异议人； 3.烟建集团出具的《协助办理楼房更名联系函》，证明烟建集团告知**置业公司，已将抵顶的案涉楼房转售给***； 4.《商品房买卖合同》两份，证明异议人与**置业公司签订了案涉楼房买卖合同的事实。 申请执行人没有发表质证意见。 被执行人**置业公司对异议人的上述证据无异议。 经审查查明，**置业公司开发建设了位于莱州市城区南阳××街××号××号楼盘。申请执行人德信公司承建了二期的23＃、25＃、31＃、32＃号楼主体及车库施工，烟建集团对二期的消防工程进行了施工，异议人***为消防工程的具体施工人。因**置业公司欠付烟建集团施工费，双方于2019年10月16日签订了《工程款抵房协议》，以云峰壹号二期25-1-201、32-1-2-1号两处楼房及25-119、32-137两处储藏室抵顶工程款2168510元。因烟建集团欠付异议人施工费，同日，烟建集团又与异议人签订协议书，将上述抵顶的楼房及储藏室以2168509.68元的价格抵顶给异议人。2020年3月20日，烟建集团给**置业公司出具了《协助办理楼房更名联系函》，注明已将抵顶的案涉两处楼房及储藏室转售给异议人，要求协助办理相关手续。**置业公司与异议人签订了相关楼房和储藏室的《商品房买卖合同》二份，并进行了网签备案登记。 另查明，本院在审理原告德信公司与被告**置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，德信公司于2021年2月8日提出财产保全申请，本院于当日作出（2021）鲁0683民初1378-1号民事裁定，裁定冻结**置业公司的银行账户存款2300万元或查封其相应价值的财产。同年2月20日，本院作出（2021）鲁0683执保509号协助执行通知书，查封了**置业公司名下证号为鲁（2019）莱州市不动产权第0××2号、位于城区南阳××街××号××及包括第25-1-201、32-1-2-1号楼房在内的云峰壹号小区房产33套。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定:“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法（2017年修改）第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案中，德信公司以因建设工程施工合同纠纷提起诉讼并申请财产保全，案涉房产不属双方争议的标的，案外人***以在本院查封案涉楼房前已签订合同、交付房款并已备案为由提出执行异议，属于基于实体权利对被保全财产提出的异议。因此，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年12月24日修改）第二百三十四条的规定审查处理。 烟建集团与**置业公司签订的《工程款抵房协议》是在施工结算完成后，对工程欠款的清偿方式，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在违反善意第三人或者他人各方权益的情形，故合法有效。烟建集团对获得的抵债楼房有处分权利，其又将楼房抵偿给具体施工的异议人，双方于同日签订的协议书亦合法有效。**置业公司根据烟建集团出具的《协助办理楼房更名联系函》，同意并与异议人签订了二份《商品房买卖合同》且进行了网签备案登记，故异议人对案涉楼房享有受让的权利。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中，德信公司、烟建集团均对**置业公司享有优先受偿的建设工程价款请求权，权利序位相同，但**置业公司将案涉楼房抵偿给烟建集团早于本院查封，故异议人***享有排除本案执行的权利，其异议理由成立，本院予以支持。 异议人系以以物抵债的方式获得案涉楼房，其并非购房消费者，申请执行人以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件相抗辩不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 中止本院（2021）鲁0683民初1378-1号民事裁定对登记在被执行人莱州**置业有限公司名下、位于莱州市文峰路街道南阳××街××号××号小区××幢××**××号××幢××**××号**楼房的查封执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　卫　伟 审判员　　王　朗 二〇二二年十一月十日 书记员　　杨　睿