中诚建筑设计有限公司与上海红双喜股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）中诚建筑设计有限公司。 法定代表人***。 委托代理人***，上海欧博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）上海红双喜股份有限公司。 法定代表人***。 委托代理人人***，上海天铭律师事务所律师。 上诉人中诚建筑设计有限公司（以下简称中诚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海红双喜股份有限公司（以下简称红双喜公司）系位于上海市制造局路XXX号房屋权利人。双方当事人于2008年9月签订《上海市房屋租赁合同》，由中诚公司承租上述258号房屋4楼（名义层5楼）02－03和05－08室，租赁的系争房屋建筑面积合同约定为825.50平方米（最终面积以房地局测绘为准），租赁期自2008年12月15日至2013年12月5日，前2年月租金为人民币（以下币种均为人民币）67，794元，第三年起每两年递增10%，中诚公司须于应交房租月10日前支付租金，逾期支付则每逾期1日须按日租金0.5%支付违约金；另支付保证金67，794元，在租赁关系终止时，在冲抵约定应付费用后，剩余部分在租期届满后3日内无息返还中诚公司，租赁期间，非合同规定情况，中诚公司如中途擅自退租，对方可不予返还上述保证金，如保证金不足以抵付红双喜公司损失的，中诚公司还应负责赔偿。双方还在该合同特别告知中说明：本合同现暂以租赁面积为02－08室图纸写明面积635平方乘以1.3得出建筑面积825.50平方为临时合同要件基础，具体租赁面积以房地局测绘为准，到时修改合同面积以及其他相应参数。合同签订后，红双喜公司按约交付承租房屋，中诚公司也按约支付保证金以及按825.50平方米建筑面积计算的租金。在合同履行过程中，红双喜公司委托上海铁新地理信息有限公司对楼宇内各房屋建筑面积进行测绘，根据测绘报告系争房屋建筑面积为929.54平方米。据此，红双喜公司发函要求对方按测定的房屋建筑面积支付租金。双方经多次协商，未达成一致。2010年12月9日，中诚公司致函红双喜公司，以其擅自单方面上涨公摊面积并迫其支付租金为由，通知其将于2011年1月15日退租并终止合同。红双喜公司收函后，于2010年12月15日复函称，中诚公司退租行为属合同约定的中途擅自退租情形，根据合同约定应承担违约责任。2011年1月15日，中诚公司搬离承租场地。嗣后，红双喜公司曾提起诉讼【（2011）卢民四（民）初字第154号一案，以下简称154号案件】，要求对方支付增加面积部分的租金213，607元，并偿付违约金24，847元。 原审法院另查明：2011年3月，154号案件判决后，中诚公司不服提起上诉。二审中，红双喜公司为补强证据撤回原审诉请，中诚公司亦撤回上诉。嗣后，红双喜公司再次提起诉讼【（2012）黄浦民四（民）初字第78号一案，以下简称78号案件】，该案判决后，中诚公司不服提起上诉，该案审理期间双方当事人对重新测绘达成合意，二审法院为查明事实，裁定将78号案件发回重审。重审期间，原审法院委托上海星火测绘有限公司（以下简称星火公司）对系争房屋面积进行测绘。该测绘单位依照测绘的相关规定，根据竣工图并结合实地情况，作出的报告书结论意见为系争房屋的建筑面积为934.89平方米。红双喜公司对上述报告书结论意见无异议，愿意按测定的建筑面积计算租金。但称，因对方中途擅自退租，故根据合同约定有关保证金不予返还。中诚公司对上述报告书中的公摊面积计算、测量方法及依据提出异议，但未提供相应证据证实。 原审法院再查明：红双喜公司于2009年2月13日取得系争房屋所在的上海市制造局路XXX号房屋的产权证，该产权证中登记的房屋用途为厂房，土地用途为工业用地等。 现红双喜公司涉讼，要求对方支付增加面积部分的租金213，607元，并偿付违约金24，847元。 原审法院经审理后认为，双方当事人之间签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思且符合法律规定，应属有效，各方均应恪守合同约定之义务。因该合同约定系争房屋的建筑面积以房地局测绘为准，虽约定的测绘单位未能作出测绘，但按最终测绘数据确定承租面积计算租金系双方合同约定之本意，原审案件上诉期间双方对重新测量又达成合意，故法院依法委托测绘单位对系争房屋进行测绘，测绘单位根据当时竣工图并结合现场状况测绘后出具的报告书结论意见应可作为参考。对于测绘单位出具的报告书，中诚公司虽提出异议，但未提供相应证据证实，故对其异议，不予采信。因本案系以测绘单位出具的报告书结论意见作为确定系争房屋承租面积的依据，在此之前，缺乏相应有效依据确定该房屋的建筑面积，故红双喜公司要求对方支付逾期付租违约金之诉讼请求，不予支持。鉴于双方合同已实际解除，根据合同关于租赁关系终止时，保证金结算的约定，中诚公司以不认可对方委托测绘单位出具的测绘报告为由而行使解除权，提前解除合同之行为，显属不当，其中途擅自解约行为，违反合同约定，根据合同约定对其支付的保证金，红双喜公司可不予返还。至于中诚公司辩称对方不得再起诉一节，因红双喜公司为补强证据所需撤回起诉，系属程序上撤回，并未放弃实体权利，其再行起诉并无不当，故对中诚公司该辩称，不予采信。 原审法院据此作出判决：一、中诚建筑设计有限公司于判决生效后十日内支付上海红双喜股份有限公司租金224，468.28元；二、上海红双喜股份有限公司要求中诚建筑设计有限公司偿付违约金之诉讼请求，不予支持；三、上海红双喜股份有限公司不予返还中诚建筑设计有限公司已付的保证金67，794元。 原审判决后，上诉人中诚公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人曾就154号案件提起上诉后申请撤回一审的诉请，其是对实体权利的放弃，不适用补强证据的救济，故再次提起本案诉讼，属于一事再理，法院应当不再受理。被上诉人隐瞒系争房屋未通过消防验收的事实，故双方签署的租赁合同无效。双方签约时，被上诉人还隐瞒了系争房屋所在的土地性质、用途及无独立产证等事实，系不诚信，故造成系争房屋的租赁面积实测不能，导致上诉人不得不提前终止合同的责任，均应由被上诉人承担。因系争房屋原状已不存在，相关房屋的面积分摊亦无合法依据，故受法院委托进行测绘的星火公司应当停止测绘工作，其所出具的《房屋土地权属调查报告书》缺乏核心测绘凭据，违反测绘法规规定和司法鉴定基本程序，而且78号案件判决中，也认定了系争房屋所处楼宇公用部位确曾由被上诉人实际使用，但上述报告书中却未扣除相应的面积，并仅在被上诉人提供的测绘报告基础上，对细节数据略作修饰，实地测绘时也未通知上诉人到场，该报告书不应作为法院裁判依据，相关测绘费用也不应由上诉人负担。原审法院擅自对于上诉人支付的保证金作出处理，缺乏依据。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部原审诉请。 被上诉人红双喜公司辩称：虽然系争房屋目前由他人承租，但是也仅是原前台的部位有变化。在上诉人事先赴现场察看、认可后，双方才签署的租赁合同，且合同附有系争房屋的室号等房间图。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，故请求本院依法维持。 本院经审理查明，上海市制造局路XXX号房屋的土地使用权取得方式为划拨。 原审查明的其他事实无误，本院予以确认。 本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。由于被上诉人为补强证据所需撤回原先的起诉，原审法院认为系程序上撤回，并鉴于被上诉人未放弃实体权利，故其再行起诉并无不当的意见，本院予以认同。上诉人认为对方隐瞒系争房屋未通过消防验收，但缺乏足够的证据印证，且被上诉人不予认可，故上诉人关于双方签署的租赁合同无效的意见，本院难以采纳。法院依法委托的星火公司所出具的《房屋土地权属调查报告书》，在原审法院审理中，亦依法进行了质证，程序合法。鉴于78号案件的判决并未生效，且上诉人虽对《房屋土地权属调查报告书》提出异议，但未提供相应的证据证实，故原审法院不予采信，亦无不当。原审法院根据上述调查报告书，据实判决上诉人应承担的租金义务，事实清楚，本院应予支持。虽然被上诉人在合同履行中，曾委托有关单位对系争房屋的面积进行评估，但因有关租赁面积是租赁合同的主要条款之一，按约交付租赁物、并保持租赁物符合约定的用途是作为出租人的被上诉人基本义务。由于双方当事人在租赁合同中，对于系争房屋的具体面积不明，即使法院委托的相关单位作出的调查报告，亦与被上诉人自行委托的评估单位作出的结论，在面积上存在差异。故在有关租赁面积这一主要条款存在争议，且无法协商一致的前提下，上诉人书面通知对方解除合同，并非擅自解除。现双方已解除了租赁合同，被上诉人应将对方支付的保证金予以返还。鉴于上述面积争议，双方均明知，故对于本案测绘费用，本院决定由双方当事人各半负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、维持上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）重字第3号民事判决第一、二项； 二、撤销上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）重字第3号民事判决第三项； 三、被上诉人上海红双喜股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人中诚建筑设计有限公司保证金67，794元。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4，876.81元，由被上诉人上海红双喜股份有限公司负担286.03元，上诉人中诚建筑设计有限公司负担4，590.78元；测绘费15，000元，由被上诉人上海红双喜股份有限公司、上诉人中诚建筑设计有限公司各负担7，500元；二审案件受理费4，876.81元，由被上诉人上海红双喜股份有限公司负担286.03元，上诉人中诚建筑设计有限公司负担4，590.78元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 代理审判员*** 二〇一四年十二月十九日 书记员*** 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。