商洛市某某产业发展有限公司,陕西信邦肥业公司与租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕10民终408号 上诉人(原审原告及反诉被告)：陕西信邦肥业有限公司，住所地陕西省商洛市商州区。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，男，汉族，系上诉人陕西信邦肥业公司员工，住陕西省洛南县。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，系上诉人陕西信邦肥业公司员工，住陕西省洛南县。 上诉人（原审被告及反诉原告）：商洛市**产业发展有限责任公司，住所地陕西省商洛市商州区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西秦南律师事务所律师。 上诉人陕西信邦肥业有限公司（以下简称：信邦公司）因与上诉人商洛市**产业发展有限责任公司（以下简称：**公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院（2018）陕1002民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信邦公司的法定代表人**及委托诉讼代理人***，上诉人**公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信邦公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判由**公司按照协议约定折价补偿信邦公司修建的建筑物价格230000元；2、撤销一审判决第二项中的利息；3、撤销一审判决第三项，并依法改判；4、判令本案的诉讼费及鉴定费由**公司承担。 主要事实与理由：一、一审认定事实错误。双方约定的租赁期限为10年，即2008年10月1日至2018年9月30日。但2016年8月，**公司因生产问题找信邦公司协商让信邦公司提前搬迁，双方经过多次协商达成共识，由**公司对信邦公司钢结构房屋补偿23万元。双方达成口头协议后，因**公司开业在即，请求信邦公司先搬迁，并承诺在搬迁的过程中再签订协议，后双方在签订协议的过程中，因23万元的付款方式及付款期限与原来谈的不一样，发生争议，未签订书面协议。一审驳回了信邦公司要求对钢结构房屋折价补偿的诉讼请求，属认定事实错误。二、关于一审判决的第二项中的利息损失，该损失属于**公司扩大的损失，一审法院支持其请求于法无据。信邦公司搬离后，**公司拒不与信邦公司签订搬迁协议，信邦公司为减少生产损失，向**公司交纳下一年的房租，**公司拒不收受租金。因此租***支付的利息损失是**公司单方面造成的，利息损失不应支持。三、关于**公司反诉主张的房屋损失，一审法院判决错误，应当改判。1、信邦公司的员工不慎，导致火灾发生。双方就修缮的方案达成一致意见，由信邦公司进行修复。信邦公司支付了修复人员6000元，但在修复的过程中，**公司阻止施工。因此6000元是房屋修复的客观费用。2、鉴定时提供的鉴材并非火灾发生后现场采集的鉴材，鉴定材料也未经双方质证，鉴定程序严重违法，鉴定结论不应采信。 **公司答辩称，一、信邦公司因急于搬迁至新建厂房，向**公司提出钢结构房屋折价留厂问题，但双方未能达成一致意见，更未签订书面合同或者补充协议。根据合同约定，信邦公司应立即拆除钢结构房屋，并赔偿占用**公司场地的损失费。二、信邦公司称**公司为其食品厂的生产，要求信邦公司搬迁，信邦公司考虑到多年的合作关系，同意提前搬迁。该理由与事实不符。事实是信邦公司急于搬迁至新厂生产，提出钢结构房屋折价留给**公司，但双方未协商一致。信邦公司搬迁后无法生产，又重新搬回继续履行合同。信邦公司盲目搬迁与**公司无关。三、双方并未达成钢结构房屋补偿及搬迁协议，信邦公司的请求不能成立。应驳回信邦公司的上诉，维持一审对本案本诉的判决。 **公司上诉请求：一、维持一审判决第一项内容；二、撤销一审判决第二、三、四、五项内容。改判；1、判令信邦公司支付**公司合同内欠交的二年房屋、场地租赁费72000元及利息至**之日止；2、判令信邦公司赔偿合同期满后从2018年10月1日起至腾交房屋、场地之日止的占用费27000元（参照原租金标准暂计算至2019年6月30日止），并判令信邦公司立即腾交房屋、场地，减少损失；3、判令信邦公司赔偿**公司被烧毁房屋的损失50715元、鉴定费4000元；4、判令信邦公司向**公司支付迟延支付租金罚金20000元；支付违约金30000元；三、本案一、二审诉讼费、反诉费由信邦公司承担。 主要事实与理由：一、双方未达成解除合同的口头或书面意见，且信邦公司因新建厂房不能投入使用，不符合生产条件，于2016年12月15日又从新场地搬回租赁处。说明合同一直未解除，直至租赁期满依约终止。信邦公司应支付**公司2017年度和2018年度二年的租赁费72000元及利息损失，并支付2018年10月1日合同期满终止后至今未腾交房屋、场地占用费暂计27000元。二、一审查***公司的职工违规用电，失火将**公司五间房屋烧毁。法院委托鉴定机构对现场进行勘察并出具价格评估报告，确认**公司五间房屋的损失50715元，缴纳鉴定费4000元。但一审法院只判赔两间被毁房屋损失20286元，鉴定费也只判付一半即2000元。该判决错误。三、信邦公司于2016年9月20日前及2017年9月20日前均未能按时交纳下年度租赁费，依据合同约定应向**公司支付罚金20000元。四、信邦公司在履行合同期间，连续两年拒不交纳租赁费，损坏出租方财物、单方解除合同等一系列违约行为，依据合同约定应承担30000元违约金。五、双方的租赁合同已经到期终止，**公司要求信邦公司按合同约定，将其钢结构房屋自行拆迁，腾交场地，**公司不需要该临建房，但一审法院只判决信邦公司要价23万元不予支持，却未判决信邦公司依法依约拆除临建房屋设施及交还租赁场地，属适用法律不当。 信邦公司答辩称，一、关于**公司上诉主张改判的第一项请求，应当予以驳回。双方于2016年8月达成口头协议，由**公司补偿信邦公司厂房设施23万元，信邦公司搬走后，迟迟拿不到约定的补偿款，又重新搬回，此时租赁合同变为不定期租赁合同，信邦公司实际使用房屋期限为七个月，一审法院判决信邦公司支付**公司租赁费21000元，合理合法，但对利息的判决信邦公司有异议。二、关于**公司在要求改判的第二项内容，已经超出了一审反诉的请求，不属于二审审理范围。三、关于**公司主张的烧毁房屋损失及鉴定费的上诉主张，其主张的损失不客观，有**公司人为扩大的部分，信邦公司已对此上诉。四、关于**公司主张的罚金及违约金的请求，没有事实依据和法律依据，不应支持。 信邦公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告双方于2008年7月8日签订的土地、房屋租赁合同；2、请求判令被告因其违约行为向原告支付违约金30000元，并赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失402842.17元；3、请求判令被告向原告折价补偿原告修建建筑物的价格230000元；4、诉讼费由被告承担。在庭审中原告信邦公司放弃第一项诉讼请求。 **公司向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即支付拖欠反诉人二年租赁费72000元及利息损失至欠款**之日止；2、被反诉人支付合同约定的迟延付租金的二年罚金20000元；3、被反诉人赔偿因其砍伐、损坏的核桃树、***、黄洋绿化植物等财物损失40800元；4、被反诉人赔偿因其过错烧毁的反诉人的房屋折价款13.2万元；5、被反诉人向反诉人支付违约金30000元；6、反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2008年7月8日原告（反诉被告）信邦公司（乙方）与被告（反诉原告）**公司（甲方）签订了《土地、房屋租赁合同》约定：一、甲方将位于大*******公司厂区院内西院的空地，包括靠北边台阶上的所有空地以及大门口两间办公用房和北边最后排的11间职工宿舍，东边的7间房屋，一并租赁给乙方使用，共计20间。具体四址：西至西围墙；东至院内中路；北至北围墙；南至院内南路。二、租期从2008年10月1日至2018年9月30日止，共计10年。三、年租金36000元，10年内不变。每年9月20日前**当年租金。五、甲、乙双方权利义务中（一）4、甲方允许乙方在租赁甲方西院土地上搭建临时建筑房屋，产权属于乙方所有。合同期满时，如甲方需要乙方在甲方的院内地面上修建的临时建筑房屋时，价款由双方按折旧协商。如果甲方不需要乙方的临时建筑房屋，乙方必须按时拆除临建房屋设施。六、合同的变更及违约责任中1、乙方必须按时缴纳租金。拖欠时间达15日，处罚1万元。15日以上时，甲方有权解除合同。2、甲、乙双方任何一方单方面违约，赔偿对方3万元违约金。3、乙方在租用甲方房屋使用期内，如发生不安全事故造成甲方财产损失时，由乙方承担全部经济责任，并优先从保证金中予以扣除。原告（反诉被告）信邦公司租赁后，在租赁场地搭建钢结构房屋13间，主要生产磷酸二氢钾、叶面肥、有机无机复合肥等。2016年5月份被告（反诉原告）**公司在院内筹建食品厂，进行食品生产、加工等，原被告厂区相隔一个院墙。2014年信邦公司在商丹循环工业园筹建新厂。后因原告生产化肥，被告生产食品，2016年8月初被告雇佣人员**找原告，称被告生产食品会被化肥污染，原告亦有新的厂区，有搬离条件，被告有意使用购买原告临建钢结构厂房等因素，双方开始协商原告搬离事宜，并对原告修建的钢结构房屋折价事宜，被告雇佣人员**与原告进行多次磋商，并多次电话协商、沟通。双方在协商沟通过程中原告于2016年8月20日左右开始搬迁至同年10月搬离。在原告搬迁过程中，双方就临建钢结构房屋折价款以及支付方式通过**协商，原告要求折价23万元，被告愿支付21万元，后在支付方式上，双方再次产生分歧，原告要求先支付20万元，被告愿意先支付3万元，对此双方最终未达成一致意见。2016年10月25日被告**公司向原告信邦公司发出《法律督告函》称原告应在2016年9月20日前交纳2016年10月1日至2017年9月30日期间一年租金36000元，其未交纳构成违约，向原告公司提出租赁合同依法解除，要求原告在2016年10月31日前自行搬迁，将房屋、场地完整腾交给**公司，并支付违约金30000元，支付2016年10月1日至腾交房屋场地实际占用损失。原告搬迁至新厂区后，新厂区不具备生产条件，加之与被告又未就临建钢结构房屋折价款等达成一致意见，2016年12月14日原告派人给被告支付2016年10月1日至2017年9月30日租金36000元，被告未收取。2016年12月15日原告又将设备以及材料搬回其租赁被告场地。2016年12月23日原告信邦公司向被告**公司回复《告知函》上载明：“你公司今年8月委派人前来我公司谈让我们腾房一事，因你公司在院内生产食品，我公司生产化肥，二者有影响，合同在2018年9月30日才到期，鉴于多年友好关系，经你方代表协商，我方以23万元价格将自建1800平方米钢结构厂房出售给你公司，双方草拟合同期间，你公司敦促我公司搬迁，我公司说应先付款后再搬迁，你们称事情已决定，让我们一边做合同一边搬迁。2016年9月1日你公司将草拟搬迁协议书拿来与我公司协商付款及移交时间，协议内为先付3万元，剩余20万元12月底**，我公司认为应先付20万元，剩余移交时**。方案返回你公司等待回复，但2016年10月26日你公司给我公司送达了《法律督告函》。2016年12月13日双方进行协商，周总称厂房不用了，双方约定第二天派人送租金36000元，第二天去送租金一直等到下午6点也未见到周总。我们公司认为系被告公司在租赁合同未到期情况下，让我公司提前搬迁，构成违约，应向我公司赔偿违约金3万元；赔偿原告公司来回搬迁费9万元；致我公司9月-12月全面停产直接损失60万元；22名个人4个月工资24万元；搬迁走价值200余万元生产物资闲置，赔偿银行贷款利息7.2万元。”2016年12月15日原告又搬回租赁被告处，2017年7月原告从其租赁场地搬迁至其新建的厂区至今，场地以及房屋未腾交被告。原告信邦公司支付了2016年10月1日之前的租金，之后租金未支付。 另查明，原告（反诉被告）信邦公司员工在租赁期间，不慎将租赁被告（反诉原告）**公司北边最后的11间职工宿舍其中两间烧毁。为此双方进行了协商，原告（反诉被告）信邦公司找人给维修时，被告（反诉原告）对维修标准有异议，双方发生分歧，维修未果。本案在审理期间被告（反诉原告）**公司申请对损坏房屋现状进行鉴定，陕西**价格评估有限公司作出价格评估报告为坐北朝南5间损坏房屋损失50715元。缴纳鉴定费4000元。 一审法院认为，2008年7月8日原告（反诉被告）信邦公司与被告（反诉原告）**公司签订了《土地、房屋租赁合同》原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）的场地及房屋用于生产化肥，期限租期10年即2008年10月1日至2018年9月30日。该租赁合同合法有效，双方均应按合同约定，履行自己的义务。在合同履行期间，被告（反诉原告）**公司与原告（反诉被告）信邦公司厂区相隔一个院墙，在其院内进行食品加工，因双方生产的产品相互之间互有影响，在2016年8月被告雇佣人员与原告就搬迁以及原告修建钢结构厂房折价问题进行协商，在协商过程中原告（反诉被告）于2016年8月20日开始搬迁至同年10月搬离租赁场地。故该租赁合同在原告搬离之时，双方已协议解除。原告已支付搬离前的房屋租金，不存在违约情形，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金30000元以及损失402842.17元，不予支持。原被告对修建的钢结构房屋价款以及支付方式未达成一致意见，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付钢结构折价款23万元的请求，不予支持。被告（反诉原告）反诉要求，原告（反诉被告）支付二年租赁费以及利息。本案中原告（反诉被告）于2016年12月15日从新场地又搬回租赁处，被告对此并无异议，原被告亦未签订新的租赁合同，应视为不定期租赁。原告（反诉被告）2017年7月搬离，期间租赁费依照双方之前签订的租赁合同，该期间为7个月，租赁费为21000元，该笔租赁费因原告（反诉被告）未及时支付，给被告（反诉原告）造成一定的损失，应从2017年8月1日起以21000元为基数，按中国人民银行同期银行贷款基准利率支付利息至原告（反诉被告）**之日止。2016年8月之前租赁费原告已**，之后搬离是原被告双方合意的结果，原租赁合同已经协议解除，故被告（反诉原告）以原合同为据要求原告（反诉被告）支付罚金20000元、违约金30000元，不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付因砍伐、损坏的核桃树、***、黄洋绿化植物带等财物损失，因被告（反诉原告）只提交绿化带之前的照片，亦未有证据证明原告（反诉被告）砍伐数量以及损失的具体金额，其证明不足，不予支持。原告（反诉被告）在租赁期间因工人不慎导致两间房屋着火，房屋被烧毁，烧毁后原告（反诉被告）积极准备进行维修，后因被告（反诉原告）对维修标准提出异议，维修未果，导致之后损失扩大，按照鉴定结论五间房屋损失为50715元，每间为10143元，原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）两间烧毁房屋损失为20286元，对扩大部分的损失，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陕西信邦肥业有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）陕西信邦肥业有限公司支付被告（反诉原告）商洛市**产业发展有限责任公司租赁费21000元，并从2017年8月1日起以21000元为基数，按中国人民银行同期银行贷款基准利率支付利息至原告**之日止；三、原告（反诉被告）陕西信邦肥业有限公司赔偿被告（反诉原告）商洛市**产业发展有限责任公司房屋损失20286元；四、鉴定费4000元，由原告（反诉被告）陕西信邦肥业有限公司支付被告（反诉原告）商洛市**产业发展有限责任公司2000元；五、驳回被告（反诉原告）商洛市**产业发展有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费10228元，由原告（反诉被告）陕西信邦肥业有限公司负担。反诉费3010元，由原告（反诉被告）陕西信邦肥业有限公司负担500元；被告（反诉原告）商洛市**产业发展有限责任公司负担2510元。 二审审理中，双方当事人均未提供证据。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案争议的焦点主要是：1、**公司是否应补偿信邦公司修建的钢结构房屋23万元；2、信邦公司应支付**公司多少租赁费，信邦公司是否应支付**公司利息损失、罚金、违约金；3、信邦公司烧毁了**公司的房屋，应赔偿多少损失；鉴定费怎么承担。 关于焦点1，双方当事人协商由信邦公司提前搬迁，信邦公司要求**公司补偿其钢结构房屋23万元，但双方对该补偿未达成一致意见。信邦公司于2016年12月23日对**公司的《告知函》中载明，2016年12月13日下午，双方在**公司办公室商谈，**公司的法定代表人***说原来想用信邦公司的厂房，现在不用了，让信邦公司交租金继续使用场地，信邦公司的法定代表人**答应了此事。从该载明的事实看，双方对**公司无需补偿钢结构房屋，由信帮公司继续租赁使用该房屋协商一致。因此，信帮公司在搬离后又继续租赁的情况下，其钢结构房屋无需补偿。信帮公司要求补偿钢结构房屋的请求不能成立。 关于焦点2，综合本案的证据，能证明在租赁期内**公司因生产食品与信邦公司生产的化肥有冲突，其与信邦公司协商让信邦公司提前搬离了租赁场地及房屋，信邦公司搬离后，案涉租赁合同属于协商解除。原租赁合同解除后，信邦公司又搬回继续租赁，双方的租赁合同属于不定期租赁。信邦公司于2016年12月15日搬回后，到2017年7月搬离，租赁期间为7个月。一审法院判决信邦公司支付**公司7个月的租赁费并无不当。**公司称双方对解除合同未协商一致，信邦公司应支付合同内两年的租赁费72000元和利息损失的观点，不能成立。**公司主张占用费及要求信邦公司腾交房屋及场地，但其在一审中未主张，二审不予审查，其可另案主张。2016年9月份双方正在协商解除案涉租赁合同；信邦公司在搬回继续租赁后又于2017年7月搬离，解除了不定期租赁合同。因此**公司称信邦公司在2016年9月20日前和2017年9月20日前未支付下年度房租，应按合同约定支付违约金及罚金的观点，不能成立。 信邦公司于2016年12月向**公司支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金36000元，该租金包含信邦公司于2016年12月15日搬回至2017年7月搬离期间的租金。**公司不收取租金，该期间的利息损失信邦公司不应支付。但信邦公司在2017年7月搬离时，没有向**公司支付该期间的租金，一审法院判决以该期间7个月的租金21000元为基数，从2017年8月1日起计算利息到**之日，并无不当，应予确认。因此，信邦公司称**公司拒不接收租金，其不应支付租金的利息损失的观点，不予支持。 关于焦点3，一审法院根据案件证据认定信邦公司烧毁了**公司两间房屋，及**公司不让修复该房屋的事实，判决信邦公司赔偿两间房屋的损失，对倒塌的房屋的扩大损失由**公司承担责任，并判决4000元的鉴定费由信邦公司承担2000元，并无不当。信邦公司称其找人维修时维修费是6000元，6000元应是烧毁房屋的真实损失。但**公司当时并不同意修复，因此信邦公司认为烧毁房屋的损失应为6000元的观点，不能成立。鉴定意见客观专业，应予采信。信邦公司称房屋经过两年的损耗，鉴定意见不应采信的观点，不予支持。**公司认为信邦公司烧毁了五间房屋，应赔偿五间房屋的损失的观点，证据不足，不能成立。**公司称由信邦公司承担全部的鉴定费的观点也不能成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10404元，由上诉人陕西信邦肥业有限公司负担5399元，上诉人商洛市**产业发展有限责任公司负担5005元。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇一九年十二月十一日 法官助理　李從熇 书 记 员　崔　坚 1