某某、鹤山市共和某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤07民终2637号 上诉人（原审原告）：***，男，1970年11月7日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：***，广东四邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东四邑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鹤山市共和***房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市共和镇***。 法定代表人：周睿。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。 上诉人***因与被上诉人鹤山市共和***房地产开发有限公司（以下简称“***公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2021）粤0784民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判***公司向***支付违约金133050元；3.***公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认为***公司已按合同约定的时间（2019年10月31日）履行了交房义务，***公司无需向***支付逾期交房违约金，是认定事实不清，适用法律错误。一、根据《商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，但一审过程中，***公司一直没有提供该商品房的房屋测绘报告，不符合约定的商品房交付条件。二、根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三项第1点：“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验”、第2点：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;（3）门窗翘裂、五金件损坏”的约定，房屋存在上述质量问题，需要修复后再行交付。在一审庭审中，***与***公司均确认由于房屋质量问题维修，实际交楼时间为2020年12月27日。三、补充协议第五条商品房交付条件与交接手续直接免除了***公司应负的上文所述的责任，包括提供该商品房的房屋测绘报告、修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的规定以及《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，补充协议第五条属于格式合同，该条款具有免除出卖人责任、排除买受人主要权利的情况，应认定为无效条款。因此，涉案房屋的交付时间应认定为2020年12月27日。四、根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定”以及附件十一补充协议书第六条第2点第二款‘买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%’”的约定，合同约定的时间（2019年10月31日）次日即2019年11月1日开始计算，计至2020年12月27日的违约金为1050947元×0.0003×422天=133050元。综上，一审判决错误，为维护自身合法权益，***特提起上诉，请求二审法院改判。 ***公司辩称，一、***购买的商品房于2019年7月25日已达到了法律和合同约定的交付条件，且涉案商品房于2019年10月10日也已经取得房屋的测绘报告，***公司不存在逾期交房的行为，亦不需要向***支付逾期交楼违约金。涉案商品房已经于2019年10月10日取得了实测的测绘报告，并不存在不提供房屋测绘报告的情况。根据买卖合同的约定，***应当在约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。届时***公司会向***交付及出示包括房屋测绘报告在内的相关证明文件，证明该商品房已符合国家和地方人民政府的有关规定，以及合同约定的交付条件，现场由双方进行确认并办理交接手续。但由于***在合同约定的交付时间未能如期到***公司处进行办理交付手续。因此，并非***公司不交付涉案商品房，而是***拒不接收。并且提供房屋的测绘报告应该只是开发商在商品房买卖合同中的随附义务，房屋测绘报告是否提供并不会改变房屋已经竣工验收合格的事实，没有房屋测绘报告并不会对***对商品房的使用造成任何影响。即使***在接收房屋后才发现房屋面积与合同约定的面积差异大于法律规定的允许范围，***仍可行使解除权和就有关损失提出索赔，该等权利均不因收受房屋而受到任何影响。因此***接收房屋时即使没有实测报告也不影响其权益。二、该商品房并不存在严重的影响正常居住的质量问题。根据合同以及相关法律约定***也不能因此拒绝收楼。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议书第五条第5款第3段约定：“买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责维修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。”***并未提供证据证明涉案商品房存在合同约定构成无法交楼条件的重大质量问题，***的诉求没有任何合法证据支持。退一步来说，即使涉案房屋存在质量问题，该质量问题亦仅属于房屋瑕疵，不会严重影响***正常居住使用。根据上述约定，房屋存在的质量瑕疵与房屋不能交付是不能归于一谈的，***公司只需承担保修责任，***不得以此保修范围内的质量问题拒绝收楼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和笫十三条第一款关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，可知，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。而且，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法[2017]191号)第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”的规定可知，广东省高级人民法院的指引也是认同上述规则的。现***并未举证证明，亦无通过质量鉴定等方式证明涉案房屋存在影响基本使用功能的严重质量问题，因此***无权拒绝收楼，***公司不构成逾期交楼的违约情形。并且根据《商品房买卖合同（预售）》第十七条第三款的约定，在买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修。***并不能主观地将所有质量瑕疵归入***公司无法交付商品房的理由中，这明显严重加大了***公司的交付责任。因此，根据合同约定以及相关法律约定***也不能因此拒绝收楼。三、***提出的合同附件《补充协议》的条款为无效的格式条款并没有任何事实和法律依据，该协议的条款为合法有效的条款。根据涉案合同附件十一补充协议第二十条的约定：“买受人承诺：买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”在合同中***也已经承诺保证仔细阅读合同，知悉合同中补充协议和附录的条款，并且该条款位于***亲笔签名的上方位置。因此，在订立合同之时，***对此内容是明知，且未提出任何异议，实际上接受并签署了合同文本的，该格式合同有效。***作为一个完全民事行为能力人，应当履行自己所签署的合同义务，***公司与***之间关于该商品房的交接的约定应当按照买卖合同附件十一补充协议的约定。综上所述，***公司已经按照合同约定的时间向***交楼，不存在其他的违约情形，请二审法院驳回***的全部上诉请求，以维护***公司的合法权益。 ***向一审法院起诉请求：1.判令***公司支付***违约金133050元；2.由***公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：***与***公司于2018年8月28日签订《商品房买卖合同（预售）》及系列附件，合同编号：201801200494，***公司为出卖人，***为买受人，约定***向***公司购买湖畔××街××房，套内建筑面积112.32平方米，单价为每平方米9356.722元，总价款1050947元，合同第九条约定商品房交付条件为：1.取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：1.出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应该在交付日届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。3.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按合同附件十一补充协议书第六条的约定。 双方签署的“附件十一补充协议”，第五条约定了该商品房交付条件与交接手续：“1.该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……2.该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准……3.该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。……5.买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日叁拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。”该第六条约定逾期交付责任：按照逾期时间分别处理（不作累加）：1.逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。 《商品房买卖合同（预售）》及相关附件签订后，***向***公司支付了1050947元购房款，***公司向***开具了增值税电子普通发票，合同约定的购房款已全部支付。 涉案*****畔一街XX号XX房于2019年7月5日完成竣工验收备案。***确认于2019年9月26日收到***公司寄出的验房通知书。 ***、***公司最终于2020年12月27日办理涉案房屋的交接手续。现***认为因涉案房屋验收时存在地板砖破损、***破损、墙面破损等质量问题，而致涉案房屋在2020年12月27日才交接，***公司逾期交楼，遂诉至一审法院，请求***公司支付逾期交楼违约金。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。***与***公司对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件的成立、生效以及***依约支付了全部房屋价款均不持异议，一审法院予以认可。***与***公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示、合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。 关于***请求判令***公司支付违约金133050元的问题。***认为：涉案房屋验收时存在地板砖破损、***破损、墙面破损等质量问题，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项，房屋存在上述质量问题，需要修复后再行交付，双方直至2020年12月27日才确认房屋交付，***公司应根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条以及附件十一补充协议第六条的约定，向***支付违约金133050元（1050947元×日万分之三×422天）。首先，*****畔一街XX号XX房已于“《商品房买卖合同（预售）》”约定的2019年10月31日交付时间之前具备了该合同约定的交付条件，***公司提交了合同约定的《竣工验收备案表》。其次，***确认于2019年9月26日收到***公司的收楼通知书，据此***公司已履行了通知交付之义务，应视为***公司已按合同约定的时间（2019年10月31日）履行了交房义务。最后，***强调因房屋存在质量问题而导致逾期交付。一审法院认为，全面考察“《商品房买卖合同（预售）》”及其补充协议的约定，从“《商品房买卖合同（预售）》”第九条交接手续及附件十一“补充协议”第五条商品房交付条件与交接手续的约定可看出，商品房取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》，即符合商品房交付条件。同时“《商品房买卖合同（预售）》”第十一条约定了出卖人承担保修义务，“补充协议”第五条亦约定，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人承担保修义务，并明确因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。可见，“《商品房买卖合同（预售）》”第十二条、“补充协议”第六条规定的逾期交房违约责任，针对的是房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收的情形。而对于地基基础和主体结构之外的质量问题，双方已另行约定了相应的保修责任，合同中的逾期交房的违约责任与交付后的质量责任有所区别。本案中，***主张的涉案房屋地板砖破损、***破损、墙面破损等并非房屋主体质量问题，亦尚不足以对***正常居住、使用房屋造成严重影响，且***公司进行了修复，同时也按照约定履行了相应的通知交付的手续。房屋交付，除出卖方负有保证交付条件的主要义务外，买受人也有办理交接手续的相应义务，若仅因存在质量争议，因解决争议而不完成交接，动辄扩大适用逾期交付违约责任条款，显失公平；同时买受人仍可依据关于房屋质量的条款主张相应权益。故***认为房屋质量问题主张***公司逾期交楼并要求***公司承担逾期交房违约责任支付违约金133050元，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回***的全部诉讼请求。本案一审受理费1480.50元（***已预交），由***负担。 二审期间，***未提交新证据。***公司提交以下证据：1.鹤山市房屋建筑面积测量报告[实测]、鹤山市房屋面积测绘计算结果表（共5页），拟证明涉案房屋于2019年10月10日已经取得建筑面积测量报告；2.责任通知单（共2份），拟证明涉案房屋存在的问题并无***所述的那么严重，仅是天花板有部分裂痕，浴室门关起来不顺畅，但不影响使用，***公司已通知承建方处理。***质证认为，证据1的真实性依法由法院核实，但该证据无法证实***公司已经按期将质量完好的房屋交付给***；对证据2的三性不予确认。第一，责任通知单陈述2020年5月22日维修完毕，与事实不符，也没有***签名确认，可见5月22日之后***公司仍在维修涉案房屋。第二，责任通知单仅列出部分需要维修的项目，没有包括两个阳台天花开裂、空鼓、保护层脱落、钢筋锈蚀，也没有包括公卫浴室门损坏，也没有包括北面卧室门框处墙体破损、墙体不平，玻璃污染水泥和涂料。阳台天花脱落、卧室墙体破损威胁到***及家人的生命财产安全，浴室门关不上无法洗澡。因此涉案房屋的质量问题严重影响了***正常居住、使用房屋，***公司要需要承担延迟交房的违约责任。经审查，***公司提交的以上证据与本案有关，一审法院将结合其他在案证据进行综合认定。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对***的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本院具体分析如下： 首先，***与***公司签署的《商品房买卖合同(预售)》的“附件十一补充协议”第五条对《商品房买卖合同(预售)》第九条约定的“交付条件”进行了变更，即以“出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”作为房屋交付条件。涉案房屋于2019年7月5日完成了竣工验收备案，即于2019年7月5日已具备了交房条件。***上诉主张***公司未能提供该商品房的房屋测绘报告，不符合《商品房买卖合同(预售)》第九条约定的交房条件，依据不足，应不予支持。 其次，双方又于上述“附件十一补充协议”第五条与《商品房买卖合同(预售)》第十一条共同对“交付时间和手续”进行了约定，即***公司应在2019年10月31日前向***交付该商品房；该商品房达到交付条件后，***公司应当在交付日届满前10日（不少于10日）将收房通知书面送达给***，但无论***公司是否发出书面交付通知书或***是否收到通知书，合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。***确认其于2019年9月26日收到***公司向其寄出的验房通知书。但***提出涉案房屋在其验收时存在地板砖破损、***破损、墙面破损等质量问题，其未予当即收房。***公司二审提交的证据《责任通知单》（共2份），也证实了涉案房屋确实存在一定的质量问题，***公司已通知承建方处理。但在案并无证据足以证实涉案房屋所存在的质量问题确系地基基础、主体结构工程方面的质量问题，也无证据足以证实所存在的质量问题严重影响正常居住使用。 再次，双方于上述“附件十一补充协议”第五条还约定，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人承担保修义务，并明确因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。***以双方于《商品房买卖合同(预售)》第二十八条第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定为据，上诉主张该条款为格式条款，应为无效。但鉴于该条款已明确“出卖人承担保修义务，并明确因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失”，仅为“买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼”，并未加重买受人责任、排除买受人主要权利。另外，双方于涉案《商品房买卖合同(预售)》“附件十一补充协议”第二十条已约定：“买受人承诺：买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”因此，该条款并非格式条款，确为双方真实意思表示，应为有效。***该项上诉主张，依据不足，应不予支持。 综上，涉案房屋在约定的交付期限前已具备了交付条件，***公司已在规定时间内向***发出了书面验房通知，***以房屋存在质量问题未予收楼，在无证据能够证实所存在的质量问题属于地基基础、主体结构工程方面的质量问题，或者严重影响正常居住使用的情况下，按照上述“附件十一补充协议”第五条关于“如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼”的约定，***直至2020年12月27日始与***公司办理涉案房屋交接手续，不应视为***公司逾期交房。***上诉主张***公司构成逾期交房，并依据双方于“附件十一补充协议”第六条关于逾期交付责任的约定，主张***公司应向其支付违约金133050元，依据不足，应不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2961元（***已预交），由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年八月十七日 法官助理　*** 书 记 员　*** 广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤07民终2637号 上诉人（原审原告）：***，男，1970年11月7日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：***，广东四邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东四邑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鹤山市共和***房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市共和镇***。 法定代表人：周睿。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。 上诉人***因与被上诉人鹤山市共和***房地产开发有限公司（以下简称“***公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2021）粤0784民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判***公司向***支付违约金133050元；3.***公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认为***公司已按合同约定的时间（2019年10月31日）履行了交房义务，***公司无需向***支付逾期交房违约金，是认定事实不清，适用法律错误。一、根据《商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，但一审过程中，***公司一直没有提供该商品房的房屋测绘报告，不符合约定的商品房交付条件。二、根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三项第1点：“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验”、第2点：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;（3）门窗翘裂、五金件损坏”的约定，房屋存在上述质量问题，需要修复后再行交付。在一审庭审中，***与***公司均确认由于房屋质量问题维修，实际交楼时间为2020年12月27日。三、补充协议第五条商品房交付条件与交接手续直接免除了***公司应负的上文所述的责任，包括提供该商品房的房屋测绘报告、修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的规定以及《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，补充协议第五条属于格式合同，该条款具有免除出卖人责任、排除买受人主要权利的情况，应认定为无效条款。因此，涉案房屋的交付时间应认定为2020年12月27日。四、根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定”以及附件十一补充协议书第六条第2点第二款‘买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%’”的约定，合同约定的时间（2019年10月31日）次日即2019年11月1日开始计算，计至2020年12月27日的违约金为1050947元×0.0003×422天=133050元。综上，一审判决错误，为维护自身合法权益，***特提起上诉，请求二审法院改判。 ***公司辩称，一、***购买的商品房于2019年7月25日已达到了法律和合同约定的交付条件，且涉案商品房于2019年10月10日也已经取得房屋的测绘报告，***公司不存在逾期交房的行为，亦不需要向***支付逾期交楼违约金。涉案商品房已经于2019年10月10日取得了实测的测绘报告，并不存在不提供房屋测绘报告的情况。根据买卖合同的约定，***应当在约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。届时***公司会向***交付及出示包括房屋测绘报告在内的相关证明文件，证明该商品房已符合国家和地方人民政府的有关规定，以及合同约定的交付条件，现场由双方进行确认并办理交接手续。但由于***在合同约定的交付时间未能如期到***公司处进行办理交付手续。因此，并非***公司不交付涉案商品房，而是***拒不接收。并且提供房屋的测绘报告应该只是开发商在商品房买卖合同中的随附义务，房屋测绘报告是否提供并不会改变房屋已经竣工验收合格的事实，没有房屋测绘报告并不会对***对商品房的使用造成任何影响。即使***在接收房屋后才发现房屋面积与合同约定的面积差异大于法律规定的允许范围，***仍可行使解除权和就有关损失提出索赔，该等权利均不因收受房屋而受到任何影响。因此***接收房屋时即使没有实测报告也不影响其权益。二、该商品房并不存在严重的影响正常居住的质量问题。根据合同以及相关法律约定***也不能因此拒绝收楼。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议书第五条第5款第3段约定：“买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责维修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。”***并未提供证据证明涉案商品房存在合同约定构成无法交楼条件的重大质量问题，***的诉求没有任何合法证据支持。退一步来说，即使涉案房屋存在质量问题，该质量问题亦仅属于房屋瑕疵，不会严重影响***正常居住使用。根据上述约定，房屋存在的质量瑕疵与房屋不能交付是不能归于一谈的，***公司只需承担保修责任，***不得以此保修范围内的质量问题拒绝收楼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和笫十三条第一款关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，可知，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。而且，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法[2017]191号)第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”的规定可知，广东省高级人民法院的指引也是认同上述规则的。现***并未举证证明，亦无通过质量鉴定等方式证明涉案房屋存在影响基本使用功能的严重质量问题，因此***无权拒绝收楼，***公司不构成逾期交楼的违约情形。并且根据《商品房买卖合同（预售）》第十七条第三款的约定，在买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修。***并不能主观地将所有质量瑕疵归入***公司无法交付商品房的理由中，这明显严重加大了***公司的交付责任。因此，根据合同约定以及相关法律约定***也不能因此拒绝收楼。三、***提出的合同附件《补充协议》的条款为无效的格式条款并没有任何事实和法律依据，该协议的条款为合法有效的条款。根据涉案合同附件十一补充协议第二十条的约定：“买受人承诺：买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”在合同中***也已经承诺保证仔细阅读合同，知悉合同中补充协议和附录的条款，并且该条款位于***亲笔签名的上方位置。因此，在订立合同之时，***对此内容是明知，且未提出任何异议，实际上接受并签署了合同文本的，该格式合同有效。***作为一个完全民事行为能力人，应当履行自己所签署的合同义务，***公司与***之间关于该商品房的交接的约定应当按照买卖合同附件十一补充协议的约定。综上所述，***公司已经按照合同约定的时间向***交楼，不存在其他的违约情形，请二审法院驳回***的全部上诉请求，以维护***公司的合法权益。 ***向一审法院起诉请求：1.判令***公司支付***违约金133050元；2.由***公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：***与***公司于2018年8月28日签订《商品房买卖合同（预售）》及系列附件，合同编号：201801200494，***公司为出卖人，***为买受人，约定***向***公司购买湖畔××街××房，套内建筑面积112.32平方米，单价为每平方米9356.722元，总价款1050947元，合同第九条约定商品房交付条件为：1.取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：1.出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应该在交付日届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。3.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按合同附件十一补充协议书第六条的约定。 双方签署的“附件十一补充协议”，第五条约定了该商品房交付条件与交接手续：“1.该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……2.该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准……3.该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。……5.买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日叁拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。”该第六条约定逾期交付责任：按照逾期时间分别处理（不作累加）：1.逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。 《商品房买卖合同（预售）》及相关附件签订后，***向***公司支付了1050947元购房款，***公司向***开具了增值税电子普通发票，合同约定的购房款已全部支付。 涉案*****畔一街XX号XX房于2019年7月5日完成竣工验收备案。***确认于2019年9月26日收到***公司寄出的验房通知书。 ***、***公司最终于2020年12月27日办理涉案房屋的交接手续。现***认为因涉案房屋验收时存在地板砖破损、***破损、墙面破损等质量问题，而致涉案房屋在2020年12月27日才交接，***公司逾期交楼，遂诉至一审法院，请求***公司支付逾期交楼违约金。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。***与***公司对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件的成立、生效以及***依约支付了全部房屋价款均不持异议，一审法院予以认可。***与***公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示、合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。 关于***请求判令***公司支付违约金133050元的问题。***认为：涉案房屋验收时存在地板砖破损、***破损、墙面破损等质量问题，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项，房屋存在上述质量问题，需要修复后再行交付，双方直至2020年12月27日才确认房屋交付，***公司应根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条以及附件十一补充协议第六条的约定，向***支付违约金133050元（1050947元×日万分之三×422天）。首先，*****畔一街XX号XX房已于“《商品房买卖合同（预售）》”约定的2019年10月31日交付时间之前具备了该合同约定的交付条件，***公司提交了合同约定的《竣工验收备案表》。其次，***确认于2019年9月26日收到***公司的收楼通知书，据此***公司已履行了通知交付之义务，应视为***公司已按合同约定的时间（2019年10月31日）履行了交房义务。最后，***强调因房屋存在质量问题而导致逾期交付。一审法院认为，全面考察“《商品房买卖合同（预售）》”及其补充协议的约定，从“《商品房买卖合同（预售）》”第九条交接手续及附件十一“补充协议”第五条商品房交付条件与交接手续的约定可看出，商品房取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》，即符合商品房交付条件。同时“《商品房买卖合同（预售）》”第十一条约定了出卖人承担保修义务，“补充协议”第五条亦约定，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人承担保修义务，并明确因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。可见，“《商品房买卖合同（预售）》”第十二条、“补充协议”第六条规定的逾期交房违约责任，针对的是房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收的情形。而对于地基基础和主体结构之外的质量问题，双方已另行约定了相应的保修责任，合同中的逾期交房的违约责任与交付后的质量责任有所区别。本案中，***主张的涉案房屋地板砖破损、***破损、墙面破损等并非房屋主体质量问题，亦尚不足以对***正常居住、使用房屋造成严重影响，且***公司进行了修复，同时也按照约定履行了相应的通知交付的手续。房屋交付，除出卖方负有保证交付条件的主要义务外，买受人也有办理交接手续的相应义务，若仅因存在质量争议，因解决争议而不完成交接，动辄扩大适用逾期交付违约责任条款，显失公平；同时买受人仍可依据关于房屋质量的条款主张相应权益。故***认为房屋质量问题主张***公司逾期交楼并要求***公司承担逾期交房违约责任支付违约金133050元，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回***的全部诉讼请求。本案一审受理费1480.50元（***已预交），由***负担。 二审期间，***未提交新证据。***公司提交以下证据：1.鹤山市房屋建筑面积测量报告[实测]、鹤山市房屋面积测绘计算结果表（共5页），拟证明涉案房屋于2019年10月10日已经取得建筑面积测量报告；2.责任通知单（共2份），拟证明涉案房屋存在的问题并无***所述的那么严重，仅是天花板有部分裂痕，浴室门关起来不顺畅，但不影响使用，***公司已通知承建方处理。***质证认为，证据1的真实性依法由法院核实，但该证据无法证实***公司已经按期将质量完好的房屋交付给***；对证据2的三性不予确认。第一，责任通知单陈述2020年5月22日维修完毕，与事实不符，也没有***签名确认，可见5月22日之后***公司仍在维修涉案房屋。第二，责任通知单仅列出部分需要维修的项目，没有包括两个阳台天花开裂、空鼓、保护层脱落、钢筋锈蚀，也没有包括公卫浴室门损坏，也没有包括北面卧室门框处墙体破损、墙体不平，玻璃污染水泥和涂料。阳台天花脱落、卧室墙体破损威胁到***及家人的生命财产安全，浴室门关不上无法洗澡。因此涉案房屋的质量问题严重影响了***正常居住、使用房屋，***公司要需要承担延迟交房的违约责任。经审查，***公司提交的以上证据与本案有关，一审法院将结合其他在案证据进行综合认定。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对***的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本院具体分析如下： 首先，***与***公司签署的《商品房买卖合同(预售)》的“附件十一补充协议”第五条对《商品房买卖合同(预售)》第九条约定的“交付条件”进行了变更，即以“出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”作为房屋交付条件。涉案房屋于2019年7月5日完成了竣工验收备案，即于2019年7月5日已具备了交房条件。***上诉主张***公司未能提供该商品房的房屋测绘报告，不符合《商品房买卖合同(预售)》第九条约定的交房条件，依据不足，应不予支持。 其次，双方又于上述“附件十一补充协议”第五条与《商品房买卖合同(预售)》第十一条共同对“交付时间和手续”进行了约定，即***公司应在2019年10月31日前向***交付该商品房；该商品房达到交付条件后，***公司应当在交付日届满前10日（不少于10日）将收房通知书面送达给***，但无论***公司是否发出书面交付通知书或***是否收到通知书，合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。***确认其于2019年9月26日收到***公司向其寄出的验房通知书。但***提出涉案房屋在其验收时存在地板砖破损、***破损、墙面破损等质量问题，其未予当即收房。***公司二审提交的证据《责任通知单》（共2份），也证实了涉案房屋确实存在一定的质量问题，***公司已通知承建方处理。但在案并无证据足以证实涉案房屋所存在的质量问题确系地基基础、主体结构工程方面的质量问题，也无证据足以证实所存在的质量问题严重影响正常居住使用。 再次，双方于上述“附件十一补充协议”第五条还约定，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人承担保修义务，并明确因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。***以双方于《商品房买卖合同(预售)》第二十八条第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定为据，上诉主张该条款为格式条款，应为无效。但鉴于该条款已明确“出卖人承担保修义务，并明确因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失”，仅为“买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼”，并未加重买受人责任、排除买受人主要权利。另外，双方于涉案《商品房买卖合同(预售)》“附件十一补充协议”第二十条已约定：“买受人承诺：买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”因此，该条款并非格式条款，确为双方真实意思表示，应为有效。***该项上诉主张，依据不足，应不予支持。 综上，涉案房屋在约定的交付期限前已具备了交付条件，***公司已在规定时间内向***发出了书面验房通知，***以房屋存在质量问题未予收楼，在无证据能够证实所存在的质量问题属于地基基础、主体结构工程方面的质量问题，或者严重影响正常居住使用的情况下，按照上述“附件十一补充协议”第五条关于“如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼”的约定，***直至2020年12月27日始与***公司办理涉案房屋交接手续，不应视为***公司逾期交房。***上诉主张***公司构成逾期交房，并依据双方于“附件十一补充协议”第六条关于逾期交付责任的约定，主张***公司应向其支付违约金133050元，依据不足，应不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2961元（***已预交），由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年八月十七日 法官助理　*** 书 记 员　***