某某就业管理服务处与某某、某某中山宾馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省***人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0421民初5961号 原告：***就业管理服务处。住所地：浙江省***谈公北路***号。 法定代表人：***，主任。 委托诉讼代理人：**，浙江嘉深律师事务所律师。 被告：***，男，1970年5月24日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市。 被告：**中山宾馆(普通合伙)。住所地：浙江省***中山西路***号东起第五间。 执行合伙事务合伙人：***。 二被告委托代理人：***、***，浙江**律师事务所律师。 第三人：***凯浴场。住所地：浙江省***魏塘街道中山西路***号东起第4间。 经营者：***，男，汉族，1975年3月17日出生，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人:***,男,1949年4月29日出生,住浙江省***。 第三人：***，男，汉族，1968年6月6日出生，住浙江省***。 第三人：***，女，汉族，1971年9月6日出生，住福建省安溪县。 第三人：***，女，汉族，1970年9月27日出生，住浙江省嘉兴市南湖区。 第三人：***，男，汉族，1991年4月8日出生，住浙江省***。 第三人：中国铁塔股份有限公司嘉兴市分公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区中环南路富润路****层***室。 负责人：***。 委托诉讼代理人：高阳，浙江兴***事务所律师。 原告***就业管理服务处（以下简称就业服务处）与被告***、**中山宾馆(普通合伙)（以下简称中山宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案受理，于2018年1月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审查，因本案与***凯浴场（以下简称鑫凯浴场）、***等有利害关系，本院依被告申请，依法通知其作为第三人参加本案诉讼。2019年5月21日本院依法组成合议庭，就本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告***及二被告的共同委托诉讼代理人两次庭审均到庭参加诉讼。第三人鑫凯浴场的委托诉讼代理人、第三人***、***、***、第三人中国铁塔股份有限公司嘉兴市分公司（以下简称铁塔公司）的委托诉讼代理人第二次庭审均到庭参加诉讼。第三人***经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告就业服务处向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的租赁关系；2、被告（后变更为第三人）腾退并归还位于***全部房屋；3、被告偿付自2018年10月1日起至实际归还房屋之日止每日1095.89元租金；4、被告偿付自2018年10月1日起至实际归还房屋之日止每日1000元违约金；5、全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月30日，被告***与原告订立房屋租赁合同，向原告租赁位于***房屋（建筑面积约2800平方米），用于开办中山宾馆，约定年租金400000元，租期自2015年10月1日至2018年9月30日止；租赁期满后未归还的，支付每天1000元违约金。租赁期满后，被告拒不归还房屋。原告多次催讨，仍不归还。2019年1月2日，被告将宾馆钥匙还给原告，东西未搬走，其他门面房由第三人在使用。补充：双方于2017年9月就被告拖欠房租调解结案，且已履行完毕。 被告***与中山宾馆共同答辩称：1、不同意解除，因被告对房屋有优先承租权。且被告为宾馆的经营装修投入了巨大资金。如要解除，需附条件。原告要求被告腾退的主要原因是政府征收。根据公平原则，原告在政府征收时因装修获得的利益是基于被告的装修产生的，应根据被告投入进行分摊。2、原告也有违约行为，两个配电房一直未交付，房屋漏水一直未维修，要求减少租金或延长租期。另补充：原告行使的不定期租赁解除权。即便解除，被告付出了巨大装修，原告应赔偿。偿付租金的问题，被告认为租金是在租赁合同有效期内支付的费用，应自2018年10月1日到本案合同解除之日。另补充：而本案合同是否解除需经合议庭审理确认。违约金标准过高，计算方式也应自合议庭确认解除之日并给予宽限期后开始计算。 第三人鑫凯浴场答辩称：一.第三人的营业执照和证明可确认已连续经营十余年，具有合法性。第三人注册的经营场所即是***中山西路440号西侧房屋，属于被拆迁房屋及被拆迁企业。注册时必须提供的产权证与租赁协议都是原告同意提供的（在工商所档案室查阅），否则不予办照。由此确认第三人承租原告房屋合法，十余年前原告就同意，且无异议，第三人与原告存在事实租赁关系，无可否认。二.第三人每年都按时交纳房屋租赁费用，由数万元到十余万元。租金虽通过中山宾馆转交，但租金收益人与享用人为原告是客观事实。否则也不会一直承租，原告与第三人存在事实租赁关系。三.第三人经营场所的装饰装潢费用全部自己承担，原告和中山宾馆未承担任何费用。四.评估公司装修评估清单上确认第三人的装修物品的评估价格为36万余元，未写属于原告或其他企业。五.依据***房屋征收办公室印发的国有土地上房屋征收与补偿法规政策第三章，第三人可享受被征收房屋室内装修价值补偿、停产停业损失补偿等。另原告跟第三人存在租赁关系，第三人应系被告。原告诉前未与第三人友好协商，属于一种不作为。对原告的诉请，第三人同意腾退，但要拿到补偿。 第三人***、***、***的答辩意见与鑫凯浴场答辩意见一致。 第三人***未到庭，但于庭后提交书面答辩意见称同意鑫凯浴场答辩意见，有权享受评估物价值及被拆迁待遇等。 第三人铁塔公司答辩称：我公司系与被告签订的租赁协议。同意腾退，需要一定补偿。使用费跟被告发生关系，保留向被告追责的权利。 原告围绕其诉讼请求提交了证据，被告及第三人对证据的真实性均无异议，本院经审核依法予以确认，并在卷予以佐证。 被告围绕其抗辩亦提交了证据，原告除对被告提交的中山宾馆装修清单有异议外，对其余证据真实性无异议，抑或未明确否认证据真实性。第三人对与其无关的证据均称不清楚。本院经审核对被告提交的证据除装修清单外，均予以确认，并在卷佐证。装修清单因系打印件，未能与原件相核对，本院对其真实性难以确认。 第三人鑫凯浴场围绕其抗辩提交了证据，原告除对房屋产权证、证明、装修评估清单复印件不认可外，对其余证据真实性认可。被告及其他第三人对鑫凯浴场提交的证据真实性无异议，抑或未明确否认。本院经审核，因鑫凯浴场提交的房屋产权证、证明无法与原件相核对，本院对其真实性暂难确认。对其余证据均予以确认，并在卷佐证。 第三人***、***、***围绕其抗辩提交了营业执照及评估明细表，被告、第三人鑫凯浴场对证据真实性均无异议。原告对营业执照无异议，对评估明细表有异议。本院对该三人提交的营业执照予以确认，并在卷佐证。对第三人鑫凯浴场、***、***、***提交的装修评估明细，因系原告庭后提交，本院对证据真实性予以确认，并在卷佐证。 第三人铁塔公司围绕其抗辩提交了证据，经庭审质证，本院对第三人铁塔公司庭审提交的证据及庭后提交的银行客户回单的真实性均予以确认，并在卷佐证。 根据各方当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下：原告系位于*****饭店）综合楼（以下简称案涉房屋）所有权人。被告***系***中山宾馆的执行事务合伙人。2010年前后，***通过竞标取得案涉房屋五年租用权。2015年6月25日，***向原告提交店铺续租申请书，申请与原告按原来的租金及交付方式续签三年合同。2015年9月30日，原告（甲方，出租方）与***（乙方，承租方）就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定乙方通过竞拍取得建筑面积2800㎡的案涉房屋，经批准同意在原合同到期后续租一次，租期为3年，自2015年10月1日至2018年9月30日止；每年租金肆拾万元整；租金为每年支付一次，第一年度租金乙方已于本合同签订时付清，第二年度租金乙方应于2016年8月30日前支付；租期内该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款约定外，均由乙方负责；乙方如改变房屋内部结构、装修等须事先征得甲方书面同意后方可施工；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有；乙方不得转租、转借承租房屋；租赁期满，乙方应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付每天1000元违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。被告***自2010年承租案涉房屋即用于开办经营中山宾馆，其中一楼临街商铺***转租给本案第三人。2018年4月，案涉房屋被列入政府征收范围。2018年11月，相关政府部门作出相应房屋征收补偿方案。同月，经评估案涉房屋的房地产评估价为22721811元，装修评估价为1789066元，附着物评估价为39800元。被告***于2019年1月2日将除一楼门面之外的中山宾馆的钥匙交给原告。原告对此予以认可，但称中山宾馆内的物品未搬走。另被告***于第二次庭审提交拍卖公告及拍卖规则，称其于2009年通过拍卖取得案涉房屋5年经营权时，为中山宾馆的基础装修、浴室基础装修向原承租人支付了60万元装潢补偿款；在其租赁案涉房屋开设中山宾馆时，亦对案涉房屋进行了装修、改造。被告***庭审还提交案涉房屋配电房、漏水等照片，称配电房未交付使用且房屋存在漏水致生意受损，故主张减少相应租金。原告对此不予认可。 另查，**金、***（乙方）与***（甲方）于2015年7月18日签订租赁协议，约定承租案涉房屋浴室，租期自2015年9月1日至2018年8月31日（暂定3年），租金每年12万元；如遇政府拆迁行为，乙方应无条件搬出，甲方不赔偿装修及一切费用，固定设施不允许破坏及拆除；第三人鑫凯浴场庭审提交个体工商户营业执照，称**金、***承租后共同经营鑫凯浴场十余年，故以浴场名义参加本案诉讼。 第三人***与***于2016年2月24日签订租房协议，承租案涉房屋东起第一间店面，租期自2016年3月1日至2018年8月30日，租金一年3万元。第三人***承租该店面用于经营“**好朋友房产中介有限公司中山西路分公司”。 第三人***与***于2015年7月30日签订租赁协议，承租案涉房屋东起第五间店面，租期暂定2015年9月28日至2018年9月27日，租金每年35000元整，遇政府拆迁的约定与鑫凯浴场约定一致。***承租店面用于经营“***林记小吃店”，实际为“沙县小吃”。 第三人***与***于2015年7月23日签订租赁协议，承租案涉房屋东起第四间店面，租期暂定2015年9月29日至2018年9月28日，租金每年35000元整，遇政府拆迁的约定与鑫凯浴场约定一致。***承租店面后又交给“***”用于经营“***喜相缘副食品店”，实际为“喜相缘蛋糕”。 第三人***与***2015年签订租赁合同，承租案涉房屋西起第三间店面，租期自2015年10月16日至2018年10月15日，租金每年35000元整。***承租店面用于彩票站经营。 第三人铁塔公司与被告中山宾馆于2016年3月30日签订通信场地租赁（续签）协议，约定铁塔公司承租案涉房屋六楼用于建设通信基站（发射塔桅、天线及相关设施），租赁场地面积为16平方米，租期自2015年11月1日至2021年10月31日，每年租金16960元等。 庭审中，被告及第三人分别提交嘉兴恒兴估价经济有限公司出具的对应装修评估清单，称除铁塔公司未列入评估范围之外，被告及第三人应享有相应装修评估价值的补偿。被告还称第三人鑫凯浴场的基础设施系其出资购买，鑫凯浴场对此不认可。对被告及第三人主张的装修补偿，原告均不认可。关于第三人使用房屋的交付情况，第三人称2018年10月即被停水停电，无法经营。被告称其于2018年11月对第三人所租赁门面进行停水停电，后因一楼门面还在经营，故被告于2018年12月19日向供电局申请切断了供电。原告则称于2019年1月18日开庭前几天，第三人店铺仍在经营。被告***向原告支付房屋租金（含第三人租金）至2018年9月30日。除铁塔公司之外的其余第三人向被告***支付租金亦至2018年9月30日。就铁塔公司支付租金的情况，其于庭后提交银行回单，证明其公司向被告交纳租金至2018年10月31日。因各方就装修补偿的归属分歧较大，本案调解未果。 本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案原告就业服务处与被告***存在合法有效的房屋租赁合同关系。就业服务处将案涉房屋交付***用于经营中山宾馆，***亦向其支付相应租金，双方的租赁合同已实际履行。2018年9月30日，租赁合同到期，双方未签订书面租赁协议。原告称其于合同到期后告知被告不再租赁，合同到期解除。被告则称原告行使的是不定期租赁合同解除权。对此，本院认为，本案原、被告的合同于2018年9月30日到期，双方此前即已明知案涉房屋被列入征收范围，被告亦实际交纳租金至此日，并着手办理交钥匙事宜等，其未将物品搬离仅因装修补偿问题。依照相关法律规定，租期届满后，本案原、被告实质均以实际行动表明不再履行租赁合同，且不属于法律规定的“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的情形，故本院认为本案原、被告的租赁合同关系认定为2018年9月30日到期终止，更合理有据。合同到期终止，无需解除，故原告要求解除与被告的租赁关系，本院不予支持。合同终止后，被告及第三人以未获装修补偿为由占有案涉房屋，于法无据。原告要求被告及第三人腾退并返还案涉房屋，合理合法，本院予以支持。被告于2019年1月2日将中山宾馆钥匙交还原告，但未支付自2018年10月1日至该日的使用费。考虑到案涉房屋被列入征收范围的事实客观存在，原告收回房屋后继续对外出租收益的可能性较小，加之自2018年11月左右案涉房屋存在停水、停电等情况，被告及第三人未能正常使用，故就原告主张的“租金”即使用费，本院依照法律规定及本案案情，参照原合同约定的租金标准1095.89元/天，自2018年10月1日起计算至2019年1月1日止共92天，酌情计算50%为50411元（1095.89元/天×92天×50%）予以支持。原告主张后续租金及违约金，欠缺依据，本院不予支持。***庭审关于房屋漏水及配电房未交付，应减少租金或延长租期的抗辩，依据不足，本院不予支持。***与第三人关于租赁结算等事宜可另行解决。另就被告及第三人所称装修补偿问题，需依照相关法律规定及各方当事人的协议约定，另行协商处理，本案无法一并解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告***、**中山宾馆(普通合伙)、第三人***凯浴场、***、***、***、***、中国铁塔股份有限公司嘉兴市分公司于本判决生效之日起十五日内腾退并归还原告***就业管理服务处位于***的所有房屋； 二、被告***向原告***就业管理服务处支付自2018年10月1日起至2019年1月1日止的房屋占有使用费50411元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告***就业管理服务处的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费1060元（原告已预交80元），由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审　判　长　　王　霞 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年六月十三日 书　记　员　　马　琼