某某、某某中山宾馆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终2209号 上诉人（原审被告）：***，男，1970年5月24日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：**中山宾馆（普通合伙），住所地：浙江省***中山西路***号东起第五间。统一社会信用代码：91330421787707850Q。 执行合伙事务合伙人：***。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：***、***，浙江**律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***就业管理服务处，住所地：浙江省***谈公北路***号。统一社会信用代码：123304214710020615。 法定代表人：***，主任。 委托诉讼代理人：**，浙江嘉深律师事务所律师。 原审第三人：***凯浴场。住所地：浙江省******道中山西路***号东起第4间。统一社会信用代码：92330421MA2EYED93G。 经营者：***，男，汉族，1975年3月17日出生，住浙江省仙居县。 原审第三人：***，男，汉族，1968年6月6日出生，住浙江省***。 原审第三人：***，女，汉族，1971年9月6日出生，住福建省安溪县。 原审第三人：***，女，汉族，1970年9月27日出生，住浙江省嘉兴市南湖区。 原审第三人：***，男，汉族，1991年4月8日出生，住浙江省***。 上述五位原审第三人共同委托诉讼代理人：***，男，住浙江省***，系******道中山社区居民委员会推荐公民。 原审第三人：中国铁塔股份有限公司嘉兴市分公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区中环南路富润路东三至六层602室。统一社会信用代码：9133040232297000XF。 负责人：***，总经理。 上诉人***、**中山宾馆（普通合伙）（以下简称中山宾馆）因与被上诉人***就业管理服务处（以下简称就业服务处）、原审第三人***凯浴场、***、***、***、***（以下简称鑫凯浴场等5人）、中国铁塔股份有限公司嘉兴市分公司（以下简称铁***公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省***人民法院（2018）浙0421民初5961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、中山宾馆上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院认定***、中山宾馆与就业服务处的租赁合同关系为2018年9月30日到期终止，无需解除错误。1.***与就业服务处的合同虽于2018年9月30日到期，但到期后，就业服务处并未书面通知不再续签，***亦未表示不再续租，因此应当属于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的情形。2.***、中山宾馆虽然将案涉房屋钥匙交付给了就业服务处，但主要是为了配合就业服务处与征迁部门办理相应的手续，并非真实的腾退房屋，***未将房屋内的物品搬离，即已经以自己的行为表示不愿意解除合同，如双方对装修补偿无法达成一致的情况下，合同到期后***仍对案涉房屋具有优先承租权，***对案涉房屋投入了巨大的成本，也不可能不要求继续承租。3.就业服务处的一审诉讼请求明确为：判令解除双方租赁关系。由此可见，就业服务处在起诉时亦主张双方存在不定期租赁合同关系。因此，对于***与就业服务处均予以确认的事实，一审法院却不予认定错误。4.就业服务处之所以要求解除合同，是由于案涉房屋涉及政府拆迁。因此本案的租赁合同实际是由于政府行为导致合同不能继续履行一方要求解除的情形，但一审法院却超越就业服务处一审的诉请，认定合同到期终止，无需解除，显然是认定事实错误。二、就业服务处诉请的系解除合同而非确认合同终止，而***亦在抗辩时明确表示双方存在“不定期租赁合同，同意解除，但是应当予以补偿”。双方诉争的焦点应为租赁合同是否可以解除及解除后的处理，但一审法院却认定***与就业服务处之间的租赁合同关系于2018年9月30日到期终止后，双方已不存在事实租赁关系，显然违反了民事行为意思自治的原则。一审法院一方面驳回就业服务处解除合同的诉请，一方面主动认定双方在合同终止后不存在事实租赁关系，主动帮助就业服务处更改诉讼请求为要求***承担腾退义务并支付占用使用费并在判决中予以确认，显然前后矛盾，系适用法律错误，程序错误。二审询问时，***、中山宾馆补充称，本案合同的效力问题请法庭予以审查，就业服务处没有提供不动产的证明，其与***签订的合同系无效合同。如果是无效合同，就不存在解除问题，只需恢复原状。 就业服务处辩称，案涉房屋建造于80年代初，当时的法律法规不如现在完善，就业服务处已经提交过产权证，不能用现在的法律规定约束当时的行为，案涉房屋系按照国家规定的国有资产出租程序出租的，如果产权不是就业服务处的，是不能出租的。在二审询问前，***、中山宾馆也没有提出产权异议。***、中山宾馆称就业服务处没有通知其终止合同、续租等问题，与事实不符，就业服务处不但口头通知，而且也进行了书面通知。根据原审第三人说法，在11月份的时候***给原审第三人断水、停电，如果续租的话就不存在这个问题，且***、中山宾馆与原审第三人都知道要拆迁的。就业服务处第一项诉请没有支持，在于如何理解合同法第第二百三十六条的问题。即使是不定期租赁，也是可以随时解除的。就业服务处虽然没有上诉，但对租金部分判决有意见。***、中山宾馆及原审第三人没有搬离，是因为他们知道拆迁有补偿金，希望拿到装修的补偿金，所以没有搬离。最高院司法解释明确规定，租赁期已到，承租人要求出租人补偿装饰装修费用的不予支持。房屋虽然进行了评估，但是就业服务处也没有拿到补偿金，收的租金是要全额上缴财政的，拆迁补偿金也是上缴财政的，就业服务处也是拿不到的。 鑫凯浴场等5人述称，即使合同有效，但是***人民政府公告在有效期内，就业服务处诉讼请求违背了政府公告，***、中山宾馆与就业服务处签订的合同是无效合同。 铁***公司二审中未作**。 就业服务处向一审法院起诉请求：1.解除***、中山宾馆与就业服务处的租赁关系；2.***、中山宾馆、鑫凯浴场等5人、铁***公司腾退并归还位于***全部房屋；3.***、中山宾馆偿付自2018年10月1日起至实际归还房屋之日止每日1095.89元租金；4.***、中山宾馆偿付自2018年10月1日起至实际归还房屋之日止每日1000元违约金；5.全部诉讼费由***、中山宾馆承担。 一审法院认定事实：就业服务处系位于*****饭店）综合楼（以下简称案涉房屋）所有权人。***系中山宾馆的执行事务合伙人。2010年前后，***通过竞标取得案涉房屋五年租用权。2015年6月25日，***向就业服务处提交店铺续租申请书，申请与就业服务处按原来的租金及交付方式续签三年合同。2015年9月30日，就业服务处（甲方，出租方）与***（乙方，承租方）就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定乙方通过竞拍取得建筑面积2800㎡的案涉房屋，经批准同意在原合同到期后续租一次，租期为3年，自2015年10月1日至2018年9月30日止；每年租金肆拾万元整；租金为每年支付一次，第一年度租金乙方已于本合同签订时付清，第二年度租金乙方应于2016年8月30日前支付；租期内该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款约定外，均由乙方负责；乙方如改变房屋内部结构、装修等须事先征得甲方书面同意后方可施工；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有；乙方不得转租、转借承租房屋；租赁期满，乙方应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付每天1000元违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。***自2010年承租案涉房屋即用于开办经营中山宾馆，其中一楼临街商铺***转租给鑫凯浴场等5人及铁***公司。2018年4月，案涉房屋被列入政府征收范围。2018年11月，相关政府部门作出相应房屋征收补偿方案。同月，经评估案涉房屋的房地产评估价为22721811元，装修评估价为1789066元，附着物评估价为39800元。***于2019年1月2日将除一楼门面之外的中山宾馆的钥匙交给就业服务处。就业服务处对此予以认可，但称中山宾馆内的物品未搬走。另***于第二次庭审提交拍卖公告及拍卖规则，称其于2009年通过拍卖取得案涉房屋5年经营权时，为中山宾馆的基础装修、浴室基础装修向原承租人支付了60万元装潢补偿款；在其租赁案涉房屋开设中山宾馆时，亦对案涉房屋进行了装修、改造。***庭审还提交案涉房屋配电房、漏水等照片，称配电房未交付使用且房屋存在漏水致生意受损，故主张减少相应租金。就业服务处对此不予认可。 另查，**金、***（乙方）与***（甲方）于2015年7月18日签订租赁协议，约定承租案涉房屋浴室，租期自2015年9月1日至2018年8月31日（暂定3年），租金每年12万元；如遇政府拆迁行为，乙方应无条件搬出，甲方不赔偿装修及一切费用，固定设施不允许破坏及拆除；鑫凯浴场庭审提交个体工商户营业执照，称**金、***承租后共同经营浴场十余年，故以鑫凯浴场名义参加本案诉讼。 ***与***于2016年2月24日签订租房协议，承租案涉房屋东起第一间店面，租期自2016年3月1日至2018年8月30日，租金一年3万元。***承租该店面用于经营“**好朋友房产中介有限公司中山西路分公司”。 ***与***于2015年7月30日签订租赁协议，承租案涉房屋东起第五间店面，租期暂定2015年9月28日至2018年9月27日，租金每年35000元整，遇政府拆迁的约定与鑫凯浴场约定一致。***承租店面用于经营“***林记小吃店”，实际为“沙县小吃”。 ***与***于2015年7月23日签订租赁协议，承租案涉房屋东起第四间店面，租期暂定2015年9月29日至2018年9月28日，租金每年35000元整，遇政府拆迁的约定与鑫凯浴场约定一致。***承租店面后又交给“***”用于经营“***喜相缘副食品店”，实际为“喜相缘蛋糕”。 ***与***于2015年签订租赁合同，承租案涉房屋西起第三间店面，租期自2015年10月16日至2018年10月15日，租金每年35000元整。***承租店面用于彩票站经营。 铁***公司与中山宾馆于2016年3月30日签订通信场地租赁（续签）协议，约定铁***公司承租案涉房屋六楼用于建设通信基站（发射塔桅、天线及相关设施），租赁场地面积为16平方米，租期自2015年11月1日至2021年10月31日，每年租金16960元等。 一审庭审中，***、中山宾馆及鑫凯浴场等5人分别提交嘉兴恒兴估价经济有限公司出具的对应装修评估清单，称除铁***公司未列入评估范围之外，***、中山宾馆及鑫凯浴场等5人应享有相应装修评估价值的补偿。***、中山宾馆还称鑫凯浴场的基础设施系其出资购买，鑫凯浴场对此不认可。对***、中山宾馆及鑫凯浴场等5人主张的装修补偿，就业服务处均不认可。关于***、中山宾馆、鑫凯浴场等5人及铁***公司使用房屋的交付情况，鑫凯浴场等5人及铁***公司称2018年10月即被停水停电，无法经营。***、中山宾馆称其于2018年11月对鑫凯浴场等5人、铁***公司所租赁门面进行停水停电，后因一楼门面还在经营，故***、中山宾馆于2018年12月19日向供电局申请切断了供电。就业服务处则称于2019年1月18日开庭前几天，鑫凯浴场等5人、铁***公司店铺仍在经营。***向就业服务处支付房屋租金（***浴场等5人、铁***公司租金）至2018年9月30日。鑫凯浴场等5人向***支付租金亦至2018年9月30日。就铁***公司支付租金的情况，其于庭后提交银行回单，证明其公司向中山宾馆交纳租金至2018年10月31日。因各方就装修补偿的归属分歧较大，调解未果。 一审法院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。就业服务处与***存在合法有效的房屋租赁合同关系。就业服务处将案涉房屋交付***用于经营中山宾馆，***亦向其支付相应租金，双方的租赁合同已实际履行。2018年9月30日，租赁合同到期，双方未签订书面租赁协议。就业服务处称其于合同到期后告知***、中山宾馆不再租赁，合同到期解除。***、中山宾馆则称就业服务处行使的是不定期租赁合同解除权。对此，一审法院认为，***、中山宾馆与就业服务处的合同于2018年9月30日到期，双方此前即已明知案涉房屋被列入征收范围，***、中山宾馆亦实际交纳租金至此日，并着手办理交钥匙事宜等，其未将物品搬离仅因装修补偿问题。依照相关法律规定，租期届满后，***、中山宾馆与就业服务处实质均以实际行动表明不再履行租赁合同，且不属于法律规定的“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的情形，故一审法院认为***、中山宾馆与就业服务处的租赁合同关系认定为2018年9月30日到期终止，更合理有据。合同到期终止，无需解除，故就业服务处要求解除与***、中山宾馆的租赁关系，一审法院不予支持。合同终止后，***、中山宾馆及鑫凯浴场等5人、铁***公司以未获装修补偿为由占有案涉房屋，于法无据。就业服务处要求***、中山宾馆及鑫凯浴场等5人、铁***公司腾退并返还案涉房屋，合理合法，一审法院予以支持。***、中山宾馆于2019年1月2日将中山宾馆钥匙交还就业服务处，但未支付自2018年10月1日至该日的使用费。考虑到案涉房屋被列入征收范围的事实客观存在，就业服务处收回房屋后继续对外出租收益的可能性较小，加之自2018年11月左右案涉房屋存在停水、停电等情况，***、中山宾馆及鑫凯浴场等5人、铁***公司未能正常使用，故就就业服务处主张的“租金”即使用费，一审法院依照法律规定及本案案情，参照原合同约定的租金标准1095.89元/天，自2018年10月1日起计算至2019年1月1日止共92天，酌情计算50%为50411元（1095.89元/天×92天×50%）予以支持。就业服务处主张后续租金及违约金，欠缺依据，一审法院不予支持。***庭审关于房屋漏水及配电房未交付，应减少租金或延长租期的抗辩，依据不足，一审法院不予支持。***与第三人关于租赁结算等事宜可另行解决。另就***、中山宾馆及鑫凯浴场等5人、铁***公司所称装修补偿问题，需依照相关法律规定及各方当事人的协议约定，另行协商处理，本案无法一并解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、***、**中山宾馆（普通合伙）、鑫凯浴场等5人、铁***公司于判决生效之日起十五日内腾退并归还就业服务处位于***的所有房屋；二、***向就业服务处支付自2018年10月1日起至2019年1月1日止的房屋占有使用费50411元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回就业服务处的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1060元（就业服务处已预交80元），由***负担。 ***、中山宾馆二审中未提供新的证据。 就业服务处二审中提供邮寄单1份，证明就业服务处通知过***合同到期不续租。 ***、中山宾馆质证称，没有收到，从运单内容来看不是就业管理处寄送的，是**拍卖有限公司寄送的，邮件也没有注明内件内容，签收人也不是***、中山宾馆，就业服务处一审中明确表示没有书面催讨过，二审**与一审**不一致。 鑫凯浴场等5人质证称，不清楚，也没有收到就业服务处的材料。 鑫凯浴场等5人二审中提供以下两份证据： 1.房产证明，证明房屋产权人就业服务处与***人民政府***道办事处曾共同出具证明证实案涉房屋产权属就业服务处，该证明与就业服务处提供的房屋产权证具有关联性，相互印证，就业服务处同意与鑫凯浴场等5人签约，并将房屋出租给鑫凯浴场等5人，鑫凯浴场等5人与就业服务处构成事实租赁关系。 2.关于***、***信访事项的回复，证明案涉房屋属于国有房屋产权性质，就业服务处与***于2009年签订的合同到期后，没有经过公开招租，就业服务处又与***续签了合同，属于违法行为，续签的合同无效。 ***与中山宾馆质证称，证据1，对房产证明的三性均不认可，关于是否属于合法建筑的认定，街道办事处及就业服务处无权认定，不能达到证明目的，就算是建筑合法，对于使用、规划许可也是不能证明的。证据2，属对信访事项回复，与本案没有实际关联。 就业服务处质证称，证据1，对房产证明的真实性没有异议，对证明目的有异议，就业服务处与第三人不存在租赁关系。第二，关于信访回复，真实性没有异议，但与本案没有关联性。 铁***公司二审中未提供新的证据，亦未发表质证意见。 本院认证认为，就业服务处提供的证据，邮寄单面未载明文件名称，且寄件人亦非就业服务处，本院对该证据真实性、合法性、关联性均不予认定。鑫凯浴场等5人提供的证据1，该证据与房产证相印证，可证明就业服务处属于房屋所有权人、房屋属合法建造，但该证据无法证明就业服务处与鑫凯浴场等5人存在租赁关系。证据2，该证据是***人力资源和社会保障局关于***、***信访事项的回复，回复内容未明确续租行为违法，无法达到证明目的。 本院对一审认定的事实予以确认。另认定：***劳动服务公司于1990年更名为就业服务处，案涉房屋所有权证登记于***劳动服务公司名下。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、就业服务处与***签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、就业服务处与***的租赁关系是因租赁合同到期终止还是因合同解除而终止。 争议焦点一，就业服务处与***签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，亦未损害国家社会、公共利益及他人合法权益，应认定为合法有效。***、中山宾馆二审中称就业服务处未取得建设工程规划许可证，也非房屋所有权人，租赁合同无效。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该条规定以违法建筑物标的物订立的房屋租赁合同无效，强调的是标的物本身存在瑕疵，违法建造不能依法设立所有权。但根据查明的事实，***人民政府已向所有权人颁发了所有权证，法院无需再审核建造规划事宜，***、中山宾馆关于租赁合同无效的主张无事实依据。***、中山宾馆对就业服务处原名是***劳动服务公司无异议，异议在于政府将公司更改为事业单位法人是否合法。本院认为，该异议不属于本案民事案件审查范围，***劳动服务公司更名为就业服务处前已取得案涉房屋所有权证书，***、中山宾馆关于就业服务处无权出租的**与事实不符，且退一步讲，即便就业服务处无权处分，租赁合同亦是有效合同而非无效合同。鑫凯浴场等5人二审中称，就业服务处未经过公开招标即与***续订租赁合同，违反了《行政单位国有资产管理暂行办法》规定。本院认为，鑫凯浴场等5人未提起上诉，视为服判，且其二审中关于合同效力的**亦不成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”鑫凯浴场援引的《行政单位国有资产管理暂行办法》属于部门规章，以此主张合同无效于法相悖，本院不予支持。 争议焦点二，就业服务处与***于2015年签订的合同约定租赁期限至2018年9月30日止，租赁期限届满后，双方未续订租赁合同，一审认定合同到期终止正确。***、中山宾馆称，合同到期后，双方属于不定期租赁关系，且就业服务处也请求解除合同，一审认定合同到期终止无需解除错误。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，据***称，租赁合同到期前，就业服务处即告知其不要再付合同期满后的租金，合同到期后，要求***腾退。可见，出租人就业服务处对租赁期满后，***继续使用房屋并非无异议，而是明确要求终止权利义务关系。故***主张租赁期间届满后，其与就业服务处成立不定期租赁关系，与事实不符。就业服务处基于错误的法律认识请求解除租赁关系，一审依据本案实际情况依法认定就业服务处与***的租赁关系因合同到期终止，而非因合同解除而终止，并无不当。 综上所述，***、中山宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1060元，由***、**中山宾馆（普通合伙）负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长　*** 审 判 员　毛　彦 审 判 员　*** 二〇一九年十月十七日 法官助理　周　倩 书 记 员　***