武汉市武昌区绿地名某某馆小区第一届业主委员会与某甲建设集团有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市武昌区人民法院 民事判决书 (2024)鄂0106民初11757号 原告：武汉市武昌区绿地名某某馆小区第一届业主委员会，住所地武汉市武昌区。 负责人：方某。 委托诉讼代理人：***，湖北今天律师事务所律师。 被告：某甲建设集团有限公司，住所地武汉市新洲区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：谢某，男，公司员工。 原告武汉市武昌区绿地名某某馆小区第一届业主委员会（以下简称某某委会）与被告某甲建设集团有限公司（以下简称某某公司）物权保护纠纷一案，本院于2024年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告某某委会的委托诉讼代理人侯某、被告某某公司的委托诉讼代理人谢某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告某某委会向本院提出诉讼请求（调整变更后）：1.判令被告立即拆除围挡，腾退场地完毕并恢复场地绿化；2.判令被告支付自2017年1月1日起至起诉之日而产生的场地占用费5万元整；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年被告承建绿地国际金融城Ａ02地块二期工程，项目部及生活区设置在绿地名邸公馆小区规划红线范围内，占用小区绿地。2022年10月13日，被告某某国际金融城项目部出具一份《承诺书》，承诺于2023年6月30日将项目部及生活区拆除腾退完毕，于2023年12月31日对场地进行绿化建设完毕。但被告某某国际金融城项目部至今仍未履行场地腾退及绿化建设义务，已违反承诺，严重侵害绿地名邸公馆小区业主的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告某某公司辩称，1.原告主张由某某公司恢复场地绿化的诉求与事实不符。（1）地块的权属情况：经某某公司核实，小区绿地所在地块名为名邸公馆（Ａ03地块）代征代建（代征代建，即政府规划的待小区建成后，市政配套的公共绿化用地，由开发商在征收本小区土地时一并征收，在本小区绿化建设时一并建成）的公共绿化用地，公共绿化在小区建成前纳入本小区的规划范围，但小区的院墙要退出公共绿化用地范围，小区建成后公共绿化要移交给政府属于国有地块。（2）关于本绿化及项目部区域地块使用情况：名邸公馆交付时，武车路因动迁工作没有展开，武车路原址还是居民区。因本公共绿化建成后是开放式景观区域，为确保绿化建设成果，当时政府主管部门要求开发商暂缓该绿化范围建设，小区规划院墙内全部完工即进行验收交付，待武车路建成后再完善院墙外公共绿化。当时本区域为政府重点招商引资项目，开发商在完成本地块后，连续开发相邻地块，开发顺序为图中的Ａ03→Ａ02地块1期→Ａ02地块2期。在建设Ａ02地块1期施工时，开发商把该公共绿化地指定给建筑商项目部作临时生活区和办公设施用地。此时名邸公馆（Ａ03地块）已交付很长时间，武车路还没有建设。Ａ02地块1期于2020元月交付。我司承建的是Ａ02地块2期工程，该工程为开发商在本区域最后一块土地，要在开发商的协调下，在Ａ02地块1期交付后的生活及办公区整体以适当价格移交租给我司项目部继续使用，用于完成Ａ02地块2期的工程建设。（3）地块的绿化建设计划。2023年5月本项目部已与开发商签Ａ02地块2期园林绿化施工合同，同时指令我司施工，沿武车路边的Ａ03地块和Ａ02地块一期公共绿化范围，并于2023年11月，开发商已与本项目正式签订了公共绿化建设的补充协议，待Ａ02地块2期工程交付，项目的建设人员全部拆退，生活办公区腾退，清除障碍，进行园建施工，待气温回落适合栽种树苗的时节进行绿化苗木栽种。园建绿化建设完成并保活后移交给政府。但，合同签订后，因开发商经营恶化，合同资金迟滞，致使我司承建2期工程迟迟无法交付，为避免我司损失扩大，保护我司权益，绿化建设工作暂缓。2.原告主张逾期腾退的场地费用无事实及法律依据。我司项目部承建Ａ02地块2期工程，合同工期计划于2019年7月开工，2023年3月底交付，合同签署后，经历了2020年年初的疫情封城，三年防疫等不可抗力因素。防疫期间，小区业主代表与开发商就进行多次沟通，为保障小区业主出行，开发商也做了最大努力，专门抽调资金，专人找政府办相关手续，为小区开通南边出口（武车路市政规划并没有名邸公馆出入口）。建筑商为此也承担了不小的损失，在一联排板房中间拆除两间，作为小区出口用地。后开发商与项目部为实现早日腾退并完善公共绿化，于2023年第二季度拆除了40%板房，腾退场地并清除障碍准备绿化施工。虽然开发商和建筑商都尽了最大努力，无奈此时全国房产经济下行大环境已形成，之后开发商资金出现重大缺口，到现在Ａ02地块2工程没有达到交付条件。同时，本工程被列为政府保交付工程，政府、开发商、建筑商共同努力，力争工程尽快交付。案涉工程建设单位已经出现严重的资金问题，某某公司没有故意占用小区居民场地的主观恶意，原告请求主张场地费用并无直接法律依据。 经审理查明： 2016年11月10日，武汉绿地国际金融城Ａ03地块（即绿地名邸公馆小区）二期总平面定位图显示：建设单位武汉某丙置业有限公司，左上方处注明Ａ03地块用地面积72144.41㎡，西南面毗邻武车路的规划用地红线内有15米宽绿化带。图纸下方加盖“竣工图”印章，某乙建设集团有限公司，监理单位上海市某某有限公司及各项目负责人分别在“竣工图”印章内签字确认。本案诉争某某公司占用区域即在毗邻武车路的15米宽绿化带内。 武汉某丙置业有限公司（甲方）曾与某某物业集团股份有限公司武汉分公司（乙方）签订《武汉绿地国际金融城Ａ03地块项目前期物业服务合同》，约定物业名称为武汉绿地国际金融城Ａ03地块，总占地面积72144.41平方米，区域东至和平大道，南至武车路，西至武车中路，北至武车一路，上述指标最终以武汉市工程竣工验收备案表为准，指标如有调整变化，本合同的各项条款不变。 审理中，某某委会陈述，案涉小区于2015年初竣工验收，2015年3月开始交房，房屋交付时，案涉小区南区绿化（即某某公司占用的位置）还未完工。 2022年4月13日，某某委会向某某公司发送《关于绿地名邸公馆项目承建商长期占用小区公共用地的联系函》，载明：“名邸公馆项目于2015年5月交房，业主入住并于2022年3月通过合法程序正式成立了第一届业主委员会。小区广大业主向业委会提出某某建筑工程公司自本项目交房以来长期占用名邸公馆南区相邻武车路的本小区红线内绿化用地。根据2021年施行的《中华人民共和国民法典》第二百七十四条和第二百七十五条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。房产项目开发完成后，开发商及承建商应将项目完整交付（包含公共绿化及用地）给业主，不能长期占用公共用地。现名邸公馆小区业主委员会向贵司郑重提出：请于2022年5月1日前搬迁出占用场地，开发商按照规划图纸完成绿化施工，承建商主动与名邸公馆业主委员会联系商讨占用公共用地期间的租赁费用事宜。” 2022年10月13日，某某公司绿地国际金融城Ａ02地块二期工程项目部向名邸公馆业主出具《承诺书》，载明：“我司承建绿地国际金融城Ａ02地块二期工程施工，项目部及生活区设置在绿地名邸公馆南区南侧院墙外侧，本期工程建设完成项目部立即拆除腾退，并由绿地滨江置业安排场地绿化衔接。绿地国际金融城Ａ02地块二期工程原计划的交付时间，可能因房地产大环境和疫情等因素有所影响；经与某丙置业有限公司商洽，不论工程能不能顺利交付住户，我项目部在2023年6月30日拆除腾退完，2023年12月31日场地绿化建设完。特此承诺！” 2023年3月，武汉某丙置业有限公司（发包方、甲方）与某某公司（承包方、乙方）签订《武汉绿地?国际金融城Ａ02项目二期住宅南区景观及室外管网工程施工合同》，约定由某某公司承包武汉绿地?国际金融城Ａ02项目二期住宅南区景观及室外管网工程。 2023年11月7日，武汉某丙置业有限公司（发包方、甲方）与某某公司（承包方、乙方）签订的《武汉绿地?国际金融城Ａ02项目二期住宅南区景观及室外管网工程施工合同补充协议（一）》（以下简称《补充协议》），载明：本补充协议内容为名邸及海珀地块南侧（毗邻武车路）围墙外公共绿化带景观工程施工事宜。某某公司陈述，《补充协议》即案涉绿地绿化合同，为本案关联合同，但并未对完工日期进行约定；合同签订后，该合同项下甲方付款进度为0，甲方无能力支付合同对应的绿化施工费用，故其有权行使不安抗辩，暂停该绿化项目施工，待甲方恢复合同履行能力。 某某公司还认为，其承建武汉绿地国际金融城Ａ02地块2期工程，在建设单位协调下，与湖北某某有限公司（以下简称某某工建）签订活动板房转让协议，其有偿受让湖北共建活动板房作为项目部及生活区，某某公司系合法取得该活动板房使用，并非恶意占有，某某公司据此向本院提交了湖北建设绿地国际金融城Ａ02项目部（甲方）与某某建设某某国际金融城项目部（乙方）于2020年4月29日签订的《活动板房转让协议》复印件，载明：“由甲方施工的武汉绿地国际金融城Ａ02项目一期南区2＃楼、3＃楼、4＃楼及地下室工程已基本完成合同约定施工内容，因疫情需要，在建设单位协调下，本着双方互利的原则，甲方将位于武昌区**道**区南边的临时用地（无用地使用权），及整个场地的地下设施、地面以上活动板房、地面硬化、现有固定设施转让给乙方……二、特别说明：1、本活动房是甲方在建设单位指定地点修建的办公及工人临时住宿，该场地土地无使用权，乙方在使用期及拆迁时须根据建设单位及相关单位要求无条件自费拆迁和恢复。2.乙方购买后，遇建设单位、政府部门要求拆除时，需自行拆除。甲方不负责赔偿，不承担任何责任。三、1、合同总价：不含税300000元……”。 某某委会对《活动板房转让协议》三性均有异议，其认为某某公司2023年来函表示活动板房系其搭建，而非从他人手上转让而来，前述协议第二条也明确写明乙方（某某公司）在使用期间根据相关单位要求自费拆迁和恢复。 还查明，经本院向武汉市武昌区自然资源和城乡建设局调查，该局向本院出具的国有土地使用权证［武昌国用（2013）第0**6号］档案记载：土地使用权人武汉某丙置业有限公司，某某车辆厂Ａ03号地块（原和平大道750号），地号Ｆ0020130025，地类（用途）城镇住宅商服用地，使用权类型出让，使用权面积72113.08平方米，落款时间2013年10月10日。 现因某某公司未履行《承诺书》内容，某某委会诉至本院，诉请如前。 以上事实有国有土地使用权证［武昌国用（2013）第0**6号］、《关于绿地名邸公馆项目承建商长期占用小区公共用地的联系函》《承诺书》《武汉绿地·国际金融城Ａ02项目二期住宅南区景观及室外管网工程施工合同》及补充协议（一）、《活动板房转让协议》及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”建筑区划是指对遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分，且建筑区划一般与《物业管理条例》中的物业管理区域相一致，以便于建筑物及配套设施的管理。本案中，从案涉小区总平面定位图来看，毗邻武车路的15米宽绿化带处于规划用地红线内，《武汉绿地国际金融城Ａ03地块项目前期物业服务合同》所载的物业服务区域亦包含该绿化带部分，且本院调取的案涉小区国有土地使用权证［武昌国用（2013）第0**6号］记载的土地使用权面积（72113.08平方米）与小区总平面定位图记载用地面积（72144.41平方米）基本一致，故可以认定毗邻武车路的规划红线内15米宽绿化带应为建筑区划内的绿地，原则上属于绿地名邸公馆小区全体业主共有。 关于拆除围挡及腾退场地。某某公司因承建武汉某丙置业有限公司其他项目而将项目部及生活区设置在绿地名邸公馆南区南侧院墙外侧，实际占用绿地名邸公馆小区规划红线内的15米宽绿化带，经某某委会发函催告后，其已于2022年10月13日向绿地名邸公馆小区业主作出书面《承诺书》，承诺“在2023年6月30日拆除腾退完”，该承诺书系某某公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有效力，自意思表示到达某某委会时生效。某某公司未依约履行《承诺书》，已属违约，某某委会主张某某公司拆除围挡、腾退场地的请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 关于恢复绿化。某某公司在《承诺书》中已明确承诺“我项目部在2023年6月30日拆除腾退完，2023年12月31日场地绿化建设完”，《承诺书》本身是独立的单方意思表示，对某某公司具有拘束力，某某委会有权依据《承诺书》主张某某公司恢复场地绿化。另，某某公司提交的《补充协议》可以看出，“名邸及海珀地块南侧（毗邻武车路）围墙外公共绿化带景观工程施工”已由武汉某丙置业有限公司发包给某某公司，某某公司自认“名邸”即为案涉Ａ03地块（绿地名邸公馆小区）。某某公司虽辩称因开发商经营恶化，合同资金迟滞，致使其承建的其他工程迟迟无法交付，为避免其公司损失扩大，绿化建设工作暂缓。但此为某某公司与武汉某丙置业有限公司之间的法律关系，其可依法另行向武汉某丙置业有限公司主张权利，但并非某某公司拒绝履行《承诺书》的理由。故对某某委会依据某某公司出具的《承诺书》主张其恢复场地绿化的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于场地占用费。某某委会虽诉请某某公司向其支付自2017年1月1日起至起诉之日而产生的场地占用费5万元，但其并未提交相关损失的证据，且某某委会亦陈述2015年小区交付时，案涉绿化还未完工，结合武汉某丙置业有限公司于2023年将案涉小区围墙外绿化带发包给某某公司承建的事实，某某公司占用的场地确属历史遗留问题，某某公司并不具有主观恶意，故对某某委会的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十七条、第二百七十四条、第二百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决如下： 一、被告某甲建设集团有限公司应于本判决生效之日起九十日内拆除坐落于武汉市**号地块（原和平大道750号）绿地名邸公馆小区毗邻武车路的规划用地红线内15米宽绿化带的围挡、腾退场地并恢复场地绿化； 二、驳回原告武汉市武昌区绿地名某某馆小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取525元，由被告某甲建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年十月十日 法官助理*** 书记员***