湖北某某建筑实业有限公司与荆门某某房地产置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书

湖北省荆门市东宝区人民法院 民事判决书 （2024）鄂0802民初5072号 原告：湖北某某建筑实业有限公司，住所地湖北省十堰市茅箭区。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：***，湖北双燕律师事务所律师。 被告：荆门某某房地产置业有限公司，住所地湖北省荆门市东宝区。 诉讼代表人：北京大成（武汉）律师事务所（系荆门某某房地产置业有限公司管理人），住湖北省武汉市江岸区建设大道718号浙商大厦10楼、11楼。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，北京大成（武汉）律师事务所律师。 原告湖北某某建筑实业有限公司（以下简称“天某某公司”）与被告荆门某某房地产置业有限公司（以下简称“某某公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2024年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2024年12月12日公开开庭进行了审理。原告天某某公司的委托诉讼代理人***、被告某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天某某公司向本院提出诉讼请求：1.确认2021年8月1日原、被告签订的《以房抵款协议》有效；2.判令原告对所涉房屋享有优先受偿权；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2019年5月，原被告签订了《武汉实地荆门紫薇雅著项目一期二标段土建总承包工程合同》。施工过程中，因被告不能按合同约定时间支付工程进度款，双方经过商榷约定：以位于紫薇雅著的5-601、5-602房产抵付原告工程款。现因被告已进入破产程序，管理人对上述工抵款房屋的权属不予确认，特诉诸人民法院。二、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释（二）》第九条：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法当应予支持。”解释释明：承包人与拖欠工程款的发包人，通过签订买卖合同以房抵债，属于其实现建设工程价款优先受偿权的方式，有权阻却普通债权。三、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。据此，该案以房抵工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理，以房抵工程款的协议具有相对的独立性，根据《中华人民共和国民法典》第567条，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力之规定背后的立法精神，应肯定以房抵款协议的效力。四、根据《理解与适用》第301-302页记载：最高人民法院民二庭将“以房抵付工程款协议”视为诺成合同，不以抵债物的交付作为成立要件。诺成合同的理论基础在于尊重当事人的意识自治，即便在没有实物交付的情况下，只要双方当事人就合同的条款达成一致，合同即告成立。五、根据《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》法（2021）第289号“类案同判”的原则，可参照最高人民法院（2021）最高法民申6178号民事裁定书（2021年12月17日）。综上所述，本案涉及的房产权属事实清楚，证据充分，法律依据明确，请求依法予以确认。 被告某某公司辩称，原告主张就案涉房屋享有优先受偿权违反《中华人民共和国企业破产法》公平清偿原则，除法律规定或管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定决定继续履行合同之外，债权人无权请求债务人继续履行合同，原告无权请求继续履行以房抵款协议的前提下，其对案涉房屋不能主张包括优先受偿权在内的任何权利。原告应向管理人申报原始债权，根据原始债权自身性质，在最终债权清偿方案中确定其优先性，与其他债权人共同公平参与财产分配。 原告天某某公司围绕其诉讼请求向本院提交了武汉实地荆门紫薇雅著项目一期二标段土建总承包合同文件、以房抵款申请表、收款收据、《以房抵款协议书》等证据，被告对其真实性均无异议，本院对其内容予以采信。 根据庭审认定的证据并结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年5月，天某某公司与某某公司签订《实地·荆门紫薇雅著项目一期二标段土建总承包合同》，约定由天某某公司承建某某公司的紫薇雅著项目。 2021年7月31日，天某某公司作出《以房抵款申请批表》， 载明申请事项为：“湖北某某建筑实业有限公司承接荆门某某房地产置业有限公司实地﹒荆门紫薇雅著项目种子广场土建总承包工程，并与荆门某某房地产置业有限公司签订合同ＪＭＳＱ-ＨＴ-2020-039。截止2021年7月30日为止，应付未付工程款为858330.04元。鉴于我司有意向购买实地﹒荆门紫薇雅著项目房屋，现指定汪某购买实地﹒荆门**号楼**室，我司用应收的工程款人民币858330.04元抵扣购房款人民币501934元。” 2021年8月1日，某某公司（甲方）与天某某公司（乙方）签订《以房抵款协议书》，约定：乙方拟向甲方购买商品房，5号楼601室商品房总价款为人民币487466（大写：肆拾捌万柒仟肆佰陆拾陆元）、5号楼602室商品房总价款为人民币501934元（大写：伍拾万壹仟玖佰叁拾肆元）；双方同意，截至2021年7月30日，乙方根据业务合同约定应收未收款项暂定为1345796.04元（大写：壹佰叁拾肆万伍仟柒佰玖拾陆元零肆分；乙方同意以上述暂估应收未收款项支付该商品房购房款989400元（大写：玖拾捌万玖仟肆佰元）。附件一商品房明细载明的房屋信息为：实地﹒荆门紫薇雅著项目5＃601、5＃602。 同日，某某公司出具《收款收据》分别载明：“交款单位（或姓名）：汪某，收款内容：实地·荆门紫薇雅著-5号楼-01-601，定金10000；首期477466，金额人民币487466（肆拾捌万柒仟肆佰陆拾陆元零角零分）。”“交款单位（或姓名）：汪某，收款内容：实地·荆门紫薇雅著-5号楼-01-602，定金10000；首期491934，金额人民币501934元（伍拾零万壹仟玖佰叁拾肆元零角零分）。” 另查明，天某某公司与某某公司均认可案涉实地·荆门紫薇雅著5号楼非天某某公司所承建。 还查明，2023年1月6日，东宝区人民法院作出（2022）鄂0802破申5号民事裁定书，裁定：“受理申请人***、***、***、***、***对被申请人荆门某某房地产置业有限公司的破产清算申请”。 本院认为，关于《以房抵款协议书》合同效力的问题。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，以房抵款协议应为诺成性契约，其成立不以办理房屋产权转移登记为要件，故本案中，原、被告签订《以房抵款协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。 关于原告主张的对案涉房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。第一百一十四条规定，破产财产的分配应当以货币分配方式进行。本案中，某某公司为荆门紫薇雅著项目发包人，天某某公司为承包人，天某某公司与某某公司签订《以房抵款协议书》，某某公司向汪某出具紫薇雅著收款收据后，某某公司并未向天某某公司交付房屋，故房屋所有权属于某某公司，应当认定该房屋为某某公司的破产财产。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定：“与发包人订立建设施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”因天某某公司履行《以房抵款协议书》支付的购房款是以某某公司欠付天某某公司工程款转化而来，抵付行为消灭的是金钱之债，其请求权属于债权请求权，应依照破产法的规定申报债权。天某某公司作为承包人对其通过劳动修建的建筑工程享有法律规定的建设工程价款优先受偿权，但房屋所有权仍在某某公司名下，需由破产管理人管理及变现。对某某公司提出被告主张对房屋享有优先受偿权违反公平清偿原则的意见，本院不予采纳。但经核实，本案案涉房屋实地·荆门紫薇雅著5号楼601室、602室并非天某某公司所承建工程，天某某公司主张对案涉房屋享有优先受偿权，与上述法律规定不符，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第八百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 原告湖北某某建筑实业有限公司与被告荆门某某房地产置业有限公司于2021年8月1日签订的《以房抵款协议书》有效； 二、驳回原告湖北某某建筑实业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告湖北某某建筑实业有限公司负担50元，被告荆门某某房地产置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年一月二十三日 法官助理*** 书记员***