某某与温州市物资回收有限公司、温州市华昌建设有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省温州市鹿城区人民法院 民事判决书 （2020）浙0302民初789号 原告：***，男，1977年12月13日出生，汉族，住浙江省温州市平阳县。 委托诉讼代理人：***，浙江海昌（宁波）律师事务所律师。 被告：温州市物资回收有限公司，住所地：浙江省温州市西山东路32号。 法定代表人：***，董事长。 被告：温州市华昌建设有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区大南路锦春大厦1-4幢203-1室。 法定代表人：***，经理。 原告***为与被告温州市物资回收有限公司（以下简称物资回收公司）、温州市华昌建设有限公司（以下简称华昌公司）房屋租赁合同纠纷一案于2020年1月19日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人***，被告物资回收公司的法定代表人***，被告华昌公司的法定代表人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还违约保证金350000元，水电费保证金20000元，合计370000元；2.判令两被告支付上述款项自2020年1月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借贷款利率（LPR）计算的利息损失；3.判令被告物资回收公司偿还原告代付的土地出让金120898.29元，以及自案件受理之日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借贷款利率（LPR）计算的利息损失；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月4日，原告就承租被告物资回收公司厂房及场地一事，与被告物资回收公司签订租赁合同一份，合同约定被告将其坐落于鹿城区龙方工业区20号地块的厂房及场地整体出租给原告。租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日。原告须向被告物资回收公司支付违约保证金350000元，水电费保证金20000元，上述款项于租赁期限届满时全额退还。另约定，被告物资回收公司应当开具房屋租赁发票，票额内的税费及土地收益金由被告物资回收公司负担。合同签订后，原告依约支付了租金，违约保证金以及水电费保证金。合同履行过程中，为满足使用功能，须临时改变土地使用功能，改变后功能为商业服务业，由于被告物资回收公司无力支付土地出让金，遂由原告先行代为支付，为此，原告于2015年1月20日，代为缴纳土地出让金120898.29云，但被告物资回收公司一直未能偿还。2016年，被告物资回收公司因负债被起诉至鹿城法院，合同项下的厂房场地被依法拍卖，买受方为被告华昌公司，租赁合同继续履行，原告依约向被告华昌公司继续支付租金。现租赁期限已经届满，经原告催讨，两被告均未能依约退还原告支付的违约保证金及水电费保证金，被告物资回收公司也未能偿付原告代付的土地出让金，原告遂向法院起诉。 被告物资回收公司辩称，原告与被告物资回收公司的合同虽然签订在2015年，但2016年厂房已经被拍卖，原租赁合同已经停止。因为涉及其他案件，所以其他拍卖款冻结在鹿城法院，直到2018年才返还。被告物资回收公司不知道原告为何当时不讨要租金及保证金。账本在2016年都已经被封存。根据原告提供的证据，是原告自己办理了退二进三的手续为了更好的经营。因为场地属于被告物资回收公司，所以才以被告物资回收公司名义办理，具体有没有办下来，被告物资回收公司并不知道。根据国土资源局退二进三的收款证明该笔款项是2015-2017年的三年总数，但我公司厂房在2016年已经被拍卖，不能将三年的土地出让金都向被告物资回收公司主张。当时原告应当在缴纳款项后马上向被告物资回收公司出具票据，但现在时间过去这么久原告才起诉。根据合同约定票额内的土地出让金是由被告物资回收公司承担，但原告根本没有将发票提供给被告物资回收公司。 被告华昌公司辩称，原告与被告物资回收公司签订的《厂房及场地租赁合同》对被告华昌公司不具有约束力，原告要求被告华昌公司退还保证金于法无据。被告物资回收公司先将涉案房屋进行抵押后再出租给原告，根据相关规定，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。被告华昌公司向原告收取租金并非是接受该租赁合同的意思表示。被告华昌公司收取租金是基于拍卖公告的内容。被告华昌公司是通过司法拍卖拍得房产，与被告物资回收公司无直接合同关系。原告是否向被告物资回收公司缴纳保证金，被告华昌公司无法核实，也无法向被告物资回收公司主张移交保证金事宜。被告华昌公司并未实际取得原告交纳的违约保证金和水电费保证金，并不享有该两项保证金所赋予的担保权利。 本院经审理查明事实如下：2014年12月4日，原告与被告物资回收公司签订一份《厂房及场地租赁合同》，约定：被告物资回收公司将其坐落于鹿城区龙方工业区20号地块的厂房及场地（以下简称涉案房屋场地）整体出租给原告作为汽配市场的经营场所。租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日。年租金为1530000元。原告须向被告物资回收公司支付违约保证金350000元，如原告违约提前退租，保证金由被告物资回收公司没收，未结清的税费由原告负责结清，被告物资回收公司在租赁期限届满时将违约保证金如数退还给原告。水电费保证金20000元，租赁期限届满时全额退还。另约定，原告向被告物资回收公司缴纳租金，被告物资回收公司应当开具房屋租赁发票给原告，票额内的税费及土地收益金由被告物资回收公司负担。合同签订后，原告依约支付了2015年1月1日起两年的租金，违约保证金350000元以及水电费保证金20000元。合同履行过程中，为满足使用功能，须临时改变土地使用功能，改变后功能为商业服务业，原告于2015年1月20日缴纳3年的土地出让金120898.29元，2016年，被告物资回收公司因负债被起诉至鹿城法院，合同项下的厂房场地被依法拍卖，买受方为被告华昌公司，原告从2017年1月1日开始向被告华昌公司继续支付租金。 上述事实有当事人提供的证据及当事人陈述等证据所证实。 本院认为，原告与被告物资回收公司于2014年12月4日签订的《厂房及场地租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。合同签订后，被告物资回收公司将涉案房屋场地交付给原告使用，原告向被告物资回收公司支付了两年的租金及违约保证金350000元、水电保证金20000元，原告在房屋租赁期间由于土地使用功能的改变支付了3年的土地出让金（即土地收益金）120898.29元。后因涉案房屋场地于2016年被法院拍卖，并由被告华昌公司受让，原告也于2017年1月1日开始向被告华昌公司支付租金，故原告与被告物资回收公司之间的合同关系自然终止。故被告物资回收公司应将违约保证金350000元及水电保证金20000元退还给原告。原告主张要求被告华昌公司退还上述保证金，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的上述保证金的利息损失，因原告与被告物资回收公司的合同关系在2016年被告华昌公司受让涉案房屋场地时就自然终止，故原告主张从2020年1月1日起要求支付利息损失，本院予以支持。关于原告主张的土地出让金即土地收益金120898.29元，按照合同约定，应由被告物资回收公司承担，被告物资回收公司抗辩并非由其承担依据不足，本院不予支持。但上述土地收益金系三年期的土地收益金，而原告与被告物资回收公司的合同仅履行了两年即行终止，故被告物资回收公司仅需承担两年的土地收益金为80598.86元[（120898.29元÷3年）×2年]。关于原告主张从起诉之日起要求被告物资回收公司支付利息损失，于法不悖，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，判决如下： 一、被告温州市物资回收有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告***违约金保证金及水电保证金合计370000元及利息损失（利息损失以370000元为基数从2020年1月1日至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告温州市物资回收有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告***土地收益金80598.86元及利息损失（利息损失以80598.86元为基数从2020年1月19日至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算） 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8663元，减半收取4331.5元，由原告***负担355.5元，被告温州市物资回收有限公司负担3976元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审判员*** 二〇二〇年四月八日 代书记员***