重庆某某信息技术有限公司与某某,某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

(案件已上诉，该裁判文书非终审文书) 重庆市渝北区人民法院 民事判决书 （2016）渝0112民初4479号 原告：重庆**信息技术有限公司，住所地重庆市**岸区*****号科技创业中心融英楼**楼**号，组织机构代码75928398-2。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，女，1986年1月15日生，汉族，住重庆市**碚区，系原告公司员工。 被告：***，女，1964年11月11日生，汉，住重庆市**龙坡区区。 被告：**，男，1962年12月29日生，，住重庆市**龙坡区坡区。 被告：**，女，1985年6月30日生，住重庆市渝**区渝北区。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 原告重庆**信息技术有限公司（以下简称**公司）与被告***、**、**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法由审判员***担任审判长，与代理审判员***、人民陪审员***组成合议庭，适用普通程序于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告**公司的委托诉讼代理人**，被告**的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼，被告***、**经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1.解除2015年7月23日以***的名义与**公司签订的《房屋租赁合同》；2.***、**、**返还**公司保证金10万元；3.***、**、**支付**公司违约金135005元（27001元/月×5个月）。事实和理由：位于渝****房屋系***、**所有。2015年7月23日，**以***的名义（甲方）与**公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由**公司承租上述房屋，并约定房屋为精装房含办公家具，租赁期共37个月，自2015年8月1日起至2018年9月30日止，并对租金、违约责任等内容进行了约定。后**公司向**支付了保证金10万元及2015年8月1日至2015年10月31日的租金81003元。之后，**一直未按照合同约定交付房屋钥匙、办公钥匙和办公家具，严重影响**公司使用该房屋，导致无法正常办公，经**公司多次催促仍无故拖延，直到2015年8月31日才交付财务办公室钥匙一把，2015年10月19日交付了房屋钥匙18把。同日，**在未告知**公司的情况下擅自锁了房屋大门，10月20日**公司工作人员上班时发现大门被锁，双方为此发生纠纷，**的公司工作人员将**公司工作人员打伤。因**无故阻止**公司继续使用房屋，**公司为减少损失被迫于2015年10月31日搬走，并于当日将房屋钥匙交还**。**公司认为，**未按合同约定交付房屋钥匙和办公家具，严重影响**公司对房屋的使用，且**无故锁住房屋大门的行为已表明其拒绝履行合同义务，故**公司有权解除合同并要求其承担违约责任。 被告***、**未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状。 被告**辩称，1.**公司诉称2015年10月20日公司工作人员上班时发现大门被锁，说明至少该日以前其完全可以在房屋内正常开展工作，不存在其所称“严重影响使用房屋，导致无法正常办公”的情形；2.**公司从2015年8月至10月一直在案涉房屋办公，并未提出对房屋进行整改的要求，说明**交给**公司的房屋是符合双方约定的；3.即使**在交付部分钥匙过程中存在延迟情况，但**公司对交付的钥匙进行了签收且未提出异议，在办公用品钥匙交付后的两个多月内**公司仍在正常使用该房屋，应视为对合同履行细节变更的认可，且合同并未明确约定办公钥匙交付时间，延迟交付钥匙也未达到严重影响房屋使用或导致合同无法履行的程度，因此延迟交付钥匙不能成为**公司要求解除合同的理由；4.合同第五条第二款约定租赁期未满而承租人提前退租的，出租方不予退还保证金，因**公司提前退租，该笔保证金不应当予以退还；5.按合同约定**公司应在2015年10月17日前支付下季度租金，**公司未支付违约在先，**有权收回房屋，且**公司称2015年10月20日才发现被锁门，其不可能知道是**在2015年10月19日锁的门，**并没有锁该房屋的门，也不清楚是谁锁的；**没有违约行为，不应支付违约金。 经审理查：位于渝****房屋系***梅、**所有。2015年7月23日，以***、**（甲方）的名义与**公司签订了《房屋租赁合同》，主要约定：第二条1.甲方出租给乙方的房屋位于渝北**房屋；2.出租房屋建筑面积共计540.02平方米；3.该房屋为精装房含办公家具；4.该房屋为甲方转租房。第四条1.该房屋租赁期共37个月，自2015年8月1日起至2018年9月30日止。第五条1.该房屋的租金标准为每月每平方米建筑面积50元，月租金总额为27001元；2.乙方支付10万元作为保证金，若租赁期未满而乙方提前退租，则该项保证金甲方不予退还，租赁期满，在乙方未拖欠物管费及其他应由乙方承担的费用的情况下，甲方应在5个工作日内将保证金一次性返还乙方；3.租金支付方式：乙方向甲方支付方式为先付后租，按一年四次，每季度支付一次，乙方应在承租月份前15日支付到甲方指定账户；4.乙方应在合同签订后当日支付租赁定金10万元，甲方交房前3日支付第一季度的房租租金，同时甲方所收定金自动转为租房保证金。第八条2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的；（3）租赁房屋被抵押或者查封或者有其他权属瑕疵，导致乙方无法使用。第十条2.在租赁期内，乙方提前退租的，须提前60天书面通知甲方，并按房屋月租金的5倍支付违约金（如乙方在此期间内联系其他人承租该房屋，并与甲方签订合同，乙方可以不支付此违约金）；第十六条……附件六：甲方出租房屋内所有办公家具设施价格清单。合同落款处出租方（甲方）有“***”的签字捺印，承租方（乙方）由**公司**并由***在授权代表人处签名捺印。庭审中，****：**从***、**处承租了整层楼，将其中部分出租给**公司，合同将出租人写为***、**是应该二人的要求，签订合同时***、**没有出面，是**与**公司协商的，合同上应该是**代签***的名字，案涉房屋出租人实际是**，**愿意承担该合同的权利义务，对案涉房屋的租金和保证金也是**个人收取，***、**没有收取。**公司**：确实是**来签订合同和收款的，***、**从未出面，租赁合同的出租房是**自己写的，**公司不清楚这样写的原因。 2015年7月31日，**公司向上述合同约定的账号转账支付租金81003元。 2015年8月11日，**向**公司出具收据一张，载明“今收到重庆**信息技术有限公司房屋租赁押金10万元”。 2015年8月31日，**通过重庆壹臣矩森空间设计有限公司向**公司交付财务办公室钥匙1把。2015年10月19日，**再次通过重庆壹臣矩森空间设计有限公司向**公司交付前台办公室钥匙16把及前台推柜钥匙2把。**公司一方分别由**来、***出具了钥匙的收条。 2015年10月20日重庆市公安局北部新区分局***派出所案（事）件接报回执载明：2015年10月20日11时许，**、***双方公司人员在渝北**房屋重庆壹臣矩森公司内因房屋租赁问题发生纠纷，经民警带回派出所调解后，双方对此事达成调解。同日，**与***在该派出所达成《调解协议》，其中载明事件经过为：2015年10月20日11时许，**、***双方公司人员在重庆市北部新区黄山大道中段70号2栋20***壹臣矩森公司内因房租租金等问题发生纠纷，双方无人受伤。庭审中，**认可**系壹臣矩森公司员工。 2015年10月31日，**公司搬离案涉房屋并将所收钥匙全部退还给**，**一方的公司工作人员在原钥匙收条上书写“已收到此清单上所有钥匙”。 另查明，**系重庆壹臣矩森空间设计有限公司、重庆壹臣矩森地产咨询有限公司股东。 庭审中，**公司**：1.**公司于2015年8月1日进入案涉房屋办公，但因为没有钥匙，办公受到影响；2.合同附件六从来没有附在合同上，是因为**从未将家具交付给**公司，也没有制作家具清单；3.**公司在2015年10月31日交换钥匙是因为**在10月19日锁了房门，且其公司员工打伤了**公司的员工，其应交付的办公家具也不齐，影响办公；4.**公司没有在2015年10月17日前支付下一季度租金，是因为根据合同第五条第3款的约定，**公司可以在2015年10月17日至10月31日之间支付下一季度租金都是符合合同约定的，且因为**未按约交付钥匙，**公司有权拒付租金；5.**的违约行为体现在：**于2015年10月19日锁了案涉房屋的门，是提前收回房屋的行为，且**未按约交付房屋钥匙和办公家具。****：1.合同附件六载明的家具都在房屋内，给价格清单的目的只是发生损坏后赔偿的依据；2.**公司未要求**交付钥匙，案涉房屋每天有清洁工开门，大门是录了指纹的，**公司员工可以直接进入，交钥匙不影响**公司使用房屋。 关于**以***的名义签订《房屋租赁合同》的问题，****：**公司提出报税需要合同姓名与房产证登记姓名一致，**应**公司要求才写了***的名字，但只签了字，没有捺印。**公司**：当时未要求**签***的名字，是**自己这样签的，因为当时**出示了产权证复印件并称其有权出租，还提供了业主业主身份证复印件，经办人相信了其有权出租，所以未提出异议，但不清楚**这样签字的原因；签订合同时**也未告知是转租还是代房东出租，只是称其有权出租。 上述事实有《房屋租赁合同》、中国工商银行业务回单、中收据、收条两张、案（事）件接报回执、调解协议、工商信息两份及当事人当庭**等在案为据，足以认定。 本院认为：虽然《房屋租赁合同》系以***、**的名义与**公司签订，但根据**公司及**的**，该合同签订时***、**并未参与，系**代签***的名字，**也是以自己的名义向**公司转租案涉房屋，且从合同履行情况看，租金和保证金也系**收取，同时，**亦表示同意承担该合同权利义务，综上，该合同系**与**公司双方意思表示，合同相对方为**、**公司。***、**不到庭参加诉讼，应承担不举证、质证的不利后果。《房屋租赁合同》系**、**公司自愿签订，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。2015年10月31日**公司搬离案涉房屋并将钥匙全部退还给**，是以行为表达不再履行合同的意思表示，**一方接受钥匙且未提出异议，说明其对**公司的意思表示予以接受，故《房屋租赁合同》于此日已经解除。对**公司再要求解除该《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。 对于**公司主张的违约金及返还保证金，本院分别评述如下： 关于**是否应当支付违约金。**公司认为**的违约行为是在2015年10月19日锁了案涉房屋的门，以及未按约交付钥匙和办公家具。首先，关于锁门问题，从***派出所的报警回执可见，**、***（即壹臣矩森公司员工和**公司员工）发生纠纷是因为房屋租赁问题，从中不能反映出引发纠纷的原因是房门被锁，从双方达成的《调解协议》更可看出双方是因租金问题发生纠纷；此外，**认为《房屋租赁合同》第3条的理解是租金支付时间为每季度前15日前，而2015年10月19日已经超过了**认为的下季度租金支付时间，故双方可能因催收租金发生纠纷亦符合逻辑。此外，**在2015年10月19日才向**公司交付了18把钥匙，**公司诉称**在很短的时间内（即交付钥匙后至次日上班前）就锁了房门，并不符合社会生活常理。因此，在缺乏其他证据佐证的情况下，**公司举示的报警回执、调解协议等证据不足以证明**在2015年10月19日将案涉房屋锁门的事实。其次，关于交付钥匙时间，从钥匙收条可见**公司实际交付钥匙的时间为2015年8月19日、10月19日，确实晚于租赁合同约定的起租期。但根据**公司的**，其从2015年8月1日已进入并开始使用案涉房屋，且2015年10月20日员工上班时发现房门被锁，可见至少在2015年8月1日至10月19日期间其是在案涉房屋内办公，故**延迟交付钥匙并未造成**公司无法正常使用案涉房屋的后果，也即延迟交付钥匙行为并未导致合同目的无法实现，故**公司该理由并不符合《房屋租赁合同》第八条第1款第（1）项约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件。再次，关于交付办公家具，《房屋租赁合同》第二条第3款已明确约定案涉房屋为精装房含办公家具，假如房屋内无办公家具，则**公司应已向**提出异议，而其并未提出；虽然双方均未举示合同附件六即家具设施价格清单，但在办公家具随房屋一并出租的情况下，****的价格清单系作为损坏赔偿依据的理由并不违背常理，同时**公司也**其从2015年8月1日就进入案涉房屋办公，2015年10月20日员工还准备上班，说明案涉房屋是具备办公条件的，因此，**公司认为**未按约交付办公家具的理由不能成立。综上，**公司要求**支付违约金不符合合同约定和法律规定，本院对该项诉讼请求不予支持。 关于保证金的返还。因**公司主张**违约的理由不能成立，则其在2015年10月31日搬离案涉房屋并交还钥匙并不具有合同约定或法律规定的正当事由，且此时租期尚未届满。根据《房屋租赁合同》第五条第2款的约定，**公司提前退租，**对保证金不予退还。因此，对**公司要求**返还保证金10万元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告重庆**信息技术有限公司的诉讼请求。 案件受理费13790元，由原告重庆**信息技术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判长*** 代理审判员*** 人民陪审员*** 二〇一六年八月二十九日 书记员***