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重庆某某在线信息技术有限公司与某某、某某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

来源：中国裁判文书网
重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2017）渝01民终706号
上诉人（原审原告）：重庆**在线信息技术有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道西段106号13幢17-1号，统一社会信用代码******************82R。
法定代表人：***，董事长。
委托诉讼代理人：***，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：**，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：***，女，1964年11月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，
被上诉人（原审被告）：**，男，1962年12月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，
被上诉人（原审被告）：**，女，1985年6月30日出生，汉族，住重庆市渝北区，
委托诉讼代理人：***，重庆静昇律师事务所律师。上诉人重庆**在线信息技术有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人***、**、**房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初4479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人**公司的委托诉讼代理人***、被上诉人**的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。**公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判被上诉人立即返还上诉人支付的保证金100000元，并支付违约金135005元。事实和理由：一、一审法院未按照法律规定接受上诉人提交的证据。上诉人申请证人出庭作证及提交的证人证言完全能够佐证系被上诉人锁门造成我们不能正常办公的事实，但一审法院仅以超过举证期限不接受证据违反了法律规定，限制了上诉人的举证权利。二、本案中的租赁合同是无效合同，根据一审查明的事实，本案中租赁合同是双方协商解除，保证金应当退还。整个租赁时间只有两个多月，保证金100000元不退还不符合法律公平原则。二审审理中，**公司自愿撤回请求判令被上诉人***、**、**支付违约金135005元的上诉请求。**辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求依法驳回上诉人的上诉请求。一、根据**提交的与房屋产权人***、**签订的房屋租赁合同第四条第二点，明确约定**向产权人租赁该房屋仅作为两家公司办公及生产经营使用，**将涉案房屋出租给上诉人系经过房屋产权人允许，应属合法转租。且转租合同是签订合同双方的真实意思表示，也已经实际履行，因此合同属有效，对双方具有约束力。二、上诉人提早解除合同并非经双方协商一致，系上诉人的单方意思表示。三、保证金100000元不存在上诉人所称的有失公允。**公司向一审法院起诉请求：1.解除2015年7月23日以***的名义与**公司签订的《房屋租赁合同》；2.***、**、**返还**公司保证金10万元；3.***、**、**支付**公司违约金135005元（27001元/月×5个月）。一审法院认定事实：位于重庆市××区××大道××、××号的房屋系***、**所有。2015年7月23日，以***、**（甲方）的名义与**公司签订了《房屋租赁合同》，主要约定：第二条1.甲方出租给乙方的房屋位于重庆市××区××大道××、××房；2.出租房屋建筑面积共计540.02平方米；3.该房屋为精装房含办公家具；4.该房屋为甲方转租房。第四条1.该房屋租赁期共37个月，自2015年8月1日起至2018年9月30日止。第五条1.该房屋的租金标准为每月每平方米建筑面积50元，月租金总额为27001元；2.乙方支付10万元作为保证金，若租赁期未满而乙方提前退租，则该项保证金甲方不予退还，租赁期满，在乙方未拖欠物管费及其他应由乙方承担的费用的情况下，甲方应在5个工作日内将保证金一次性返还乙方；3.租金支付方式：乙方向甲方支付方式为先付后租，按一年四次，每季度支付一次，乙方应在承租月份前15日支付到甲方指定账户（户名：**，账号：62×××99）；4.乙方应在合同签订后当日支付租赁定金10万元，甲方交房前3日支付第一季度的房租租金，同时甲方所收定金自动转为租房保证金。第八条2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的；（3）租赁房屋被抵押或者查封或者有其他权属瑕疵，导致乙方无法使用。第十条2.在租赁期内，乙方提前退租的，须提前60天书面通知甲方，并按房屋月租金的5倍支付违约金（如乙方在此期间内联系其他人承租该房屋，并与甲方签订合同，乙方可以不支付此违约金）；第十六条……附件六：甲方出租房屋内所有办公家具设施价格清单。合同落款处出租方（甲方）有“***”的签字捺印，承租方（乙方）由**公司**并由***在授权代表人处签名捺印。庭审中，****：**从***、**处承租了整层楼，将其中部分出租给**公司，合同将出租人写为***、**是应该二人的要求，签订合同时***、**没有出面，是**与**公司协商的，合同上应该是**代签***的名字，案涉房屋出租人实际是**，**愿意承担该合同的权利义务，对案涉房屋的租金和保证金也是**个人收取，***、**没有收取。**公司**：确实是**来签订合同和收款的，***、**从未出面，租赁合同的出租房是**自己写的，**公司不清楚这样写的原因。2015年7月31日，**公司向上述合同约定的62×××99账号转账支付租金81003元。2015年8月11日，**向**公司出具收据一张，载明“今收到重庆**信息技术有限公司房屋租赁押金10万元”。2015年8月31日，**通过重庆壹臣矩森空间设计有限公司向**公司交付财务办公室钥匙1把。2015年10月19日，**再次通过重庆壹臣矩森空间设计有限公司向**公司交付前台办公室钥匙16把及前台推柜钥匙2把。**公司一方分别由**来、***出具了钥匙的收条。2015年10月20日重庆市公安局北部新区分局***派出所案（事）件接报回执载明：2015年10月20日11时许，**、***双方公司人员在重庆市北部新区黄山大道中段70号2栋20***壹臣矩森公司内因房屋租赁问题发生纠纷，经民警带回派出所调解后，双方对此事达成调解。同日，**与***在该派出所达成《调解协议》，其中载明事件经过为：2015年10月20日11时许，**、***双方公司人员在重庆市北部新区黄山大道中段70号2栋20***壹臣矩森公司内因房租租金等问题发生纠纷，双方无人受伤。庭审中，**认可**系壹臣矩森公司员工。2015年10月31日，**公司搬离案涉房屋并将所收钥匙全部退还给**，**一方的公司工作人员在原钥匙收条上书写“已收到此清单上所有钥匙”。另查明，**系重庆壹臣矩森空间设计有限公司、重庆壹臣矩森地产咨询有限公司股东。庭审中，**公司**：1.**公司于2015年8月1日进入案涉房屋办公，但因为没有钥匙，办公受到影响；2.合同附件六从来没有附在合同上，是因为**从未将家具交付给**公司，也没有制作家具清单；3.**公司在2015年10月31日交换钥匙是因为**在10月19日锁了房门，且其公司员工打伤了**公司的员工，其应交付的办公家具也不齐，影响办公；4.**公司没有在2015年10月17日前支付下一季度租金，是因为根据合同第五条第3款的约定，**公司可以在2015年10月17日至10月31日之间支付下一季度租金都是符合合同约定的，且因为**未按约交付钥匙，**公司有权拒付租金；5.**的违约行为体现在：**于2015年10月19日锁了案涉房屋的门，是提前收回房屋的行为，且**未按约交付房屋钥匙和办公家具。****：1.合同附件六载明的家具都在房屋内，给价格清单的目的只是发生损坏后赔偿的依据；2.**公司未要求**交付钥匙，案涉房屋每天有清洁工开门，大门是录了指纹的，**公司员工可以直接进入，交钥匙不影响**公司使用房屋。关于**以***的名义签订《房屋租赁合同》的问题，****：**公司提出报税需要合同姓名与房产证登记姓名一致，**应**公司要求才写了***的名字，但只签了字，没有捺印。**公司**：当时未要求**签***的名字，是**自己这样签的，因为当时**出示了产权证复印件并称其有权出租，还提供了业主业主身份证复印件，经办人相信了其有权出租，所以未提出异议，但不清楚**这样签字的原因；签订合同时**也未告知是转租还是代房东出租，只是称其有权出租。一审法院认为：虽然《房屋租赁合同》系以***、**的名义与**公司签订，但根据**公司及**的**，该合同签订时***、**并未参与，系**代签***的名字，**也是以自己的名义向**公司转租案涉房屋，且从合同履行情况看，租金和保证金也系**收取，同时，**亦表示同意承担该合同权利义务，综上，该合同系**与**公司双方意思表示，合同相对方为**、**公司。***、**不到庭参加诉讼，应承担不举证、质证的不利后果。《房屋租赁合同》系**、**公司自愿签订，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。2015年10月31日**公司搬离案涉房屋并将钥匙全部退还给**，是以行为表达不再履行合同的意思表示，**一方接受钥匙且未提出异议，说明其对**公司的意思表示予以接受，故《房屋租赁合同》于此日已经解除。对**公司再要求解除该《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于**公司主张的违约金及返还保证金，本院分别评述如下：关于**是否应当支付违约金。**公司认为**的违约行为是在2015年10月19日锁了案涉房屋的门，以及未按约交付钥匙和办公家具。首先，关于锁门问题，从***派出所的报警回执可见，**、***（即壹臣矩森公司员工和**公司员工）发生纠纷是因为房屋租赁问题，从中不能反映出引发纠纷的原因是房门被锁，从双方达成的《调解协议》更可看出双方是因租金问题发生纠纷；此外，**认为《房屋租赁合同》第3条的理解是租金支付时间为每季度前15日前，而2015年10月19日已经超过了**认为的下季度租金支付时间，故双方可能因催收租金发生纠纷亦符合逻辑。此外，**在2015年10月19日才向**公司交付了18把钥匙，**公司诉称**在很短的时间内（即交付钥匙后至次日上班前）就锁了房门，并不符合社会生活常理。因此，在缺乏其他证据佐证的情况下，**公司举示的报警回执、调解协议等证据不足以证明**在2015年10月19日将案涉房屋锁门的事实。其次，关于交付钥匙时间，从钥匙收条可见**公司实际交付钥匙的时间为2015年8月19日、10月19日，确实晚于租赁合同约定的起租期。但根据**公司的**，其从2015年8月1日已进入并开始使用案涉房屋，且2015年10月20日员工上班时发现房门被锁，可见至少在2015年8月1日至10月19日期间其是在案涉房屋内办公，故**延迟交付钥匙并未造成**公司无法正常使用案涉房屋的后果，也即延迟交付钥匙行为并未导致合同目的无法实现，故**公司该理由并不符合《房屋租赁合同》第八条第1款第（1）项约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件。再次，关于交付办公家具，《房屋租赁合同》第二条第3款已明确约定案涉房屋为精装房含办公家具，假如房屋内无办公家具，则**公司应已向**提出异议，而其并未提出；虽然双方均未举示合同附件六即家具设施价格清单，但在办公家具随房屋一并出租的情况下，****的价格清单系作为损坏赔偿依据的理由并不违背常理，同时**公司也**其从2015年8月1日就进入案涉房屋办公，2015年10月20日员工还准备上班，说明案涉房屋是具备办公条件的，因此，**公司认为**未按约交付办公家具的理由不能成立。综上，**公司要求**支付违约金不符合合同约定和法律规定，本院对该项诉讼请求不予支持。关于保证金的返还。因**公司主张**违约的理由不能成立，则其在2015年10月31日搬离案涉房屋并交还钥匙并不具有合同约定或法律规定的正当事由，且此时租期尚未届满。根据《房屋租赁合同》第五条第2款的约定，**公司提前退租，**对保证金不予退还。因此，对**公司要求**返还保证金10万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告重庆**信息技术有限公司的诉讼请求。案件受理费13790元，由原告重庆**信息技术有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。**提交一份《房屋租赁合同》，该合同出租方为***、**，承租方为重庆壹臣钜森空间设计有限公司，拟证明**是案涉房屋的租赁人。**公司质证后认为，对该份证据的真实性无异议，但该合同的承租方不是**，是重庆壹臣钜森空间设计有限公司，所以承租人不是**。本院认为该合同的承租方为重庆壹臣钜森空间设计有限公司，现无证据证明重庆壹臣钜森空间设计有限公司对**有过授权行为，对**提交该份证据的证明目的，本院不予认可。二审中另查明，重庆**信息技术有限公司于2016年8月8日更名为重庆**在线信息技术有限公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据上诉人**公司与被上诉人**的**，案涉《房屋租赁合同》虽以***、**的名义与**公司签订，但系**代签***的名字，***、**并未参与案涉租赁合同的签订。**是以自己的名义与**公司商议租房事宜并收取了租金和保证金，**也表示同意承担案涉合同的权利义务。现无证据证明**有权出租案涉房屋，也无证据证明***、**对案涉租赁合同的效力进行追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”在本案中，**没有代理权以***的名义订立的合同，未经***追认，对***不发生效力，由**承担责任。因**没有代理权，其收取保证金无法律依据，故**公司要求**返还100000**证金的诉讼请求，本院予以支持。因**公司已于2015年10月31日搬离案涉房屋，**公司与**对此无异议，本院予以确认。二审中，**公司自愿撤回请求判令被上诉人***、**、**支付违约金135005元的上诉请求，系**公司对自身权利的处分，本院予以认可。综上所述，**公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初4479号民事判决；二、由被上诉人**在本判决生效后十日内返还上诉人重庆**在线信息技术有限公司保证金100000元；三、驳回上诉人重庆**在线信息技术有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费13790元，由重庆**在线信息技术有限公司负担7922元，由**负担5868元；二审案件受理费2300元，由**负担。本判决为终审判决。审判长***审判员***代理审判员***
二〇一七年四月五日书记员***