青海百能汇通新能源科技有限公司与北京联东世纪房地产租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京0112民初36290号

原告（反诉被告）：青海百能汇通新能源科技有限公司，住所地青海省。

法定代表人：陆克，董事长。

委托诉讼代理人：韩东明，男，青海百能汇通新能源科技有限公司职工。

被告（反诉原告）：北京联东世纪房地产租赁有限公司，住所地北京市通州区。

法定代表人：李x华，总经理。

委托诉讼代理人：李夫彬，男，北京联东世纪房地产租赁有限公司职员。

原告（反诉被告）青海百能汇通新能源科技有限公司（以下简称：百能科技公司）与被告（反诉原告）北京联东世纪房地产租赁有限公司（以下简称：联东租赁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告百能科技公司的委托诉讼代理人韩东明，被告联东租赁公司的委托诉讼代理人李夫彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

百能科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租赁保证金126475.43元及其自2017年4月6日至实际支付之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令被告承担租赁房屋不符合租赁用途，给承租人造成的直接损失，包括房屋租金及利息149344.65元、房屋装修费用290529.80元、办公家具及相关设备174403.00元、电力增容费156000.00元、拆装搬迁费用（包括吊车、货车、叉车使用费用，脚手架租赁费用，拆装空调费用，拆装设备费用，零星采购费用）117911.95元，提前租赁新的办公地址重复期的租金××972.80元、员工2个月设备调试和期间工资412967.54元、电费和物业费（4-9月）28591.58元，合计1386721.32元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月6日，原告支付被告50000元订金（合同签订后抵作保证金），2017年4月18日双方签订《联东楼宇租赁合同》，原告向被告租赁了位于联东U谷南区2#A-01、面积为1040.95平方米的房屋。根据合同约定，原告于4月20日向被告支付了剩余的保证金76475.43元和2017年6月19日至2017年9月30日的首笔租金146149.38元。原告租赁该厂房主要用于公司研发部门办公、研发使用。自合同签订后，原告对所租赁的厂房进行了装修，将原有的研发设备拆除、搬迁入内，进行了安装调试。并购入了部分新设备，购买了新的办公家具和办公设备。花费了大量人力、物力。2017年8月1日，原告收到工商部门的《询问通知书》，要求我公司接受询问。次日，在询问过程中，工商部门负责人明确告知原告，该租赁房屋只能用作库房，不允许办理工商注册、亦不允许进行生产、办公、研发等经营活动。2017年8月3日，原告再次收到环保部门送达的《北京市通州区环境保护局现场监察记录表》，确认原告存在粉尘污染，确认原告公司无环保审批手续，禁止生产加工项目、禁止有环境污染的项目。为了能够从事生产研发工作、原告必须向环保部门申请办理环评手续。但是，经原告咨询，该租赁房屋不具有合法有效的房屋产权证明，无法申请办理环评手续。依据合同约定，原告应确保租赁物能够进行生产项目、符合有关环保要求。但按照环保部门的要求，由于被告无法提供相应的产权证明，原告无法正常使用租赁房屋。原告不得不重新拆除了全部的研发设备，重新租赁新的研发办公用房。2017年9月28日，在多次沟通无果的情况下，原告向被告发出了《关于解除<联东楼宇租赁合同>的通知》，并向物业作了交接。综上所述，为了维护原告的合法权益，诉至法院。

联东租赁公司辩称：1、原告在租赁涉诉房屋前，我公司曾明确告知该房屋无产权证。原告明知该房屋没有产权证而租赁该房，相应的法律后果应由其承担。原、被告签署的租赁合同中也没有约定被告有协助原告办理相应证照的义务。2、无法办理环保审批手续是由于原告怠于履行申请环评手续的法定义务、原告生产项目存在污染等原因所造成的，与原告租赁谁的房屋无关，与被告房屋是否拥有产权证无关。3、原告无法办理工商注册是因为其怠于履行申请营业执照法定义务所致，与被告房屋是否拥有产权证无关。4、无环保审批手续未妨碍合同目的实现，且被告无违约行为，原告单方解除合同无效。5、原告存在违约转租行为，即使原告所述费用属实，也系房屋实际使用人北京百能汇通科技有限责任公司支出，原告并非上述费用实际支出人，无权向我公司主张权利。6、行政机关所下发的文件并不是针对原告，而是针对北京百能汇通科技有限责任公司，这表明涉诉房屋的实际使用人为次承租人北京百能汇通科技有限责任公司。本案原告没有按照合同约定用途使用房屋，而是进行了转租，不存在原告诉称的无法按照合同约定正常使用租赁房屋的情形，亦不存在原告无法办理工商注册、无法办理环评的事实。

联东租赁公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告之间签署的《联东楼宇租赁合同》；2、判令原告支付被告2017年10月1日至实际其搬离之日的租金（计算标准：每天每平方米1.35元，租赁面积1040.95平方米）；3、判令原告支付被告转租违约金126475.43元（相当于三个月租金）；4、判令原告支付被告逾期交纳租金的违约金29865.06元；5、判令原告腾退涉诉房屋；6、诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告签订了《联东楼宇租赁合同》，约定原告承租我公司提供的面积为1040.95平方米的物业，原告按照1.35元/平方米/天的标准向我公司支付租金，每一季度结束前15日支付下一季度租金。我公司按照合同约定履行了义务，但原告却拒交租金。根据双方签订的上述合同，原告未经我公司同意擅自将租赁物业部分或者全部转租给他人，或通过合租、承包经营、授权经营等任何实际将租赁物业交由第三方使用的，应承担赔偿责任。根据《北京市工商行政管理局通州分局询问通知书》、《北京市通州区环境保护局现场检查记录表》得知，原告未经我公司同意擅自将租赁物转至北京百能汇通科技有限责任公司，违反了合同约定，因此应当向我公司支付违约金。另原告仍一直占有、使用我公司房屋，未向我公司退还房屋钥匙。原告称其将厂房电卡、水卡交至朱海涛，不能代表其把房屋返还给了我公司，因朱海涛并非我公司员工，我公司也没有给其任何授权收回房屋。另外，电卡、水卡交付并没有改变反诉被告占有、使用房屋的事实，因卷帘门门锁、房屋门禁的钥匙均由原告掌控。

百能科技公司就反诉辩称：我公司不同意被告的反诉请求。1、按照合同法规定，原告有单方解除合同的权利；2、被告违约在先，原告无法使用涉诉房屋，只能解约，且原告多次协商解约事宜被告不予答复，我们才把照明电卡、动力电卡、水卡、退租申请表都已交予被告，单方解约通知我们也发给被告了；3、被告要求原告支付租金、违约金没有依据。

本院经审理查明事实如下：2017年4月18日，联东租赁公司（出租方）与百能科技公司（承租方）签订《联东楼宇租赁合同》。上述合同约定，联东租赁公司将位于通州区马驹桥镇联东U谷南区2#A-01厂房（以下简称：涉诉厂房）出租给百能科技公司，该厂房建筑面积为1040.95平方米。百能科技公司租赁涉诉厂房用于生产、办公、研发、仓储。涉诉厂房租赁期限为36个月，自2017年6月19日起至2020年6月18日止；自2017年6月19日开始计算租金。第一年租金为1.35元/平方米/日、第二年租金为1.39元/平方米/日、第三年租金为1.43元/平方米/日。百能科技公司应在合同签订后5个工作日内向联东租赁公司支付2017年6月19日至2017年9月30日的租金146149.38元，后续租金每季度（三个月为一个季度）收取一次，每一季度结束前15日内支付下一季度租金，遇法定节假日顺延。百能科技公司应当在本合同签订后五日内向联东租赁公司支付保证金126475.43元。联东租赁公司应在合同签订后10日内交付涉诉厂房，乙方配合交接。《联东楼宇租赁合同》还约定了其他相关内容。

上述合同签订后，百能科技公司依约向联东租赁公司支付了保证金126475.43元以及2017年6月19日至2017年9月30日的租金146149.38元，联东租赁公司向百能科技公司交付了涉诉厂房。百能科技公司接收厂房后，对厂房进行了设计装修，支付了装修设计费20000元、装修施工费207129.80元、洗地费5000元、环氧地坪费41705元、排风管道费用7000元，此外，百能科技公司还在涉诉厂房制作了公司商标（LOGO）、安装了空调，购买了灯具、油漆、刷子、暖气片、窗帘等装饰装修材料及工具。为了工作需要，百能科技公司还在涉诉场地置办了家具，购买了实验平台与升降平台，安装了空调。为了满足用电需求，百能科技公司对涉诉厂房进行了电力增容，支付电力增容费156000元。2017年8月初，北京市通州区环境保护局对涉诉厂房进行了现场监察，发现存在粉尘污染，生产单位无环保审批验收手续。此后百能科技公司发现涉诉厂房无相关证照无法从事正常生产，亦办理不了相关的环评手续，遂与联东租赁公司交涉退租事宜。2017年9月27日，百能科技公司向联东租赁公司人员发送了电子版的《关于解除<联东楼宇租赁合同>的通知》及退租申请表。2017年9月28日，百能科技公司将涉诉厂房的动力电电卡、照明电卡、水卡交予涉诉厂房的物业管理人员，并向其提交了一份退租申请表，至此不再实际占有使用涉诉厂房。2017年5月至9月间，百能科技公司为拆、装机械设备花费7500元，另因拆装、运输机械设备需要，租用货车、吊车、叉车、脚手架花费28524元。

涉诉厂房无相应建设工程规划许可证、房屋所有权证。

本案审理过程中，本院组织双方到涉诉厂房进行了勘验。根据现场勘验情况结合百能科技公司所提交的证据，可以认定百能科技公司对于涉诉厂房所进行的装饰装修，其中一部分已经形成附合物，大部分系未形成附合物。联东租赁公司明确表示对于百能科技公司就涉诉厂房所进行的装饰装修不同意加以利用。对于已形成附合的装饰装修物价值，百能科技公司与联东租赁公司均明确表示不申请评估，由法院根据本案证据材料酌情予以确定。本院根据百能科技公司所提交的《装修合同》、《施工合同》以及与其装修相关的记账凭证、国内支付业务付款回单、对公付款申请单，并结合现场勘验情况，酌情确认百能科技公司所为装饰装修内容中的水泥地面、打磨刷漆、钢梁粉刷、踢脚线、门窗及配件、地面处理、墙壁维修、地面回填、装修地坪等为形成附合的装饰装修内容。因双方均不申请对装饰装修物价值进行评估，故其本院综合考量本案现有证据、现场勘验情况、租赁期限等因素，酌情确定已形成附合的装饰装修物现值为80000元。

本案审理过程中，百能科技公司称，因涉诉厂房无相应的产权证，不能满足其正常办公需求，其不得不提前租赁新的办公地址，造成其相应的租金损失56972.80元，为此其提交了《租赁合同》、记账凭证、支付申请书、收据、国内支付业务付款回单。因百能科技公司提交的《租赁合同》承租方为“北京百能汇通科技有限责任公司”、记账凭证显示“代付北京百能房屋租”、支付申请单显示“代北京百能付（2017.8.28-11.26）房租”、收据的收款单位为“北京百能汇通科技有限责任公司”，故本院认定新的办公地址的承租人为北京百能汇通科技有限责任公司，百能科技公司系代北京百能汇通科技有限责任公司支付相应租金，百能科技公司并未实际租赁新的办公地址、其支付的租金也系代他人支付，故提前租赁新办公地址的重复期租金并非百能科技公司因本案《联东楼宇租赁合同》无效而产生的实际损失。

本案审理过程中，联东租赁公司辩称在出租涉诉厂房前其已告知百能科技公司涉诉厂房无产权证。为证明其主张，联东租赁公司向本院申请其公司职工薛栋梁、刘丽莽出庭作证，两位证人称在商议涉诉厂房租赁事宜时，已明确告知百能科技公司该厂房无产权证。百能科技公司对上述两位证人证言的真实性不予认可。因薛栋梁、刘丽莽系联东租赁公司的员工，与联东租赁公司有利害关系，其证言可信度较低，且就涉诉厂房双方当事人所约定的租金标准与此前具有产权证的厂房租金标准并无较大差异，故本院对薛栋梁、刘丽莽的证言的真实性不予确认。

上述事实，有营业执照、《联东楼宇租赁合同》、《北京市工商行政管理局通州分局询问通知书》、《北京市通州区环境保护局现场检查记录表》、《关于解除<联东楼宇租赁合同>的通知》、收条、照片、记账凭证、对公付款申请单、收款收据、国内支付业务付款回单、发票、费用报销单、物资采购报销及挂账单、《装修合同》、销售货物或者提供应税劳务清单、借款单、网上银行电子回单、收据、微信截图、物流运输费用明细、（租赁费）费用报销审批单、《设备安装合同》、《设备拆卸合同》、北京天雅五金机电城销售凭证、送货单、《租赁合同》、支付申清单、退租申请表、收费通知单、物业服务协议、《物业服务协议书》、《用电增容协议》、《早道图文广告加工协议》、《地面清洗合同》、《销售合同》、《试验室设备销售合同》、《采购合同》、《施工合同》、《空调维修安装协议》、《室内装修设计合同》、《物流委托运输合同》、房屋所有权证及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉诉厂房无相应的建设工程规划许可证，故百能科技公司与联东租赁公司于2017年4月18日所签订的《联东楼宇租赁合同》无效。因该合同无效，缺乏成立的有效条件，故不存在解除的问题，本院对联东租赁公司请求解除上述《联东楼宇租赁合同》的主张不予支持。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因百能科技公司与联东租赁公司于2017年4月18日签订的《联东楼宇租赁合同》无效，故联东租赁公司应将百能科技公司向其支付的租赁保证金126475.43元退还百能科技公司。百能科技公司请求联东租赁公司支付其租赁保证金利息缺乏依据，本院不予支持。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。百能科技公司在《联东楼宇租赁合同》签订后实际占用了涉诉厂房，直至2017年9月28日其才将涉诉厂房的水、电卡等移交物业管理人员，不再实际占用涉诉厂房，故联东租赁公司有权按照合同约定的租金标准要求百能科技公司承担涉诉厂房2017年6月19日至2017年9月27日房屋占有使用费，对于百能科技公司支付的2017年9月28日至2017年9月30日的租金4215.85元（1.35/平方米/日*1040.95平方米*3日≈4215.85元），联东租赁公司应当退还。故，对于百能科技公司要求联东租赁公司支付的房屋租金，本院支持4215.85元，超出部分本院不予支持。对于百能科技公司主张的租金利息，缺乏相应的依据，本院不予支持。另，需要释明的是，房屋租金系可以返还的项目，并非损失。

合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。联东租赁公司明知涉诉厂房不具备合法手续仍然将其出租，故其对合同的无效、百能科技公司产生的损失存在过错；百能科技公司在未弄清涉诉房屋是否具备合法手续、未正常办理环保审批手续前仍然承租涉诉厂房并对其进行装修、投入生产使用，故其对合同的无效、自身所产生的损失亦存在一定过错。综合本案案情，本院认定联东租赁公司应当对百能科技公司的合理损失承担主要责任，应赔偿百能科技公司合理损失的80%，百能科技公司对其自身合理损失承担20%的责任。

1、关于百能科技公司所主张的房屋租金及利息损失

如前所述，百能科技公司应向联东租赁公司支付实际占用涉诉厂房期间的占有使用费，该期间的租金相当于房屋占有使用费，不属于其损失；百能科技公司多交的租金，系联东公司应退还的项目，亦不属于其损失；与房屋租金相应的利息同样不属于其损失。既然百能科技公司请求联东租赁公司赔偿其房屋租金，为减少当事人的诉累，本院判令联东租赁公司退还百能科技公司多付的租金，但对其主张的与涉诉厂房租金有关的其他诉讼请求本院不予支持。

2、关于百能科技公司主张的房屋装修费用

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。百能科技公司对涉诉厂房的装饰装修，联东租赁公司明确表示不同意加以利用，故未形成附合物的装饰装修物百能科技公司可以拆除。对于形成附合物的装饰装修物因双方均不申请评估其价值，本院综合考量本案现有证据、现场勘验情况、涉诉厂房约定的租赁期限等因素酌情确定其现值为80000元，故联东租赁公司应按照本院划分的责任比例，赔偿百能科技公司64000元房屋装修费用。对于百能科技公司主张的超出64000元的房屋装修费，本院不予支持。

3、关于百能科技公司主张的办公家具及相关设备费用

百能科技公司投入涉诉厂房的办公家具及相关设备系可移动物，百能科技公司对该部分物品所拥有的权利不因其与联东租赁公司之间的《联东楼宇租赁合同》被认定无效而受损，百能科技公司可以继续加以利用。故，本院对百能科技公司主张的办公家具及相关设备费用不予支持。

4、关于百能科技公司主张的电力增容费

电力增容费系百能科技公司为满足其办公需要进行的正常投入，因百能科技公司与联东租赁公司之间的《联东楼宇租赁合同》无效，百能科技公司该部分投入成为其合理损失的一部分，因此联东租赁公司应当按照其过错程度赔偿百能科技公司80%的电力增容费，即124800元（156000元*80%＝124800元）。对于百能科技公司主张的超过上述部分的电力增容费本院不予支持。

5、关于百能科技公司主张的拆装搬迁费用

百能科技公司主张的拆装搬迁费用包括吊车、货车、叉车使用费，脚手架租赁费，空调拆装费，拆装设备费及零星采购费。本院认为，百能科技公司在涉诉厂房安装空调属于装饰装修内容，而空调系未形成附合的装饰装修物，相应的拆装费用应当由百能公司自行承担；百能科技公司主张的零星采购费，根据百能科技公司提交的与零星采购相关的单据，其采购的内容包括灯具、油漆、刷子、静电板等装修材料及工具，并非拆装搬迁设备所用材料，而对于装修费（其中包括零星采购的装修材料及工具费），如前所述，本院已适当予以支持，故零星采购费不再作为拆装搬迁费用的一部分予以支持；对于百能科技公司主张的吊车、货车、叉车使用费，脚手架租赁费，拆装设备费，该部分费用系涉诉厂房无法正常办公，百能科技公司将原安装好的机械设备拆除、搬迁至新址重新安装必然会产生的合理费用，也是其合理损失，因此联东租赁公司应当按照其过错程度赔偿百能科技公司上述合理损失的80%。根据本院查明的事实，百能科技公司拆装机械设备花费75000元，租用货车、吊车、叉车以及脚手架花费28524元，合计103524元，故联东公司赔偿百能科技公司上述费用的80％，即82819.2元。

6、关于百能科技公司主张的提前租赁新办公地址重复期的租金

根据本院查明的事实，新的办公地址的承租人系北京百能汇通科技有限责任公司，百能科技公司系代北京百能汇通科技有限责任公司支付新址租金，故其主张的提前租赁新办公地址重复期的租金，并非百能科技公司因本案《联东楼宇租赁合同》无效而产生的实际损失，本院不予支持。

7、关于百能科技公司主张的员工2个月设备调试期间工资

百能科技公司向其职工支付工资是其应尽的法律义务，系根据法律法规的规定及其与员工之间的劳动合同的约定确定的工资标准。该部分工资不会因为涉诉厂房相应的《联东楼宇租赁合同》无效而免除或减少，不属于因《联东楼宇租赁合同》无效而产生的实际损失，故本院对百能科技公司主张的该部分费用不予支持。

8、关于百能科技公司主张的电费和物业费

首先，联东租赁公司于2017年4月将涉诉厂房交予百能科技公司，其实际占有使用涉诉厂房至2017年9月28日，在占有使用涉诉厂房期间其理应支付相应的电费、物业费，故该部分费用系其合理支出，并非损失；其次，百能科技公司并未将电费、物业费交予联东租赁公司，即使其所交纳的有超出占有使用涉诉厂房期间的电费、物业费，其也不应向联东租赁公司主张。鉴于此，本院对其主张的2017年4月至同年9月的电费、物业费不予支持。

9、关于联东租赁公司主张的租金

根据本院认定的事实，百能科技公司已经于2017年9月28日不再实际占有使用涉诉厂房，而涉诉厂房《联东楼宇租赁合同》又被认定无效，故联东租赁公司主张的2017年10月1日之后的租金缺乏相应的依据，本院不予支持。

10、关于联东租赁公司主张的违约金

联东租赁公司在本案中主张的违约金包括逾期交纳房租违约金和转租违约金，其依据为双方于2017年4月18日签订的《联东楼宇租赁合同》。因上述合同被本院认定无效，故联东租赁公司依据无效合同主张违约金本院不予支持。

11、关于联东租赁公司要求百能科技公司腾退房屋的主张

根据本院认定的事实，百能科技公司已于2017年9月28日将涉诉厂房的动力电电卡、照明电卡、水卡交予涉诉厂房的物业管理人员，并向其提交了一份退租申请表，至此不再实际占有使用涉诉厂房。故，联东租赁公司要求百能科技公司腾退涉诉厂房缺乏相应的事实根据，本院对其该项主张不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：

一、原告青海百能汇通新能源科技有限公司与被告北京联东世纪房地产租赁有限公司于2017年4月18日签订的《联东楼宇租赁合同》无效；

二、被告北京联东世纪房地产租赁有限公司退还原告青海百能汇通新能源科技有限公司租赁保证金126475.43元、租金4215.85元，合计130691.28元，于本判决生效之日起七日内执行清；

三、被告北京联东世纪房地产租赁有限公司赔偿原告青海百能汇通新能源科技有限公司装修现值损失48000元、电力增容费124800元、拆装搬迁费82819.2元，合计255619.2元，于本判决生效之日起七日内执行清；

四、驳回原告青海百能汇通新能源科技有限公司其他诉讼请求。

五、驳回被告北京联东世纪房地产租赁有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费18458元，由原告青海百能汇通新能源科技有限公司负担11363元（已交纳），由被告北京联东世纪房地产租赁有限公司负担7095元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

反诉案件受理费6554元，由被告北京联东世纪房地产租赁有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　李宏印

人民陪审员　　张万良

人民陪审员　　岳　奎

二〇一八年四月二十七日

书　记　员　　侯康丽

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