某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民事判决书 （2023）桂01民终979号 上诉人（原审被告）：***。 上诉人（原审被告）：***。 被上诉人（原审原告）：南宁市某甲建筑安装有限公司。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 上诉人***、***因与被上诉人南宁市某甲建筑安装有限公司（以下简称某甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江南区人民法院（2022）桂0105民初7457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一审、二审诉讼费由某甲公司承担。 事实和理由：***、***的父亲***生前是某甲公司的员工。***一家自1984年以来就由某甲公司安排租住在明秀东路**号单位集体宿舍。1998年，因明秀东路**号集体宿舍被拆，某甲公司将***一家安排到位于星湖路的临时搭建员工宿舍，一直住至2004年。星湖路宿舍拆迁后，某甲公司又将***一家安排到南建路**号*栋*单元101号房居住至今。某甲公司在收走***一家原龙胜街住房时称是换房，当时属于集体所有。某甲公司改制后要收回房屋没有依据。如果某甲公司做好安置工作，***、***就同意搬离。 某甲公司辩称，涉案房屋所有权人为某甲公司，某甲公司从未将房屋出售或赠与给***、***，其长期居住也支付了租金、水电费，***、***不享有所有权。某甲公司与***、***之间形成不定期租赁合同关系，某甲公司有权随时解除合同。某甲公司已经向***、***发出解除合同通知书，其应及时腾空房屋返还给某甲公司。***、***不是某甲公司职工，某甲公司没有义务继续为其提供低廉租金的房屋，***、***也没有理由拒不返还房屋。另外，二审法院针对相同案件作出了判决，应遵循同案同判的原则。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 某甲公司向一审法院起诉请求：1.依法确认某甲公司与***、***之间的房屋租赁合同关系已于2020年9月7日解除；2.***、***于本案判决书生效之日起10日内搬离南宁市江南区南建路**号*栋*单元***号房；3.***、***支付某甲公司租金638.2元［计算方式：2020年6月的月租金为145.2元；2020年7月1日起月租金为221元（按3.5元/m2月，房屋面积63.22平方米）；2020年7月1日起计算至2020年9月7日租金为493元］；4.***、***支付某甲公司房屋占用费2528.8元（计算方式：按照周边房屋租金的市场价每月20元每平方米，2020年9月8日起计算至上述第二项诉讼请求履行完毕之日止，暂计至2020年11月7日房屋占用费为2528.8元）；5.本案诉讼费由***、***承担。 一审法院认定事实：***、***的父亲***生前系某甲公司单位员工。***一家自1984年始一直租住在某甲公司分配的明秀东路**号单位集体宿舍。***于1987年7月20日死亡。1998年左右，因明秀东路的单位宿舍被拆，某甲公司就将***、***一家安排到位于星湖路的临时搭建的员工宿舍居住至2004年。2004年因为星湖路宿舍拆迁，某甲公司又将***、***一家安排到涉案房屋即南宁市江南区南建路**号*栋*单元101号房居住至今。 某甲公司是***、***租住的南宁市江南区南建路**号*栋*单元101号房的所有权人，该房屋所有权证号为邕房权证字第**37****号，房屋建筑面积63.22㎡。2020年6月以前，***、***按每月145.2元向某甲公司支付房屋租金。2020年7月1日以后，某甲公司向公司各租户发出通知，将案涉房屋的租金调整为单价为3.5元/㎡/月（即月租金221.27元）。 2020年8月7日，某甲公司向***、***（南建路宿舍区*栋*-***号住户***家属）发出《解除租住关系的通知》，内容如下：“公司位于南宁市南建路8、10、13号的宿舍，原主要用于低价出租给公司职工租住。原居住的职工及其配偶去世后，你以继续向公司缴纳极低使用费的形式使用房屋至今，公司广大股东的利益受到损害。现根据公司经营管理需要，决定收回你使用的房屋。请你于2020年9月7日前将该处房屋腾空搬清并交回给公司行政科。逾期我公司将视为你非法占用公司资产，并采取相关行为进行处置，一切法律责任及后果由你自行承担。” 2020年9月8日，某甲公司再次向***、***发出《通知》，再次要求***、***于2020年9月18日前将房屋腾空搬清交回公司行政科。 截至一审辩论终结前，***、***未将房屋腾空退回某甲公司。 一审法院认为：某甲公司及***、***均承认某甲公司系案涉房屋所有权人、某甲公司将案涉房屋交由***、***居住使用并交纳了相应的水电和租金等费用、双方未签订有书面合同、***、***已收到某甲公司发出的解除通知、***、***与***以及***与某甲公司之间的关系、***及其妻子已去世等事实，并有相应证据佐证，故本院对前述事实均予以确认。综合现有证据和当事人的陈述，案涉房屋应是某甲公司出租给其员工解决住宿所需，虽然带有福利性质，但主要体现在较为低廉的租金上，针对的是某甲公司职工。而***、***并非某甲公司职工，虽然在***及其配偶去世后仍住在案涉房屋，因某甲公司未提出反对意见，也只能视为与某甲公司实际形成了房屋租赁关系，但因双方没有签订书面合同，依法视为不定期租赁合同关系，当事人可随时解除合同，故案涉不定期租赁合同自某甲公司于首次发出解除通知给予的限定期届满之日（即2020年9月7日）解除。合同解除后，***、***应腾空案涉房屋返还某甲公司，某甲公司主张***、***于本案判决书生效之日起10日内搬离案涉房屋合理合法，本院综合实际情况，酌定***、***于本案判决书生效之日起一个月内搬离。合同解除前，***、***未缴纳的2020年6月租金，按每月145.2元支持；2020年7月至2020年9月7日的租金，按某甲公司调整后的价格（即每月221元）支持，为493元。合同解除后，***、***仍占有使用案涉房屋，依法应支付房屋占用费。某甲公司还要求***、***按周边房屋租金的市场价支付房屋实际占用费，但某甲公司明确案涉房屋是为解决本单位职工住房所需廉价出租给所需职工的，其租金就是按照单位标准计算，则其房屋占用损失亦是可预计的，故本院酌定其实际占用房屋的费用仍应以原租金标准计算为宜。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、某甲公司与***、***就南宁市江南区南建路**号*栋*单元101号房之间的租赁合同于2020年9月7日解除；二、***、***于本判决生效后一个月内搬离南宁市江南区南建路**号*栋*单元101号房；三、***、***向南宁市某甲建筑安装有限公司支付2020年6月房屋租金145.2元；四、***、***向某甲公司支付2020年7月至2020年9月7日的房屋租金493元；五、***、***向某甲公司支付房屋占用费（计算方法：截至2020年11月7日为442元，从2020年11月8日起至二***、***搬离南宁市江南区南建路**号*栋*单元101号房止，按每月221元计算）；六、驳回某甲公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由***、***共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院二审仅针对***、***上诉请求有关事实和适用法律进行审查。 ***、***在二审中对一审认定其与某甲公司之间存在不定期房屋租赁合同关系无异议，本院予以确认。一审法院对于双方不定期房屋租赁合同的解除、房屋腾退、租金、房屋占用费的支付等问题均进行了论述、处理，本院认可一审法院的意见，不再赘述。***、***上诉称某甲公司收回其房屋、某甲公司收取其房改款项等因无证据证实，且与本案无关，本院不予采信。***、***上诉称应由某甲公司安排其住房后再行腾房，因无法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由***、***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年九月十五日 书记员***