定远祥ｘｘ开发有限公司、江苏ｘｘ有限公司等民事一审民事判决书

安徽省定远县人民法院 民事判决书 （2024）皖1125民初1801号 原告：定远祥xx开发有限公司，住所地安徽省滁州市定远县定城镇泉坞山大道与长征路交叉口东南角5号楼，统一社会信用代码91341125MA2UWUA324。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1984年1月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，公司员工。 被告：江苏xx有限公司，住所地江苏省常州市新北区太湖东路9-4号14楼1406-1室，统一社会信用代码91320400754624784F。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市汇业（常州）律师事务所律师。 被告：***，男，1989年8月11日出生，汉族，住江苏省如皋市。 原告定远祥xx开发有限公司诉被告江苏xx有限公司、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2024年4月17日公开开庭进行了审理。原告定远祥xx开发有限公司的委托诉讼代理人***、被告江苏xx有限公司的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付剩余购房款190187元。2.请求判令被告向原告支付逾期付款违约金58577元（自2023年1月1日起按每日千分之一暂计算至2023年11月5日,之后顺延计算至房款付清之日）。3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2022年7月,原被告与合肥祥皖置业有限公司共同签订了《定远未来樾项目抵房款协议》,约定被告2购买原告开发的位于××道××路××小区××幢××室房屋,总房款610912元。因被告1承接合肥祥皖置业有限公司的祥生云境项目的设计工作,合肥祥皖置业有限公司基于设计合同约定应向被告1支付设计费420725元。根据《定远未来越项目抵房款协议》约定,被告1以对合肥祥皖置业有限公司应收款420725元等额冲抵被告2购买原告10幢404室房屋的应付购房款,并约定剩余购房款190187元由被告1、被告2于2022年12月31日前付清。协议签订后,被告1、被告2未按期付清剩余房款,原告多次催告后,被告1、被告2出具承诺函,承诺于2023年8月15日前补交剩余房款190187元,如逾期按照未付款金额的每日千分之一支付违约金,并赔偿原告损失。现因两被告仍未付清房款,严重影响了原告正常经营。原告多次催促被告付款,被告均未履行。 被告江苏xx有限公司、***共同辩称：对于案涉合同被告认为双方应当根据合同约定逐一签署相关的认购协议、商品房买卖合同，但在签订完案涉合同后，甲方并未履行该合同义务，且在开庭前***提出基于案涉合同办理贷款手续以此支付尾款190187元，该贷款行为在合同第3页有明确载明，因此被告认为由于原告未按约履行合同义务，也不同意办理贷款手续，案涉款项应暂缓支付，而原告也应配合***办理相应手续，以此支付尾款，对于原告所提的违约金被告认为该违约金标准过高，最高不应超过损失的1.3倍，请求法院依法判决。 原告为支持其诉讼请求，除当庭陈述外还向本院提交如下证据材料： 证据一、被告江苏xx有限公司营业执照、被告***身份证复印件各一份。证明目的：被告主体身份信息。 证据二、《定远未来樾项目抵房款协议》合同一份。证明目的：被告购买房屋、房款、支付方式及违约责任的约定。 证据三、承诺函一份。证明目的：被告出具承诺函,承诺于2023年8月15日前补交剩余房款190187元，如逾期按照未付款金额的每日千分之一支付违约金并赔偿损失。 被告江苏xx有限公司、***就原告提交的上述证据共同发表如下质证意见： 证据一无异议。证据二真实性、合法性认可，证明目的不认可，该证据载明原告具有与购买人签订正式购房协议的义务，也有配合***办理贷款的义务，原告违约导致***无法如期支付尾款。证据三真实性、合法性认可，证明目的不认可，该承诺书所约定的违约金起算时间应为2023年8月16日，且该违约金的计算标准明显高于原告实际损失，应当予以调整。 被告江苏xx有限公司、***未向本院提交相关证据。 根据当事人的举证、质证意见，本院对原告提交的上述证据分析认证如下：因各方对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明力，将结合庭审查明的事实予以综合认定。 本院经审理查明如下事实：2022年7月,本案原告定远祥xx开发有限公司（作为甲方）、案外人合肥祥皖置业有限公司（作为乙方）及本案被告江苏xx有限公司（作为丙方）、***（作为丁方）共同签订了《定远未来樾项目抵房款协议》,约定***购买定远祥xx开发有限公司开发的定远祥生未来樾小区10幢404室房屋,总房款610912元，因合肥祥皖置业有限公司基于建设工程设计合同应向江苏xx有限公司支付设计费约3362900元，各方同意以设计费中的420725元等额冲抵***应向定远祥xx开发有限公司支付的购房款，剩余房款190187元由江苏xx有限公司、***于2022年12月31日前付清，每逾期一天，江苏xx有限公司向合肥祥皖置业有限公司支付违约金1000元，超过30天，合肥祥皖置业有限公司有权解除协议，并要求江苏xx有限公司承担总房款20%的违约金，***对应付房款及违约金承担连带责任，江苏xx有限公司不得再向合肥祥皖置业有限公司主张已冲抵的抵房金额。协议另就更名、退款安排，各方权利、义务等内容进行了约定。定远祥xx开发有限公司、合肥祥皖置业有限公司、江苏xx有限公司同时盖章确认《工抵房确认函》，就上述以设计费冲抵购房款事宜予以确认。协议签订后,被告江苏xx有限公司、***未按期付清剩余房款，经原告催告，于2023年7月31日出具承诺函，承诺于2023年8月15日前补购房款190187元,如逾期按照未付款金额的每日千分之一承担违约金。现被告依然未能支付购房款190187元，原告遂具状诉至本院，提出前述诉请。 另查明：上述定远未来樾项目10幢404室房屋尚未办理房屋买卖合同签约、产权登记等相关手续，案涉房屋已经施工完毕，现整体项目正在施工中，待整体项目完成竣工验收，预计2024年6月底交房。 本院认为：民事活动应当遵守法律规定，遵循公平、诚实信用原则。本案中，双方签订的《定远未来樾项目抵房款协议》所涉设计费系应付未付到期合约款，故系各方在债务履行期限届满后达成的以房抵款协议，该协议系各方真实意思表示且协议内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。协议明确约定以设计费中的420725元等额冲抵***应向定远祥xx开发有限公司支付的购房款，剩余房款190187元由江苏xx有限公司、***于2022年12月31日前付清，现被告至今未能支付该190187元购房款，已经构成违约，原告诉请其支付购房款190187元的诉请于法有据，本院依法予以支持。被告抗辩称原告应在付款前完成签订认购协议、商品房买卖合同义务并配合***办理银行按揭贷款手续，但双方签订的协议并未就上述内容予以约定，该抗辩意见与事实不符，本院依法不予采纳。 关于违约金，抵房款协议约定190187元购房款于2022年12月31日前付清，每逾期一天支付违约金1000元，但被告江苏xx有限公司、***在2023年7月31日出具的承诺函中承诺于2023年8月15日前补购房款190187元,如逾期按照未付款金额的每日千分之一承担违约金，本次诉讼中原告将该承诺函作为支持己方诉请的证据提交法庭，且按照该承诺函载明的比例计算违约金，应视为各方就付款时间及违约金的支付达成了新的协议。被告辩称该违约金约定过高，但本案系房屋买卖合同纠纷，双方对违约金的约定具有维护房地产交易市场的正常秩序、督促守约和惩罚违约的功能，同时如逾期按照未付款金额的每日千分之一承担违约金系被告在承诺函中主动承诺，且金额已远低于各方在工抵房协议中约定的每日违约金1000元，现被告无充分事实及证据证明该违约金约定明显过高，故本院依法对其抗辩意见不予采纳。本院认为违约金起算时间及计算比例应以承诺函载明的内容为据，依法仅支持自2023年8月16日起以190187元为基数，按照每日千分之一计算至实际付款之日止，原告诉请超出部分依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第八条、第一百三十一条、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下: 一、被告江苏xx有限公司、***于本判决生效后十日内支付原告定远祥xx开发有限公司购房款人民币190187元并承担逾期付款违约金（违约金以190187元为基数，自2023年8月16日起按每日千分之一计算至实际付款之日止）； 二、驳回原告定远祥xx开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5032元，减半收取计2516元，由原告定远祥xx开发有限公司负担326元，被告江苏xx有限公司负担2190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年四月二十五日 书记员*** 附1：定远县人民法院账户 账号：2000********； 账户名：定远县人民法院； 开户行：安徽定远农村商业银行股份有限公司 附2：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。