某某、某某与榆林市广厦房地产开发有限公司、某某等物权保护纠纷一审民事判决书

陕西省榆林市榆阳区人民法院 民事判决书 （2023）陕0802民初420号 原告：***，男，1973年5月22日出生，汉族，福建省惠安县人，现住榆林市榆阳区：350521197305××××。 原告：***，女，1974年7月9日出生，汉族，福建省惠安县人，现住榆林市榆阳区：350521197407××××。 二原告共同委托诉讼代理人：***，陕西格道律师事务所律师。 被告：榆林市广厦房地产开发有限公司，住所地：榆林市榆阳区肤施路中段西侧（市公安局对面），统一社会信用代码：91610800732673075D。 法定代表人：***，该公司执行董事。 被告：***，男，1981年12月8日出生，汉族，陕西省神木市人，住榆林市榆阳区。 委托诉讼代理人：***，陕西文星律师事务所律师。 被告：三行电力股份公司，住所地：榆林市榆阳区富康西路福康苑B座1301号，统一社会信用代码：91610800MA7031JG0W。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司工作人员。 原告***、***与被告榆林市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）、***、三行电力股份公司（以下简称三行公司）物权保护纠纷一案,本院于2023年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及二原告的共同委托诉讼代理人***、被告广厦公司法定代表人***、被告***及其委托诉讼代理人***、被告三行公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告广厦公司之间签订的《商品房预售合同》合法有效，广厦公司继续履行合同，并承担从2016年5月5日至实际交付之日以6119946元房价款按日万分之二的违约金，暂计100万元；2.判令被告广厦公司将涉案房屋位于榆阳区××楼××幢××号房产交付原告；3.判令被告广厦公司与***就涉案房产签订的《商品房买卖合同》无效，并向原告返还涉案房产；4.判令被告三行公司立即腾房，向原告返还榆阳区××楼××幢××号房产，并且立即恢复房屋原状；5.判令被告***、三行公司从2015年3月份至实际搬离之日，房屋占用损失约人民币50万元（以评估意见为准）；6.本案诉讼费用由上述被告承担。事实和理由：2014年10月9日，原告***、***与被告广厦公司签订了《商品房预售合同》，双方约定购买位于榆阳区××路××、航宇路西，名为福康苑商业写字楼第1幢Ｂ座1301室，土地使用权证号为：榆市国用（2011）第3××0号，建筑面积485.71平方米，商品房预售许可证号为榆住建预售证第201305号，合同总金额为6119946元。2014年10月20日，原告交付购房首付款3369946元，11月24日交付第二批购房款人民币75万元。同日，原告***、***与西安银行股份有限公司榆林分行签订了《个人购房借款／担保合同》（编号：西行榆商个房（2014）字第0×**），由原告***、***向该银行为该房办理按揭贷款金额200万元，时间从2014年11月24日至2024年11月23日，共计120个月。并且于2014年11月25日原告取得不动产预告登记证书，不动产权证号为：房产证明号（041084）。2018年9月份，原告发现三行公司已装修好涉案房屋，原告才得知广厦公司将该房屋再次出售于被告***。被告***在购买时，未尽到善意购买人的注意义务，其未审查出卖人主体资格，未查询房产是否有权利负担，其知道或者应当知道没有所有权后还强行装修入住，无权占有原告房屋，具有明显的主观恶意行为。原告认为：原告与广厦公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，并且不违反法律行政法规的强制性规定，应当受我国法律保护，该房屋应归原告所有。个人所有的合法房屋应当受我国《物权法》所保护，物权的权利人在其原物被他人侵夺或无权占有时，权利人有权要求无权占有人返还原物，并且恢复到房屋原始状态，造成权利人损失的还应当赔偿损失。综上所述，原告享有涉案不动产物权，物权具有对外公示效力，被告***未尽到善意购买人的注意义务，在本案中非善意第三人，在无权占有的情况下强行装修后，又将涉案房产出租于三行公司具有明显的主观恶意，该行为侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，诉至人民法院，望判如所请。 被告广厦公司辩称，案涉的商品房销售合同成立，被告不承担房屋租赁和装修损失，因为原告***欠被告的钱，在原告***向被告清偿债务之后，被告会向其交付房屋。 被告***辩称，原告***、***诉被告物权保护纠纷一案，贵院已做出（2021）陕0802民初410号民事裁定书，以该案涉嫌经济犯罪裁定驳回原告起诉，现该裁定已生效，贵院依法应将犯罪线索移送公安机关，在公安机关尚未对该诈骗案件作出处理结果前，贵院不得再受理该案，已经受理的，应裁定驳回原告起诉。原告在被告广厦公司“福康苑”项目做外挂及其附属工程，被告广厦公司用福康苑B座1301房屋以原告名义向西安银行贷款200万元，原告与被告广厦公司签订商品房预售合同的合同总价款明显高于市场价，其主要目的是为了骗取贷款，支付原告外挂工程款，该合同为虚假合同，请求依法确认该合同为无效合同。被告与被告广厦公司于2015年4月15日签订商品房买卖合同，购买了福康苑B座1301房屋，房屋总价款为300万元，被告支付广厦公司270万元，安装变压器一台（价值46万元）。广厦公司于2015年底将房屋交付被告，被告即开始装修该写字楼，装修期间原告也知情，未有任何人提出异议。被告装修好后于2016年5月出租给三行公司使用至今。因此，被告系通过买卖关系合法占有使用福康苑B座1301房屋，且该房屋系广厦公司交付被告装修占有使用，被告对原告不承担任何义务及法律责任。综上所述，被告不应是本案适格被告，原告与广厦公司签订虚假的购房合同骗取银行贷款已涉嫌骗取贷款犯罪，广厦公司将福康苑B座1301房屋一房二卖，明显已涉嫌合同诈骗犯罪，请求贵院依法裁定驳回原告的起诉。 被告三行公司辩称，原告***、***诉被告物权保护纠纷一案，贵院已做出（2021）陕0802民初410号民事裁定书，以该案涉嫌经济犯罪裁定驳回原告起诉，现该裁定已生效，贵院依法应将犯罪线索移送公安机关，在公安机关尚未对该诈骗案件作出处理结果前，贵院不得再受理该案，已经受理的，应裁定驳回原告起诉。原告与被告广厦公司签订了《商品房预售合同》，购买了福康苑B座1301房屋，根据合同相对性原则，原告应向广厦公司主张合同权利，无权向被告主张任何权利。被告系通过租赁合法占有使用福康苑B座1301房屋，不应对原告承担任何义务及法律责任。综上所述，被告不应是本案适格被告，原告将被告列为被告明显错误，请求贵院依法驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下：2014年10月9日，原告***、***（买受人）与被告广厦公司（出卖人）订立《榆林市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人建设的位于榆阳区××路××、航宇路西［土地使用权证号：榆市国用（2011）第3××0号，商品房预售许可证号：榆住建预售证第201305号］，暂定名为“福康苑商业写字楼”的第1幢（Ｂ座）1301室，预测建筑面积485.71平方米，套内建筑面积436.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积49.22平方米，单价每平方米12600元，总金额为6119946元，出卖人应在2014年6月1日前向买受人交付经验收合格的房屋,逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人自2014年6月1日起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之10的违约金等内容。2014年11月4日至当月25日，原告***以银行转账的形式共向被告广厦公司支付购房款3599946元。而被告广厦公司于2014年10月20日向原告出具金额为3369946元的购房首付款收据，另于当年11月24日向原告出具金额为75万元的购房款收据。2014年11月24日，原告***、***与西安银行股份有限公司榆林分行订立《个人购房借款／担保合同》，约定，***、***为购买该房向该银行借款200万元，时间从2014年11月24日至2024年11月23日，案涉房屋为抵押物等内容。2014年11月25日，榆林市公证处出具赋予前述《个人购房借款／担保合同》强制执行效力的公证书［（2014）榆证经字第1014号］。2014年11月25日，当事人就案涉房屋分别办理了预购商品房抵押权预告登记［他项权证号（041085）］和预购商品房预告登记［房产证明号（041084）］。此后，原告陆续向西安银行股份有限公司榆林分行偿还了部分按揭贷款。 2015年4月15日，被告广厦公司（出卖人）与被告***（买受人）就前述房屋订立《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为300万元。被告广厦公司将案涉房屋向被告***交付后，被告***于2016年5月5日与被告三行公司订立书面房屋租赁合同，将该房屋出租给被告三行公司。被告三行公司随即对该房屋进行了装修并投入使用。原告持该房屋的相关手续向被告***索要案涉房屋，被告***便于2016年4月5日与被告广厦公司订立《商品房买卖合同》，约定由被告***购买福康苑Ｂ座1401室的房屋。本案案外人***（原告、申请执行人）与广厦公司（被告、被执行人）民间借贷纠纷一案，本院审理期间，于2016年6月17日作出（2016）陕0802民初6215号之一民事裁定，查封了登记在广厦公司名下位于榆林市榆阳区××路××路××座××室及1501室房产的户籍。本院于2016年10月12日作出（2016）陕0802民初6215号民事调解书，约定由广厦公司向***分期偿还借款本金3821920元及利息。案件进入执行程序后，本院于2018年6月5日作出（2018）陕0802执恢329号执行裁定，裁定：拍卖广厦公司名下所有的位于榆林市榆阳区××路××路××座××室房产。被告***作为案外人向本院提出书面执行异议申请，本院于2018年7月11日作出（2018）陕0802执异83号执行裁定，裁定：驳回案外人***的异议请求。***不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院经审理，作出（2019）陕0802民初11588号民事判决，驳回***的诉讼请求。该判决现已生效。 2019年５月24日，二原告以相同事实将各被告诉至本院。案件审理过程中，经本院委托，陕西广合资产评估有限公司作出资产评估报告，评估案涉房屋租金价值从2015年3月1日起至2019年9月1日的租金评估值为45万元，2019年9月1日起月租金评估值为8334元。本院经审理，作出（2019）陕0802民初6570号民事判决，判决：一、原告***、***与被告榆林市广厦房地产开发有限公司签订的位于榆林市榆阳区××路××号房产买卖合同合法有效；二、位于榆林市榆阳区××路××幢（Ｂ座）1301号房产（土地使用权证号为：榆市国用（2011）第3××0号，商品房预售许可证号为榆住建预售证第201305号）归原告***、***所有；三、被告***、三行电力股份公司于本判决生效后十日内将位于榆阳区榆林市××路××座××号房产腾交还于原告***、***管理。四、驳回二原告其他诉讼请求。***提出上诉后，榆林市中级人民法院作出（2020）陕08民终306号裁定，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行审理后，以案件有经济犯罪嫌疑为由，作出（2021）陕0802民初410号民事裁定，驳回原告的起诉。二原告及广厦公司提出上诉后，榆林市中级人民法院作出（2021）陕08民终4109号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院随即向公安机关寄送了犯罪线索移送函等案件材料，但公安机关拒收了邮件。 原告现再次提起诉讼，并提出前述诉请。 另查明，***已于2021年将广厦公司及本案案外人***诉至本院，诉请解除其与广厦公司订立的富康苑B座13楼及14楼的商品房买卖合同，返还购房款并赔偿损失差价及装修损失。该案因价格鉴定原因尚未审结。 本院认为：引起本次诉讼的法律事实发生在民法典施行之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用民法典施行前的法律及相关司法解释的规定。 任由程序空转而不对案件进行实体审理，则当事人所实施的民事法律行为的法律后果就无法确定，由此导致公平正义的实现受阻，各方民事主体的生活和生产经营秩序也不能得到有效维护。故在本院向公安机关送达前述驳回起诉裁定无果后，为了依法实质性解决纠纷，本案应当作出实体裁判，而不能简单以重复诉讼为由一“驳”了之。 原告与被告广厦公司订立的《榆林市商品房买卖合同》无效力瑕疵，本院依法确认该合同有效。原告未举证证明被告广厦公司与***所订立的《商品房买卖合同》存在无效情形，故对原告有关确认该合同无效的诉请，依法予以驳回。预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，意即，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。被告广厦公司未经原告同意又将案涉房屋出卖给被告***，依照物权法第二十条第一款的规定，不发生物权效力。现两方买受人的请求权内容相同，而原告作为权利人办理了该房屋的预告登记，且广厦公司与原告的合同成立在先，原告对其在该房屋上享有的权利依法应当优先保护。被告广厦公司至今未依约向原告交付房屋是不争的事实，故本院认定该被告已构成违约，依法应当承担继续履行并支付逾期交房违约金的民事责任。当事人约定的违约金计算标准过高，原告虽有所降低，但依其诉请的标准计算，仍明显高于其损失。原告的损失或是不能及时管理使用的费用损失或向他人出租的租金损失，参照该房屋的租金标准，本院酌定被告广厦公司向原告支付自2015年3月1日起至房屋向原告交付之日止以每年10万元的标准计算的逾期交房违约金。被告***、三行公司基于买卖及租赁合同行使对房屋的管理、使用等权利，属于有权占有。但原告就该房屋的权利应优先保护，因此在原告主张权利后，***、三行公司继续行使相关权利已失去了法律基础，其应向原告立即交付案涉房屋。因***、三行公司既不构成违约，也没有实施侵权行为，原告请求该二被告赔偿损失，也缺乏法律依据，本院对此予以驳回。无证据证明***、三行公司的装饰装修和使用行为造成房屋损毁或价格贬损，原告请求对方恢复原状，明显不符合情理，本院对此予以驳回。 综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 原告***、***与被告榆林市广厦房地产开发有限公司订立的《榆林市商品房买卖合同》有效； 本判决生效后十日内，由被告榆林市广厦房地产开发有限公司、***、三行电力股份公司共同向原告***、***交付坐落于××乡××楼××幢××号，预购商品房预告登记号为［房产证明号（041084）］的房屋； 三、本判决生效后十日内，由被告榆林市广厦房地产开发有限公司向原告***、***支付逾期交付房屋违约金（自2015年3月1日起至房屋向原告***、***交付之日止，以每年10万元的标准计算）； 三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，由原告***、***共同负担9150元，由被告榆林市广厦房地产开发有限公司负担9150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年六月二十九日 书记员***