某某与铁力市光明电力安装有限责任公司与黑龙江东极房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案裁定书

黑龙江省伊春市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）黑07执异3号

案外人：***，女，1984年3月6日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。

申请执行人：铁力市光明电力安装有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市。

法定代表人：于汝涛。

被执行人：黑龙江东极房地产开发有限公司，住所地黑龙江省伊春市铁力市。

法定代表人：张玉君。

本院在执行铁力市光明电力安装有限责任公司（以下简称光明电力公司）与黑龙江东极房地产开发有限公司（以下简称东极公司）建设工程合同纠纷一案中，***于2021年2月25日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人***申请撤销（2020）黑07执1号XX二期商场综合楼XXX室的查封措施。事实和理由：贵院在（2020)黑07执1号所查封执行XX二期商场综合楼XXX室为申请人的房屋财产，特此提出异议。第一，2018年5月17日，申请人以拖欠劳务费购房形式购买了商场综合楼XXX室，产权面积77.75㎡，东极公司给予开具了商品房认购协议书；并签订黑龙江省工商行政管理局规范的《商品房买卖合同》。该合同是在平等、自愿、协商一致原则上签订的合法有效买卖合同。第二，申请人2018年5月17日一次性结清该房屋购房款195000.00元(大写：壹拾玖万伍千元整)；东极公司给予开具了结算票据。第三，在查封前申请人已经办理该不动产入住，2018年10月12日交纳了装修垃圾费、物业费、电梯费、水电取暖费用等，取得了房屋的实际占有权和使用权。第四，该楼房是经过政府2013年销售审批许可，由东极公司公开对外进行房屋销售。该房产之所以没有能够登记到申请人名下，并非是申请人个人原因，完全是因为XXXX小区无法办理登记手续，且除申请人以外，该小区其他所有住户都不能办理产权登记。综上所述，申请人所签订抵购房屋合同是合法有效的。因此，也不该被其身后债务抵顶。申请人对贵院所做出的裁定有异议，使申请人的合法权益受到侵犯，因此根据我国《民事诉讼法》的有关规定，申请法院解除执行查封，维护申请人的合法权益不受侵害。

本院查明，2019年6月13日本院作出的（2018）黑07民初38号民事判决书确定，东极公司于判决生效后十日内一次性给付原告光明电力公司工程款8783204.65元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息自2015年10月18日至款项还清之日止。依据（2019）黑07执保10号民事裁定书，本院于2020年1月16日作出（2020）黑07执1号公告，“查封东极公司开发建设的XX小区二期20号楼商服北数第3、4、5户房屋；21号楼商服北数第2、3、4、5户房屋；29号楼商服东数第1、2户房屋，”（因房屋经过变更，西1为三单元，西2为四单元）。经铁力市不动产登记中心查询，涉案房屋产权归属为东极公司，并于2019年4月10日起开始办理产权登记。

***向本院提供证据一，2018年5月22日，***与东极公司签订的《商品房买卖合同》1份，记载“***认购房屋位于XX二期商场综合楼4单元1702号房，面积77.75㎡，合计人民币195000.00元，出卖人张玉君签字，东极公司盖章，买受人***签字”；证据二，2016年4月28日，东极公司开具《关于拖欠拓普立思劳务费的给付意见》一份,记载“东极公司拖欠拓普立思公司***劳务428472元，经铁力市林业公安机关审核备案，在XX二期项目善后中对拖欠劳务费优先还款，东极公司将XX二期商场综合楼XXX房屋，77.75㎡，总房款195000.00元，以欠款抵购房形式付款，一次性结清房款。该房经东极公司房源核定无重复销售。”证据三，2018年5月17日东极公司收据一份，票据号3288807，记载“交款单位***，人民币壹拾玖万伍仟元整，收款事由XX二期商场综合楼XXX室，产权面积77.75平方米，东极公司盖章”；证据四，2013年7月15日《商品房预售许可证》一份，编号（2013）房预售证第006号，记载售房单位东极公司，项目名称XX二期（商场综合楼）；证据五，铁力市商品房预（销）售合同备案登记证明，出卖人东极公司，买受人***，房屋坐落团结社区XX小区二期商场综合楼4单元1702，建筑面积77.75㎡；证据六，2018年10月12日《前期物业服务管理协议》一份，位置XX二期商场综合楼XXX，建筑面积77.75㎡，甲方XX二期商场综合楼物业办公室盖章，乙方***签字；证据七，2018年10月12日《世纪花园专用收据》3份，记载***缴纳涉案房屋电梯费2000元、物业费2860元、垃圾管理费1500元；证据八，2020年9月1日《世纪花园专用收据》2份，记载***缴纳涉案房屋电梯费916元，物业费1946元；证据九，2020年4月14日《黑龙江增值税普通发票》一份，记载***缴纳涉案房屋物业管理服务费1435.64元；证据十，《伊春供电公司电费交款凭证》2份，记载缴纳涉案房屋2019年1月电费100元和2020年1月电费50元；证据十一，2018年10月12日门襟视频器收据一份，记载XX二期商场综合楼物业办公室盖章，费用850元；证据十二，2018年10月12日《世纪大厦综合楼装修安全责任书》一份，记载涉案房屋安全责任签署，甲方世纪大厦综合楼物业管理办公室，乙方***签字；证据十三，《东极公司授权委托书》一份，记载2018年6月22日，张玉君授权李洪发处理铁力林业局XX小区二期商场综合楼景观道路建设拆迁户代安置和现金购房入户等相关事宜。

本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人***在提出异议时称查封的铁力市XX小区二期小区商场综合楼XXX号室房屋产权归其所有，该涉案房屋系东极公司抵账房，其合法所得且实际占有使用，提供其与东极公司签署的《商品房买卖合同》、东极公司购房收据、《世纪花园专用收据》及缴纳物业费、电费等证据予以证实。虽经铁力市不动产登记中心查明，涉案房屋产权归属为东极公司，于2019年4月10日起开始办理产权登记，***未办理涉案房屋产权登记，系因该房处于法院查封状态，无法办理产权登记手续，属非因买受人自身原因未办理过户登记情形。***与东极公司签署《商品房买卖合同》时间为2018年5月22日，系在本院2020年1月16日查封保全涉案房屋之前，支付全部价款并已实际占有该处房产，***权利能够排除涉案房屋执行。故案外人***提出停止对铁力市XX小区二期小区商场综合楼XXX号室查封措施的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款规定，裁定如下：

***的异议请求成立，中止铁力市XX小区二期小区商场综合楼XXX号室的查封措施。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　谷长国

审 判 员　陈志强

审 判 员　陈忠岩

二〇二一年三月五日

法官助理　焦　婵

书 记 员　徐雪杉