某某（天津）商贸有限公司、天津通用科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）津03民终3871号 上诉人（原审被告）：**（天津）商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）中心大道华盈大厦**。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，天津丰见律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：天津通用科技有限公司，住，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）空港蔷薇路**/div> 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：***，天津世宏律师事务所律师。 原审被告：***，男，汉族，1961年2月23日出生，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：***，天津丰见律师事务所律师。 原审被告：天津自贸区激乐国际贸易有限公司，住所，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中环西路****东侧**div> 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，天津丰见律师事务所律师。 原审被告：天津市亚马逊科技发展有限公司，住所地天津开发区第，住所地天津开发区第四大街**泰达生物医药研发大厦**-601v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: **; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，天津丰见律师事务所律师。 原审被告：天津海雅达科技发展有限公司，住所地天津自贸试验，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港蔷薇路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: **; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：***，经理。 上诉人**（天津）商贸有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人天津通用科技有限公司（以下简称通用公司），原审被告***、天津自贸区激乐国际贸易有限公司（以下简称激乐公司）、天津市亚马逊科技发展有限公司（以下简称亚马逊公司）、天津海雅达科技发展有限公司（以下简称海雅达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 **公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回通用公司的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案一审、二审诉讼费用由通用公司承担。 事实与理由：一、一审法院审理程序多次严重违法，有失公允。1、通用公司一审开庭迟到长达一个半小时，一审法院未能依法裁定按撤诉处理，程序违法。2、**公司就案涉房屋是否存在质量问题，提出书面调查取证申请，一审法院却未予理会，也未书面或口头告知不予准许，程序违法。3、**公司就案涉房屋被消防部门查封事宜，申请律师调查令后，被调查单位未能将调查内容一次性交给**公司，一审法院在明知尚有证据未调回的情形下，未恢复法庭调查，直接作出判决有违法定程序。4、本案符合中止审理的法定情形，一审法院在**公司已提出书面《中止审理申请书》后，仍直接作出判决，有违法定程序。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院未就案涉房屋的腾房时间作出认定。2、一审判决认定对于租赁合同的解除，**公司承担主要责任，通用公司承担次要责任，属于认定事实错误。3、一审判决认定已超过撤销合同的法定除斥期间与事实不符。 通用公司二审辩称，**公司的诉请毫无事实依据，一审判决理据充分，应当依法予以维持。1、关于开庭迟到的问题，通用公司在一审中有两位代理人，通用公司代理人是及时到庭，不存在迟到的问题。2、关于调取房屋质量问题的案卷，实际情况是**公司从2015年9月即使用租赁房屋，期间未提出任何异议，而且在本案一审中**公司举证房屋相关的质量问题，均与其实际的使用区域无关。3、关于消防查封的事实，案件中有明确的查封决定书，查封的原因是**公司办公室存在火灾隐患，被查封的公司为激乐公司，消防查封是**公司自身原因导致的，与本案无关联。4、关于中止审理的问题，房屋质量问题与房屋租赁属于不同的法律关系，本案中并没有任何证据表明存在房屋质量问题而影响了**公司租赁使用。5、关于腾房时间问题，本案是租赁关系，租期起始时间为2018年1月1日，**公司可以根据其自身的意志自由的合法使用租赁物。如果单方解除合同，需要提前两个月书面形式通知，通用公司并没有收到任何的相关通知。6、关于双方承担责任问题，通用公司认为是**公司单方拒绝履行合同，属于单方违约。7、关于除斥期间问题，**公司自2015年9月26日就实际使用了讼争厂房，如果存在影响其使用的质量问题，不会至2019年9月19日才发现，这种说法是违背常识的。涉案房屋有消防验收合格合法证明，**公司要根据其使用特点对厂房进行改造，并取得相应的生产和消防许可是其责任，而不是房屋的问题。 ***二审述称，以**公司的陈述为准。 激乐公司、亚马逊公司二审述称，一审法院判决激乐公司、亚马逊公司不承担责任，对一审判决，激乐公司、亚马逊公司是认可的。 海雅达公司未到庭参加二审诉讼，亦未提交书面意见。 通用公司向一审法院起诉请求：1、判令解除《天津市房屋租赁合同》并将房屋恢复原状；2、判令**公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金857983.6元、2019年8月至2019年12月的物业费19940元、2019年7月至2019年9月的水电费12147.06元，违约金214495.9元，共计1104566.56元；3、判令***对上述债务承担连带赔偿责任；4、判令激乐公司、亚马逊公司、海雅达公司对上述债务承担连带赔偿责任；5、判令本案诉讼费由**公司、***、激乐公司、亚马逊公司、海雅达公司承担。 一审法院认定事实：2015年，通用公司与激乐公司曾签订《天津市房屋租赁合同》，约定将蔷薇路12号二楼厂房部分房屋出租给激乐公司，租赁期限自2015年9月26日起至2020年9月25日止。该协议未履行完毕，2017年，通用公司与激乐公司协商，解除了该协议，并约定租赁一层及二层的部分厂房，并在2017年10月开始使用租赁厂房，2017年12月28日，通用公司与**公司签订《天津市房屋租赁合同》，约定**公司承租通用公司的天津自贸试验区空港房屋，房屋面积为3988平方米，用于乙方营业执照记载的经营事项，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日止，二层租金按0.35元/平方米/天计算，一层租金按1.08元/平方米/天计算，二层租金为每年342370元，一层租金为每年515613.6元，租赁期间，使用该房屋所发生的费用均由乙方承担，其中物业费3.988元/月。双方还约定了其他权利义务。 合同签订后，**公司向通用公司支付了2018年的租金，未付2019年的租金。且**公司向通用公司交付了截至2019年6月份之前的水电费、以及截至2019年7月份之前的物业费。2019年3月28日，***向通用公司出具《担保协议》，内容为：本人***，愿为**（天津）乳胶有限公司欠天津通用科技有限公司的全部债务承担连带保证责任。以上基于**（天津）乳胶有限公司与天津通用科技有限公司签订的房屋租赁合同。 一审法院另查，2019年9月22日，天津港保税区消防救援支队在对位于天津市空港经济区××路××号××号楼的激乐公司进行消防监督检查时，发现该单位存在可能威胁公共安全的火灾隐患，不及时清除将严重威胁公共安全，故对该场所临时查封，查封期限2019年9月22日17时至2019年10月21日17时。 一审法院认为，对于本案主体问题，通用公司提起本案诉讼时有天津自贸区激乐国际贸易有限公司自贸区分公司，但一审庭审中，激乐公司提交工商登记材料证实该分公司已被注销，故一审法院不再列该分公司为被告。至于**公司的名称变更以及住所地登记变更等问题，一审法院将根据工商登记材料予以确定。 本案的第一个争议焦点为双方签订的租赁合同是否有效。**公司对于双方租赁合同的效力提出异议，认为通用公司有欺诈行为应属可撤销合同，并另案提起撤销租赁合同的诉讼。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，**公司当庭提出合同效力的抗辩，本案已经将双方租赁合同效力问题作为争议焦点进行审理，且双方的租赁合同效力问题亦是本案中双方是否解除合同以及审理租金、物业费、水电费、违约金等的前提，故一审法院认为**公司要求中止审理的抗辩意见，一审法院不予支持。对于是否存在欺诈以及租赁合同应否撤销的问题，一审法院分析为：第一，**公司认为欺诈的理由是通用公司明知存在房屋质量、消防问题仍出租，但**公司并未提交充足的证据证实欺诈行为存在，且**公司在签订租赁合同前，曾租赁过通用公司的该厂房，且在签订本案租赁合同前，**公司已经进行了长期的考察并提前三个月使用涉诉厂房，故**公司对于涉诉厂房的情况应当了解，一审法院无法确认通用公司存在欺诈的情形。第二，承租期自2018年1月1日开始，**公司使用涉诉厂房，如果存在质量问题，应当在使用中即可发现，而**公司在今年才主张撤销合同，超过了法律规定的一年除斥期间。第三，**公司当庭陈述其自觉被欺诈后，仍依据租赁合同向通用公司支付租金及物业费、水电费等，最晚在2019年10月仍有付款，继续履行租赁合同，即以自己的行为表示放弃撤销权。综上，双方签订的租赁合同有效，双方应当按照租赁合同履行各自义务。因通用公司主张解除租赁合同，**公司亦陈述其租赁合同目的无法实现，对于解除合同不持异议，故一审法院予以支持。因通用公司并未提交房屋原状的证据，故其主张恢复原状的诉讼请求，一审法院无法支持。 对于解约责任的问题，通用公司主张系**公司欠付租金而解约，**公司主张系通用公司未能履行维修义务以及消防问题而解约，一审法院根据双方证据分析，**公司在2017年底签订租赁合同后，一直用于储备货物，**公司对于通用公司的涉诉厂房并未提出异议，2018年出现拖欠租金的情况，至2019年7月才付清2018年全年的租金，**公司陈述在2019年6月，其施工设计单位认为房屋地面平整问题无法施工，**公司向通用公司提出异议，但**公司在其向通用公司提出异议后，仍向通用公司支付租金及物业费等，对此，一审法院认为，租赁合同中仅约定用于乙方营业执照记载的经营事项，**公司租赁涉诉厂房是用于生产、还是用于货物存放、还是用于其他用途，系**公司自主经营范畴，如果**公司租赁涉诉厂房需要安装生产设备，尤其如**公司所述是极为精密的生产设备，会对涉诉厂房进行专业的改扩建等，那么在**公司选择租赁厂房时，就应当充分考虑厂房条件并且在租赁合同中明确约定，故基于**公司对其施工领域的专业性远高于通用公司，**公司经营事项亦未明确告知通用公司，且**公司曾经租赁涉诉厂房，亦在签订租赁合同前已经使用一层及二层的厂房三个月的情况，对厂房条件已经了解，一审法院无法将解约的主要责任归于通用公司。对于**公司主张的因消防问题造成涉诉房屋被查封，因**公司申请律师调查令到消防部门进行调查，查封原因系因激乐公司存在可能威胁公共安全的火灾隐患，故被查封，无法证实系通用公司的原因造成，亦无法归于通用公司的责任。鉴于通用公司确实另案与施工方存在建设工程施工合同纠纷，但该案与本案并非同一法律关系，本案不应中止审理。因涉诉房屋确有质量争议，以及双方当庭确认通用公司的部分物品占用部分租赁厂房，均影响了**公司的租赁使用，故一审法院确定对于租赁合同的解除，通用公司承担次要责任，**公司承担主要责任。考量双方签约情况、履约情况以及预期利益情况，一审法院确定**公司应当向通用公司支付2019年1月1日至2019年12月31日止的租金686386元，2019年8月至2019年12月的物业费15952元。对于水电费，因通用公司并未提交实际发生的证据，一审法院无法支持。对于违约金，因双方均有责任，故一审法院不予支持。 对于通用公司主张***、激乐公司、亚马逊公司、海雅达公司承担连带责任问题，因***向通用公司出具担保协议，对租赁合同的债务承担保证责任，***虽对该担保协议提出异议，但其认可本人签字，对协议的内容未能提出反证，且***系**公司的唯一股东，其虽提交公司财务管理制度，但因该制度系其公司内部文件，具体是否实际履行，个人与公司的账目是否明确区分，***并未提交充足的证据予以证实，且存在***出资的不同公司曾分别租用通用公司的厂房等问题，故一审法院认为***应当承担连带付款责任。激乐公司、亚马逊公司、海雅达公司，因与通用公司并无合同关系，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除天津通用科技有限公司与**（天津）商贸有限公司于2017年12月28日签订的《天津市房屋租赁合同》；二、**（天津）商贸有限公司于判决生效之日起十日内给付天津通用科技有限公司2019年1月1日至2019年12月31日止的租金686386元，2019年8月至2019年12月的物业费15952元；三、***对判决第二项承担连带付款责任；四、驳回天津通用科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7371元（天津通用科技有限公司已预交），由天津通用科技有限公司承担1475元，由**（天津）商贸有限公司、***承担5896元，于判决生效之日起十日内给付天津通用科技有限公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。**公司提供证据：天津市保税区公安消防支队2020年7月1日出具的《情况说明》，证明涉诉厂房的消防等级仅为戊类，消防检查时，**公司仅用该厂房储存原材料等物品，并未实际投入生产，需要消防等级为丙类的厂房，如果实际投入生产，将对消防等级要求更高，证明讼争厂房不能满足合同约定的需求。通用公司对该证据的质证意见为：1、对该《情况说明》的真实性认可，但这是一审法院1702号调查令的一个情况说明，**公司因自身的原因未提交到一审法院，不应该作为二审证据使用；2、该《情况说明》也明确了激乐公司存在火灾隐患，与案卷中临时查封决定书的内容是一致的，说明是**公司自身原因造成的消防不过关，进行了查封整改，与**公司主张的事实没有关联性；3、关于消防等级，租赁合同第二条第二款也明确说明，乙方改变房屋用途，征得甲方同意，遵守国家和本市有关规定。通用公司及***、激乐公司、亚马逊公司、海雅达公司均未提供证据。 本院对**公司提供证据的认证意见如下：该《情况说明》是对一审期间1702号-3《律师调查令》的补充说明，该说明仅体现激乐公司违反消防安全规定，被限期整改，并被实施了临时查封处理措施，不能达到**公司的证明目的，对该证据本院不予确认。 本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点为：1、双方签订的《房屋租赁合同》应当予以解除还是撤销；2、一审法院认定双方对《房屋租赁合同》解除的责任分担比例是否适当；3、一审判决**公司给付通用公司房屋租金及物业费是否符合双方合同约定及法律规定。 关于焦点1，双方签订的《房屋租赁合同》应当予以解除还是撤销。**公司上诉主张双方签订的《房屋租赁合同》因通用公司存在欺诈行为，应当予以撤销，而不应当予以解除。对此，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》中对通用公司交付出租房屋的标准并未明确约定，且**公司自2017年10月即实际占有使用讼争房屋，并实际支付了2018年的租金及2019年7月份之前的物业费，直至通用公司一审起诉后的2020年5月份答辩时其才提出讼争房屋存在质量问题，并主张通用公司将存在质量问题的房屋出租给**公司存在欺诈，要求撤销《房屋租赁合同》，二审期间，**公司提供的证据不能证明其该项上诉主张，对其该项上诉主张，本院不予支持。一审法院根据查明的案件事实，判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当。 关于焦点2，一审法院认定双方对《房屋租赁合同》解除的责任分担比例是否适当。**公司上诉主张一审法院对《房屋租赁合同》解除后双方责任比例分担不当。对此，本院认为，一审法院综合考虑**公司已提前使用讼争房屋，并一直按照合同约定向通用公司支付租金及物业费，消防部门因激乐公司存在安全隐患，对该公司进行查封等事实，认定**公司对《房屋租赁合同》的解除承担主要责任，通用公司承担次要责任，符合事实及法律规定，并无不当。二审期间，**公司针对该项上诉主张，未向本院提供证据予以证明，对其该项上诉主张，本院不予支持。 关于焦点3，一审判决**公司给付通用公司房屋租金及物业费是否符合双方合同约定及法律规定。一审法院根据双方当事人在《房屋租赁合同》解除后的责任比例，判决**公司给付通用公司2019年1月1日至2019年12月31日的租金686386元及相应物业费，亦符合双方合同约定及法律规定，并无不当。**公司上诉主张自2019年9月22日以后，其被消防部门查封，不能继续使用讼争房屋，不应向通用公司支付房屋租金，因消防部门系针对激乐公司存在消防安全隐患，对激乐公司进行处罚，与**公司无关，且此时双方的《房屋租赁合同》并未解除，**公司应当依法向通用公司支付房屋租金，对**公司的该项上诉主张，本院不予支持。 **公司上诉主张一审法院程序违法，一审开庭时，通用公司迟到一个半小时，一审法院未依法裁定按撤诉处理程序违法。对此，本院经查一审卷宗，开庭公告时间与开庭时间一致，均是2020年5月20日15时40分，对**公司的该项上诉主张，本院不予支持。**公司上诉主张一审法院对其申请调取讼争房屋质量问题案卷未予理会，程序违法，一审判决对房屋案件质量争议已经论述，并据此认定双方承担责任比例，对**公司的该项上诉主张，本院不予支持。**公司上诉主张一审法院对其申请《律师调查令》未有回复的情况下直接作出判决，违反法定程序，因针对其1702号-3的《律师调查令》，被调查单位天津港保税区消防救援支队已经于2020年6月5日作出回复，**公司所主张的回复系对该回复的补充说明，且其已经将该情况邮寄一审法院，对其该项上诉主张，本院不予支持。**公司上诉主张本案符合中止审理的法定情形，一审法院直接作出判决，违反法定程序，对此，一审判决已经论述不应中止审理，对**公司的该项上诉主张，本院不予支持。**公司上诉主张一审判决未就讼争房屋的腾房时间作出认定，一审中，通用公司起诉主张将房屋恢复原状，对此，一审判决已经论述，因通用公司未提交证据证明房屋原状，对其该请求，不予支持。对**公司的该项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，**公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10823元，由上诉人**（天津）商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　李　权 审判员　*** 审判员　*** 二〇二〇年十二月三日 法官助理** 书记员*** 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款： 第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 …… 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……